【正文】 動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產(chǎn)稅等。項目借款為15000萬元，貸款期限為2年，按月付息。 資金籌措項目投資的資金來源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。表12：項目銷售收入測算表項目可售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅85596550095%商業(yè)18104800090%合計103696根據(jù)**住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)測銷售進度，計算各時期的銷售回款金額。項目銷售回款計劃詳見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（）。：《損益及利潤分配表》。根據(jù)市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實可行的營銷方案進行包裝推廣，商業(yè)價值套現(xiàn)的風險較大。②、項目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目已無贏利空間，說明項目搞風險能力較弱。9 可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論性意見 目前土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)手續(xù)正在辦理之中蓮塘國威項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；目前，本項目土地使用權(quán)正在轉(zhuǎn)讓過程中。表15：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目指標1 占地面積（m2） 2 總建筑面積（m2） 3 項目總投資（萬元） 4 項目經(jīng)營收入（萬元） 5 利潤總額（萬元） 6 稅后利潤（萬元） 7 成本利潤率（稅前）%8 成本凈利潤（稅后）%9 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元 10 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%11 動態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)濟效益指標。二、 建筑本體風險：該項目目前正在進行場地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成 項目“爛尾”，后期投入資金不足，造成停工。10 附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表國威廣場項目可行性研究報告。三、 行業(yè)風險：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，特別是高層建筑，導(dǎo)致行業(yè)的市場風險程度高。 建議 商業(yè)整體規(guī)劃，減少商業(yè)風險； 適當改善周邊環(huán)境，提升住宅品質(zhì)； 商業(yè)整體包裝推廣，提升3層商業(yè)價值。 項目具有良好的社會效益項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。 社會效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。：《敏感性分析表》。 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。：《資金來源與運用表》。根據(jù)**住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（）。2005年年中進入銷售期，銷售其至2006年底，對項目的經(jīng)濟測算從2004年1月至2006年12月，共計三年。建安工程費包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。 施工橫道圖6 投資估算與資金籌措 項目總投資估算根據(jù)測算，（含土地轉(zhuǎn)讓費）詳細見下表表10：項目總投資估算表序號項目名稱總額萬元單價（元/平方米）占總投資比例1土地成本 %2前期工程費 %3建安工程 %4管理費 %5不可預(yù)見費 %6其他費用 %7財務(wù)費用 %8銷售費用 %9公用設(shè)施專用基金 %10合計 %注：單價為按建筑總面積分攤計算的單價,包括地下室面積。 價格定位考慮項目的推出時機，結(jié)合項目具體情況，位于蓮塘片區(qū)邊緣地帶，商業(yè)價值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預(yù)測價格如下（其商業(yè)價格為較理想樂觀的價格）：住宅均價：5500元/平方米；商業(yè)均價：8000元/平方米；一層街鋪均價：16000元/平方米；一層內(nèi)鋪均價：11000元/平方米二層整體均價：7000元/平方米三成整體均價為：6000元/平方米 方案建議1) 方案整體設(shè)計總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺花園的設(shè)計，提升項目的整體品質(zhì)。 項目評價宗地形狀為不規(guī)則四邊形，地塊平整，但與羅沙公路有較大高差，商業(yè)規(guī)劃難度較大，羅沙公路為區(qū)內(nèi)主要交通干線，但距項目太近，交通噪音影響較大；宗地周邊商住項目較少，人氣不足，公共配套弱，不利于商鋪價值挖掘；宗地周邊周邊自然景觀較為豐富，可結(jié)合項目整體規(guī)劃，打造生態(tài)景觀住宅。總體布局滿足消防要求。 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論根據(jù)以上調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少的項目推出，新推樓盤總開發(fā)量比較少，定位預(yù)測均會走中檔路線，主要賣點為片區(qū)生態(tài)綠色資源，戶型以60～110平方米的實用性三房和兩房單位為主，預(yù)測住宅銷售均價在5000~6000元/平方米之間，而項目所在地商業(yè)氣氛較弱，樂觀預(yù)測臨街商業(yè)價格在11,000~16000元/平方米之間，區(qū)域市場競爭一般，預(yù)計未來片區(qū)價格將較為平穩(wěn)。目前在售的商鋪較少，主要集中為新開發(fā)地住宅小區(qū)層臨街鋪位，銷售價格在10,000～30000元/平方米不等，商鋪面積主要是40～80平方米左右，門面進深1：2，銷售率比較高，基本實現(xiàn)100％銷售；面積較大的鋪位，如超過150平方米的鋪位銷售情況不太理想。且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備量也比較少，預(yù)計近兩年蓮塘片區(qū)市場競爭程度一般。125207平米表8：2003年代表競爭項目一覽表開發(fā)項目宗地位置開發(fā)方向開發(fā)規(guī)模均價鵬興花園六期 羅沙路由三棟二十二層的單體樓、一棟十一層和一棟十八層的單元式樓圍合而成85500平方米5500鹿茵翠地二期 羅沙路由13棟818層小高層建筑圍合而成5600蕙蘭雅居 羅沙路小高層、高層34000平方米5500名駿豪庭羅沙路由10棟，1828層商住樓組成隨著蓮塘片區(qū)土地的升值不少工廠撤離蓮塘，同時土地轉(zhuǎn)為住宅用地。其中，商業(yè)、辦公室、住宅及安居房用地實際供應(yīng)95萬平方米，僅占7％，2003年，**市還將嚴格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量控制在12平方公里以內(nèi)，關(guān)內(nèi)將基本不出讓商品房住宅用地，此類用地將集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)，保證土地供應(yīng)規(guī)模適應(yīng)、結(jié)構(gòu)合理。其次是羅湖、福田、龍崗和寶安，所占比例都在15％左右。寫字樓：空置面積上升2003年上半年，**寫字樓市場整體表現(xiàn)為交投兩旺，均價9,862元/平方米，但目前甚至寫字樓供應(yīng)增幅遠遠大于銷售增速，市場承接力有限，**寫字樓市場前景不容樂觀。％。四房以上、復(fù)式、別墅等大戶型的房子則多高收入階層或香港人購買，比例也相應(yīng)較少。％。**規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上2003上半年商品房銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，雖然經(jīng)過SARS的洗禮，但**市房地產(chǎn)市廛供應(yīng)量和有效需求依然保持增長態(tài)勢，充分折射出**住宅市場的高度成熟。隨著**中心區(qū)開發(fā)建設(shè)、地鐵1號線、大學成、西部跨海大橋、“9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動等工程