某生活廣場項(xiàng)目投資可行性研究報告-wenkub
2023-05-10 06:04:53 本頁面
【正文】 92391平方米容積率 建筑密度 38 %綠化率 25 %機(jī)動車停車泊位 922輛非機(jī)動車停車泊位 6469輛項(xiàng)目基地位于真北路、曹安路交叉口西南側(cè)，其南面為麥德龍超市、西面為規(guī)劃中的興力達(dá)商業(yè)廣場，位于普陀區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)的真北商務(wù)中心，符合普陀區(qū)對該地塊的發(fā)展規(guī)劃。本項(xiàng)目擬建的凱旋生活廣場充分體現(xiàn)了普陀區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模大、設(shè)計(jì)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動普陀區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。改革開放以來，特別是進(jìn)入90年代，普陀區(qū)步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項(xiàng)事業(yè)取得了歷史性的成就。企業(yè)名稱： 上海建配龍房地產(chǎn)有限公司住 所： 上海市普陀區(qū)真北路1531號法定代表人：鄭良賢注冊資本： 人民幣貳仟伍佰萬元企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司（國內(nèi)合資）經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理。凱旋生活廣場項(xiàng)目從功能上分為三部分，裙樓1～4層為商業(yè)用房；裙樓6層及一棟12層小高層的7～12層部分為餐飲娛樂用房；兩棟高層的7～24層部分為辦公樓。一、 總論 項(xiàng)目簡介凱旋生活廣場（暫名）項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麥德龍以北、真光路興力達(dá)商業(yè)廣場（規(guī)劃）以東，（以實(shí)測為準(zhǔn)）。目 錄目 錄 1一、 總論 2 項(xiàng)目簡介 2 2 2 2 3 3 3 3 4 5二、市場分析 5 上海房地產(chǎn)市場總體分析 5 6 9 10三、投資估算與資金籌措 12 12 13 13 13四、財務(wù)效益分析 13 13 13 14 辦公樓出售、出租收入 14 商場出售、出租收入 14 餐飲娛樂出售、出租收入 14 15 15前 言凱旋生活廣場項(xiàng)目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原屬新黃浦愛奇愛特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龍建材配送有限公司與其簽訂了該地塊的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（附件1），并獲得了該地塊的房地產(chǎn)權(quán)證。項(xiàng)目具體位置見附件。整個項(xiàng)目總建筑面積為323209平方米，其中地上建筑面積為230818平方米，地下建筑面積為92391平方米。（凡涉及許可經(jīng)營的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營）?！熬盼濉逼陂g，普陀區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增速達(dá)15%以上，實(shí)現(xiàn)了五年翻番，物貿(mào)交易、都市型工業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)等是該區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)真北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)和物貿(mào)，目前已建成了麥德龍超市、歐倍德、光彩小商品市場、上海市花卉交易中心、梅川路歐亞休閑商業(yè)街和紅星此外，對原愛奇愛特商廈拆除重建，建設(shè)符合現(xiàn)代商業(yè)需求的一流商業(yè)中心，不僅有利于開發(fā)商的自身發(fā)展，而且有利于提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進(jìn)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 周邊潛在消費(fèi)能力較強(qiáng)，項(xiàng)目的市場前景看好。%，超過“7%”這一上海房地產(chǎn)業(yè)“十五”期間的目標(biāo)值，同時房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到901億元,%，占全市固定資產(chǎn)投資的37%。 供需總量分析 目前的土地供應(yīng)量和新開工量都比較大，后市供應(yīng)十分充足。因此，仍將呈現(xiàn)供需基本平衡，供略大于求的發(fā)展態(tài)勢。 總之，2004年，上海房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理、房價漲幅趨向平緩。相對，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購買力擴(kuò)散而降低速度。分割型的小商鋪管理協(xié)調(diào)要求比較高，形象方面較難統(tǒng)一，有關(guān)限制措施出臺將造成投資者向街鋪傾斜。預(yù)計(jì)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會對重要商業(yè)企業(yè)做出重大妥協(xié)，在租賃條件方面給與更多優(yōu)惠，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)反客為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤降低的局面出現(xiàn)。 該區(qū)的市場群落建設(shè)于80年代末，主要以農(nóng)副產(chǎn)品、水果、有色金屬、塑料化工為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、銷售中心為主體的物貿(mào)基地。該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見下表：真北路地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施情況序號名稱面積（萬平方米）經(jīng)營類型1麥德龍銷售中心2大賣場2農(nóng)工商配貨中心4大賣場3OBI建材超市建材、裝飾4紅星從消費(fèi)群體看，目前地塊周邊已有祥和家園、祥和名邸、泰宸景苑、真源居住區(qū)、真西新村、梅川新村等多
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