【正文】 結(jié)論 39致謝 40參考文獻(xiàn) 41附表1 42附表2 43附表3 44附表4 45附表5 46附表6 47附表7 48附表8 49第1章 項(xiàng)目總說明主要是對(duì)擬建項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行初步可行性研究，分析其在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否可行，為投資者初始決策提供判斷依據(jù)。項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套，加上項(xiàng)目自身的商業(yè)補(bǔ)給，便捷生活盡在咫尺之間，這一切讓讓xx公館無言而尊貴的存在。在此，我們選擇xx市大營坡占地35416平方米的地進(jìn)行了前期研究，對(duì)擬建的xx公館的交通狀況、周邊配套設(shè)施、離市區(qū)遠(yuǎn)近、建設(shè)單位情況、項(xiàng)目規(guī)劃條件、公共配套設(shè)施、項(xiàng)目規(guī)劃方案、物料供應(yīng)、水電氣條件等及主要技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行了大致的了解，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和它周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行可行性研究，為研究者初始決策提供依據(jù)。 編制依據(jù)（1） 《xx市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2） 《xx市規(guī)劃管理?xiàng)l例》（3） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（4） 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房層建筑部分）（5） 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6） 《xx市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》（7） 國家計(jì)委 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（8） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》（9） 《xx市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度管理辦法》（10） 《投資項(xiàng)目評(píng)估方法與實(shí)務(wù)》（11） 《xx市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（12） 其他相關(guān)資料 表1 建設(shè)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位備注1規(guī)劃用地總面積35461㎡2總建筑面積390000㎡住宅總面積35461㎡商業(yè)總面積0㎡3建筑密度4容積率75綠地率30%6總戶數(shù)2000戶7車位數(shù)3000個(gè)……第2章 本項(xiàng)目規(guī)劃方案 2．1本項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱：xx公館小區(qū)地址：xxx 項(xiàng)目特色：山景地產(chǎn)所屬區(qū)域： 郵 電：1戶1表 燃?xì)猓?戶1表通訊設(shè)備：移動(dòng)、電信、聯(lián)通寬帶入戶電梯服務(wù)：品牌電梯 安全管理：自由出入、單元門鎖衛(wèi)生服務(wù)：衛(wèi)生費(fèi)，垃圾費(fèi) 小區(qū)入口：入口有2個(gè)大門停 車 位：3000余個(gè)停車位，1:1配置交通狀況公交4路、7路、9路 、17路 、18路 、19路 、20路 、24路 、25路、28路 、33路 、36等路大營坡站下車步行100米即可到達(dá)。2．5本項(xiàng)目休閑娛樂功能五星級(jí)影院—萬達(dá)，亞洲排名—第1 圖11 萬達(dá)影院同層平面圖：圖12建筑結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)—框架剪力墻。 調(diào)價(jià)模式為——高開低走；定價(jià)策略——撇脂價(jià)格策略 2．7產(chǎn)品風(fēng)格：本項(xiàng)目擬用新亞洲主義理念打造xx公館的東南亞精致園林。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè),在發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程,其中有著推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極因素,又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素。如果房地產(chǎn)業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)程度過高,將會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的沖擊。③商品房對(duì)個(gè)人的銷售量增加。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入資本經(jīng)營的時(shí)代,房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨之產(chǎn)生。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)。房價(jià)上漲是由商品房市場(chǎng)總量持續(xù)供不應(yīng)求、商品房供給結(jié)構(gòu)不合理、土地使用權(quán)出讓價(jià)和建筑材料漲價(jià)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等多種因素造成的。我們?cè)谥贫ǚ康禺a(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的目標(biāo)時(shí),要將最高目標(biāo)、近期目標(biāo)和長期目標(biāo)結(jié)合起來,實(shí)現(xiàn)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上,主要存在著兩種需求:自主性消費(fèi)需求和投資性消費(fèi)需求。對(duì)于暫時(shí)無購房能力的中低收入者,則引導(dǎo)租房入住,對(duì)于最低收入者實(shí)施廉租住房政策,并采用廉價(jià)租房、租金補(bǔ)貼等手段,使人們產(chǎn)生不同的收入狀況都能擁有適當(dāng)住房的預(yù)期,降低人們對(duì)房地產(chǎn)瘋狂的熱度。 從宏觀經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，多部門表樓市調(diào)控決心，穩(wěn)增長與樓市調(diào)控雙手抓，樓市未來給穩(wěn)增長讓道，房價(jià)反彈受抑制。近期，xx市場(chǎng)整體成交均價(jià)穩(wěn)定，8月成交均價(jià)為4374元/ m2 。隨著“三環(huán)十六射線”道路網(wǎng)系統(tǒng)建成，近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的土地和房產(chǎn)價(jià)值也將迅速提升，各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將趨于均衡化。只有這樣，我市的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)才能形成多元化開發(fā)的良性競(jìng)爭(zhēng)格局。：便捷功能：15路專屬公交健康功能：天譽(yù)城后倚國家級(jí)順海森林公圓。生活更優(yōu)雅，也更健康社區(qū)配套設(shè)施：省級(jí)重點(diǎn)小學(xué)—xx實(shí)驗(yàn)二小天譽(yù)分校。鋼結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)：，施工不受季節(jié)影響；，減少建筑垃圾和環(huán)境污染。滲透定價(jià)策略由于定價(jià)較低，一方面能迅速打開產(chǎn)品銷路擴(kuò)大銷售量，薄利多銷獲得較大利潤；一方面能阻止競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手介入，有利于控制市場(chǎng)。數(shù)量折扣指按購買數(shù)量的多少，分別給予不同的折扣，購買數(shù)量愈多，折扣愈大。一次性數(shù)量折扣規(guī)定一次購買某種產(chǎn)品達(dá)到一定數(shù)量或購買多種產(chǎn)品達(dá)到一定金額，則給予折扣優(yōu)惠，其目的是鼓勵(lì)顧客大批量購買，促進(jìn)產(chǎn)品多銷、快銷。例表41樓盤調(diào)查表總占地面積10108平米總建筑面積推出時(shí)間物管費(fèi)用均價(jià)3280元/平方米銷售情況在售按揭、付款方式與優(yōu)惠有大中小各個(gè)規(guī)模（樓中樓及小錯(cuò)層），搭配合理，格式多樣，格調(diào)新穎。特色：既有富貴豪華經(jīng)典型，也有一般居住實(shí)用型。 例表42樓盤調(diào)查表總占地面積5068平方米總建筑面積推出時(shí)間物管費(fèi)用調(diào)查日期：2016/9/10樓盤名稱優(yōu)品城邦樓盤基本資料樓盤性質(zhì)定位高層 小高層聯(lián)系電話085186656888樓盤位置云區(qū)云環(huán)中路，中天托斯卡納西側(cè)，周邊環(huán)境及社區(qū)配套占據(jù)著白金片區(qū)南湖豪宅板塊核心地段，配套完善交通狀況公交線路較多，交通便利開發(fā)商xx品筑置業(yè)有限公司物管公司907000平方米綠地率30%容積率建筑特色推出時(shí)間物管費(fèi)用商業(yè)部分公攤樓層功能規(guī)劃二層及以上物管費(fèi)用已招代表性品牌店項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)調(diào)查日期：2016/9/10樓盤名稱優(yōu)品道現(xiàn)代城樓盤基本資料樓盤性質(zhì)定位花園洋房聯(lián)系電話樓盤位置白云區(qū)云環(huán)路中段，優(yōu)品城邦旁周邊環(huán)境及社區(qū)配套位于大營坡轉(zhuǎn)盤中心，配套完善交通狀況公交線路較多，交通便利開發(fā)商xx品筑置業(yè)有限公司物管公司185萬平方米綠地率46%容積率建筑特色車位數(shù)量1:1價(jià)格（租售）總戶數(shù)4471戶交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯規(guī)模（棟數(shù)、層數(shù)）9層 11層 32層主力戶型描述3+2+2熱銷戶型描述戶型結(jié)構(gòu)點(diǎn)式結(jié)構(gòu)住宅形勢(shì)小高層點(diǎn)式，高層點(diǎn)式銷售價(jià)格（套內(nèi)面積）起價(jià)4500元/平方米單層增價(jià)項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。[購房動(dòng)機(jī)]為了讓孩子有更好的生活條件，能夠去更好的學(xué)校學(xué)習(xí)。[購房動(dòng)機(jī)]年輕人：追求安定或?yàn)榻Y(jié)婚而準(zhǔn)備。 因此，由于“xx公館”位于市中心，地理位置優(yōu)越，離學(xué)校近，且交通便利，主要的目標(biāo)客戶是望子成龍的父母?jìng)兒陀幸欢ǚe蓄的年輕人。建立行之有效的運(yùn)行機(jī)制，合理高效利用資源。xx公館擬建項(xiàng)目由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行重金打造。由于該標(biāo)準(zhǔn)式行期較長，考慮到建筑行業(yè)進(jìn)步及其管理要求的逐步提高，因此本工程人員編制在“試行標(biāo)準(zhǔn)”通知的人員額定的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，減少了生產(chǎn)工人占全部職工定員的比率，相應(yīng)增加管理人員與工程技術(shù)人員的比率。第5章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度.本擬建項(xiàng)目計(jì)劃在兩年（24個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)建成。 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。擬建項(xiàng)目“xx公館”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)出售，小區(qū)住宅銷售的賣點(diǎn)主要是：(1)小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按園林化概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突出的環(huán)境特點(diǎn)。(3)小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入智能化新概念，使住宅小區(qū)按中上的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營管理，部分戶型較高，可設(shè)置樓中樓，外觀則采用中西結(jié)合的方式。 1)促銷的階段性策略。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：①望子成龍的父母；②有一定收入的年輕人；?其他消費(fèi)者。.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，高層建筑在工程形象進(jìn)度達(dá)到1/3 時(shí)，方可辦理商品房預(yù)售許可證。包括固定資產(chǎn)投資工程費(fèi)用以及項(xiàng)目涉及的工程建設(shè)其他費(fèi)用：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、城市建設(shè)配套費(fèi)、預(yù)備費(fèi)作出估算. .；；。包括勘查費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)等。包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)?？偝杀九c費(fèi)用為以上六項(xiàng)之和，總成本與費(fèi)用共計(jì)19433萬元。公式為：ic=(1+i1)(1+i2)(1+i3)1 （i1 為資金成本和機(jī)會(huì)成本的最大值，i2 為投資風(fēng)險(xiǎn)，i3 為通貨膨脹率。項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。經(jīng)計(jì)算可得，%，利稅率為22%，均大于行業(yè)平均值。計(jì)劃從2016年第3季度開始貸款，2017 年第3季度開始還款。詳細(xì)情況見附表7“損益表”和附表10“還本付息表”。項(xiàng)目資金通過銷售收入的滾動(dòng)使用實(shí)現(xiàn)平衡，到銷售期結(jié)束時(shí)，項(xiàng)目累計(jì)盈余資金為12084萬元?；炯僭O(shè)：房屋成品量和銷售量相同項(xiàng)目正常經(jīng)營年份的總成本可劃分為固定成本和可變成本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)，房屋市場(chǎng)價(jià)格、銷售稅率、建筑工藝水平、修建技術(shù)裝備和項(xiàng)目管理水平等保持不變，使銷售收入和房屋成品量呈線性關(guān)系。銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)=1943310000/56820=3420（元/㎡）3420/4700=%本項(xiàng)目銷售均價(jià)保本點(diǎn)為3420元/㎡，占計(jì)劃銷售均價(jià)4700元/㎡%。5%，177。表93 敏感度系數(shù)分析表變化率（％）不確定因素的敏感度系數(shù)銷售收入（稅前）銷售收入（稅后）開發(fā)成本（稅前）開發(fā)成本（稅后）177?？偼顿Y的變動(dòng)也較強(qiáng)影響項(xiàng)目利潤，建設(shè)投資與銷售收入在177。建設(shè)投資與銷售收入在177。結(jié) 論表結(jié)1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡3900002規(guī)劃總建筑面積㎡356413戶均面積㎡1004住宅總套數(shù)套3375容積率%6綠地率%