【正文】 切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務的管理。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調整回落。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值4754億元，%；第二產(chǎn)業(yè)28800億元，%；第三產(chǎn)業(yè)16499億元，%。2 項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 2002年及2003年上半年國民經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好2002全年國內生產(chǎn)總值躍上10萬億元的新臺階，達到102,398億元，按可比價格計算，比上年增長8％。 項目建設后續(xù)資金保證項目建設資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。 可行性研究結果 市場預測根據(jù)市場調查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少樓盤推出，區(qū)域市場競爭趨緩，但片區(qū)市場將面對其他片區(qū)市場的有效競爭，但總體來看，片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場競爭趨緩。 項目建設進度項目計劃于2004年年中開始動工，在資金及時到位的情況下，預計2006年年中竣工，共10個季度。 項目具有良好的社會效益項目的建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14,883億元，％；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982億元，％；第三產(chǎn)業(yè)增加值34,533億元，％。 全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭在2003年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧?！秶鴦赵宏P于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號），鼓勵房地產(chǎn)市場大力發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應政策，調整供應結構（增加普通商品住房供應、控制高檔商品房建設、加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理等）； 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務）； 發(fā)展住房信貸，強化管理服務（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個人住房貸款擔保機制、加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進規(guī)劃管理，調控土地供應； 加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。上半年，**物流業(yè)繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢，集裝箱吞吐量在6月份連連刷新單月歷史紀錄，％。其中，％，％。房地產(chǎn)進入快速增長期有國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段于人均GDP數(shù)值有著密切的關系，而近幾年**經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。 物業(yè)投資政策分析重大政策、相關產(chǎn)業(yè)扶持**市產(chǎn)業(yè)結構發(fā)生調整，高薪技術產(chǎn)業(yè)成為**市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對地產(chǎn)提出了新的需求。房地產(chǎn)相關政策趨勢2001年**市安居房正式上市交易，國家《商品房銷售管理辦法》出臺，**市六項吸引人才的重大措施公布實施，**進一步規(guī)范土地交易并于近期公布《關于加強土地市場化管理進一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場的決定》，這一系列的政策，將進一步規(guī)范**市房地產(chǎn)市場，有助于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定有序發(fā)展，同時也有利于擴大置業(yè)群體，置業(yè)次數(shù)，降低住宅成本（如房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。同時，還將加大土地清理力度，收回逾期未開發(fā)用地。**建設十大行動行動一：劃定城市建設控制線和生態(tài)控制線，基本生態(tài)控制線—為現(xiàn)在可持續(xù)發(fā)展的目標，保護城市生態(tài)環(huán)境而劃定的面積約1100平方公里。行動二：推進九大動電發(fā)展地區(qū)和兩類改善片區(qū)建設；行動三：實施工業(yè)入園行動，為促進工業(yè)的集群化發(fā)展，《規(guī)劃》確定重點建設市高新技術產(chǎn)業(yè)園和大工業(yè)園等先進工業(yè)區(qū)等市級高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育6個高薪技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)4個先進工業(yè)和特色工業(yè)園區(qū)，加快舊工業(yè)區(qū)，舊工業(yè)區(qū)的功能調整與改造；行動四：建設六大物流區(qū)、啟動兩大保稅區(qū)；行動五：推進商貿服務中心建設，完善城市服務體系；行動六：配套建設七大居住區(qū)；行動七：特區(qū)那重點建設3大公園和7個區(qū)級城市公園；重點建設5座郊野公園；行動八：建設東部濱海旅游區(qū)，保護重點歷史文物；行動九：建設城市綜合交通運輸體系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通；行動十：適度超前建設市政公用設施。 **房地產(chǎn)市場前瞻1）、**市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2003年上半年，**市商品房銷售面積達381萬平方米，其中住宅銷售346萬平方米，均比去年同期增長20％以上。從各類型來看。比去年同期增長21％，均價5,559元/平方米。從住宅成交的平均單價來看，上半年全市住宅均價為5,559元/平方米，與去年的5,533元/平方米相比，％，表明**房地產(chǎn)經(jīng)過一個階段的發(fā)展，隨著關內土地的日益減少，整體均價基本呈微幅上漲趨勢。從總體上看，與2002年同期相比較，總價在40萬元以上的住宅成交量上漲，并且高價位住宅成交增長較快，總價在80萬～100萬元之間的二手物業(yè)同比增長了約80％。未來：市場消化壓力較大上半年新開樓盤64個，入市面積達275萬平方米。2）、**市房地產(chǎn)市場未來預測2003年上半年**房地產(chǎn)二級市場的新增批售面積接近400萬平方米，加上2002年上市的市場存量約500萬平方米，市場上在售樓盤可售面積的數(shù)量非常大，已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求的局面，未來的市場消化壓力較大。 區(qū)域發(fā)展及前景預測 地理位置蓮塘片區(qū)位于**市羅湖區(qū)，具體位置如下圖。 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 中國人民銀行新近出臺的121文件通知指出要嚴格控制房地產(chǎn)信貸管理，給部分開發(fā)商帶來資金動作上的壓力； 國務院發(fā)表《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出全國房地產(chǎn)市場是健康發(fā)展，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。一般總價價位集中于4060萬元之間，對于樓盤單價的接受價位集中于50006000元/平方米之間。臨街商鋪租金售價一覽表項目售價（元/平方米）租金（元/平方米月）商業(yè)氣氛鵬興花園五期1400080較好名駿豪庭25000較好鵬興花園六期200很好新世界鹿茵翠地60較差國威廣場1100016000（預測）5080（預測）較差目前項目所在地商業(yè)氣氛較弱，周邊人流和住宅均較少，商業(yè)部分的銷售難度較大。圖片2：項目四至 東側——新秀村 西側——曦龍山莊 南側——分界線 北側—山景 地形、地勢地塊形狀呈不規(guī)則四邊形，場地內已平整，地勢平坦，但距羅沙路面高差較大。W（劣勢）：地塊屬區(qū)域邊緣地帶，商業(yè)服務半徑小，人氣較弱，未來銷售實現(xiàn)的壓力大；高層分攤大，物業(yè)管理費用較高；高差較大，臨街商業(yè)價值挖掘難度較大；距公路較近，有噪音影響。 產(chǎn)品定位商業(yè)定位：街鋪+專業(yè)市場（整體包裝推廣）；住宅定位：中檔純住宅，主力戶型宜以2房（75～85㎡）、3房（85～115㎡）為主，配合適當?shù)?房及以上的平面、躍式、復式戶型。3) 住宅戶型設計住宅戶型有2房、3房為主，面積在60～885～115平方米之間；2房套數(shù)約占總套數(shù)35%左右，3房套數(shù)約占總套數(shù)35%左右，其余為4房和1房等其他少量戶型。前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘察等費用，費用確定主要參考近期《**市建筑工程價格信息》及同類房地產(chǎn)開項目的實際情況。管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活