【正文】 ,因此房價應是驅(qū)于平穩(wěn)。在房地產(chǎn)消費市場上,主要存在著兩種需求:自主性消費需求和投資性消費需求。其中,投資性需求又可分為兩類:一類是長期投資,另一類是短期投機。在對房地產(chǎn)需求進行調(diào)控時,要根據(jù)不同的調(diào)控對象采取有區(qū)別調(diào)控手段:對投資性消費需求,控制和規(guī)范長期投資性需求,重點遏制和打擊短期投機性炒房。自主性消費需求,要在信貸、稅收政策等方面實施有差別的政策,鼓勵購房消費,滿足居民要改善居住條件的正常需求。對于暫時無購房能力的中低收入者,則引導租房入住,對于最低收入者實施廉租住房政策,并采用廉價租房、租金補貼等手段,使人們產(chǎn)生不同的收入狀況都能擁有適當住房的預期,降低人們對房地產(chǎn)瘋狂的熱度。．1xx市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：從2012年10月起xx持《居住證》可購保障房；《某省流動人口服務管理條例》于2012年10月1日正式實施。屆時，某省流動人口管理將實行“居住登記”和“居住證”制度，持證人可享有租購保障房、就業(yè)、醫(yī)療等12項權益，其子女享有平等接受義務教育的權利。 從宏觀經(jīng)濟增速持續(xù)放緩，多部門表樓市調(diào)控決心，穩(wěn)增長與樓市調(diào)控雙手抓，樓市未來給穩(wěn)增長讓道，房價反彈受抑制。 ．1．1xx商品房市場分析從2012年7月以來，xx住宅新增供應量同比持續(xù)下滑，市場以去存貨為主。今年8月的數(shù)據(jù)顯示，xx市整體供應2630套， ，%%，與去年同期相比，%%，目前市場主要以存貨為主。8月，xx市成交量走高，城市運營大盤支撐市場，市場整體成交9930套、 ，%%，與去年同期的4328套， 相比，%%。近期，xx市場整體成交均價穩(wěn)定，8月成交均價為4374元/ m2 。 ．1．2．市場存量截止8月底，㎡，㎡,㎡計算。．2xx市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢：．2．1區(qū)域發(fā)展均衡化。按照城市總體規(guī)劃，我市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)沿著從城區(qū)到近郊區(qū)，從近郊區(qū)到遠郊及縣(市)的方向發(fā)展。隨著“三環(huán)十六射線”道路網(wǎng)系統(tǒng)建成，近郊區(qū)和遠郊區(qū)的土地和房產(chǎn)價值也將迅速提升，各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將趨于均衡化。 ．2．2競爭格局多元化。未來，我市在房地產(chǎn)方面的招商引資，不僅要引進純粹的房地產(chǎn)開發(fā)巨頭，更要著力引進類似香港瑞安(商業(yè)地產(chǎn))、華僑城(旅游地產(chǎn))、清華紫光(科技地產(chǎn))等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)巨頭。同時，也可以考慮優(yōu)選四川、重慶、云南、湖南等地的在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)以及城中村改造和舊城改造等方面有成功經(jīng)驗的實力企業(yè)。只有這樣，我市的房地產(chǎn)競爭才能形成多元化開發(fā)的良性競爭格局。 ．2．3走旅游及外向型房地產(chǎn)發(fā)展道路。旅游房地產(chǎn)是以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈及人氣資源為開發(fā)契機，以休閑度假村、旅游景區(qū)、主題休閑公園、旅游(休閑)運動村、產(chǎn)權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、景區(qū)住宅(風格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等方式開發(fā)的旅游置業(yè)項目。外向型房地產(chǎn)主要是建立在外銷項目基礎之上的房地產(chǎn)開發(fā)模式，一般情況下，旅游地產(chǎn)較發(fā)達的地區(qū)，其地產(chǎn)外向程度也較高。：便捷功能：15路專屬公交健康功能：天譽城后倚國家級順海森林公圓。與快樂不期而遇，邂逅最美“森”活。在這里看飛鳥晨昏起落；在這里賞林海四季繽紛；鮮氧和香澤在別處是奢侈，在這里是享受。生活更優(yōu)雅，也更健康社區(qū)配套設施：省級重點小學—xx實驗二小天譽分校。投資1080萬元建立專屬天譽城幼兒園。使小區(qū)內(nèi)孩子有好的教育和教育環(huán)境。：建筑結構為鋼結構。鋼結構的優(yōu)點：，施工不受季節(jié)影響；，減少建筑垃圾和環(huán)境污染。,拉動其他新型建材行業(yè)的發(fā)展；,使用中易于改造、靈活方便,給人帶來舒適感等等。：建筑風格是法國浪漫主義風情建筑格局：調(diào)價模式是低價開盤，高價走，到達一定頂峰后下調(diào)。，即房地產(chǎn)企業(yè)新產(chǎn)品上市之初將價格定得較低，吸引大量消費者，利用廉價物美迅速打開市場。滲透定價策略由于定價較低，一方面能迅速打開產(chǎn)品銷路擴大銷售量，薄利多銷獲得較大利潤；一方面能阻止競爭對手介入，有利于控制市場。不足之處是入市初期定價較低，投資回收期長，企業(yè)在市場競爭中價格回旋余地不大。天譽城的折扣定價策略采用數(shù)量折扣，折扣定價是指對基本價格作出一定的讓步，直接或間接降低價格，以爭取顧客，擴大銷量。其中，直接折扣的形式有數(shù)量折扣、現(xiàn)金折扣、功能折扣、季節(jié)折扣，間接折扣的形式有回扣和津貼。數(shù)量折扣指按購買數(shù)量的多少，分別給予不同的折扣，購買數(shù)量愈多，折扣愈大。其目的是鼓勵大量購買，或集中向本企業(yè)購買。數(shù)量折扣包括累計數(shù)量折扣和一次性數(shù)量折扣兩種形式。累計數(shù)量折扣規(guī)定顧客在一定時間內(nèi)，購買商品若達到一定數(shù)量或金額，則按其總量給予一定折扣，其目的是鼓勵顧客經(jīng)常向本企業(yè)購買，成為可信賴的長期客戶。一次性數(shù)量折扣規(guī)定一次購買某種產(chǎn)品達到一定數(shù)量或購買多種產(chǎn)品達到一定金額，則給予折扣優(yōu)惠，其目的是鼓勵顧客大批量購買，促進產(chǎn)品多銷、快銷。數(shù)量折扣的促銷作用非常明顯，企業(yè)因單位產(chǎn)品利潤減少而產(chǎn)生的損失完全可以從銷量的增加中得到補償。此外，銷售速度的加快，使企業(yè)資金周轉次數(shù)增加，流通費用下降，產(chǎn)品成本降低，從而導致企業(yè)總盈利水平上升?！继熳u城〗金秋團購月7679平米寬兩房，8590平米百變?nèi)浚?41154景觀樓王四房，135199平米頂層復式，起價4240元，，最高優(yōu)費20萬。例表41樓盤調(diào)查表調(diào)查日期：2016/9/10樓盤名稱金都園林鑫城樓盤基本資料樓盤性質(zhì)定位山水園林小區(qū)聯(lián)系電話樓盤位置開陽周邊環(huán)境及社區(qū)配套小區(qū)朝向坐北朝南，東抵開陽四中，西至六塊碑中心轉盤路口，南臨環(huán)城北路大道配套完善交通狀況公交線路較多，交通便利開發(fā)商開陽縣金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司開陽縣金達物業(yè)管理有限公司建筑設計公司施工單位總占地面積10108平米總建筑面積101409平米綠地率30%容積率建筑特色項目開發(fā)進度、規(guī)模、配套開陽縣第四中學、開陽縣中西醫(yī)結合醫(yī)院、開陽縣交警大隊、中國工商銀行、中國建設銀行開陽支行、城郵政局儲蓄所、 農(nóng)貿(mào)市場、休閑場、社區(qū)活動中心銷售時間交房時間推出時間車位數(shù)量410價格（租售）住宅部分定位居住小區(qū)總建筑面積公攤系數(shù)物管費用月 總戶數(shù)737戶交房標準毛坯規(guī)模（棟數(shù)、層數(shù)）金都園林鑫城住宅總層數(shù)分為6+11+1層主力戶型描述三居熱銷戶型描述戶型結構住宅形勢銷售價格（套內(nèi)面積）起價3280元/平方米單層增價最高價均價3280元/平方米銷售情況在售按揭、付款方式與優(yōu)惠項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢有大中小各個規(guī)模（樓中樓及小錯層），搭配合理，格式多樣，格調(diào)新穎。劣勢居高臨下營銷推廣評價特色：既有富貴豪華經(jīng)典型，也有一般居住實用型。戶型設計，有大中小各個規(guī)模（樓中樓及小錯層），搭配合理，格式多樣，格調(diào)新穎。小區(qū)物業(yè)、消防和安保設備俱全、設施先進，全天候電子監(jiān)控，一整套人性化管理。小區(qū)雖居高臨下，但供水供電無須擔憂，用水用電都是近水樓臺，能得到優(yōu)先保證。 例表42樓盤調(diào)查表調(diào)查日期：2016/9/10樓盤名稱藍竹新苑樓盤基本資料樓盤性質(zhì)定位住宅小區(qū)聯(lián)系電話085186656888樓盤位置開陽縣城關鎮(zhèn)城西路60周邊環(huán)境及社區(qū)配套位于開陽中心，配套完善交通狀況公交線路較多，交通便利開發(fā)商某融發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司建筑設計公司施工單位總占地面積5068平方米總建筑面積36216平方米綠地率31%容積率建筑特色項目開發(fā)進度、規(guī)模、配套現(xiàn)房，開陽縣職業(yè)學校，開陽縣哇哈哈幼兒園，開陽縣第二中學，劉明診所，中國工商銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行，社區(qū)服務中心銷售時間交房時間推出時間車位數(shù)量183個價格（租售）住宅部分定位居住小區(qū)總建筑面積公攤系數(shù)物管費用總戶數(shù)交房標準毛坯規(guī)模（棟數(shù)、層數(shù)）共計18層主力戶型描述二室一廳熱銷戶型描述戶型結構點式結構住宅形勢銷售價格（套內(nèi)面積）起價2600元/平方米單層增價最高價均價2600元/平方米銷售情況按揭、付款方式與優(yōu)惠項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢戶型標準規(guī)則，采光通風劣勢較城區(qū)遠列表43樓盤調(diào)查表調(diào)查日期：2016/9/10樓盤名稱優(yōu)品城邦樓盤基本資料樓盤性質(zhì)定位高層 小高層聯(lián)系電話085186656888樓盤位置云區(qū)云環(huán)中路，中天托斯卡納西側，周邊環(huán)境及社區(qū)配套占據(jù)著白金片區(qū)南湖豪宅板塊核心地段，配套完善交通狀況公交線路較多，交通便利開發(fā)商xx品筑置業(yè)有限公司物管公司成都卓望嘉物業(yè)服務有限公司建筑設計公司施工單位總占地面積260000平方米總建筑面積907000平方米綠地率30%容積率建筑特色項目開發(fā)進度、規(guī)模、配套現(xiàn)房白云公園、十二灘公園、石林公園、白云區(qū)人民醫(yī)院、七冶醫(yī)院、白云區(qū)第二人民醫(yī)院，交通銀行、工商銀行、農(nóng)行政中心、好百年家居、碧海家居。項目規(guī)劃有7080萬方左右的集中式商業(yè)，在整個項目中將配建一定數(shù)量小學和幼兒園銷售時間交房時間推出時間車位數(shù)量1:1價格（租售）住宅部分定位居住小區(qū)總建筑面積公攤系數(shù)物管費用總戶數(shù)1698戶交房標準毛坯規(guī)模（棟數(shù)、層數(shù)）共計33層主力戶型描述61103㎡實用2房，2+1戶型，3+1戶型熱銷戶型描述戶型結構點式結構住宅形勢小高層點式，高層點式銷售價格（套內(nèi)面積）起價3980元/平方米單層增價最高價均價銷售情況按揭、付款方式與優(yōu)惠商業(yè)部分定位社區(qū)商業(yè)（部分門面臨街）總建筑面積門面數(shù)層數(shù)公攤交房標準總體規(guī)劃布局樓層功能規(guī)劃銷售方式出售是否反租否反租率收益率價格（售）附層平層二層及以上銷售均價其他價格