某生活廣場(chǎng)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告(已修改)
2025-05-07 06:04 本頁(yè)面
【正文】 目 錄目 錄 1一、 總論 2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2 2 2 2 3 3 3 3 4 5二、市場(chǎng)分析 5 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 5 6 9 10三、投資估算與資金籌措 12 12 13 13 13四、財(cái)務(wù)效益分析 13 13 13 14 辦公樓出售、出租收入 14 商場(chǎng)出售、出租收入 14 餐飲娛樂(lè)出售、出租收入 14 15 15前 言凱旋生活廣場(chǎng)項(xiàng)目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原屬新黃浦愛(ài)奇愛(ài)特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龍建材配送有限公司與其簽訂了該地塊的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（附件1），并獲得了該地塊的房地產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)普陀區(qū)人民政府總體發(fā)展規(guī)劃，為進(jìn)一步繁榮普陀商業(yè)，上海建配龍建材配送有限公司研究決定將原愛(ài)奇愛(ài)特商城拆除，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲、辦公于一體的綜合商貿(mào)區(qū)，為此上海建配龍建材配送有限公司專(zhuān)門(mén)成立了項(xiàng)目公司——上海建配龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)項(xiàng)目方取得土地并前期投入約2億人民幣，擬轉(zhuǎn)讓4060%項(xiàng)目股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格在2億人民幣左右。一、 總論 項(xiàng)目簡(jiǎn)介凱旋生活廣場(chǎng)（暫名）項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麥德龍以北、真光路興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（規(guī)劃）以東，（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）。項(xiàng)目具體位置見(jiàn)附件。動(dòng)拆遷工作已經(jīng)完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的報(bào)批。項(xiàng)目占地面積59184平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲、辦公于一體的綜合商貿(mào)區(qū)，土地使用年限為50年，,建筑密度38%，綠化25%。凱旋生活廣場(chǎng)項(xiàng)目從功能上分為三部分，裙樓1～4層為商業(yè)用房；裙樓6層及一棟12層小高層的7～12層部分為餐飲娛樂(lè)用房；兩棟高層的7～24層部分為辦公樓。整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積為323209平方米，其中地上建筑面積為230818平方米，地下建筑面積為92391平方米。按功能分：商業(yè)建筑面積為80827平方米，餐飲娛樂(lè)建筑面積為58983平方米，辦公建筑面積為91008平方米，地下停車(chē)、設(shè)備用房面積為92391平方米。，％，綠化率25％，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位922輛，非機(jī)動(dòng)車(chē)泊位6469輛。企業(yè)名稱： 上海建配龍房地產(chǎn)有限公司住 所： 上海市普陀區(qū)真北路1531號(hào)法定代表人：鄭良賢注冊(cè)資本： 人民幣貳仟伍佰萬(wàn)元企業(yè)類(lèi)型： 有限責(zé)任公司（國(guó)內(nèi)合資）經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)湘財(cái)貫通投資管理公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和普陀區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。普陀區(qū)是上海中心城區(qū)之一，位于市區(qū)的西北部，是上海的陸上交通樞紐，以及上海通往西北方向外省市的主要門(mén)戶。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是進(jìn)入90年代，普陀區(qū)步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項(xiàng)事業(yè)取得了歷史性的成就?！熬盼濉逼陂g，普陀區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增速達(dá)15%以上，實(shí)現(xiàn)了五年翻番，物貿(mào)交易、都市型工業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)等是該區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。為了進(jìn)一步發(fā)展普陀經(jīng)濟(jì)，普陀區(qū)委、區(qū)府提出了“抓機(jī)遇、打基礎(chǔ)、興功能、樹(shù)形象”的發(fā)展方針，提出了抓住機(jī)遇，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，加快城市建設(shè)，形成新的生產(chǎn)力布局，深化功能開(kāi)發(fā)，形成新的城市功能的發(fā)展思路。區(qū)政府將全力推進(jìn)“十個(gè)一批”支撐體系的建設(shè)，其中包括：建設(shè)一批大中型企業(yè)總部和營(yíng)銷(xiāo)中心、民營(yíng)科技企業(yè)總部，使之成為對(duì)內(nèi)貿(mào)易的“經(jīng)濟(jì)高地”； 建設(shè)一批超大型配售配送中心、物流中心、超級(jí)市場(chǎng)，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專(zhuān)賣(mài)業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設(shè)一批大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)為主體的旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)等等。本項(xiàng)目擬建的凱旋生活廣場(chǎng)充分體現(xiàn)了普陀區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂(lè)等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模大、設(shè)計(jì)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)普陀區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。根據(jù)真北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)和物貿(mào)，目前已建成了麥德龍超市、歐倍德、光彩小商品市場(chǎng)、上海市花卉交易中心、梅川路歐亞休閑商業(yè)街和紅星美凱龍家具裝飾市場(chǎng)，即將進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目有興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等，地區(qū)總商業(yè)面積超過(guò)70萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了真北路商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了真北路商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯
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