【正文】 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司 廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國(guó)家示范區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制人員：玉洪濤 孔長(zhǎng)青 陳 軍 溫 新 李任德 章建海 龐承光二零一四年十一月廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司 廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國(guó)家示范區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告報(bào)告目錄第一章 總論 1第一節(jié) 項(xiàng)目概要 1一、項(xiàng)目名稱(chēng) 1二、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 1三、項(xiàng)目建設(shè)單位 1四、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 1五、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 1六、建設(shè)用地 1七、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 1八、項(xiàng)目功能說(shuō)明 3第二節(jié) 項(xiàng)目名稱(chēng)及建設(shè)單位介紹 4一、項(xiàng)目名稱(chēng) 4二、項(xiàng)目細(xì)分簡(jiǎn)介 4三、建設(shè)單位 7第三節(jié) 報(bào)告編制依據(jù)和研究范圍 9一、研究范圍與誤差控制 9二、項(xiàng)目指導(dǎo)思想 10三、編制依據(jù) 11第四節(jié) 項(xiàng)目提出背景 13一、項(xiàng)目符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》 13二、國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策 13三、項(xiàng)目《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》 14四、農(nóng)業(yè)綜合體市場(chǎng)背景 15第五節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 17一、養(yǎng)老市場(chǎng)市場(chǎng)發(fā)展的需要 17二、保險(xiǎn)資金投資運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)模式需要 17三、企業(yè)發(fā)展的需要 19四、項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量安全需要 20五、發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，有利于拓展旅游業(yè)的內(nèi)涵、外延 21六、有利于提高農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 22七、有利于促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè) 22第六節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 22一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 22二、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇 25第七節(jié) 資金來(lái)源與使用計(jì)劃 25第八節(jié) 組織方式與實(shí)施計(jì)劃 26一、組織方式 26二、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 27四、項(xiàng)目管理 28第九節(jié) 主要研究結(jié)論 28第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析 33第一節(jié) 環(huán)保秸稈建材項(xiàng)目定位及計(jì)劃產(chǎn)能 33一、環(huán)保秸稈產(chǎn)品定位及優(yōu)勢(shì)分析 33二、環(huán)保秸稈計(jì)劃產(chǎn)能 35三、環(huán)保秸稈建材項(xiàng)目設(shè)備選型 36四、環(huán)保秸稈建材典型設(shè)備設(shè)計(jì)圖 40五、項(xiàng)目工藝流程 41六、詳細(xì)工藝流程方案 42第二節(jié) 環(huán)保秸稈板房項(xiàng)目規(guī)模與內(nèi)容 43一、建設(shè)規(guī)模 43二、建設(shè)內(nèi)容 43三、養(yǎng)老生活區(qū) 44四、休閑娛樂(lè)區(qū) 44五、養(yǎng)生康復(fù)區(qū) 44六、配套設(shè)施區(qū) 44七、室外工程 45第三節(jié) 傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式——家庭養(yǎng)老 45一、家庭養(yǎng)老的歷史 45二、家庭養(yǎng)老的基礎(chǔ) 46第四節(jié) 養(yǎng)老方式由單一化向多元化發(fā)展 46一、養(yǎng)老方式轉(zhuǎn)變的背景 46二、多樣化的養(yǎng)老方式 47三、養(yǎng)老方式的轉(zhuǎn)變對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的推動(dòng) 47第三章 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求狀況分析 49第一節(jié) 20102015年中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求現(xiàn)狀 49一、我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求的影響因素 49二、老年人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求意愿分析 49三、我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求存在的問(wèn)題 50第二節(jié) 中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求狀況 52一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)需求模型的選擇 52二、老年人口分性別、年齡數(shù)量的預(yù)測(cè) 52三、我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)預(yù)測(cè) 52第三節(jié) 制約我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求的原因 53一、老年人的收入偏低，資金來(lái)源渠道少 53二、傳統(tǒng)思想的束縛 53三、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自身的原因 53第四節(jié) 我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供需對(duì)比分析 54一、短期內(nèi)供求矛盾突出 54二、長(zhǎng)期內(nèi)供求基本平衡 54第四章 20112015年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資戰(zhàn)略研究 55第一節(jié) 20112015年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)投資概況 55一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)投資特性 55二、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有良好的投資價(jià)值 56三、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境利好 56第二節(jié) 20112015年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)分析 57一、20世紀(jì)的投資將由老年人譜寫(xiě) 57二、中國(guó)到2014年老齡人口將達(dá)到2億 57三、投資理財(cái)業(yè)變陣吸銀發(fā)族 58四、“美麗投資”節(jié)前熱“銀發(fā)族”成生力軍 58第三節(jié) 20112015年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及防范 59一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn) 59二、金融風(fēng)險(xiǎn)分析 59三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 60四、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制風(fēng)險(xiǎn) 60第四節(jié) 廣西上思縣在妙鎮(zhèn)老年安養(yǎng)工程項(xiàng)目分析 61一、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 61二、結(jié)論 61第五節(jié) 20152018年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資建議 62一、民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的投資風(fēng)險(xiǎn)和投資建議 62二、開(kāi)發(fā)老年旅游保險(xiǎn)產(chǎn)品 62三、研制老年功能性食品 63第五章 我國(guó)保險(xiǎn)資金股權(quán)投資現(xiàn)狀 65第一節(jié) 發(fā)展背景 65一、我國(guó)股權(quán)投資發(fā)展歷程 65二、我國(guó)保險(xiǎn)資金股權(quán)投資業(yè)務(wù)分析 65三、綜合比較 65第二節(jié) 模式創(chuàng)新和重點(diǎn)領(lǐng)域 66一、概述 66二、類(lèi)優(yōu)先股的投資產(chǎn)品 66三、股債結(jié)合的投資工具 66第三節(jié) 保險(xiǎn)投資的創(chuàng)新實(shí)踐 67第四節(jié) 創(chuàng)造良好股權(quán)投資環(huán)境 69第五節(jié) 完善保險(xiǎn)資金投資股權(quán)政策 70第六節(jié) 鼓勵(lì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新 70第七節(jié) 我國(guó)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的投資方式 72第八節(jié) 保險(xiǎn)公司運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式 74第九節(jié) 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范之若干法律建議 76第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及建議 78第一節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及收益 78一、風(fēng)險(xiǎn)建議 78二、項(xiàng)目收益預(yù)測(cè) 78三、項(xiàng)目合作模式 80第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)及定位 80一、指導(dǎo)思想 80二、規(guī)劃目標(biāo) 80三、項(xiàng)目總體定位 81第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)總體布局 82一、發(fā)展目標(biāo) 82二、項(xiàng)目規(guī)劃 82三、綠化景觀規(guī)劃 84第四節(jié) 規(guī)劃建設(shè)用地布局及功能分區(qū) 85第五節(jié) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和金融模式 87一、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略 87二、金融模式 87第六章 項(xiàng)目招投標(biāo)方案 90第一節(jié) 新建項(xiàng)目招投標(biāo)依據(jù)及原則 90一、招投標(biāo)依據(jù) 90二、招投標(biāo)原則 90第二節(jié) 招標(biāo)范圍及方式 90第七章 節(jié)能方案 92第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 92第二節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目能源消耗種類(lèi)和數(shù)量分析 93一、能源消耗種類(lèi) 93二、能源消耗數(shù)量分析 93三、項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況分析 93第四節(jié) 建筑節(jié)能設(shè)計(jì) 93一、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)基本組成 93二、外墻節(jié)能設(shè)計(jì) 94第五節(jié) 節(jié)水措施 94第六節(jié) 結(jié)論 95第八章 環(huán)保方案 96第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)及原則 96一、環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù) 96二、設(shè)計(jì)原則 96三、建設(shè)地環(huán)境條件 97第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響 97一、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 97二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間產(chǎn)生的污染物 98第三節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施方案 98一、項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)保措施 98二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期環(huán)保措施 99三、環(huán)境管理與監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu) 99第九章 勞動(dòng)安全清潔生產(chǎn)及消防方案 101第一節(jié) 勞動(dòng)安全清潔生產(chǎn) 101一、勞動(dòng)安全 101二、衛(wèi)生防護(hù) 102第二節(jié) 消防設(shè)施 102一、設(shè)計(jì)依據(jù) 102二、設(shè)計(jì)原則 103三、火災(zāi)隱患分析 103四、防火等級(jí) 103五、消防措施 103第十章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 105第一節(jié) 項(xiàng)目總投資規(guī)模 105一、固定資產(chǎn)投資 105二、流動(dòng)資金使用 106三、項(xiàng)目總投資 106第二節(jié) 投資使用方案 107一、固定資產(chǎn)投資各項(xiàng)目比例分析 107二、流動(dòng)資金使用 108第三節(jié) 資金籌措方案 108第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)分析與主要指標(biāo) 110第一節(jié) 財(cái)務(wù)效益計(jì)算的依據(jù)及說(shuō)明 110第二節(jié) 產(chǎn)品成本估算 110一、直接成本 110二、工資及福利費(fèi)用 111三、折舊及攤銷(xiāo) 111四、修理費(fèi) 113五、其它費(fèi)用 113六、總成本費(fèi)用 114第三節(jié) 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加、利潤(rùn)及分配 115一、營(yíng)業(yè)收入 115二、營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)用 115三、損益、利潤(rùn)及分配 116第四節(jié) 盈利能力分析 118一、投資利潤(rùn)率，投資利稅率 118二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期 118三、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 118四、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 121第五節(jié) 項(xiàng)目五年還款計(jì)劃分析 122第六節(jié) 盈虧平衡分析 125第七節(jié) 敏感性分析 127第十二章 綜合結(jié)論 129第一節(jié) 社會(huì)效益 129第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益 132一、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 132二、結(jié)論 133第三節(jié) 生態(tài)效益 134第四節(jié) 綜合結(jié)論 134一、結(jié)論 134二、建議 135136 / 146圖目錄圖表 1. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司發(fā)展模式 7圖表 2. 本報(bào)告研究范圍 9圖表 3. 報(bào)告誤差控制表 9圖表 4. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目的功能板塊分析 11圖表 5. 本報(bào)告編制依據(jù) 12圖表 6. 保險(xiǎn)資金投資股權(quán)投資范圍界定 14圖表 7. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司安養(yǎng)模式與傳統(tǒng)模式對(duì)比 20圖表 8. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目資金來(lái)源與使用計(jì)劃 25圖表 9. 項(xiàng)目建設(shè)期詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃方案 27圖表 10. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 28圖表 11. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)防城港市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益產(chǎn)的貢獻(xiàn) 29圖表 12. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 30圖表 13. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目綜合效益示意圖 32圖表 14. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)用實(shí)例分析 33圖表 15. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司擴(kuò)建環(huán)保秸稈產(chǎn)能規(guī)劃表 35圖表 16. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司擴(kuò)建項(xiàng)產(chǎn)能規(guī)劃圖例分析 35圖表 17. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目主要生產(chǎn)設(shè)備一覽表 36圖表 18. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目典型設(shè)備設(shè)計(jì)圖 40圖表 19. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司環(huán)保秸稈建材工藝流程 41圖表 20. 養(yǎng)老方式的轉(zhuǎn)變對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的推動(dòng)分析 47圖表 21. 20112015年我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)預(yù)測(cè) 52圖表 22. 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資前景看好 55圖表 23. 我國(guó)人口老齡化發(fā)展現(xiàn)狀 57圖表 24. 養(yǎng)生養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析 58圖表 25. 20112015年我國(guó)養(yǎng)老行業(yè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)及控制策略 60圖表 26. 廣西上思縣在妙鎮(zhèn)老年安養(yǎng)工程亮點(diǎn)分析 61圖表 27. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請(qǐng)表 91圖表 28. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資分析 105圖表 29. 20152017年安養(yǎng)產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入資金率 106圖表 30. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資分析 106圖表 31. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資比例分析 107圖表 32. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目資金來(lái)源與使用計(jì)劃 108圖表 33. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司主要原輔材料和動(dòng)力成本表 110圖表 34. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目折舊及攤銷(xiāo) 111圖表 35. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 112圖表 36. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)估算表 113圖表 37. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目逐年總成本費(fèi)用計(jì)算詳細(xì)表 114圖表 38. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加計(jì)算詳細(xì)表 115圖表 39. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表 117圖表 40. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一覽表 118圖表 41. 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 119圖表 42. 項(xiàng)目資本現(xiàn)金流量表 121圖表 43. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目五年還款計(jì)劃分析 122圖表 44. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目成本與收入比例分析 125圖表 45. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目盈虧平衡圖例分析 126圖表 46. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司敏感性分析表 127圖表 47. 請(qǐng)?jiān)O(shè)置截距為方案收益率分析 128圖表 48. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司敏感性圖例分析 128圖表 49. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 129圖表 50. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)防城港市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益產(chǎn)的貢獻(xiàn) 130圖表 51. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 132第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目概要一、項(xiàng)目名稱(chēng)廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國(guó)家示范區(qū)項(xiàng)目二、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建三、項(xiàng)目建設(shè)單位廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司四、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人法人代表：玉洪濤五、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)廣西上思縣在妙鎮(zhèn)（見(jiàn)附圖）六、建設(shè)用地規(guī)劃用地七、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品展示中心農(nóng)家樂(lè)特色餐廳（總占地面積100畝，60套獨(dú)棟，每套二層1000平方米，每套配200平方米獨(dú)立花園，租期5年、10年、20年）；農(nóng)家樂(lè)文化休閑獨(dú)立會(huì)所（總占地面積100畝，50套，獨(dú)棟，每套二層200平方米，每套配100平方米獨(dú)立花園，租期5年、10年、20年）；農(nóng)家樂(lè)特色小食一條街（總占地面積50畝，200套，連排，每套100平方米，配30平方米磚混廚房，租期3年、5年、10年）；農(nóng)家樂(lè)有機(jī)大棚自由種養(yǎng)園（總占地面積1000畝，每套500平方米大棚加二層100平方米木房及66平方米獨(dú)立露天花園）；有機(jī)農(nóng)業(yè)大棚立體種養(yǎng)園（總占地面積1000畝，具體規(guī)劃附件1）；有機(jī)農(nóng)業(yè)成品深加工園（總占地面積200畝，含冷庫(kù)及物流停車(chē)場(chǎng)）；休閑觀光園《總占地面積50畝兼50個(gè)獨(dú)立單元高爾夫果嶺推桿練習(xí)場(chǎng)）；1萬(wàn)頭黑山羊養(yǎng)殖區(qū)，占地1000畝；1萬(wàn)頭小黃牛養(yǎng)殖區(qū)，占地1000畝；1000畝南方哈密瓜，優(yōu)質(zhì)西瓜種植采摘區(qū)；1500畝游湖休閑養(yǎng)溝區(qū)；11萬(wàn)畝巨菌草種植加工區(qū)；13000畝優(yōu)