【正文】 1500（1+75%）++132+=增值額=5500平方米8000元/平方米－=應(yīng)交土地增值稅=60%－35% = ：按規(guī)定免征：5500平方米8000元／平方米3% = 132萬e. 印花稅5500平方米8000元/平方米1‰ = 地塊①前期應(yīng)交總稅金：。高層部分（50%建筑面積，）包括兩棟樓宇，分別為住宅(,分為A、B兩個(gè)單元)、酒店式公寓（），地上25~30層，地下兩層停車場。因開發(fā)后綜合市場外圍的商鋪（5500平、2層）已出售給業(yè)主，所以需要進(jìn)行整合。本地塊已成為一線黃金商業(yè)口岸用作比較初級的綜合商業(yè)市場與云南路商圈、城西板塊的整體市場定位不符，也不能滿足消費(fèi)者日益時(shí)尚、多元化的購物需求，沒有充分發(fā)揮其土地的最大效益。行政機(jī)構(gòu)：北海市藥監(jiān)局、市衛(wèi)生監(jiān)督所、中心血站、市工商局執(zhí)法局、廣西紅樹林生態(tài)自然保護(hù)區(qū)管理處、市流浪兒童保護(hù)中心、北海市海城區(qū)銀灣社區(qū)居民委員會 等學(xué)校：北海職業(yè)學(xué)院學(xué)生教職工6000人北海第七中學(xué)學(xué)生教職工3000人北海逸夫小學(xué)學(xué)生教職工1000人幼兒園15家兒童教職工1000多人企事業(yè)單位小區(qū)：市規(guī)劃局、市中國銀行、市工商銀行 等員工小區(qū)其他小區(qū)60多個(gè)銀行支行3家4星級酒店1家、三星級2家、快捷酒店5家區(qū)級醫(yī)院1家，社區(qū)診所5家綜合農(nóng)貿(mào)市場1座35平方米以下小超市、商店98家餐館、小吃店150家小區(qū)網(wǎng)球場5家，游泳池5個(gè)乒乓球、桌球俱樂部各2家，婚紗影樓1家主要經(jīng)停公共汽車9路、11路 等周邊3公里的范圍內(nèi)常住人口約35萬。對自住型購房者而言，特別青睞云南路的生活配套，紛紛安家在云南路板塊上。云南路板塊是北海市傳統(tǒng)的置業(yè)區(qū)，交通生活配套最為完善，擁有傳統(tǒng)的居住氛圍，同時(shí)集購物、餐飲、休閑、娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，初步形成了云南路商圈。南寧223。未來商圈發(fā)展方向 前述商圈主要集中于城市北面 市政府周圍，但隨著人口涌入、城市擴(kuò)大、產(chǎn)業(yè)精耕、旅游升級，原有的商圈已不能滿足北海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。同時(shí)，北海商場正向大型、綜合、專業(yè)方向發(fā)展；對品牌、服務(wù)等要求越來越高。4沒有將市場營銷作為商場的戰(zhàn)略，而僅僅是種手段很多商場在做活動時(shí)，都是一個(gè)品牌，一場促銷一場活動，隨意性很大。2公司的形象營銷急功近利北海企業(yè)公司對于形象的宣傳給人一種急功近利的感覺。總體上北海商業(yè)的模式與運(yùn)營與區(qū)外發(fā)達(dá)地區(qū)相比，還是存在很大的差距。北海大道商圈 大潤發(fā)超市是一家臺灣的大型連鎖量販店，為附近樓盤的業(yè)主提供便利的生活需要，為成熟社區(qū)的成型提供條件。 代表項(xiàng)目：和安商港、和安商都、新新力、新力購物廣場、寶宜商廈、啟東電腦城、大潤發(fā)、東都百匯。但近年來，隨著房地產(chǎn)向市區(qū)四面擴(kuò)展，人口開始向商圈外圍遷移，商業(yè)布局正從中心商圈向外面擴(kuò)張，形成了一個(gè)中心輻射四面的發(fā)展趨勢。 2010年中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建成，北海站到了新的歷史起點(diǎn)。總體來說，外地人約占60%，本地人約占40%。高速公路：廣東以及中國西南地區(qū)到廣西沿海地區(qū)高速公路的相繼建成通車。224。中石化、中海油、中國電子信息集團(tuán)、富士康科技集團(tuán)、冠捷科技集團(tuán)、景光科技、建興光電、誠德新材料等能源、電子、新材料行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)紛紛進(jìn)駐北海，逐步形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。屬熱帶海洋性季風(fēng)氣候，℃。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越。其中，不斷推陳出新的促銷形式是商場競爭的策略與過程。外來游客、“候鳥”消費(fèi)趨勢：隨著北海旅游熱升溫，游客、“候鳥”日益增加，旅游零售業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的配套，整體商業(yè)環(huán)境的消費(fèi)檔次、總量會同步提高。（三）北海市居民消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及趨勢消費(fèi)水平：北海居民恩格爾系數(shù)在40%49%為小康，說明北海市居民生活水平為中等小康，中檔消費(fèi)為主，高檔消費(fèi)層次不斷擴(kuò)大是北海近期居民消費(fèi)的主流。未來五年，人均GDP實(shí)現(xiàn)6萬元、力爭達(dá)到7萬元，將達(dá)到珠三角十一五末的水平，把與發(fā)達(dá)地區(qū)的距離從15年縮小到5年。 北海協(xié)和廣場 可行性研究報(bào)告——廣西首家國際化體驗(yàn)式城市綜合體（注：此為相似意向效果圖）錯過青島，錯過廈門，錯過三亞，北海——國際濱海度假之都，融會古典與時(shí)尚，匯聚東西方文化，厚積薄發(fā)，再次揚(yáng)帆啟航！這次不容您錯過！北海協(xié)和廣場 —— 讓您真正把握這片 價(jià)值藍(lán)海！綱目一、北海市城市發(fā)展及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況… … … … … … 5（一）北海區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境（二）北海市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況（三）北海市居民消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及趨勢（四）北海市居民消費(fèi)行為分析（五）地理、氣候（六）旅游、產(chǎn)業(yè)（七）海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)（八）候鳥經(jīng)濟(jì)（九）政策、文化二、北海市商業(yè)概況… … … … … … … … … … 9（一）北海市商業(yè)面積、商圈構(gòu)成及商圈輻射狀況… … … … 9（二）北海商圈及商業(yè)項(xiàng)目簡介… … … … … … … … … 11北部灣廣場商圈北海大道商圈其他商圈（三）北海市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)… … … … … … … … … 20北海商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營模式陳舊北海市商業(yè)營銷特點(diǎn)分析北海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢（四）北海市商圈發(fā)展方向… … … … … … … … … … 22《北海市城市總體規(guī)劃（2008——2025）》1中心城建設(shè)用地規(guī)劃2城市發(fā)展方向3銀灘西區(qū)規(guī)劃（本案緊鄰銀灘西區(qū)）未來商圈發(fā)展方向1北海高鐵商圈2云南路商圈 亟待興建的“北海協(xié)和廣場”三、項(xiàng)目簡介… … … … … … … … … … … … 24（一）商業(yè)環(huán)境簡介… … … … … … … … … … … … 24項(xiàng)目區(qū)位 云南路板塊簡介項(xiàng)目1公里內(nèi)商業(yè)環(huán)境簡介項(xiàng)目現(xiàn)狀地塊簡介項(xiàng)目初步規(guī)劃、成本、收益估算 … … … … … … … … … … … … 281方案一：32畝（地塊①②整合）… … … … … … … … … … … … 282方案二：（地塊①②③整合）… … … … … … … … … … … 30合作方式實(shí)際資金需求土地升值周邊配套周邊高尚小區(qū)1項(xiàng)目SWOT分析 及 相應(yīng)的開發(fā)、營運(yùn)建議 … … … … … … … … 38（二）項(xiàng)目核心概念：中國的北海?世界的北?！?… … … … 41商業(yè)定位概念：廣西首家國際化體驗(yàn)式城市綜合體項(xiàng)目命名概念：喚醒古典的記憶，追循時(shí)尚的腳步招商意向四、附錄：北海市旅游、產(chǎn)業(yè)、政策概況… … … … … 49（一）濱海旅游城市 國家歷史文化名城… … … … … … … 49北海銀灘：天下第一灘潿洲島旅游區(qū)：世界海島旅游新地標(biāo)國家歷史文化名城（二）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐 三大千億產(chǎn)業(yè)… … … … … … … … 52電子信息產(chǎn)業(yè)石油化工產(chǎn)業(yè)臨港新材料產(chǎn)業(yè)（三）政策導(dǎo)向… … … … … … … … … … … … … … 54《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》“北海三年跨越發(fā)展工程”奮斗目標(biāo) 城市建設(shè)管理年一、 北海市城市發(fā)展及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況（一）北海區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境北海市位于中國廣西的南部、北部灣東北岸，總面積3337平方公里,，其中市區(qū)人口60萬。（二）北海市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 2011年，北海的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不僅是在人均上、而且在總量上大部分都已進(jìn)入廣西前列。但業(yè)內(nèi)人士分析，物價(jià)攀高，通貨膨脹也是當(dāng)前存在的經(jīng)濟(jì)狀況，要謹(jǐn)慎警惕這一經(jīng)濟(jì)波動。但從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來講，各種零售、服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速且空間巨大。因此，商場在打好價(jià)格戰(zhàn)的同時(shí)，注重商場的品牌形象也至關(guān)重要，不斷完善服務(wù)形式，增加商場的美譽(yù)度。市區(qū)南北西三面環(huán)海，有潿洲（）、斜陽（）二個(gè)海島。北海市地處亞熱帶，氣候溫暖濕潤，空氣清新，每立方厘米空氣中的負(fù)氧離子含量高達(dá)25005000個(gè)，比內(nèi)陸城市高出50100倍，可稱得上是天然氧吧。同期，社會經(jīng)濟(jì)取得了長足發(fā)展，構(gòu)建了較為完善的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，民眾收入水平穩(wěn)步攀升，生活水平蒸蒸日上，人居生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢突出，擁有電子信息、石油化工、臨港新材料3個(gè)超千億元產(chǎn)業(yè)。南寧223。北海港：面向東盟的主要外貿(mào)港口之一，另開通了?？?、潿洲島及下龍灣等國際國內(nèi)客運(yùn)航線。外地人為北海房地產(chǎn)市場購置主力，主要來自黑龍江、吉林、廣東、河南、山東、浙江、福建、內(nèi)蒙古、遼寧、北京等地，其中來自黑龍江的購房者所占比例最高，占外地人購買商品住房面積的15~25%。（九）政策、文化自2008年《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》獲國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施后，北海積極推進(jìn)實(shí)施，發(fā)揮作為大西南地區(qū)出海通道和中國與東盟“橋頭堡”的作用，主動融入?yún)^(qū)域一體化，增強(qiáng)與周邊城市的合作共贏意識，共筑增長一極，成為北部灣畔的富裕、文明、和諧的宜居之城，活力之城，恒常發(fā)展之城。二、北海市商業(yè)概況（一）