【正文】 銷推廣，保證銷售資金回款。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號項目單位數(shù)值1總用地面積㎡23畝2規(guī)劃總建筑面積㎡88270㎡其中：住宅建筑面積㎡47,其中：14層商鋪建筑面積㎡24190其中：地下停車場位541位3建筑密度%　394容積率5綠地率　%6項目總投資萬元200007財務(wù)凈現(xiàn)值萬元150008財務(wù)內(nèi)部收益率%9靜態(tài)投資回收期年10動態(tài)投資回收期年. 問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為濮陽市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加濮陽市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。青年城項目符合濮陽城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，—2個百分點。第1章 總 論. 項目背景與概況項目名稱：正大森林廣場項目承辦單位概況單位名稱： 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊資金：人民幣9516萬元業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 、法定代表人： 可行性研究報告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國家計委計辦投資審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；（3） 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（5） 《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。濮陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。目前，濮陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。③ 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。擬建地點本項目位于濮陽市京開路與中原路交叉口北路東，總占地面積23畝自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及濮陽的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。第2章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，%。中央經(jīng)濟工作會議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點；%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值12287元， %，翻了一番。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。%，%。‰，‰，‰。農(nóng)民人均純收入4885元，%，%?！?，（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠）。%。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長。峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為濮陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀(jì)城為代表的樓盤，價格相對比較低。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年 份2010201120122013房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）增長幅度%%%%上表中很明顯，2012013年是濮陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于濮陽房地產(chǎn)市場需求的提升。濮陽房地產(chǎn)市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年濮陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。2008年濮陽樓市分析① 濮陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，濮陽2013年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。項目銷售目標(biāo)群定位本項目規(guī)劃為濮陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：① 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、濮陽鐵路部門職工等等。⑤ 五類客戶：濮陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個濮陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的濮陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為唯一的別墅區(qū)無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士濮陽房價目前在全國來講都偏低，2007年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格2700元/㎡,濮陽現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。① 銷售量一期工程1至3號樓標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)、住宅、辦公② 銷售進度本項目預(yù)計2014年5月初開盤：l 開盤后一個月內(nèi)，即至2014年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷售金額約9000萬；l 開盤后三個月內(nèi)，即至2015年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，； 銷售收入預(yù)測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濮陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相?dāng)長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為2291元/平方米，低于全省平均水平。在濮陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，濮陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是濮陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫濮陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。3） 項目銷售價格定位：根據(jù)本項目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于2700元/㎡；其中1號住宅樓銷售均價2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價2650元/平方米，3號住宅樓銷售均價2800元/平方米，1號至3號樓公共停車場3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方米，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。⑤ 營銷活動l 活動一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。l 活動五：系列名人講座。l 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。 l 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到濮陽的每一個角落。. 項目建設(shè)條件①氣溫年平均氣溫 ℃一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數(shù) 30天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對濕度 81%最熱月平均相對濕度 75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30年一遇最大風(fēng)速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時數(shù) 施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。目前，濮陽華龍區(qū)已經(jīng)成立了濮陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，華龍區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及華龍區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項目投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細則》的通知，將本項目納入省、市重點項目，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。在住宅的設(shè)計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設(shè)計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。① 獨具特色的水系布局。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。建筑戶型特色① 細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活模式。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。Ⅲ、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。地下室設(shè)計地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。① 淺色磁磚飾面。 層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。上半年氣溫基本趨勢：冬暖且春溫高?！?衡東、西渡、祁東)—℃(市區(qū)),(衡東、西渡、祁東、常寧)～℃(衡山)。根據(jù)氣溫等級劃分標(biāo)準(zhǔn):2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。設(shè)計原則① 建設(shè)項目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。③ 固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點，布置在交叉路口，