【正文】 超高層城市綜合體工程可行性研究報告超高層城市綜合體工程可行性研究報告第1章 項目總說明 1 1 2 2 3第2章 項目規(guī)劃方案 6 6 6 7 7 1 8 8 8第3章 市場分析 10 10 13．1xx市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 15．2xx市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 18 12 19 19 20第4章 項目組織機構(gòu)及運行機制 21 21 22 23 23 24第5章 項目實施進(jìn)度 25 25 25第6章 項目銷售方案策劃 28 28 28 28 28 29第7章 投資估算及資金籌措 30 30 30 30 30 30 30 設(shè)備費 31 32 32 32 32 32 32 32第8章 項目財務(wù)評價 33 33 33 33(NPV) 33(IRR) 33 33 34 34 34 35第9章 不確定性分析 35 36 36結(jié)論 39致謝 40參考文獻(xiàn) 41附表1 42附表2 43附表3 44附表4 45附表5 46附表6 47附表7 48附表8 49第1章 項目總說明主要是對擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行初步可行性研究，分析其在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否可行，為投資者初始決策提供判斷依據(jù)。分析過程主要包括： 項目建設(shè)初步方案及規(guī)劃設(shè)計、資源條件、項目壽命期內(nèi)現(xiàn)金流測算（投資估算、資金籌措分析、贏利預(yù)測等），進(jìn)行財務(wù)評價（計算財務(wù)評價指標(biāo)、盈虧平衡分析、敏感性分析），最終提出項目研究結(jié)論。主要內(nèi)容包括以下方面xx公館是擬建的xx市首家超高層城市綜合體，立志成為xx市的城市地標(biāo)，而其旗下的住宅項目——xx公館將會成為xx第1個超高住宅小區(qū)，也將是xx市中心城區(qū)屈指可數(shù)成規(guī)模的高品質(zhì)樓盤。公館占據(jù)黃金領(lǐng)地，毗鄰城市主干道，出則繁華，入則寧靜，可謂繁華之上的榮耀歸屬！周邊配套完善，學(xué)校、醫(yī)院、超市等配套緊鄰項目周邊。項目周邊的商業(yè)配套，加上項目自身的商業(yè)補給，便捷生活盡在咫尺之間，這一切讓讓xx公館無言而尊貴的存在。公館將沿襲地中海風(fēng)格莊重、典雅、品牌電梯，星級物業(yè)服務(wù)體系，智能化安保設(shè)置，為您省卻高層生活的憂慮。入戶大堂氣派尊崇，業(yè)主回家便有一種在星級9點獨家的溫馨感覺。全新高層璀璨亮相，御享商城生活！隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，我們居民的經(jīng)濟(jì)收入和文化水平的不斷提升，市民消費水平以及購買能力的穩(wěn)步增長，我國房地產(chǎn)業(yè)也在不斷高速發(fā)展。在此，我們選擇xx市大營坡占地35416平方米的地進(jìn)行了前期研究，對擬建的xx公館的交通狀況、周邊配套設(shè)施、離市區(qū)遠(yuǎn)近、建設(shè)單位情況、項目規(guī)劃條件、公共配套設(shè)施、項目規(guī)劃方案、物料供應(yīng)、水電氣條件等及主要技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行了大致的了解，并對房地產(chǎn)市場和它周邊競爭樓盤進(jìn)行可行性研究，為研究者初始決策提供依據(jù)。建設(shè)項目可行性研究是投資決策前期，對項目相關(guān)市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等因素進(jìn)行全面分析、論證，進(jìn)而判斷項目技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性，并對多方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。建設(shè)項目可行性研究可促進(jìn)投資決策科學(xué)化、程序化，保證投資決策可靠性，為項目實施和控制提供依據(jù)和參考。 通過建設(shè)項目可行性研究報告的編制，能夠系統(tǒng)、全面掌握建設(shè)項目可行性研究的基本程序和具體方法、掌握建設(shè)項目可行性分析、項目評估分析的基本理論和基本技能，掌握可行性研究、項目評估計算方法及實際應(yīng)用，也為以后目建設(shè)管理、工程管理相關(guān)工作奠定良好基礎(chǔ)。 編制依據(jù)（1） 《xx市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2） 《xx市規(guī)劃管理條例》（3） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（4） 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文》（房層建筑部分）（5） 《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（6） 《xx市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設(shè)計條件》（7） 國家計委 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（8） 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）》（9） 《xx市房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度管理辦法》（10） 《投資項目評估方法與實務(wù)》（11） 《xx市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（12） 其他相關(guān)資料 表1 建設(shè)項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目數(shù)量單位備注1規(guī)劃用地總面積35461㎡2總建筑面積390000㎡住宅總面積35461㎡商業(yè)總面積0㎡3建筑密度4容積率75綠地率30%6總戶數(shù)2000戶7車位數(shù)3000個……第2章 本項目規(guī)劃方案 2．1本項目基礎(chǔ)信息項目名稱：xx公館小區(qū)地址：xxx 項目特色：山景地產(chǎn)所屬區(qū)域： 郵編： 產(chǎn)權(quán)描述：住宅產(chǎn)權(quán)為70年商業(yè)產(chǎn)權(quán)年限40年物業(yè)類別：住宅、高層 開 發(fā) 商：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻主力戶型：7483㎡ 裝修狀況：毛坯項目地址：某區(qū)大營坡貴開路與鹿沖關(guān)路交叉處占地面積：35461平米 建筑面積：390000平米（總）綠 化 率：30% 容?積?率：建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土 建筑類別：塔樓 高層物 業(yè) 費：月 附加信息：物業(yè)公司： 建筑單位：某建工集團(tuán) 代 理 商： 地產(chǎn)代理機構(gòu)景觀設(shè)計： 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計有限公司建筑設(shè)計： 工程設(shè)計建設(shè)有限公司 按揭銀行： 銀行產(chǎn)權(quán)年限：50年 戶 數(shù)：總戶數(shù)2000戶 2．2本項目配套設(shè)施供 水：1戶1表 供暖：1戶1閥供 電：1戶1表 燃?xì)猓?戶1表通訊設(shè)備：移動、電信、聯(lián)通寬帶入戶電梯服務(wù)：品牌電梯 安全管理：自由出入、單元門鎖衛(wèi)生服務(wù)：衛(wèi)生費，垃圾費 小區(qū)入口：入口有2個大門停 車 位：3000余個停車位，1:1配置交通狀況公交4路、7路、9路 、17路 、18路 、19路 、20路 、24路 、25路、28路 、33路 、36等路大營坡站下車步行100米即可到達(dá)。2．3本項目周邊信息幼兒園：美福兒經(jīng)欣幼稚園中小學(xué)：xx23中、行知小學(xué)大學(xué)：某財經(jīng)大學(xué)商場：綠谷購物中心、某國際廣場醫(yī)院：熊英診所、某區(qū)黔靈醫(yī)院郵局：大營坡郵政所銀行：中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行(大營坡分理處)、中國農(nóng)業(yè)銀行(中北支行)2．4本項目便捷功能集購物—世界500強商業(yè)巨頭沃爾瑪入駐，生活便利—笑傲全城，xx公館坐落于大營坡，占據(jù)xx北大門，踞主城、抵烏當(dāng)、通金陽，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，公共交通發(fā)達(dá)。2．5本項目休閑娛樂功能五星級影院—萬達(dá)，亞洲排名—第1 圖11 萬達(dá)影院同層平面圖：圖12建筑結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)—框架剪力墻。 優(yōu)勢：承受大部分的水平力，可以促使空間靈活自由，滿足不同建筑功能的要求。 2．6本項目室外環(huán)境：建設(shè)面積達(dá)10000㎡的市民休閑廣場，打造xx生活魅力磁場。 住宅小區(qū)內(nèi)打造近20000余平米的架空層園林，新亞洲主義精美園林，引領(lǐng)城市高品質(zhì)居住典范。 調(diào)價模式為——高開低走；定價策略——撇脂價格策略 2．7產(chǎn)品風(fēng)格：本項目擬用新亞洲主義理念打造xx公館的東南亞精致園林。當(dāng)前雖許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)注意到風(fēng)格的塑造，但也存在1些問題，主要過分迷戀歐式、忽視亞洲，忘記了中國。 2．8產(chǎn)品特色：入戶大堂、電梯、樓梯間等公共部分精裝修。第3章 市場分析房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中1個獨立且非常重要的部門,有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動特點。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè),在發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程,其中有著推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極因素,又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素。各個國家根據(jù)本國國情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟(jì)杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。如果房地產(chǎn)業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)程度過高,將會對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的沖擊。目前我國存在著如何適度揭制房價、平衡供需關(guān)系等問題。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就,縱觀這20年的發(fā)展,其特點主要有以下幾個方面:第1,房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化。①房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌。②房地產(chǎn)局部投資市場開始形成。③商品房對個人的銷售量增加。④我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。第2,房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密。隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高,多家房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)多融資渠道和融資方式使房地產(chǎn)企業(yè)得到迅速發(fā)展。房地產(chǎn)市場進(jìn)入資本經(jīng)營的時代,房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)也會隨之產(chǎn)生。第3,國家房地產(chǎn)的政策隨著市場的發(fā)展正在逐漸完善。房地產(chǎn)市場的管理也逐步適應(yīng)房地產(chǎn)市場化,規(guī)范房地產(chǎn)在市場化過程中的運作行為,中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策,這些政策將規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場,使市場形成健康的運行機制。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)。房地產(chǎn)市場具有壟斷性、外部性、公共品特性及信息不對稱性。它的這些性質(zhì)決定了房地產(chǎn)市場同樣會出現(xiàn)失靈,這樣就需要政府監(jiān)管。我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是防止房地產(chǎn)投資過熱,穩(wěn)定住房價格,有很強的現(xiàn)實性和針對性。房價上漲是由商品房市場總量持續(xù)供不應(yīng)求、商品房供給結(jié)構(gòu)不合理、土地使用權(quán)出讓價和建筑材料漲價以及房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等多種因素造成的。我們在制定房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的目標(biāo)時,要將最高目標(biāo)、近期目標(biāo)和長期目標(biāo)結(jié)合起來,實現(xiàn)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。如果簡單地考慮宏觀調(diào)控的短期目標(biāo),不考慮中長期目標(biāo),勢必會降低國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。深入分析我國的房地產(chǎn)市場特征,對宏觀調(diào)控的對象進(jìn)行細(xì)分,針對不同的對象實施有差別的調(diào)控政策,真正做到即打擊房地產(chǎn)的惡意炒作,又鼓勵居民的住房消費,引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。杜絕“哥哥生病,弟弟也要吃藥”的政策行為,以防對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成致命的打擊。配合住房制度改革,中國城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房,而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房,以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等,房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況,努力做到住房結(jié)構(gòu)適應(yīng)收入結(jié)構(gòu)。目標(biāo)是抑制房價,又不能打擊房地產(chǎn)