【正文】 鵬 葉峰目錄 第一章 總論 .......................................................1 一、項目背景 ......................................................1 二、項目開發(fā)單位概況 ..............................................3 三、項目申請報告編制依據(jù) ..........................................5 四、研究結(jié)論 ......................................................5 第二章 市場分析 ...................................................7 一、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 ............................................7 二、滁州房地產(chǎn)市場總體分析 ........................................11 三、滁州中心區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)市場分析 ..................................12 四、滁州購房客群分析 ..............................................14 五、項目自身條件分析 ..............................................15 六、SWOT 分析 .....................................................16 七、項目定位 ......................................................17 第三章 建設選址與建設條件 ........................................ 20 一、項目選址 ......................................................20 二、區(qū)位分析 ......................................................21 三、地塊現(xiàn)狀 ......................................................22 四、建設條件 ......................................................25 第四章 項目開發(fā)技術(shù)方案 ..........................................33 一、規(guī)劃設計 ......................................................33 二、建筑設計 ......................................................36 三、結(jié)構(gòu)設計 ......................................................37 四、暖通設計 ..................................................... 38 五、給排水設計 ....................................................39 六、燃氣設計 ......................................................41 七、電氣設計 ......................................................42 八、弱電和智能化設計 ..............................................45 第五章 節(jié)能方案分析 ..............................................49 一、編制依據(jù) .....................................................49 二、能耗分析 .....................................................50 三、能源供應狀況 .................................................51 四、能耗指標 .....................................................52 五、節(jié)能措施 .....................................................52 六、節(jié)能效果 .....................................................55 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響評價 ........................................57 一、項目所在地環(huán)境現(xiàn)狀 ...........................................57 二、項目建設對環(huán)境的影響和對策 ...................................59 三、項目建設對生態(tài)環(huán)境影響的結(jié)論 .................................63 四、地質(zhì)災害影響分析 .............................................64 第七章 組織機構(gòu)與人力資源配置 ....................................65 第八章 進度計劃 ..................................................66 一、工程進度安排 .................................................66 二、工程進度甘特圖 ...............................................67 第九章 項目招投標方案 ............................................68 一、招標范圍 .....................................................68 二、招標組織方式 .................................................68 三、招標投標區(qū)域 .................................................68 四、招標方式 .....................................................68 五、招標公告的發(fā)布與媒體 .........................................68 六、項目建設招標程序 .............................................69 七、注意事項 .....................................................73 八、預期目標 .....................................................73 第十章 安全與消防 ................................................74 一、危險因素分析 .................................................74 二、安全措施 .....................................................74 三、消防措施 .....................................................75 第十一章 投資估算及資金籌措 .....................................78 一、投資估算 ....................................................78 二、資金籌措 ....................................................79 三、貸款與償還計劃 ..............................................79 第十二章 經(jīng)濟評價 ...............................................80 一、財務評價 ....................................................80 二、國民經(jīng)濟評價 ................................................83 第十三章 財務風險分析 ...........................................85 第十四章 評價結(jié)論與開發(fā)建議 .....................................86 附表： 附表 1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 附表 2 總投資估算表 附表 3 建筑安裝工程估算表 附表 4 投資使用計劃與資金籌措表 附表 5 銷售收入、銷售稅金及附加估算表 附表 6 租房收入和經(jīng)營稅金及附加估算表 附表 7 酒店運營收入及成本費用估算表 附表 8 損益表 附表 9 財務現(xiàn)金流量表 附表 10 借款還本付息表 附圖： 附圖 1 項目地理位置圖 附圖 2 項目總平面圖 附件： 附件 1《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》注冊號 341100000058498 附件 土地拍賣協(xié)議 第一章 總論 一、項目背景 項目名稱：中央商務區(qū)城市廣場 項目開發(fā)單位：置業(yè)有限公司 項目建設地點 該項目位路。二期酒店工程及三期創(chuàng)意辦公園區(qū)、商鋪等設施投資，一部分以租金體現(xiàn)，一部分以鋪位銷售體現(xiàn)?！袄洗颉币云髽I(yè)雄厚的綜合實力為平臺，擁有強大的資源整合能力與產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品品類涵蓋船木家具、船木整體櫥柜、衣柜等家居產(chǎn)品，同時涉及環(huán)境家居設計及精裝修服務，是集成了設計開發(fā)、生產(chǎn)制造、規(guī)模銷售等系統(tǒng)的“智慧型、創(chuàng)新型、科技型”朝陽產(chǎn)業(yè)。 該項目能夠改善附近居民的就業(yè)，提高居民生活水平， 受到廣大居民的積極支持，促進和諧社會的發(fā)展。 綜上所述，該項目可行。 我國家具行業(yè)規(guī)模和產(chǎn)值一直穩(wěn)定增長。當前全球化的大趨勢對于我國家具行業(yè)來說，既是一個良好的機遇，也是極大的挑戰(zhàn)。同時，各種家具造成的室內(nèi)空氣污染，已成為目前家庭和寫字樓中繼建筑污染、裝飾裝修污染之后的第三大污染源。尤其是船木家具利用了廢舊船木作為原材料，不但具有良好的生態(tài)彌補性，更是純實木家具的另一個重要產(chǎn)品類別；船木家具休閑、時尚、獨特的藝術(shù)氣質(zhì)，迎合了當前大部分人的消費需求，市場前景廣闊，經(jīng)濟效益可觀。 三、唐山中心區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)市場分析 住宅市場分析 唐山 2005‐2006 年市場銷售量約在 80‐100 萬平方米之間。 國內(nèi)經(jīng)濟形勢短期難以回暖，而唐山市場供應壓力和價格回調(diào)要 求的壓力下，預計 2009 年市場調(diào)整仍將延續(xù)，大量中檔項目價格仍 存在下調(diào)的壓力。 唐山寫字樓目前出租的情況都不太理想，入住 1 年以上的寫字樓 入住率只有 50%~70%左右，客戶主要是唐山當?shù)氐囊恍┥虅樟魍?公司、小型設備科技類公司，以及一些廣告、咨詢等中小公司等。目前酒店式公寓市場需求相對不足， 近年出現(xiàn)的公寓類項目銷售狀態(tài)均不盡人意，其中自身產(chǎn)品因素偏 重，因此并不能完全說明唐山整體市場需求狀態(tài)。由于唐山 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形式，富裕人群較多、集中，唐山富裕階層多為老板和企業(yè) 高管，主要集中在 35‐45 歲，三十年前那場大地震留下的陰影對他們 的影響已經(jīng)比較小。以前唐 山本地項目的品質(zhì)不是特別好，業(yè)主主要考慮戶型和朝向，要求住宅 要正方向，不接受斜向的戶型。 從目前的地段認知情況來看，該地塊總體評價較好，唐山人目前 很認可該地段的“城市核心地段”稀缺性和較高的開發(fā)價值，抗震紀 念廣場并不會帶來負面影響，而是將紀念碑看成是唐山的標志性建筑 和唐山的驕傲。 項目地塊規(guī)整，功能分區(qū)明確，目前對于商品住宅而言，缺點是 容積率過高，建筑密度過大，樓間距較小，作為高檔住宅的舒適感不 足，而且地塊東南角的回遷住宅將對商品住宅部分產(chǎn)生規(guī)劃布局和總 體檔次上的影響。 項目西面是抗震紀念碑公園，北面隔半個街區(qū)是鳳凰山公園 和大城山公園，南面不遠是南湖公園，綠化環(huán)境佳。 項目交通條件較好，北臨新華西道，地塊四周道路四通八達。 唐山的寫字樓市場一直不佳，項目的寫字樓銷售難度大。 唐山經(jīng)濟快速發(fā)展，人民收入的快速增長，房地產(chǎn)市場需求 潛力較大。 項目對面的開灤綜合體項目和嘉里鳳凰新城項目將是項目的 潛在的競爭威脅。 從項目自身規(guī)劃設計條件和項目總體量來看，做純高檔住宅市場 空間有限，同時項目高容積率難以達到足夠的產(chǎn)品均好性。 客戶來源主要包含兩部分：市中心區(qū)消費群體、郊縣消費群體。 寫字樓部分選擇地塊北側(cè)西段寫字樓作為高檔寫字樓產(chǎn)品，提高 項目整體檔次和形象，填補唐山高端寫字樓市場空白