【正文】 鵬 葉峰目錄 第一章 總論 .......................................................1 一、項(xiàng)目背景 ......................................................1 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位概況 ..............................................3 三、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù) ..........................................5 四、研究結(jié)論 ......................................................5 第二章 市場(chǎng)分析 ...................................................7 一、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 ............................................7 二、滁州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 ........................................11 三、滁州中心區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)分析 ..................................12 四、滁州購(gòu)房客群分析 ..............................................14 五、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 ..............................................15 六、SWOT 分析 .....................................................16 七、項(xiàng)目定位 ......................................................17 第三章 建設(shè)選址與建設(shè)條件 ........................................ 20 一、項(xiàng)目選址 ......................................................20 二、區(qū)位分析 ......................................................21 三、地塊現(xiàn)狀 ......................................................22 四、建設(shè)條件 ......................................................25 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)技術(shù)方案 ..........................................33 一、規(guī)劃設(shè)計(jì) ......................................................33 二、建筑設(shè)計(jì) ......................................................36 三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ......................................................37 四、暖通設(shè)計(jì) ..................................................... 38 五、給排水設(shè)計(jì) ....................................................39 六、燃?xì)庠O(shè)計(jì) ......................................................41 七、電氣設(shè)計(jì) ......................................................42 八、弱電和智能化設(shè)計(jì) ..............................................45 第五章 節(jié)能方案分析 ..............................................49 一、編制依據(jù) .....................................................49 二、能耗分析 .....................................................50 三、能源供應(yīng)狀況 .................................................51 四、能耗指標(biāo) .....................................................52 五、節(jié)能措施 .....................................................52 六、節(jié)能效果 .....................................................55 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響評(píng)價(jià) ........................................57 一、項(xiàng)目所在地環(huán)境現(xiàn)狀 ...........................................57 二、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響和對(duì)策 ...................................59 三、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)生態(tài)環(huán)境影響的結(jié)論 .................................63 四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析 .............................................64 第七章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 ....................................65 第八章 進(jìn)度計(jì)劃 ..................................................66 一、工程進(jìn)度安排 .................................................66 二、工程進(jìn)度甘特圖 ...............................................67 第九章 項(xiàng)目招投標(biāo)方案 ............................................68 一、招標(biāo)范圍 .....................................................68 二、招標(biāo)組織方式 .................................................68 三、招標(biāo)投標(biāo)區(qū)域 .................................................68 四、招標(biāo)方式 .....................................................68 五、招標(biāo)公告的發(fā)布與媒體 .........................................68 六、項(xiàng)目建設(shè)招標(biāo)程序 .............................................69 七、注意事項(xiàng) .....................................................73 八、預(yù)期目標(biāo) .....................................................73 第十章 安全與消防 ................................................74 一、危險(xiǎn)因素分析 .................................................74 二、安全措施 .....................................................74 三、消防措施 .....................................................75 第十一章 投資估算及資金籌措 .....................................78 一、投資估算 ....................................................78 二、資金籌措 ....................................................79 三、貸款與償還計(jì)劃 ..............................................79 第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ...............................................80 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ....................................................80 二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ................................................83 第十三章 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 ...........................................85 第十四章 評(píng)價(jià)結(jié)論與開(kāi)發(fā)建議 .....................................86 附表： 附表 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 附表 2 總投資估算表 附表 3 建筑安裝工程估算表 附表 4 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 附表 5 銷售收入、銷售稅金及附加估算表 附表 6 租房收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 附表 7 酒店運(yùn)營(yíng)收入及成本費(fèi)用估算表 附表 8 損益表 附表 9 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 附表 10 借款還本付息表 附圖： 附圖 1 項(xiàng)目地理位置圖 附圖 2 項(xiàng)目總平面圖 附件： 附件 1《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》注冊(cè)號(hào) 341100000058498 附件 土地拍賣協(xié)議 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱：中央商務(wù)區(qū)城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位：置業(yè)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 該項(xiàng)目位路。二期酒店工程及三期創(chuàng)意辦公園區(qū)、商鋪等設(shè)施投資，一部分以租金體現(xiàn)，一部分以鋪位銷售體現(xiàn)?！袄洗颉币云髽I(yè)雄厚的綜合實(shí)力為平臺(tái)，擁有強(qiáng)大的資源整合能力與產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品品類涵蓋船木家具、船木整體櫥柜、衣柜等家居產(chǎn)品，同時(shí)涉及環(huán)境家居設(shè)計(jì)及精裝修服務(wù)，是集成了設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)制造、規(guī)模銷售等系統(tǒng)的“智慧型、創(chuàng)新型、科技型”朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。 該項(xiàng)目能夠改善附近居民的就業(yè)，提高居民生活水平， 受到廣大居民的積極支持，促進(jìn)和諧社會(huì)的發(fā)展。 綜上所述，該項(xiàng)目可行。 我國(guó)家具行業(yè)規(guī)模和產(chǎn)值一直穩(wěn)定增長(zhǎng)。當(dāng)前全球化的大趨勢(shì)對(duì)于我國(guó)家具行業(yè)來(lái)說(shuō)，既是一個(gè)良好的機(jī)遇，也是極大的挑戰(zhàn)。同時(shí)，各種家具造成的室內(nèi)空氣污染，已成為目前家庭和寫(xiě)字樓中繼建筑污染、裝飾裝修污染之后的第三大污染源。尤其是船木家具利用了廢舊船木作為原材料，不但具有良好的生態(tài)彌補(bǔ)性，更是純實(shí)木家具的另一個(gè)重要產(chǎn)品類別；船木家具休閑、時(shí)尚、獨(dú)特的藝術(shù)氣質(zhì)，迎合了當(dāng)前大部分人的消費(fèi)需求，市場(chǎng)前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益可觀。 三、唐山中心區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)分析 唐山 2005‐2006 年市場(chǎng)銷售量約在 80‐100 萬(wàn)平方米之間。 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)短期難以回暖，而唐山市場(chǎng)供應(yīng)壓力和價(jià)格回調(diào)要 求的壓力下，預(yù)計(jì) 2009 年市場(chǎng)調(diào)整仍將延續(xù)，大量中檔項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍 存在下調(diào)的壓力。 唐山寫(xiě)字樓目前出租的情況都不太理想，入住 1 年以上的寫(xiě)字樓 入住率只有 50%~70%左右，客戶主要是唐山當(dāng)?shù)氐囊恍┥虅?wù)流通類 公司、小型設(shè)備科技類公司，以及一些廣告、咨詢等中小公司等。目前酒店式公寓市場(chǎng)需求相對(duì)不足， 近年出現(xiàn)的公寓類項(xiàng)目銷售狀態(tài)均不盡人意，其中自身產(chǎn)品因素偏 重，因此并不能完全說(shuō)明唐山整體市場(chǎng)需求狀態(tài)。由于唐山 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形式，富裕人群較多、集中，唐山富裕階層多為老板和企業(yè) 高管，主要集中在 35‐45 歲，三十年前那場(chǎng)大地震留下的陰影對(duì)他們 的影響已經(jīng)比較小。以前唐 山本地項(xiàng)目的品質(zhì)不是特別好，業(yè)主主要考慮戶型和朝向，要求住宅 要正方向，不接受斜向的戶型。 從目前的地段認(rèn)知情況來(lái)看，該地塊總體評(píng)價(jià)較好，唐山人目前 很認(rèn)可該地段的“城市核心地段”稀缺性和較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值，抗震紀(jì) 念廣場(chǎng)并不會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響，而是將紀(jì)念碑看成是唐山的標(biāo)志性建筑 和唐山的驕傲。 項(xiàng)目地塊規(guī)整，功能分區(qū)明確，目前對(duì)于商品住宅而言，缺點(diǎn)是 容積率過(guò)高，建筑密度過(guò)大，樓間距較小，作為高檔住宅的舒適感不 足，而且地塊東南角的回遷住宅將對(duì)商品住宅部分產(chǎn)生規(guī)劃布局和總 體檔次上的影響。 項(xiàng)目西面是抗震紀(jì)念碑公園，北面隔半個(gè)街區(qū)是鳳凰山公園 和大城山公園，南面不遠(yuǎn)是南湖公園，綠化環(huán)境佳。 項(xiàng)目交通條件較好，北臨新華西道，地塊四周道路四通八達(dá)。 唐山的寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直不佳，項(xiàng)目的寫(xiě)字樓銷售難度大。 唐山經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民收入的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 潛力較大。 項(xiàng)目對(duì)面的開(kāi)灤綜合體項(xiàng)目和嘉里鳳凰新城項(xiàng)目將是項(xiàng)目的 潛在的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 從項(xiàng)目自身規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和項(xiàng)目總體量來(lái)看，做純高檔住宅市場(chǎng) 空間有限，同時(shí)項(xiàng)目高容積率難以達(dá)到足夠的產(chǎn)品均好性。 客戶來(lái)源主要包含兩部分：市中心區(qū)消費(fèi)群體、郊縣消費(fèi)群體。 寫(xiě)字樓部分選擇地塊北側(cè)西段寫(xiě)字樓作為高檔寫(xiě)字樓產(chǎn)品，提高 項(xiàng)目整體檔次和形象，填補(bǔ)唐山高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白