【正文】 第1章 總 論. 項目背景與概況項目名稱：正大森林廣場項目承辦單位概況單位名稱： 單位性質(zhì)：有限責任公司注冊資金：人民幣9516萬元業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 、法定代表人： 可行性研究報告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國家計委計辦投資審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；（3） 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（5） 《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對青年城項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。項目提出的理由① 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，—2個百分點。濮陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭2010年達到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。② 項目對城市建設(shè)將起到促進作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。濮陽作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，濮陽市委市政府提出要突出濮陽城市形象建筑，提高濮陽城市品位，加強城市輻射功能的目標。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅。目前，濮陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善濮陽市人民的居住條件已經(jīng)成為濮陽市政府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著濮陽經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使濮陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。青年城項目符合濮陽城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③ 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為濮陽市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加濮陽市當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。擬建地點本項目位于濮陽市京開路與中原路交叉口北路東，總占地面積23畝自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。預(yù)期目標正大森林廣場項目擬在占地面積23畝，%,總建筑面積為88270平方米的。主要建設(shè)條件為了加快招商引資力度，加快濮陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把濮陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市。主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)值1總用地面積㎡23畝2規(guī)劃總建筑面積㎡88270㎡其中：住宅建筑面積㎡47,其中：14層商鋪建筑面積㎡24190其中：地下停車場位541位3建筑密度%　394容積率5綠地率　%6項目總投資萬元200007財務(wù)凈現(xiàn)值萬元150008財務(wù)內(nèi)部收益率%9靜態(tài)投資回收期年10動態(tài)投資回收期年. 問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及濮陽的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。濮陽市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。第2章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，%。%，與上年持平；%，；%。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資137,239億元，%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，%，其中商品住宅投資18,010億元，%。商品房竣工面積58,236萬平方米，%。商品房銷售面積76,193萬平方米，%，其中商品住宅69,104萬平方米，%。中央經(jīng)濟工作會議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素2007年，濮陽市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算），%。，增長 %；，%；，%。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值12287元， %，翻了一番。近五年，是濮陽經(jīng)濟發(fā)展較快的五年，，%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，%。主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比重見圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。，。 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價總水平溫和上漲。，其中,。%，%。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故864起，％；死亡242人，％；，；；，四項安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2007年，濮陽市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。，%；，%?！?，‰，‰。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。2007年濮陽市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。城市居民人均可支配收入10681 元， %；扣除物價因素，%。農(nóng)民人均純收入4885元，%，%。城市居民人均生活消費7608元，%，扣除物價因素，%；農(nóng)村居民消費3554元，%，%。20032007年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖6和圖7。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進?！?，（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠）。，，；參加企業(yè)改制保險的單位155家， 萬人；，。，基本做到應(yīng)保盡保。2007年，濮陽市固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。，%。從產(chǎn)業(yè)投向看，與去年持平；，%；，%，工業(yè)投入明顯加大。，%。，%；電力、%。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，%，最近五年是濮陽投資額增加最快的五年。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析濮陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為濮陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在18003000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀名城等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為18003000元/平方米左右。②華龍區(qū)板快濮陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。濮陽市民對華龍區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為濮陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計比較合理,以三房為主力,一般做到120150平方米,120130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。③ 立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠未形成。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。濮陽房地產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，濮陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2013年。2010年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而2013年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年 份2010201120122013房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）增長幅度%%%%上表中很明顯，2012013年是濮陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于濮陽房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開始興建的項目，只經(jīng)過12年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。濮陽房地產(chǎn)供求分析1）供給分析年 份2010201120122013商品房施工面積（萬平方米）其中新開工面積（萬平方米）新開工面積增幅%%