【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 付款方式及優(yōu)惠物管費(fèi)用月其他費(fèi)用銷售（租賃）情況已招代表性品牌店其他項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在地整體規(guī)劃約2300畝，將建成集商業(yè)、辦公、五星級(jí)酒店、會(huì)議、文娛、交通等城市功能于一體約700萬方大型城市綜合體。劣勢(shì)容積率一般例表44樓盤調(diào)查表調(diào)查日期：2016/9/10樓盤名稱優(yōu)品道現(xiàn)代城樓盤基本資料樓盤性質(zhì)定位花園洋房聯(lián)系電話樓盤位置白云區(qū)云環(huán)路中段，優(yōu)品城邦旁周邊環(huán)境及社區(qū)配套位于大營坡轉(zhuǎn)盤中心，配套完善交通狀況公交線路較多，交通便利開發(fā)商xx品筑置業(yè)有限公司物管公司成都卓望嘉物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)公司施工單位總占地面積56萬平方米總建筑面積185萬平方米綠地率46%容積率建筑特色項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、規(guī)模、配套臨街商業(yè)，幼兒園，中央綠軸，社區(qū)獨(dú)有3KM健康步道、按摩足道、羽毛球、乒乓球等健康配套設(shè)施，社區(qū)公共免費(fèi)WIFI、手機(jī)充電站銷售時(shí)間交房時(shí)間推出時(shí)間車位數(shù)量1:1價(jià)格（租售）住宅部分定位居住小區(qū)總建筑面積公攤系數(shù)物管費(fèi)用，總戶數(shù)4471戶交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯規(guī)模（棟數(shù)、層數(shù)）9層 11層 32層主力戶型描述3+2+2熱銷戶型描述戶型結(jié)構(gòu)點(diǎn)式結(jié)構(gòu)住宅形勢(shì)小高層點(diǎn)式，高層點(diǎn)式銷售價(jià)格（套內(nèi)面積）起價(jià)4500元/平方米單層增價(jià)最高價(jià)均價(jià)4500元/平方米銷售情況按揭、付款方式與優(yōu)惠項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)目規(guī)劃建設(shè)堅(jiān)持以“科技筑家”為理念，將現(xiàn)代智能科技及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)植入建筑及服務(wù)，賦建筑以科學(xué)的智慧，運(yùn)用新古典主義與現(xiàn)代自然主義相結(jié)合的園林風(fēng)格。劣勢(shì)容積率較低 項(xiàng)目市場(chǎng)定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中小等戶型為主，主要銷售對(duì)象為購房為孩子讀書的父母和有一定積蓄的年輕人，降低置業(yè)者的購買壓力。 對(duì)xx的客戶群按家庭結(jié)構(gòu)以及購買動(dòng)機(jī)等來分析調(diào)查他們的購房需求如下：（1）望子成龍的父母：[家庭特征]有017歲孩子的家庭。[購房動(dòng)機(jī)]為了讓孩子有更好的生活條件，能夠去更好的學(xué)校學(xué)習(xí)。[對(duì)房子的態(tài)度]改善住房條件，現(xiàn)有住房不理想；房屋是孩子成長的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源[產(chǎn)品需求]與孩子成長相關(guān)的文化教育需求和安全需求；有高質(zhì)量的幼兒園、小學(xué)及初高中；小區(qū)的安全能給孩子的健康成長創(chuàng)造條件。[結(jié)論]在xx，由于該項(xiàng)目周圍學(xué)校多，23中又是很多家長的理想學(xué)校，因此這一類人對(duì)占整個(gè)客戶群較多。（2）有一定積蓄的年輕人：[家庭特征]有一定積蓄的年輕人。[購房動(dòng)機(jī)]年輕人：追求安定或?yàn)榻Y(jié)婚而準(zhǔn)備。[對(duì)房子的態(tài)度]房屋布局好看新穎，出行方便。[產(chǎn)品需求]交通方便，周圍有商場(chǎng)。[結(jié)論]園藝山環(huán)境很好，交通便利，出行也方便。 因此，由于“xx公館”位于市中心，地理位置優(yōu)越，離學(xué)校近，且交通便利，主要的目標(biāo)客戶是望子成龍的父母?jìng)兒陀幸欢ǚe蓄的年輕人。 第4章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)行機(jī)制xx公館擬建項(xiàng)目設(shè)計(jì)為板塔結(jié)合高層建筑，采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式，即整棟建筑的內(nèi)外墻體和樓板均為鋼筋混凝土現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，其特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)整體性好，抗震性能強(qiáng)，室內(nèi)布局靈活多變，室內(nèi)空間大，室內(nèi)空間大，甚至室內(nèi)可以不設(shè)承重內(nèi)隔墻，為住戶重新室內(nèi)布局劃分和裝修帶來極大的便利。.貫徹以人為本，以人力資源為第一生產(chǎn)要素。建立行之有效的運(yùn)行機(jī)制，合理高效利用資源。 （1） 選派有項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)和豐富施工經(jīng)驗(yàn)的管理人才及工程技術(shù)人才，采用項(xiàng)目法施工，負(fù)責(zé)本工程的施工組織、管理工作，并成立主管副總經(jīng)理、專家領(lǐng)導(dǎo)咨詢小組負(fù)責(zé)本工程工作。（2） 選派經(jīng)驗(yàn)豐富的施工隊(duì)伍及人員參與此項(xiàng)目施工，確保投入一流的工程管理人員，一流的工程技術(shù)人員，一流的施工隊(duì)伍，施工某力弘揚(yáng)“求實(shí)從嚴(yán)、重譽(yù)創(chuàng)優(yōu)、團(tuán)結(jié)自強(qiáng)、開拓奮進(jìn)”的企業(yè)精神。（3）信守合同，確保工程工期、質(zhì)量、安全、文明施工、環(huán)境保護(hù)及成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。xx公館擬建項(xiàng)目由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行重金打造。公司自成立以來，始終堅(jiān)持以技術(shù)為先導(dǎo)，配以嚴(yán)格的品質(zhì)檢驗(yàn)，完善的管理制度。公司肩負(fù)社會(huì)大眾和投資人的重托，做大做強(qiáng)，到全球經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，是公司矢志不渝的追求目標(biāo)。xx公館擬建項(xiàng)目人員編制，按城鄉(xiāng)建設(shè)部（85）城勞字第5號(hào)文“關(guān)于印發(fā)《城市建設(shè)各行業(yè)編制定員試行標(biāo)準(zhǔn)》的通知”進(jìn)行安排。由于該標(biāo)準(zhǔn)式行期較長，考慮到建筑行業(yè)進(jìn)步及其管理要求的逐步提高，因此本工程人員編制在“試行標(biāo)準(zhǔn)”通知的人員額定的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，減少了生產(chǎn)工人占全部職工定員的比率，相應(yīng)增加管理人員與工程技術(shù)人員的比率。公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項(xiàng)目順利實(shí)施的人員需要。根據(jù)施工組織安排，大致估計(jì)工程量然后根據(jù)定額及相關(guān)工程日期安排施工組織及安排人員。本項(xiàng)目計(jì)劃定員按150人考慮，其中管理人員30人。第5章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度.本擬建項(xiàng)目計(jì)劃在兩年（24個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)建成。為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量的完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行和流水施工的作業(yè)方式，本項(xiàng)目計(jì)劃整體的工作時(shí)間從2016年7月1日開工，至2018年7月1日完工，歷經(jīng)24個(gè)月。 （1） 準(zhǔn)備階段：從2016年7月1日～2016年10月1日，歷時(shí)90天； （2）建設(shè)實(shí)施階段：從2016年10月1日～2018年6月1日，歷時(shí)245天； （3）竣工并交付：從2018年6月1日～2018年7月1日，歷時(shí)30天 。.表51 總進(jìn)度計(jì)劃表2016年7月項(xiàng)目建議書批復(fù)2016年8月編制可行性研究報(bào)告并批復(fù)2016年9月建筑方案設(shè)計(jì)。 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。2016年10月12月基礎(chǔ)工程2017年1月主體工程開始施工2017年4月開始預(yù)售工程2018年1月主體工程完工2017年10月2018年2月設(shè)備安裝2018年3月5月室內(nèi)外裝修2018年6月竣工驗(yàn)收按季度來安排施工進(jìn)度，施工進(jìn)度圖如下：圖51 施工進(jìn)度圖第6章 項(xiàng)目銷售方案策劃.根據(jù)上述分析和本擬建項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：擬建項(xiàng)目“xx公館”地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象將根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，xx公館的開發(fā)將是xx市又一個(gè)精品住宅小區(qū)。擬建項(xiàng)目“xx公館”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)出售，小區(qū)住宅銷售的賣點(diǎn)主要是：(1)小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按園林化概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)。配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通,如可以抓住學(xué)校這個(gè)賣點(diǎn)。(2)物業(yè)管理在引進(jìn)知名品牌的同時(shí)，服務(wù)更加周到全面，引入高質(zhì)量的管理人員。(3)小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入智能化新概念，使住宅小區(qū)按中上的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營管理，部分戶型較高，可設(shè)置樓中樓，外觀則采用中西結(jié)合的方式。除以上因素外，小區(qū)賣點(diǎn)還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、居住區(qū)環(huán)境以及市場(chǎng)定位等。高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營銷推廣策略：廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用現(xiàn)場(chǎng)售樓部、電視臺(tái)、路牌及公交廣告。 1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。2)銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：①望子成龍的父母；②有一定收入的年輕人；?其他消費(fèi)者。最佳銷售時(shí)機(jī)估計(jì)在2017年下半年。3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購；③人員直銷；④舉辦展銷會(huì)；⑤有針對(duì)性(銷售對(duì)象)的舉辦展銷會(huì)；⑥靈活多樣的付款方式；⑦售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷。.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，高層建筑在工程形象進(jìn)度達(dá)到1/3 時(shí)，方可辦理商品房預(yù)售許可證。本擬建項(xiàng)目預(yù)售許可證在2017年第一季度辦好，二季度正式開盤銷售；車庫在2018年第一季度開始進(jìn)行競(jìng)拍銷售。具體計(jì)劃如下表：時(shí)間2017年2018年季度項(xiàng)目第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度高層住宅比例20%15%20%15%10%10%10%面積（㎡）101127584101127584505650565056商鋪比例20%20%15%15%12%10%8%面積20020015015012010080車庫比例40%30%20%10%個(gè)數(shù)132996633表61 銷售進(jìn)度表第7章 投資估算及資金籌措 . （1）《xx市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則（2）最新《某省建筑工程綜合概預(yù)算定額》（3）最新《某省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》（4）全國統(tǒng)一建筑按裝工程工期定額（5）目前市場(chǎng)上平均費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（6）項(xiàng)目規(guī)劃方案擬建項(xiàng)目投資估算范圍涉及：拆遷安置、工程前期準(zhǔn)備、場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、相關(guān)的配套設(shè)備、設(shè)施采購及安裝工程，以及室外環(huán)境、道路工程。 本報(bào)告投資估算內(nèi)容主要包括固定資產(chǎn)投資估算。包括固定資產(chǎn)投資工程費(fèi)用以及項(xiàng)目涉及的工程建設(shè)其他費(fèi)用：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、城市建設(shè)配套費(fèi)、預(yù)備費(fèi)作出估算. .；；。.總投資19433萬元，其中企業(yè)自籌共6858萬元，銀行貸款5000萬