某生活廣場(chǎng)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 機(jī)構(gòu)。上海GDP已經(jīng)連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外商的投資信心，為上海寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展蘊(yùn)含了無限機(jī)遇。隨著該地區(qū)的建設(shè)和人氣的聚集，對(duì)餐飲娛樂的需求會(huì)越來越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項(xiàng)目的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)將逐漸體現(xiàn)。在經(jīng)濟(jì)高速增長的推動(dòng)下，餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展，用房需求劇增。1996～2003年上海市GDP見下表。娛樂市場(chǎng)快速發(fā)展始于90年代初，由于改革的深入和對(duì)外開放的擴(kuò)大，來華外商增加，以及人民生活水平的提高，對(duì)各種娛樂健身服務(wù)的需求迅速上升，從1994年到1997年全國許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂健身設(shè)施的高潮。據(jù)中國飯店協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，2004年餐飲業(yè)仍將保持高速增長，年?duì)I業(yè)額將突破7000億元大關(guān)，增長幅度將達(dá)到15％左右。 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費(fèi)占全部消費(fèi)的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而休閑消費(fèi)等將有驚人的增長。日,在銅川路、真北路口的惠谷數(shù)碼廣場(chǎng)平均售價(jià)為10000元/平方米，日租金4元/平方米這些商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類商業(yè)設(shè)施云集，競爭更趨激烈。從交通情況看：滬寧高速公路是上海市西北部和江蘇省進(jìn)出上海市區(qū)的交通要道，真北路上在建的城市中環(huán)線即將完成，交通非常便利。從目前情況看，進(jìn)駐該區(qū)域的商業(yè)機(jī)構(gòu)包括農(nóng)工商超市總部、紅星美凱龍、新長征裝飾市場(chǎng)、新長征電腦世界等國內(nèi)企業(yè)及麥德龍總部（METRO）、德國OBI建材超市等跨國公司。在開發(fā)方面更重視細(xì)分市場(chǎng)，重視定位和競爭策略的制訂，在投資方面更注重收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，而在市場(chǎng)價(jià)格方面，將出現(xiàn)總體租價(jià)微調(diào)、售價(jià)起穩(wěn)的局面。今年下半年將出現(xiàn)商鋪現(xiàn)房集中上市的情況。黃浦區(qū)在2003年7月發(fā)文要求加強(qiáng)對(duì)新建商業(yè)用房的監(jiān)管，限制新建商業(yè)用房的同一樓層劃小零銷售。2003年是上海商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，不僅在商業(yè)用房的開發(fā)、銷售和投資上都有較大的增量，市場(chǎng)輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進(jìn)一步確立。2004年商品住房銷售價(jià)格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。 商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析隨土地供應(yīng)區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的改善，市中心舊區(qū)改造規(guī)模和拆遷節(jié)奏的有效控制以及中低價(jià)商品住房建設(shè)的不斷推進(jìn)，2004年新增的普通商品住房占住房供應(yīng)總量的比例將接近70%，上海商品住房階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾將逐步趨向緩解。2004年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。在綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房價(jià)漲幅等方面分析，上海今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。二、市場(chǎng)分析凱旋生活廣場(chǎng)項(xiàng)目由辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過分析上海市及普陀區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，及不同功能房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了真北路商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了真北路商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。區(qū)政府將全力推進(jìn)“十個(gè)一批”支撐體系的建設(shè)，其中包括：建設(shè)一批大中型企業(yè)總部和營銷中心、民營科技企業(yè)總部，使之成為對(duì)內(nèi)貿(mào)易的“經(jīng)濟(jì)高地”； 建設(shè)一批超大型配售配送中心、物流中心、超級(jí)市場(chǎng)，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設(shè)一批大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)為主體的旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)等等。普陀區(qū)是上海中心城區(qū)之一，位于市區(qū)的西北部，是上海的陸上交通樞紐，以及上海通往西北方向外省市的主要門戶。％，綠化率25％，機(jī)動(dòng)車停車泊位922輛，非機(jī)動(dòng)車泊位6469輛。項(xiàng)目占地面積59184平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集商業(yè)、娛樂、餐飲、辦公于一體的綜合商貿(mào)區(qū)，土地使用年限為50年，,建筑密度38%，綠化25%?，F(xiàn)項(xiàng)目方取得土地并前期投入約2億人民幣，擬轉(zhuǎn)讓4060%項(xiàng)目股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格在2億人民幣左右。根據(jù)普陀區(qū)人民政府總體發(fā)展規(guī)劃，為進(jìn)一步繁榮普陀商業(yè)，上海建配龍建材配送有限公司研究決定將原愛奇愛特商城拆除，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集商業(yè)、娛樂、餐飲、辦公于一體的綜合商貿(mào)區(qū)，為此上海建配龍建材配送有限公司專門成立了項(xiàng)目公司——上海建配龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營。動(dòng)拆遷工作已經(jīng)完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的報(bào)批。按功能分：商業(yè)建筑面積為80827平方米，餐飲娛樂建筑面積為58983平方米，辦公建筑面積為91008平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為92391平方米。本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)湘財(cái)貫通投資管理
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