【正文】 開 篇 X，中國西部重要的交通樞紐和商業(yè)重鎮(zhèn)， 地鐵，縈繞X人多年的心愿正在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。 中天，歷史性的站在巨人的肩膀上， 中天世紀(jì)，一座商業(yè)的豐碑正在崛起。 這是歷史的選擇，更是時代的需求。 地鐵——城市現(xiàn)代化進(jìn)程的重要標(biāo)志。眾所周知，地鐵經(jīng)濟(jì)將推動X新一輪的城市發(fā)展進(jìn)程，地鐵的興建無疑將為X的城市化發(fā)展錦上添花，在X作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)試點(diǎn)的宏觀背景下，地鐵經(jīng)濟(jì)對于X的發(fā)展具有重大的歷史意義和深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。而本案作為X地鐵在城北區(qū)域特別是火車北站商圈的最大受益者，將給我們帶來無限的商機(jī)，這也是對火車北站傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)有效提升的最好時機(jī)，地鐵與本案的無縫連接將給這一傳統(tǒng)商圈帶來巨大的經(jīng)濟(jì)價值和社會價值，其潛在的經(jīng)濟(jì)能量將異常巨大！本案的開發(fā)已經(jīng)到了千載難逢的絕佳時機(jī)！整合火車北站商圈是地鐵經(jīng)濟(jì)概念凸現(xiàn)后的大勢所趨形勢喜人、形勢也逼人，地鐵工程的施工迫在眉睫，我們必須馬上行動。如果我們錯失良機(jī)，坐以待斃，不能與地鐵工程的施工同步，我們將失去一次絕好的發(fā)展機(jī)會。如果我們不能盡快與地鐵形成對接，我們的損失將異常巨大。地鐵作為政府工程，其施工將不以個人的意志為轉(zhuǎn)移，如果地鐵先行施工，將強(qiáng)行要求我方將在地鐵一號線和五號線施工線各后退15米，那么，項目完整的地塊將劃分得支離破碎，以后根本無法開發(fā)，項目未來的發(fā)展必將成為空談！本案必須與地鐵工程實(shí)現(xiàn)同步設(shè)計和施工機(jī)遇偏愛有準(zhǔn)備、有頭腦的人。機(jī)會就在面前！機(jī)會稍縱即逝!把握機(jī)會刻不容緩! 香港中天基金會應(yīng)緊緊抓住這一機(jī)會，歷史性的承擔(dān)起這個偉大而光榮的使命，配合X地鐵工程打造火車北站商圈無以倫比的標(biāo)志性建筑——“中天世紀(jì)”，與地鐵一道成為X新一輪城市發(fā)展的見證者！正所謂，箭已上弦，不容不發(fā)，“中天世紀(jì)”以如日中天之勢在中國西部經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的進(jìn)程中浩然誕生！第一章 項目總論一、項目概況項目暫定名：中天世紀(jì)（考慮到項目的商業(yè)秘密，對內(nèi)外以“L”工程代稱）投資商：香港中天基金會有限公司開發(fā)商：四川中天世紀(jì)建設(shè)投資開發(fā)有限公司（香港中天基金會組建項目公司進(jìn)行“L工程”項目的整體開發(fā)建設(shè)）策劃服務(wù)團(tuán)隊X卓越房地產(chǎn)代理公司和中為集團(tuán)策劃部組成精英團(tuán)隊，共同打造“L工程”。項目位置： 地塊位于X市火車北站廣場東側(cè)，北靠北站售票大廳，南臨二環(huán)路北三段。地塊面積及邊界長 項目地塊面積11717平米（），整體呈比較規(guī)整的長方形，展示面良好，長約235米，寬約50米，南北朝向。長城大廈九州賓館萬通商場公交站建興賓館項目現(xiàn)狀 項目地塊由六個部分組成：萬通商場、九州賓館、干道公交站、長城大廈、建興賓館、57所，目前這五個部分都還未拆遷，處于營業(yè)狀態(tài)。二、 項目建設(shè)的必要性和緊迫性由于項目處于火車北站商圈，加之X地鐵一號線和五號線施工在即，為萬通商城和九州賓館的改造提供了千載難逢的大好機(jī)遇，火車北站傳統(tǒng)商圈的商業(yè)價值和地鐵經(jīng)濟(jì)的不可復(fù)制，為“L”工程的實(shí)施創(chuàng)造了絕佳的條件，這是不容拒絕和放棄的巨大商機(jī)。唯有順勢、借力、整合、提升現(xiàn)有傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，才能把握未來火車北站商業(yè)旗艦的方向。經(jīng)過市場的調(diào)查和研究，我們認(rèn)為“L”工程的戰(zhàn)略定位就是：“L”工程施工必須與地鐵工程施工全面接軌，要在設(shè)計上與地鐵施工同步進(jìn)行；注重“L”工程與地鐵工程的無縫對接，因為這將給“L”工程的改造帶來不容復(fù)制的巨大商機(jī)；整合火車北站傳統(tǒng)商業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)與地鐵經(jīng)濟(jì)的成功互動，這是投資商必須高度關(guān)注和盡快啟動運(yùn)作的前提和條件。建設(shè)“L”工程的必要性：第一、“L“工程地處地鐵1號線及5號線交叉處，兩面皆臨地鐵線，其中西臨1號線，北臨5號線?！盠”工程的建設(shè)已經(jīng)取得金牛區(qū)政府的認(rèn)同和支持，站在為政府傾力打造火車北站商圈的高度，力爭讓“L”工程盡快成為X市和金牛區(qū)重大市政改造工程和政府形象工程。第二、火車北站商圈歷來“臟、亂、差”，社會治安問題相當(dāng)嚴(yán)重，各級政府都把火車北站整體形象的打造列為政府重點(diǎn)工作推進(jìn)，這是“L”工程的高度所在。另外，X兩大交通樞紐——火車北站與雙流航空港是省市政府對外的臉面和形象，打造火車北站商圈是企業(yè)的發(fā)展需要，更是政府的要求?！癓”工程的實(shí)施有利于盡快提升城市形象，改善城市的招商環(huán)境，必將會得到政府的大力支持，對于項目需要整合的資產(chǎn)，政府可通過專題協(xié)調(diào)會解決施工過程中的問題和難題。第三、地鐵1號線于明年5月份形成隧道，與“L”工程項目接口最遲至明年5月份施工，“L”工程必須于此時與其對接（即形成同步地下通道）。這將極大地提升商業(yè)業(yè)態(tài)的價值和經(jīng)營的潛力，為火車北站商圈的打造增添一處獨(dú)特的商業(yè)風(fēng)景。第四、原二環(huán)路下穿隧道及人防設(shè)施擬與“L”工程地下商場連通，二環(huán)路過街人流和商流將直接進(jìn)入”L”工程的地下商場，并且可部分利用原人防設(shè)施。這一舉措將把巨大的人流和商流直接導(dǎo)入“L”工程，真正地形成在火車北站商圈無與倫比的競爭優(yōu)勢和商流中的顛峰地位。第五、“L”工程北側(cè)與地鐵5號線相平行并緊鄰，在設(shè)計時須充分考慮將來對地鐵5號線施工的結(jié)構(gòu)影響。這將有利于投資方與地鐵公司的友好合作，特別是對地鐵一號線的設(shè)計對接將實(shí)現(xiàn)投資方對“L”工程的全部預(yù)期。建設(shè)“L”工程的緊迫性：第一、“L”工程的設(shè)計工作要盡快進(jìn)行，首先要取得地鐵公司認(rèn)可后方可通過規(guī)劃報建。而且要求必須在結(jié)構(gòu)設(shè)計上有一個雙方共同認(rèn)可且雙贏的合理解決方案。如果與地鐵公司的合作與配合不到位，投資方關(guān)于“L”工程的全部預(yù)期就不能實(shí)現(xiàn)，而且會給公司帶來巨大的損失，這是我們必須高度關(guān)注的。因為地鐵工程的進(jìn)度已不允許我們懈怠，如果錯失良機(jī)，就等于坐以待斃。地鐵工程是政府工程、社會工程、民心工程，建設(shè)的步伐不會因為企業(yè)的原因而停下，若投資方不能與地鐵對接并啟動工程，那么待地鐵線建成以后再進(jìn)行改造，其損失將無法估量、無法挽回。第二、鑒于“L”工程的緊迫性，投資方應(yīng)立即確定設(shè)計單位并完成方案設(shè)計，根據(jù)目前掌握的情況，與鐵二院進(jìn)行設(shè)計合作能保證與地鐵施工的順利對接和協(xié)調(diào)，可實(shí)現(xiàn)讓對方積極協(xié)助投資方完成符合地鐵公司要求的結(jié)構(gòu)設(shè)計方案，以確保“L”工程能在明年5月份和地鐵施工無縫對接。三、 項目研究方向由于項目處在火車北站的特殊位置，人流量巨大、環(huán)境嘈雜加上地塊本身的狹長、展示效果好的特點(diǎn)，本案的居住功能偏弱、居住價值偏小。因此本次調(diào)查研究的方向主要是項目的商業(yè)價值和商務(wù)價值，同時考慮地鐵經(jīng)濟(jì)對本案的推動作用，在定位研究上通過同地鐵的有效結(jié)合，最大限度的提升項目的商業(yè)和商務(wù)價值，并確定本案的發(fā)展方向、市場容量、形象檔次、經(jīng)濟(jì)回報、社會效益等問題，證明項目切實(shí)可行。四、我方為項目所做出的努力積極促使地塊整合成功我方為項目的土地整合上做出了不懈努力并取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。已成功使干道地塊同萬通相連，形成了本項目目前地塊的一個整體性和規(guī)模性；現(xiàn)正努力促成長城地塊和建興地塊同本案的整合，為項目的持續(xù)發(fā)展提供支撐。為企業(yè)和政府搭建溝通平臺本案要想取得成功，獲得政府的支持將是非常重要的一環(huán)，我方積極為企業(yè)同金牛區(qū)政府和荷花池辦事處之間搭建溝通平臺，協(xié)調(diào)企業(yè)同政府之間的關(guān)系，使項目獲得了金牛區(qū)政府和荷花池辦事處的大力支持。積極同地鐵公司接觸本案同其他商業(yè)最大的不同之處在于同地鐵之間的“無縫對接”，我方積極同地鐵公司接觸，了解地鐵的最新動向和相關(guān)情況，積極推動本案同地鐵之間的“無縫對接”。協(xié)助新公司的注冊為了開發(fā)需要和政府的財政支持，注冊新公司勢在必行。我方積極協(xié)調(diào)新公司注冊的各種手續(xù)和關(guān)系，極力促成新公司的盡早注冊成功。獲取火車北站的發(fā)展規(guī)劃方向為了保證項目的定位準(zhǔn)確，我方通過各種資源獲取北站的未來發(fā)展規(guī)劃，為項目的《可行性報告》提供了可借鑒的規(guī)劃依據(jù)。進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查為使本次的《可行性研究報告》做到有針對性和準(zhǔn)確性，我方調(diào)動公司的人力、物力和財力歷時一個月，對X和城北的商業(yè)、酒店和寫字樓市場進(jìn)行了專項的調(diào)查，為項目的業(yè)態(tài)定位和產(chǎn)品設(shè)計提供了有力的數(shù)據(jù)支持。第二章 地鐵及火車站物業(yè)調(diào)查分析由于本案是X的首批地鐵物業(yè)之一，本土市場找不到參考對象，因此為了讓地鐵價值在本項目能夠得到更大的體現(xiàn)，我們對全國比較具有典型意義的地鐵和火車站商圈物業(yè)進(jìn)行簡單的調(diào)查分析，為本案發(fā)展定位拋磚引玉。一、地鐵物業(yè)調(diào)查（一）深圳地鐵沿線物業(yè)簡析（深圳地鐵線路圖）地鐵一期工程由1號線東段和4號線南段組成，1號線東段以與香港相連的羅湖口岸為起點(diǎn)，經(jīng)繁華的市中心國貿(mào)、老街、大劇院、科學(xué)館、華強(qiáng)路、崗廈、會展中心、購物公園、香蜜湖、車公廟、竹子林、僑城東、華僑城到世界之窗；4號線南段以皇崗口岸為起點(diǎn)，經(jīng)福民站、會展中心、市民中心到少年宮。深圳地鐵目前開通1號線，全長15個站點(diǎn)目前已全部開通，由于在建過程中充分參考香港地鐵運(yùn)作模式所以在經(jīng)營過程中形成專門招商公司及與沿線物業(yè)充分互動形成地鐵經(jīng)濟(jì)。深圳地鐵主要沿線分布的寫字樓、酒店、商業(yè) 華僑酒店 金凱萊酒店 金光華廣場 金世界廣場 福明家地鐵1號線、4號線地鐵聯(lián)體商業(yè)分布情況羅湖商業(yè)城地下商場（在建）地下獨(dú)立層商業(yè)（在建）、新城市購物中心金光華、國貿(mào)八達(dá)商城、金泰地鐵商場千萬家項目、北方大廈地下項目萬象城華聯(lián)商業(yè)街崗廈－會展地下商業(yè)街（規(guī)劃中）與崗廈的連通商業(yè)街（規(guī)劃中）、金中環(huán)大廈（在建）、大中華（在建）興萬家居家生活廣場其他站點(diǎn)省略羅湖站國貿(mào)站老街站大劇院華強(qiáng)站購物公園站科學(xué)館崗廈站會展中心少年宮市民中心會展中心福民站皇崗站 一號線經(jīng)營業(yè)態(tài)統(tǒng)計部分地鐵出口與地下對接口圖片： 地下商業(yè)布置 地下出口布置 地鐵出口與商業(yè)對接地鐵沿線接口商業(yè)、寫字樓物業(yè) 金中環(huán) 喜年中心 英龍展業(yè) 卓越大廈商業(yè)經(jīng)營兩大特點(diǎn)①從地下經(jīng)營業(yè)態(tài)看 深圳地鐵在建設(shè)過程中，有效與沿線開發(fā)商共同打造。使有限的土地效益得到放大。其中1號線共15個站點(diǎn)，9個與地下商業(yè)相連。都以地下設(shè)3層為主。地下商業(yè)多以獨(dú)立店鋪為主，其中有小型超市、便利店、食品、服裝、箱包、工藝品、花店、藥店、干洗店等。②從面積劃分上看 由于各站點(diǎn)的地下商業(yè)不大，以小業(yè)主居多。在鋪面的劃分上以2080平米為主。物業(yè)管理費(fèi)在3858元/㎡。此面積的劃分較符合小業(yè)主投資或自主經(jīng)營。（二）上海地鐵沿線物業(yè)簡析（上海地鐵線路圖） 上海在規(guī)劃建造地鐵之前就設(shè)計了用于商貿(mào)活動的空間，這在全國是領(lǐng)先的，值得仿效。１９９３年８月，上海第一個地鐵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)就落戶在地鐵一號線徐家匯站。目前，上海地鐵運(yùn)營有限公司負(fù)責(zé)軌道交通一、二、三、四號線的運(yùn)營管理，運(yùn)營線路總長125公里，共84座車站，形成了“十字加環(huán)”的網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營格局。 軌道交通一號線南段1993年5月建成通車，一號線全線1995年4月試運(yùn)營，南、北延伸段分別于1997年7月和2004年12月開通試運(yùn)營。一號線全長33公里，共設(shè)25座車站，日客運(yùn)量80萬人次左右，是一條縱貫上海南北走向的交通大動脈。軌道交通二號線一期工程2000年6月建成試運(yùn)營，全長19公里，共設(shè)13座車站，是一條橫貫上海市區(qū)連接浦江兩岸的東西向線路。軌道交通三號線一期工程2000年12月建成試運(yùn)營，全長近25公里，共設(shè)19座車站，是一條環(huán)繞中心城區(qū)以高架為主的線路。軌道交通四號線2005年12月實(shí)現(xiàn)“C”字形試運(yùn)營，全長27公里，共13座車站（不含共線段車站），與軌道交通三號線接軌成環(huán)。上海地鐵主要站點(diǎn)接口與商業(yè)物業(yè)接口設(shè)置候車點(diǎn) 地鐵車票售賣機(jī) 接商業(yè)入口 與商業(yè)對接圖片 上海地鐵主要站點(diǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)人民廣場站香港名店街地處全市的商業(yè)政治文化中心點(diǎn)，而且又是2號線的換乘處，與地鐵的位置與廣州流行前線相似。人流量巨大。商場的形狀呈長條形，可以通往其他商場及出口相連，全部統(tǒng)一裝修店面以及招牌（除了極少部分大牌子商家，例如esprit、雅致飾品等）。地下商城僅由兩條通道組成。整體面積估計約4500㎡。商場主通道寬６米，次通道５米，（廁所等配套設(shè)備）?？繅Φ莫?dú)立鋪位面積由１０～５０㎡不等，、５米；，；掛鋪統(tǒng)一１米的柜臺。由于裝修比較高檔，而且是直接臨著地鐵出口，是人流通往其他商業(yè)城的必經(jīng)之地，場地比較旺。經(jīng)營品牌比較偏向中檔，有艾格、百草堂、only、喬登服飾、班尼路、真維斯、百事流行概念（運(yùn)動用品系列）、文武體育用品店、esprit、黑眼睛、qgen、第五大道、天使園牛仔、絕色攝影、食草堂服裝飾品、貝蒂服裝皮包店、頭大原創(chuàng)玩具店、上海雅致經(jīng)貿(mào)有限公司（水晶、銀飾、公仔、皮包、發(fā)飾、絲巾）、內(nèi)衣店、精品店、眼鏡店、化妝品店（up2u、美寶蓮、歐萊雅）、燙畫、茵寶運(yùn)動系列等等。其中服裝約占總經(jīng)營面積的７０％，飾品禮品店占其次約有２０％，