【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行動(dòng)六：配套建設(shè)七大居住區(qū)；行動(dòng)七：特區(qū)那重點(diǎn)建設(shè)3大公園和7個(gè)區(qū)級(jí)城市公園；重點(diǎn)建設(shè)5座郊野公園；行動(dòng)八：建設(shè)東部濱海旅游區(qū)，保護(hù)重點(diǎn)歷史文物；行動(dòng)九：建設(shè)城市綜合交通運(yùn)輸體系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通；行動(dòng)十：適度超前建設(shè)市政公用設(shè)施。四項(xiàng)措施措施一：科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃；措施二：多渠道籌措建設(shè)資金；措施三：制定實(shí)施細(xì)則；措施四：對(duì)近期建設(shè)規(guī)劃滾動(dòng)調(diào)校和加強(qiáng)《規(guī)劃》實(shí)施的監(jiān)督管理。隨著**中心區(qū)開發(fā)建設(shè)、地鐵1號(hào)線、大學(xué)成、西部跨海大橋、“9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)等工程啟動(dòng)，政府將進(jìn)一步加大投資力度，并預(yù)計(jì)2003年中心區(qū)六大工程將陸續(xù)投入使用，2004年地鐵1號(hào)線工程竣工使用、2005年建設(shè)西部跨海大橋，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使**成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。2010年**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為大道中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，人均住宅20平方米，人均綠地11平方米，人口規(guī)模510萬(wàn)。 **房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻1）、**市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2003年上半年，**市商品房銷售面積達(dá)381萬(wàn)平方米，其中住宅銷售346萬(wàn)平方米，均比去年同期增長(zhǎng)20％以上。，％。**規(guī)劃與國(guó)土資源局網(wǎng)上2003上半年商品房銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，雖然經(jīng)過(guò)SARS的洗禮，但**市房地產(chǎn)市廛供應(yīng)量和有效需求依然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，充分折射出**住宅市場(chǎng)的高度成熟。表6：2003上半年全市商品房銷售統(tǒng)計(jì)表類型套數(shù)面積（m2）均價(jià)（元/ m2）辦公樓60876,9,862商鋪3,235191,12,439單身公寓1,66384,6627,108住宅37,5543,460,5,559倉(cāng)庫(kù)13,003其它213,7,659合 計(jì)43,0823,817,6,027住宅：近七成成交戶型為二、三房上半年二級(jí)市場(chǎng)共銷售商品房381萬(wàn)平方米，成交金額230億元，再創(chuàng)歷史新高，％以上，增幅較大。從各類型來(lái)看。％，均價(jià)9,862元/平方米。％。住宅面積為346萬(wàn)平方米。比去年同期增長(zhǎng)21％，均價(jià)5,559元/平方米。從住宅成交戶型來(lái)看，上半年成交仍以二房、三房為主，占70％以上，這也主要是由于中等戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社會(huì)階層的住房需求，而一房及公寓小戶型多為單身人士作為投資或過(guò)渡型用房，比例較小。四房以上、復(fù)式、別墅等大戶型的房子則多高收入階層或香港人購(gòu)買，比例也相應(yīng)較少。這樣分布格局體系了市場(chǎng)的需求層次，也同時(shí)與市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相符合。從住宅成交的平均單價(jià)來(lái)看，上半年全市住宅均價(jià)為5,559元/平方米，與去年的5,533元/平方米相比，％，表明**房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一個(gè)階段的發(fā)展，隨著關(guān)內(nèi)土地的日益減少，整體均價(jià)基本呈微幅上漲趨勢(shì)。表7：2003上半年全市住宅銷售統(tǒng)計(jì)表（按照戶型）戶型套數(shù)面積（m2）均價(jià)（元/ m2）單身公寓61721,6,807一房住宅4,184170,5,960二房住宅11,898829,5,159三房住宅15,0051,512,4,854四房住宅4,033592,6,516四房住宅以上674122,7,287復(fù)式住宅1,093193,7,277別墅5018,16,067合 計(jì)37,5543,460,5,559二手摟：中價(jià)位二手住宅走俏近年來(lái)**二手摟市場(chǎng)保持高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，其增長(zhǎng)速度驚人，屢創(chuàng)新高，增幅均在30％以上。，％。上半年全市二手住宅總價(jià)主要集中在40～60萬(wàn)之間，反映了今年**繼續(xù)以中價(jià)位的二手住宅走俏，這類價(jià)格的住宅多具備投資和自住雙重概念，所以成為市場(chǎng)的主要成交對(duì)象。從總體上看，與2002年同期相比較，總價(jià)在40萬(wàn)元以上的住宅成交量上漲，并且高價(jià)位住宅成交增長(zhǎng)較快，總價(jià)在80萬(wàn)～100萬(wàn)元之間的二手物業(yè)同比增長(zhǎng)了約80％。這表明市民對(duì)一些素質(zhì)較高的二手物業(yè)有較高的接納程度。寫字樓：空置面積上升2003年上半年，**寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)為交投兩旺，，均價(jià)9,862元/平方米，但目前甚至寫字樓供應(yīng)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增速，市場(chǎng)承接力有限，**寫字樓市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。此外，根據(jù)《**市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2003～2004年）》，58種產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目被列入限制發(fā)展的名單，其中包括高檔寫字樓。未來(lái)：市場(chǎng)消化壓力較大上半年新開樓盤64個(gè)，入市面積達(dá)275萬(wàn)平方米。其中，南山有19個(gè)新盤開盤，入市面積達(dá)105萬(wàn)平方米，％，比例最高。其次是羅湖、福田、龍崗和寶安，所占比例都在15％左右。鹽田區(qū)僅有3個(gè)新項(xiàng)目開盤，供應(yīng)面積僅有5萬(wàn)多平方米，所占比例也較小。2）、**市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)2003年上半年**房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的新增批售面積接近400萬(wàn)平方米，加上2002年上市的市場(chǎng)存量約500萬(wàn)平方米，市場(chǎng)上在售樓盤可售面積的數(shù)量非常大，已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求的局面，未來(lái)的市場(chǎng)消化壓力較大。2002年，**土地實(shí)際供應(yīng)1,356萬(wàn)平方米。其中，商業(yè)、辦公室、住宅及安居房用地實(shí)際供應(yīng)95萬(wàn)平方米，僅占7％，2003年，**市還將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量控制在12平方公里以內(nèi)，關(guān)內(nèi)將基本不出讓商品房住宅用地，此類用地將集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)，保證土地供應(yīng)規(guī)模適應(yīng)、結(jié)構(gòu)合理。2003年，**市房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出郊區(qū)化和規(guī)模化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)市場(chǎng)已向縱深發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)品附加價(jià)值亦提出更高的要求。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 地理位置蓮塘片區(qū)位于**市羅湖區(qū)，具體位置如下圖。 總體規(guī)劃中的蓮塘及預(yù)測(cè)《**市城市總體規(guī)劃（19962010）》（送審稿）中總體規(guī)劃對(duì)本片區(qū)的功能定位是：“以生活為主的綜合區(qū)”。隨著蓮塘片區(qū)土地的升值不少工廠撤離蓮塘，同時(shí)土地轉(zhuǎn)為住宅用地。在這個(gè)調(diào)整過(guò)程中，居住品質(zhì)較大提高，整個(gè)片區(qū)的形象逐漸得到改善，片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步看好。 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 中國(guó)人民銀行新近出臺(tái)的121文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理，給部分開發(fā)商帶來(lái)資金動(dòng)作上的壓力； 國(guó)務(wù)院發(fā)表《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康發(fā)展，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大利好； **市房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈； 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)品附加值亦提出更高的要求，這對(duì)發(fā)展商的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定壓力； 由于蓮塘片區(qū)乃至羅湖區(qū)的土地資源開始緊缺，為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇； 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定區(qū)域市場(chǎng)界定為蓮塘片區(qū)，具體如下圖： 供給分析據(jù)調(diào)查，2003年代表競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表。表8：2003年代表競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表開發(fā)項(xiàng)目宗地位置開發(fā)方向開發(fā)規(guī)模均價(jià)鵬興花園六期 羅沙路由三棟二十二層的單體樓、一棟十一層和一棟十八層的單元式樓圍合而成85500平方米5500鹿茵翠地二期 羅沙路由13棟818層小高層建筑圍合而成5600蕙蘭雅居 羅沙路小高層、高層34000平方米5500名駿豪庭羅沙路由10棟，1828層商住樓組成125207平米5800根據(jù)羅湖2004年土地出讓計(jì)劃，今年土地出讓將以拍賣為主，蓮塘現(xiàn)有土地儲(chǔ)備中今年無(wú)出讓計(jì)劃。且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備量也比較少，預(yù)計(jì)近兩年蓮塘片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度一般。 需求分析 區(qū)域市場(chǎng)住宅需求分析