某生活廣場項目投資可行性研究報告(完整版)
【正文】 ，進一步帶動了周邊地區(qū)的人氣，使之成為上海西區(qū)一處重要的商業(yè)中心地帶。屆時，招商困難這一矛盾將更為突出。從目前的情況來看，在上海的住宅開發(fā)趨勢影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴展，滬郊及二環(huán)之間區(qū)域的商業(yè)用房也將有較快增長。178。178。本項目的區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，項目行政審批公開明朗，而且基地周圍市政公用配套設施齊全，建設條件成熟。本項目擬建的凱旋生活廣場充分體現(xiàn)了普陀區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項目規(guī)模大、設計思想先進，本項目的建設將推動普陀區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施。企業(yè)名稱： 上海建配龍房地產(chǎn)有限公司住 所： 上海市普陀區(qū)真北路1531號法定代表人：鄭良賢注冊資本： 人民幣貳仟伍佰萬元企業(yè)類型： 有限責任公司（國內(nèi)合資）經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理。一、 總論 項目簡介凱旋生活廣場（暫名）項目，項目地塊位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麥德龍以北、真光路興力達商業(yè)廣場（規(guī)劃）以東，（以實測為準）。項目具體位置見附件。（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。根據(jù)真北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展商業(yè)和物貿(mào)，目前已建成了麥德龍超市、歐倍德、光彩小商品市場、上海市花卉交易中心、梅川路歐亞休閑商業(yè)街和紅星 周邊潛在消費能力較強，項目的市場前景看好。 供需總量分析 目前的土地供應量和新開工量都比較大，后市供應十分充足。 相對，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購買力擴散而降低速度。預計一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會對重要商業(yè)企業(yè)做出重大妥協(xié)，在租賃條件方面給與更多優(yōu)惠，進而導致商業(yè)企業(yè)反客為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤降低的局面出現(xiàn)。該區(qū)域主要商業(yè)設施情況詳見下表：真北路地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設施情況序號名稱面積（萬平方米）經(jīng)營類型1麥德龍銷售中心2大賣場2農(nóng)工商配貨中心4大賣場3OBI建材超市建材、裝飾4紅星綜上所述，本項目建設商業(yè)設施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了地區(qū)對商業(yè)設施的需求，具有良好的市場前景。中國的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進入中國，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標準化、工業(yè)化正在興起等等。而根據(jù)統(tǒng)計，2002年上海城市居民家庭人均可支配收入為13250元，人均消費支出為10464元，其中文化娛樂服務消費為306元，%。本項目處于普陀區(qū)規(guī)劃建設的真北路商業(yè)圈的中心地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設施及大賣場，根據(jù)普陀區(qū)整體建設規(guī)劃，該地區(qū)將建設成為普陀區(qū)的新的商業(yè)貿(mào)易中心，周邊已建成或正在建設的住宅小區(qū)眾多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設施的建設完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動該地區(qū)相關房產(chǎn)市場的需求。此外作為中國經(jīng)濟的領頭羊，上海吸引了眾多的國內(nèi)企業(yè)，其中民營企業(yè)也是一個不可忽視的生力軍。在“非典”之后，寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍。武寧路－－真北路板塊由于連接滬寧高速公路，客貨交通均非常便利，同時，由于該區(qū)域分布有許多生活資料市場和農(nóng)副產(chǎn)品市場，經(jīng)營這些產(chǎn)品的企業(yè)和個人成為該區(qū)域辦公樓的主要用戶群。附近有幾個住宅項目，售價68007800元/平方米，其中祥和名邸開發(fā)規(guī)模較大，占地30萬平方米，為聯(lián)體別墅、獨立別墅和小高層組成，售價從去年11月份均價6800元/平方米上升到目前的7800元/平方米。根據(jù)項目的實施進度。（3）稅金根據(jù)本項目經(jīng)營業(yè)務及現(xiàn)行會計制度，從銷售收入中直接扣除的稅金及附加主要有營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加稅。 餐飲娛樂出售、出租收入本項目共建有餐飲娛樂建筑面積為58983平方米，計劃全部出租經(jīng)營，（3）銷售稅金及附加%計取，計6705萬元。（5）所得稅所得稅率按公司注冊地稅率計取。本項目共建有車位922個，其中600個車位考慮為出租經(jīng)營，其余車位為商業(yè)用房免費停車位。從利潤中扣除的有所得稅（稅率為公司注冊地稅率）。四、財務效益分析n 本項目財務評價編制依據(jù)為國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）中財務評價及現(xiàn)行有關政策規(guī)定。名稱地址占地面積(M2)均價（元/ M2）開發(fā)商祥和名邸普陀梅川路1333弄3100007800隨著普陀區(qū)真光商業(yè)圈的發(fā)展，將會有越來越
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