【正文】 項目主要問題的解決辦法和建議 項目的主要問題 周邊人氣較弱； 周邊為工業(yè)廠房及村屋，環(huán)境較差； 土地有較大高差，商業(yè)規(guī)劃有一定的難度； 商業(yè)部分是否成功影響整個項目。8 財務(wù)與敏感性分析 項目盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為萬元，%，低于房地產(chǎn)開發(fā)項目正常水平。銷售費用包括廣告及代理費用，參考**市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn)及項目的實際情況，%。5 項目開發(fā)建設(shè)進度安排 有關(guān)工程計劃說明根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、蓮塘房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力、委托方預(yù)計的開工時間等綜合分析，我們確定本項目施工總進度計劃如下：計劃于2004年6月開始動工，在資金及時到位的情況下，預(yù)計2006年6月竣工，（從2004年第1季度至2006年第2季度，共10個季度）。 競爭分析區(qū)內(nèi)近二至三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較小，主要來源開發(fā)商的存量土地，區(qū)內(nèi)競爭壓力較小。對房地產(chǎn)市場是一個重大利好； **市房地產(chǎn)市場已進入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈； 市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細(xì)分與產(chǎn)品附加值亦提出更高的要求，這對發(fā)展商的開發(fā)、經(jīng)營帶來一定壓力； 由于蓮塘片區(qū)乃至羅湖區(qū)的土地資源開始緊缺，為本項目的發(fā)展帶來新的發(fā)展機遇； 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定區(qū)域市場界定為蓮塘片區(qū)，具體如下圖： 供給分析據(jù)調(diào)查，2003年代表競爭項目一覽表。這表明市民對一些素質(zhì)較高的二手物業(yè)有較高的接納程度。％。**市從2002年10月1日起執(zhí)行廣東省建設(shè)廳、廣東省物價局制定的《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即“套內(nèi)建筑面積”計算房價；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。據(jù)悉，**港集裝箱吞吐量今年可望完成950萬標(biāo)箱，在全球排名有望躍居第五。2003年上半年中國完成國內(nèi)生產(chǎn)總值50053億元，按可比價格計劃，%。，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，表4：項目資金來源表序號項目名稱總額（萬元）比例1自由資金15000%2銀行融資15000%3銷售收入%10總投資% 項目綜合評價結(jié)論 項目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中蓮塘國威廣場項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；項目用地正在取得過程中。中國人民銀行下發(fā)文件價情房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理（銀發(fā)[2003]121號），其要點如下： 加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途； 加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要； 強化個人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。圖1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP書紙的關(guān)系圖 單位：美元發(fā)展時期啟動期緩慢發(fā)展期快速增長期發(fā)展速度放慢直至停滯不前人均GDP1,0003,0004,0008,000圖2：**近期人均GDP變化表 單位：美元發(fā)展時期1993199719981999200020012002人均GDP1,9533,6994,0224,3384,6475,2365,558人均住房支出呈上升態(tài)勢據(jù)市統(tǒng)計局最近公布的調(diào)查顯示，2002年**居民人均可支配收入為24,941元，％；人均消費性支出達18,926元，％。未來兩年半，特區(qū)內(nèi)的已出讓土地要繼續(xù)消化，可供開發(fā)的土地都將集中在特區(qū)外。四房以上、復(fù)式、別墅等大戶型的房子則多高收入階層或香港人購買，比例也相應(yīng)較少。其中，商業(yè)、辦公室、住宅及安居房用地實際供應(yīng)95萬平方米，僅占7％，2003年，**市還將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量控制在12平方公里以內(nèi)，關(guān)內(nèi)將基本不出讓商品房住宅用地，此類用地將集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)，保證土地供應(yīng)規(guī)模適應(yīng)、結(jié)構(gòu)合理。且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備量也比較少，預(yù)計近兩年蓮塘片區(qū)市場競爭程度一般。 項目評價宗地形狀為不規(guī)則四邊形，地塊平整，但與羅沙公路有較大高差，商業(yè)規(guī)劃難度較大，羅沙公路為區(qū)內(nèi)主要交通干線，但距項目太近，交通噪音影響較大；宗地周邊商住項目較少，人氣不足，公共配套弱，不利于商鋪價值挖掘；宗地周邊周邊自然景觀較為豐富，可結(jié)合項目整體規(guī)劃，打造生態(tài)景觀住宅。根據(jù)**住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（）。 社會效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。10 附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表國威廣場項目可行性研究報告。②、項目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目已無贏利空間，說明項目搞風(fēng)險能力較弱。表12：項目銷售收入測算表項目可售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅85596550095%商業(yè)18104800090%合計103696根據(jù)**住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)測銷售進度，計算各時期的銷售回款金額。管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產(chǎn)稅等。W（劣勢）：地塊屬區(qū)域邊緣地帶，商業(yè)服務(wù)半徑小，人氣較弱，未來銷售實現(xiàn)的壓力大；高層分?jǐn)偞?，物業(yè)管理費用較高；高差較大，臨街商業(yè)價值挖掘難度較大；距公路較近，有噪音影響。2）、**市房地產(chǎn)市場未來預(yù)測2003年上半年**房地產(chǎn)二級市場的新增批售面積接近400萬平方米，加上2002年上市的市場存量約500萬平方米，市場上在售樓盤可售面積的數(shù)量非常大，已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求的局面，未來的市場消化壓力較大。比去年同期增長21％，均價5,559元/平方米。**建設(shè)十大行動行動一：劃定城市建設(shè)控制線和生態(tài)控制線，基本生態(tài)控制線—為現(xiàn)在可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，保護城市生態(tài)環(huán)境而劃定的面積約1100平方公里。房地產(chǎn)進入快速增長期有國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段于人均GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年**經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。 項目建設(shè)進度項目計劃于2004年年中開始動工，在資金及時到位的情況下，預(yù)計2006年年中竣工，共10個季度。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值4754億元，%；第二產(chǎn)業(yè)28800億元，%；第三產(chǎn)業(yè)16499億元，%。據(jù)統(tǒng)計，1－6月，全市限額以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價），％；，％。**市規(guī)劃與國土資源局計劃2003年，**市將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量將控制在12平方公里以內(nèi)；加強土地資源管理，土地供應(yīng)規(guī)模適度，架構(gòu)更趨合理，優(yōu)先保證了招商引資、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進工業(yè)、物流業(yè)以及