【正文】 力逐年增加。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，于大西南、海南及東南亞的中樞位置，在中國西南和亞太經(jīng)濟(jì)區(qū)域中，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢。北海市的旅游資源十分豐富，海洋旅游資源綜合優(yōu)勢十分突出。統(tǒng)計(jì)報告說明了北海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)還有很大的發(fā)展空間，人們生活水平的不斷提升，對零售服務(wù)業(yè)的要求也將不斷提高。住房、汽車是耐用的消費(fèi)品，且需要長期積蓄，因人而異，難以估算，但用于這一方面的資金會增加；教育消費(fèi)也是不斷增長的一大消費(fèi)趨勢。消費(fèi)者所喜歡的促銷形式：除了降價以外，贈送禮品是消費(fèi)者最喜歡的促銷活動；其次是降價與商品聯(lián)合促銷；再次是消費(fèi)者互動；幸運(yùn)大獎也有部分消費(fèi)者喜歡。西北距南寧206公里，東距廣東湛江198公里，東南距海南?？谑?47海里。2010年末，其中市轄區(qū)人口60萬人。經(jīng)過27年的發(fā)展，如今的北海作為一座聞名全國的濱海旅游城市、國家歷史文化名城，擁有“天下第一灘”之稱的北海銀灘以及開發(fā)中的世界海島旅游新地標(biāo)——潿洲島旅游區(qū)。224。機(jī)場：空中航線20條左右，可直達(dá)北京、上海、香港、長沙、廣州、深圳、成都、重慶、昆明、?？?、武漢、溫州、濟(jì)南、杭州、桂林等城市。據(jù)北海房地產(chǎn)市場調(diào)查報告顯示：北海市區(qū)房地產(chǎn)目標(biāo)客戶的構(gòu)成大體分為本地購房群體和外來購房群體。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，從三亞轉(zhuǎn)移至北海買房者已成倍增加。2010年末，北海申報歷史文化名城成功，促使人們從源頭上審視北海的開放歷程，發(fā)掘歷史文化資源，重塑北海的文化形象。北海目前的商業(yè)格局是由：北至北部灣路，南至北海大道，東至北京路，西至貴州路，四條道路圍和的“口”字形結(jié)構(gòu)。集聚各種優(yōu)質(zhì)城市生活資源，巨大的人流量和旺盛的人氣，為樓盤帶來無盡的商機(jī)。其他商圈（三）北海市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)北海商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營模式陳舊 北海商業(yè)模式還是以商鋪出租，獨(dú)自經(jīng)營為主。1商品促銷形式集中于降價（折扣）商品降價促銷是商品促銷的第一手段，固然重要；但是在整個商業(yè)范圍內(nèi)，商家普遍采用降價（折扣）的方式，消費(fèi)者對于降價（折扣）必然會產(chǎn)生懈怠心理，“看誰降得低”是消費(fèi)者的第一反應(yīng)，特點(diǎn)是同種同類商業(yè)充棟的情況下。3商場活動沒有市場針對性很多商場在開展?fàn)I銷活動時只注重形式，而沒有多大實(shí)際性的活動，給消費(fèi)者的感覺就是“做秀”。北海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢北海市民和外來人口多年的生活、消費(fèi)和投資習(xí)慣已形成三大老商圈：北部灣廣場商圈、北海大道商圈，這是北海商業(yè)經(jīng)濟(jì)騰飛的不竭動力。2城市發(fā)展方向 第52條：城市發(fā)展方向：主城區(qū)近期向南發(fā)展。1北海高鐵商圈 （北海223。廣州 高鐵年內(nèi)通車）已報建的 “北海萬匯廣場” (開發(fā)商:北海市萬達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司) 2云南路商圈 亟待新建的“北海協(xié)和廣場” （本案）三、項(xiàng)目簡介（一）商業(yè)環(huán)境簡介項(xiàng)目區(qū)位 云南路板塊簡介 云南路是北海市主干道之一，成熟路區(qū)，南北縱穿北部灣西路、北海大道和西南大道三條橫向城市主干道交匯地帶。三千?！?等）、五星級酒店（香格里拉）、國際會展中心、海洋主題公園、國家森林公園、冠嶺山莊國賓館等眾多項(xiàng)目，市政配套和生活機(jī)能也將逐漸完善，生活越來越方便，云南路板塊無疑已成為北海最高端的度假休閑居家置業(yè)區(qū)域，升值潛力巨大。項(xiàng)目1公里內(nèi)商業(yè)環(huán)境簡介亟待興建的北海協(xié)和廣場 地處城西板塊 云南路與西南大道交匯處。整個城西板塊的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目缺位，中高檔小區(qū)林立的云南路板塊已現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)真空，亟待填補(bǔ)空白?？梢灶A(yù)見，升級后的北海城市購物商貿(mào)廣場集天時、地利、人和為一身，必將引領(lǐng)云南路商圈走向新的高度。地塊②③均為同一家合作伙伴公司所有，空地，~6，地塊可分可合，（5487平）、（6513平），商住用地，產(chǎn)證齊備，合作事宜已談妥。地塊②無此項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)前期所需支付總費(fèi)用為： 建安費(fèi)裙樓部分北海商業(yè)地產(chǎn)建安成本2500元/平，48000平2500元/平 = 12000萬高層部分北海高層綜合樓建安成本1900元/平，48000平1900元/平 = 9120萬建安費(fèi)總計(jì)：21120萬元基礎(chǔ)配套、開發(fā)間接費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用96000平80元/平 = 768萬元中后期拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)第二年補(bǔ)償?shù)貕K①外圍商鋪業(yè)主租金為130．68萬元，第三年為143．75萬元，合計(jì)：274．4萬元銷售期稅收營業(yè)稅、增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅約為500元/平，96000平500元/平 = 4800萬元 （交易完成才發(fā)生此項(xiàng)稅收，所以不用現(xiàn)金支出）項(xiàng)目總費(fèi)用地塊估值地塊①23．8畝700萬/畝 = 16660萬元地塊②8．2畝600萬/畝 = 4920萬元土地總價21580萬元項(xiàng)目總投資成本預(yù)售住宅24000平6000元/平 = 14400萬元酒店式公寓24000平7000元/平 = 16800萬元總計(jì)31200萬元 （收回除土地投資以外的成本）經(jīng)營裙樓商業(yè)地產(chǎn)48000平商業(yè)地產(chǎn)價值48000平20000元/平 = 96000萬元租金1樓10元，2樓5元，3樓3元，1樓5元，2樓3元，假定每層樓面積相等。地塊②③無此項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)前期所需支付總費(fèi)用為： 建安費(fèi)裙樓部分北海商業(yè)地產(chǎn)建安成本2500元/平，62700平2500元/平 = 15675萬高層部分北海高層綜合樓建安成本1900元/平，62700平1900元/平 = 11913萬建安費(fèi)總計(jì)：27588萬元基礎(chǔ)配套、開發(fā)間接費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用125400平80元/平 = 中后期拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)第二年補(bǔ)償?shù)貕K①外圍商鋪業(yè)主租金為130．68萬元，第三年為143．75萬元，合計(jì)：274．4萬元銷售期稅收營業(yè)稅、增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅約為500元/平，125400平500元/平 = 6270萬元 （交易完成才發(fā)生此項(xiàng)稅收，所以不用現(xiàn)金支出）項(xiàng)目總費(fèi)用地塊估值地塊①23．8畝700萬/畝 = 16660萬元地塊②8．2畝600萬/畝 = 4920萬元地塊③9．8畝500萬/畝 = 4900萬元土地總價26480萬元項(xiàng)目總投資成本預(yù)售住宅41800平6000元/平 = 25080萬元酒店式公寓20900平7000元/平 = 14630萬元總計(jì)39710萬元 （收回除土地投資以外的成本）經(jīng)營裙樓商業(yè)地產(chǎn)62700平商業(yè)地產(chǎn)價值62700平20000元/平 = 125400萬元租金1樓10元，2樓5元，3樓3元，1樓5元，2樓3元，假定每層樓面積相等。實(shí)際資金需求經(jīng)初步估算，本項(xiàng)目由于土地自有，開發(fā)成本低，啟動資金僅需4538萬~4891萬，~（項(xiàng)目總費(fèi)用 銷售期間稅收，銷售環(huán)節(jié)的稅收用已收房款抵扣，不計(jì)入）。周邊配套 本項(xiàng)目位于海城區(qū)云南路與西南大道交匯處，城區(qū)一線黃金商業(yè)用地。本項(xiàng)目距離機(jī)場路程25公里，距離火車站（高鐵）3公里，距離北海港4公里，距離最近的高速公路（三北高速）入口處17公里。高達(dá)66%的綠化率，近28萬平米的世界級皇家園林。三千海 位于北海銀灘西海岸，面朝太平洋，比鄰冠頭嶺國家森林公園，、一線蔚藍(lán)海景。藍(lán)色海岸國際家園 項(xiàng)目占地約230畝，建筑面積約 40萬平方米，第四期和第三期的均價為6500元/平米棕櫚泉 項(xiàng)目工程已竣工交房，該項(xiàng)目的均價仍為5800元/平方米華杰赫爾馨居 還剩少量尾盤，價格5300元/平方米起陽光金海岸 3號樓均價5000元/平方米一品灣 總建筑面積12萬平方米，項(xiàng)目一期已入住，均價5300元/平方米南國華城 二期高層均價為5300元/平方米1項(xiàng)目SWOT分析 及 相應(yīng)的開發(fā)、經(jīng)營建議SWOT因素含義優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目位于中高檔社區(qū)云集的云南路商圈中心，可輻射亟缺城市商業(yè)綜合體的整個城西板塊。人流優(yōu)勢綜合市場經(jīng)營已歷十載 人氣旺盛，多年的購物消費(fèi)習(xí)慣，優(yōu)越的交通條件，周邊中高端收入人群，候鳥、觀光客消費(fèi)人群，1公里內(nèi)12萬、3公里內(nèi)35萬常住人口。把握好前兩年的市場培育期，投入一定成本精耕細(xì)作市場營銷。開發(fā)建議：應(yīng)聯(lián)合最佳規(guī)劃公司、建筑工程公司、商業(yè)策劃機(jī)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)公司、知名品牌商戶、物業(yè)管理顧問，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，組建北海最優(yōu)商業(yè)開發(fā)平臺。開發(fā)建議：一招先，吃遍天，棋無對手，落子天元。開發(fā)建議：把握機(jī)遇，在開發(fā)前期就取得政府的支持，降低開發(fā)難度。這種模式已不適合于目前商業(yè)的發(fā)展，沒有商場整體的統(tǒng)一布局，集中營銷的競爭優(yōu)勢；不能總體把握市場的變動方向，重復(fù)經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)營管理混亂。自從潿洲島定位為“國際海島旅游新坐標(biāo)”以來，游客開始有了國際化的趨勢。迎合市場的同時，適度引導(dǎo)市場。商業(yè)綜合體適度引入提供老人膳食、醫(yī)療、保健、休閑的商家，注重專業(yè)化程度。最終降低開業(yè)冷場的可能性，降低開業(yè)后宣傳推廣的難度，實(shí)現(xiàn)市場培育期平穩(wěn)過渡的目的。營運(yùn)建議：采用“樹大招風(fēng)”的策略，捆綁強(qiáng)勢開發(fā)商、知名商業(yè)地產(chǎn)品牌、專業(yè)招商服務(wù)機(jī)構(gòu)，充分利用商業(yè)開發(fā)平臺資源，做到精準(zhǔn)招商。