【正文】 1 北海 協(xié)和 廣場 可 行 性研究報告 —— 廣西 首家國際化體驗(yàn)式 城市綜合體 （注：此為相似意向效果圖） 錯過青島， 錯過廈門，錯過三亞， 北海 —— 國際 濱海度假之都， 融會古典與時尚，匯聚東西方文化， 厚積薄發(fā)，再次揚(yáng)帆啟航 ！這次 不容您錯過！ 北海協(xié)和廣場 —— 讓您真正把握這片 價值藍(lán)海！ 2 綱目 一、北海市城市發(fā)展及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況 ? ? ? ? ? ? 5 （一）北海區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 （二）北海市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 （三）北海市居民消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及趨勢 （四）北海市居民消費(fèi)行為分析 （五）地理、氣候 （六）旅游、產(chǎn)業(yè) （七）海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò) （八）候鳥經(jīng)濟(jì) （九）政策、文化 二、北海市商業(yè)概況 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 9 （一）北海市商業(yè)面積、商圈構(gòu)成及商圈輻射狀況 ? ? ? ? 9 （二）北海商圈及商業(yè)項(xiàng)目簡介 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 11 北部灣廣場商圈 北海大道商圈 其他商圈 （三）北海市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié) ? ? ? ? ? ? ? ? ? 20 北海商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營模式陳舊 北海市商業(yè)營銷特點(diǎn)分析 北海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢 3 （四）北海市商圈發(fā)展方向 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 22 《北海市城市總體規(guī)劃（ 20xx—— 2025）》 1中心城建設(shè)用地規(guī)劃 2城市發(fā)展方向 3銀灘西區(qū)規(guī)劃（本案緊鄰銀灘西區(qū)） 未來商圈發(fā)展方向 1北海高鐵商圈 2云南路商圈 亟待興 建的“北海協(xié)和廣場” 三、項(xiàng)目簡介 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 24 （一）商業(yè)環(huán)境簡介 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 24 項(xiàng)目區(qū)位 云南路板塊簡介 項(xiàng)目 1公里內(nèi)商業(yè)環(huán)境簡介 項(xiàng)目現(xiàn)狀 地塊簡介 項(xiàng)目初步規(guī)劃、成本、收益估算 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 28 1方案一： 32 畝（地塊①②整合） ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 28 2方案二： 畝（地塊①②③整合） ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 30 合作方式 實(shí)際資金需求 土地升值 周邊配套 周邊高尚小區(qū) 1項(xiàng)目 SWOT 分析 及 相應(yīng)的 開發(fā) 、營 運(yùn) 建議 ? ? ? ? ? ? ? ? 38 （二）項(xiàng)目核心概念：中國的北海?世界的北海 ? ? ? ? ? 41 商業(yè)定位概念：廣西首家國際化體驗(yàn)式城市綜合體 項(xiàng)目命名概念：喚醒古典的記憶，追循時尚的腳步 招商意向 4 四、 附錄： 北海市旅游、產(chǎn)業(yè)、政策概況 ? ? ? ? ? 49 （一） 濱海旅游城市 國家歷史文化名城 ? ? ? ? ? ? ? 49 北海銀灘：天下第一灘 潿洲島旅游區(qū)：世界海島旅游新地標(biāo) 國家歷史文化名城 （二） 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐 三大千億產(chǎn)業(yè) ? ? ? ? ? ? ? ? 52 電子信息產(chǎn)業(yè) 石油化工產(chǎn)業(yè) 臨港新材料產(chǎn)業(yè) （三） 政策導(dǎo)向 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 54 《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》 “北海三年跨越發(fā)展工程”奮斗目標(biāo) 城市建設(shè)管理年 5 一、 北海市城市發(fā)展及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況 （ 一 ） 北海區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 北海市位于中國廣西的南部、北部灣東北岸，總面積 3337 平方公里 ,總?cè)丝?萬，其中市區(qū)人口 60 萬。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，于 大西南、海南 及東南亞的中樞位置 ，在中國西南和亞太經(jīng)濟(jì)區(qū)域中，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢。北海市的旅游 資 源十分豐富 ， 海洋旅游資源 綜合優(yōu)勢十分突出。 （ 二 ）北海市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 20xx 年， 北海的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不僅是在人均上、而且在總量上大部分都 已進(jìn)入廣西前列。未來五年， 人均 GDP 實(shí)現(xiàn) 6 萬元、力爭達(dá)到 7萬元 ，將達(dá)到珠三角 十一五 末的水平，把與發(fā)達(dá)地區(qū)的距離從 15年縮小到 5年。 從 20xx 年、 20xx 年北海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報分析，北海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、信息業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)發(fā)展良好， 20xx年全 年商品零售業(yè)總額達(dá) 億元，同比增長 %，可見 北海零售業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀良好，社會購買力逐年增加。 6 統(tǒng)計報告說明了 北海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)還有很大的發(fā)展空間 ， 人們生活水平的不斷提升，對零售服務(wù)業(yè)的要求也將不斷提高。 但業(yè)內(nèi)人士分析，物價攀高，通貨膨脹也是當(dāng)前存在的經(jīng)濟(jì)狀況，要謹(jǐn)慎警惕這一經(jīng)濟(jì)波動。 （ 三 ）北海市居民消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及趨勢 消費(fèi)水平：北海居民恩格爾系數(shù)在 40%49%為小康，說明北海市居民生活水平為 中等小康，中檔消費(fèi)為主，高檔消費(fèi)層次不斷擴(kuò)大 是北海近期居民消費(fèi)的主流。 本地居民 消費(fèi)結(jié)構(gòu)及 趨勢：居民消費(fèi)增長最快的當(dāng)屬吃、穿、用三項(xiàng) 。住房、汽車是耐用的消費(fèi)品，且需要長期積蓄，因人而異，難以估算，但用于這一方面的資金會增加；教育消費(fèi)也是不斷增長的一大消費(fèi)趨勢。但從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來講， 各種零售、服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速且空間巨大。 外來 游客、“候鳥” 消費(fèi)趨勢： 隨著北海旅游熱升溫，游客、“候鳥”日益增加， 旅游零售業(yè)、旅游服務(wù)業(yè) 作為旅游產(chǎn)業(yè)的配套，整體商業(yè)環(huán)境的消費(fèi)檔次、總量會同步提高。 （ 四 ）北海市居民消費(fèi)行為分析 居民消費(fèi)所關(guān)心的因素 ： 隨著人們生活水平的提高，交通設(shè)施的不斷完善，消費(fèi)者關(guān)心 價格 的同時，更多的是關(guān)心 商品的品質(zhì)和性能 ，其次是 促銷的方式，服務(wù)態(tài)度，商 場 的 知名度、 美譽(yù)度 等。 消費(fèi)者所喜歡的促銷形式 ： 除了降價以外，贈送禮品是消費(fèi)者最喜歡的促銷活動；其次是降價與商品聯(lián)合促銷；再次是消費(fèi)者互動；幸運(yùn)大獎也有部分消費(fèi)者喜歡。 因此，商場在打好價格戰(zhàn)的同時，注重商場的品牌形象也至關(guān)重要，不斷完善服務(wù)形式，增加商場的美譽(yù)度。其中，不斷推陳出新的促銷形式是商場競爭的策略與過程。 7 （ 五 ） 地理、氣候 北海市地處廣西南端 ， 北部灣 東北岸。西北距 南寧 206 公里，東距廣東湛江 198 公里，東南距海南?？谑?147 海里。市區(qū)南北西三面環(huán)海，有 潿洲 （ 平方公里）、 斜陽 （ 平方公里）二個海島，潿洲距市區(qū)大約 海里。北海市 與 海南省 隔海相望 ，鄰近東南亞諸國，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越。市區(qū)面積 957 平方公里，市轄 合浦縣 、 海城區(qū) 、 銀海區(qū) 、 鐵山港區(qū) 。 20xx 年末，全市 戶籍人口 為 萬人，其中 市轄區(qū) 人口 60 萬人。北海市地處 亞熱帶 ， 氣候溫暖濕潤 ，空氣清新，每立方厘米空氣中的負(fù)氧離子含量高達(dá) 25005000 個，比內(nèi)陸城市高出 50100 倍，可稱得上是 天然 氧吧 。屬熱帶海洋性季風(fēng)氣候 ， 年平均氣溫 ℃ 。 （ 六 ） 旅游、產(chǎn)業(yè) 自 1984 年成為全國首批沿海開放城市以來，最深的城市印記莫過于 1992年掀起的 地產(chǎn) 開發(fā)熱 ，吸引了 各 省市大批投資者，一時間風(fēng)頭無雙。 經(jīng)過 27 年的 發(fā)展 ， 如今的北海 作為一座聞名全國的 濱海旅游城市 、國家歷史文化名城 ， 擁有“天下第一灘”之稱的 北海銀灘 以及開發(fā)中的 世界海島旅游新地標(biāo) —— 潿洲島旅游區(qū) 。同期， 社會經(jīng)濟(jì)取得了長足發(fā)展，構(gòu)建了較為完善的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)， 民眾收入水平穩(wěn)步攀升， 生活水平 蒸蒸日上 ， 人居 生態(tài)環(huán)境優(yōu) 勢突出， 擁有電子信息、石油化工、臨港新材料 3 個 超 千億元產(chǎn)業(yè) 。中石化、中海油、中國電子信息集團(tuán)、富士康科技集團(tuán)、冠捷科技集團(tuán)、景光科技、建興光電、誠德新材料 等 能源、電子、新材料 行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè) 紛紛進(jìn)駐北海 ，逐步形成 產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng) 。 (注 :產(chǎn)業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)離主城區(qū)和風(fēng)景區(qū) ) （ 七 ） 海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò) 高鐵： 20xx 年底， 北海 ??南寧 ??廣州 高鐵 全線 年內(nèi)通車 。 機(jī)場 ： 空中航線 20 條 左右 ，可直達(dá)北京、上海、 香港 、長沙、廣州、深圳、成都、重慶、 昆明 、海口、 武漢 、溫州、 濟(jì)南 、 杭州 、桂林 等 城市。 8 北 海港 ：面向東盟的 主要外貿(mào)港口之一 ，另 開通了?？凇?潿洲島 及下龍灣等國際國內(nèi) 客運(yùn) 航線。 高速 公路 ： 廣東以及中國 西南地區(qū)到廣西沿海地區(qū)高速公路的相繼建成通車 。 （ 八 ） 候鳥經(jīng)濟(jì) 由于氣候適宜、 旅游資源豐富、配套 設(shè)施完善 、商圈氛圍濃厚 ，秋來春去的候鳥老人帶動了北海的 “ 候鳥經(jīng)濟(jì) ” ，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)、養(yǎng)老、保健等行業(yè)帶來諸多商機(jī)。 據(jù)北海房地產(chǎn)市場調(diào)查報告顯示： 北海市區(qū)房地產(chǎn)目標(biāo)客戶的構(gòu)成大體分為本地購房群 體和外來購房群體。 外地人 為北海房地產(chǎn)市場購置主力，主要來自黑龍江、吉林、廣東、河南、山東、浙江、福建、內(nèi)蒙古、遼寧、北京等地，其中來自黑龍江的購房者所占比例最高，占外地人購買商品住房面積的 15~25%?？傮w來說， 外地人約占 60%，本地人約占 40%。同時，三亞樓盤紛紛漲價， 部分客戶放棄三亞，來北海買房。統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，從三亞轉(zhuǎn)移至北海買房者已 成倍增加。 （ 九 ） 政策、 文化 自 20xx 年 《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》 獲國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施 后，北海積極推進(jìn) 實(shí)施，發(fā)揮作為 大西南地區(qū)出海通道 和 中國與東盟 “ 橋頭堡 ” 的作用，主動融入?yún)^(qū)域一體化，增強(qiáng)與周邊城市的合作共贏意識，共筑增長一極 ， 成為北部灣畔的 富裕、文明、和諧的宜居之城，活力之城，恒常發(fā)展之城。 20xx 年中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建成，北海站到了新的歷史起點(diǎn)。作為在古代“ 海上絲綢之路 ” 時期就與東盟密切交往的城市，北海的跨越發(fā)展，除了產(chǎn)業(yè)的興旺、經(jīng)濟(jì)的繁榮，同時應(yīng)體現(xiàn)歷史文化的光大，體現(xiàn)城市文化品格和城市精神。20xx 年末，北海 申報歷史文化名城 成功 ，促使人們從源頭上審視北海的開放歷程，發(fā)掘歷史文化資源，重塑北海的文化形象 。 9 二、北海市商業(yè)概況 （一）北海市商業(yè)面積、商圈 構(gòu)成及商圈輻射狀況 目前， 北海 大 商業(yè) 地產(chǎn) 項(xiàng)目 面積大約有 30 萬平方米 ， 北海市中心商業(yè)地段位于環(huán)北部灣廣場這一帶，形成了環(huán)型的商圈，周圍商場密集，人流量大，占北海市商場的三分之二之多， 可見此地競爭何其激烈 。 但 近 年 來 ，隨著房地產(chǎn)向市區(qū)四面擴(kuò)展，人口開始向商圈外圍遷移， 商業(yè)布局正從中心商圈向外面擴(kuò)張，形成了一個中心輻射四面的發(fā)展趨勢。目前商圈外較具特及響影力的當(dāng)屬北京路段的大潤發(fā)商場 。 北海 目前的 商業(yè)格局是由：北至北部灣路，南至北海大道，東至北京路，西至貴州路，四條道路圍和的 “ 口 ” 字形結(jié)構(gòu)。 區(qū)域內(nèi)包括：北海最 大的購物廣場、人流量最大的超市、最具人氣的開放式綠地。 代表項(xiàng)目： 和安商港、和安商都、新新力、新力購物廣場、寶宜商廈、啟東電腦城、大潤發(fā) 、東都百匯 。 10 11 （ 二 ） 北海 商 圈 及商業(yè)項(xiàng)目 簡介 北部灣廣場商圈