【正文】 啟動(dòng)，政府將進(jìn)一步加大投資力度，并預(yù)計(jì)2003年中心區(qū)六大工程將陸續(xù)投入使用，2004年地鐵1號(hào)線工程竣工使用、2005年建設(shè)西部跨海大橋，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使**成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。未來兩年半，特區(qū)內(nèi)的已出讓土地要繼續(xù)消化，可供開發(fā)的土地都將集中在特區(qū)外。根據(jù)《**市近期建設(shè)規(guī)劃（19902010）》，《規(guī)劃》可概況為五大目標(biāo)、十大行為、四項(xiàng)措施。交樓時(shí)實(shí)測面積與原價(jià)面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負(fù)3％以上的，買家有權(quán)退房。政府加大投資力度，建成了一批重點(diǎn)市政工程，如濱海大道、中心公園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使**成為國際花園城市。圖1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP書紙的關(guān)系圖 單位：美元發(fā)展時(shí)期啟動(dòng)期緩慢發(fā)展期快速增長期發(fā)展速度放慢直至停滯不前人均GDP1,0003,0004,0008,000圖2：**近期人均GDP變化表 單位：美元發(fā)展時(shí)期1993199719981999200020012002人均GDP1,9533,6994,0224,3384,6475,2365,558人均住房支出呈上升態(tài)勢據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最近公布的調(diào)查顯示，2002年**居民人均可支配收入為24,941元，％；人均消費(fèi)性支出達(dá)18,926元，％。其中，％，是增長最快的貿(mào)易方式之一?？崭鄯矫?，**，％。1－6月，**，增長20％，擺脫了近3年來投資增長乏力的狀況。中國人民銀行下發(fā)文件價(jià)情房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理（銀發(fā)[2003]121號(hào)），其要點(diǎn)如下： 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途； 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要； 強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。房價(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢溫和回落有國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，2004年房價(jià)將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購買繼續(xù)成為市場主流。上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成50053億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%，雖比一季度增速有所回落，為近幾年同期增長較快的時(shí)期之一。表3：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1 占地面積（m2） 2 總建筑面積（m2） 3 項(xiàng)目總投資（萬元） 4 項(xiàng)目經(jīng)營收入（萬元） 5 利潤總額（萬元） 6 稅后利潤（萬元） 7 成本利潤率（稅前）%8 成本凈利潤（稅后）%9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%11 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住宅銷售率為95％和商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，表4：項(xiàng)目資金來源表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬元）比例1自由資金15000%2銀行融資15000%3銷售收入%10總投資% 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中蓮塘國威廣場項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；項(xiàng)目用地正在取得過程中。.國威廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄1 項(xiàng)目總論 5 項(xiàng)目背景 5 項(xiàng)目名稱 5 開發(fā)公司簡介 5 承擔(dān)可行性研究公司 5 研究工作依據(jù) 5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 6 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) 6 可行性研究結(jié)果 7 市場預(yù)測 7 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 7 投資估算和資金籌措 7 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 82 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 10 市場宏觀背景 10 全國投資環(huán)境 10 **市投資宏觀背景 13 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 21 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 22 區(qū)域市場分析 22 區(qū)域市場界定 22 供給分析 23 需求分析 23 競爭分析 25 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 253 項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià) 26 地塊解析 26 交通條件 26 地形、地勢 26 規(guī)劃限制條件 27 項(xiàng)目SWOT分析 27 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 284 市場定位及項(xiàng)目評(píng)估 29 項(xiàng)目定位 29 方案建議 305 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 31 有關(guān)工程計(jì)劃說明 31 施工橫道圖 316 投資估算與資金籌措 32 項(xiàng)目總投資估算 32 資金籌措 34 投資使用計(jì)劃 347 銷售及經(jīng)營收入測定 35 物業(yè)銷售收入估算 35 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 35 資金來源與運(yùn)用分析 36 銷售利潤 368 財(cái)務(wù)與敏感性分析 37 項(xiàng)目盈利能力分析 37 項(xiàng)目不確定性分析 37 社會(huì)效益和影響分析 389 可行性驗(yàn)機(jī)結(jié)論與建議 39 擬建方案的結(jié)論性意見 39 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 40 項(xiàng)目的主要問題 40 建議 40 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 40 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 40 防范建議 4110 附表 42 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 42 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 42 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 42 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 42 資金來源與運(yùn)用表 42 損益及利潤分配表 42 現(xiàn)金流量表（全部投資） 42 借款償還期測算表 42 敏感性分析表 421 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱國威廣場 開發(fā)公司簡介 承擔(dān)可行性研究公司受托單位：地產(chǎn)有限公司單位地址：**市上步中路資質(zhì)證書：深中服資（評(píng)）字119號(hào)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)法人代表： 聯(lián)系電話： 研究工作依據(jù)（1）《關(guān)于規(guī)范**市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》（**市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì)[2003]590號(hào)）（2）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）（3）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào)）（4）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）（5）《**建設(shè)工程價(jià)格信息》（2003）（6）企業(yè)提供的相關(guān)資料 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的《**建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《方案設(shè)計(jì)》等相關(guān)資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表2：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱整個(gè)項(xiàng)目地塊編號(hào)H12602總用地面積（m2）建設(shè)用地面積（m2）道路用地面積（m2）0容積率覆蓋率41%計(jì)容積率面積（m2）122800其中：住宅公寓（m2）100696 商業(yè)（m2）18104可出售住宅（m2）85596可出售商業(yè)（m2）18104地下2層面積15500總建筑面積（m2）138300建設(shè)規(guī)模（m2）（以前規(guī)劃）共3棟29層高層，其中群樓3層，地下2層機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)（輛）不詳 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) 項(xiàng)目土地使用權(quán)取得目前尚未取得土地使用權(quán) 項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)