【正文】 數(shù)據(jù) XX 住宅類參考數(shù)據(jù) 項目名稱 所屬區(qū)域 建筑面積（平米） 參考價格（元 /平） 入住時間 物業(yè)費（元 /平/月） 容積率 綠化 率 裝修情 況 物業(yè)類別 寶龍 新城 區(qū) 498909 4500 2021 年底 不詳 30% 簡裝 酒店式公寓 榮盛香堤榮府 新城區(qū) 258665 5700 2021 年底 33% 毛坯 高檔住宅，（?。└邔? 財富廣場 新城區(qū) 48020 6300 不詳 35% 毛坯 酒店式公寓、高層 琥珀花園 新城區(qū) 154729 6200 2021 年 7月底 37% 毛坯 花園洋房，（?。└邔?、多層 綠地國際花都 龍子湖區(qū) 360000 4600 一期 2021年底 38% 毛坯、精裝 高檔住宅，（?。└邔印⒍鄬?、別墅 萬特國際嘉園 龍子湖區(qū) 36000 4600 2021 年底 不詳 不詳 毛坯 高層公寓 麗景天成仙林苑 淮上區(qū) 123013 3500 2021 年 9月 32% 毛坯 （小）高層 陶然北岸 淮上區(qū) 142306 3200 2021 年 7月底 不詳 40% 毛坯 （?。└邔? 2. 住宅類價格判斷 經(jīng)過對 XX 市市住宅市場的調(diào)研對比，本市住宅類型基本分為多層住宅，高層住宅以及別墅類，普通住宅根據(jù)所在地段不同，基本價格維持在 45006000 元之間，項目鄰近地塊周邊價格根據(jù)戶型，物業(yè)不同價格維持在 45005000 之間，根據(jù)政府對該區(qū)域的規(guī)劃可以看出未來商業(yè)的發(fā)展必然帶動區(qū)域內(nèi)地緣價值的提升，因此區(qū)域 18 內(nèi)住宅類價格在未來一 定時期內(nèi)將成上漲趨勢。而地處于淮河路商圈的新世紀(jì)購物中心在 XX區(qū)域及周邊商貿(mào)輻射區(qū)域內(nèi)同樣保持這良好的口碑及銷售業(yè)績。 3）區(qū)域消費人群特征明顯 區(qū)域內(nèi)消費人群消費特征明顯，購買能力強(qiáng)，現(xiàn)階段以商務(wù)相關(guān)為消費主體，在消費結(jié)構(gòu)和時間段上有一定規(guī)律。新城商圈位于城市以南，由于在強(qiáng)大的淮河路商圈影響下，目前新區(qū)還未形成可以與淮河路商圈并肩的副商圈，因此該商圈雖然優(yōu)勢凸顯，目前卻只是所只能是在滿足區(qū)域配套設(shè)施的基礎(chǔ)上與淮河路商圈博弈。伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢以及 21 世紀(jì)這十年來中國經(jīng)濟(jì)的 突飛猛進(jìn)，這些計劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物有的逐步退出商業(yè)領(lǐng)域，有的已經(jīng)升級轉(zhuǎn)型。走在三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的 XX，房地產(chǎn)市場成熟度距離發(fā)達(dá)城市還有一定距離，但其所具備的可挖的價值、可發(fā)展空間十分巨大。 XX 國際品牌帶領(lǐng)的國內(nèi)外大量知名企業(yè)的入駐，使該項目的檔次形象得到了極大的提升，從而帶動整個房地產(chǎn)貨幣市場的發(fā)展。 消費需求市場得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。 第四代城市綜合體成未來供應(yīng)市場主流。 結(jié)合 XX 市房地產(chǎn) 2021 年的發(fā) 展軌跡，針對 2021 年房地產(chǎn)市場特征及趨勢進(jìn)行如下分析： 多點、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。 11 三、市場展望 —— 城市發(fā)展崛起推動房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入“快車道” 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)。 城市綜合體催生第四代房地產(chǎn)物業(yè)類別，產(chǎn)品實現(xiàn)全面跨越式升級： 城市綜合體一躍成為房地產(chǎn)市場新的主角。第四代商務(wù)樓主要在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上在第三代的基礎(chǔ)上有較大拔高，并在目標(biāo)客戶上主要針對中高端企業(yè)和客戶的需求。 第三代為商住物業(yè)，有分戶空調(diào)設(shè)計，有個性化物業(yè)管理，提供商務(wù)代理服務(wù)，提供商務(wù)性居住功能，提供餐飲空間，有豎向交通安排： 24 小時全天候開放，適合新經(jīng)濟(jì)需求，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)及城市綜合體開發(fā)環(huán)境的把握，是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。目前地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。 發(fā)達(dá)的公共交通網(wǎng)絡(luò)有利于各種物業(yè)的發(fā)展。 對商業(yè)運作要求不需太長較長的市場培育，規(guī)模和產(chǎn)品的針對性將是擴(kuò)大市場的有效手段。 預(yù)期規(guī)劃的周邊環(huán)境為中高端物業(yè)提供良好的基礎(chǔ)，但周邊環(huán)境的復(fù)雜及自然景觀資源的匱乏又使得物業(yè)面臨一定程度的上缺陷。 隨著 XX 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市中高端消費市場普遍向好；中間階層擴(kuò)大，傳統(tǒng)的消費觀念正在改變，外來的新興消費潮流受到追捧，購買力強(qiáng)。 (3) 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 此地塊為商業(yè)一級，較高的地緣價值決定了區(qū)域物業(yè)處于中高檔。 三、項目背景 地塊指標(biāo)： (1) 地塊技術(shù)指標(biāo)： 項目占地： 483858 ㎡ 總建筑面積： 1120580 ㎡ 商業(yè)面積 :528090 ㎡ 5 歐式山莊酒店 : 80300 ㎡ 企業(yè)會所面積： 25385 ㎡ SOHO 面積： 159288 ㎡ 公寓面積 : 153648 ㎡ 住宅面積 :173869 ㎡ (2) 地塊狀態(tài)： （ A） 區(qū)位：項目地塊臨近淮上區(qū)政府，該地塊是以發(fā)展大型國際商業(yè)，行政辦公及國際商務(wù)區(qū)為主，功能完善，環(huán)境優(yōu)美的城市商業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，是淮上區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項目進(jìn)行 投資分析和風(fēng)險分析。 （ B ） 交通：項目北至雙墩路，南至淮上大道，緊鄰淮河，東西兩側(cè)分別為 XX 市兩條主干道延安路和解放路，擁有極佳的地理位置優(yōu)勢，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，可達(dá)性強(qiáng)。 消費特征： 該項目定位消費人群為 XX 市及周邊地區(qū)，同 時也看中京滬高鐵的未來效應(yīng)所帶來的潛在消費人群。如何服務(wù)于這類人群，滿足他們的需求，是決 定項目是否能夠獲得更大利潤空間的關(guān)鍵因素。 (2) 商業(yè)氛圍： 項目所在地為淮上區(qū)，是城區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地。 (3) 周邊規(guī)劃： 政府對區(qū)域的規(guī)劃為新城商務(wù) 區(qū)，已有數(shù)家商業(yè)團(tuán)隊入駐該區(qū)域。 市政： 水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎(chǔ)設(shè)施完備。 8 小結(jié)： 該項目所處地段是城區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地，并且即將成為城市的副中心。 一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級 中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，從產(chǎn)品層面來講，隨著市場需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)不能完全滿足實際的市場需求，尤其是中高端市場需 求，第四代城市綜合體時代應(yīng)運而生。 10 商住樓一般處在商務(wù)區(qū)，或臨近商務(wù)區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費比較低，優(yōu)良的性價比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。 二、市場回顧 —— 城市綜合體引領(lǐng)市場新導(dǎo)向 第三代 商住物業(yè) 市場交易活躍，由持有經(jīng)營轉(zhuǎn)向租售并舉： 大量中小戶型商住物業(yè)推向市場，贏得眾多中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型客戶的青睞，市場交易較為活躍。城市綜合體在發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成為打造新城的主要建筑形態(tài)。 2021 年 XX 市 GDP 總量保持穩(wěn)定快速增長，固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長態(tài)勢。 多點： 中心城區(qū)的沿線集中，現(xiàn)已形成多個規(guī)模化、低密度、低容積率型的社區(qū)，淮上區(qū)在未來將形成規(guī)劃化大片特色商業(yè)區(qū)。 隨著城市綜合體不斷地推向市場，其組成的高端住宅、商務(wù)寫字樓、酒店等等獲得市場的青睞。 12 商業(yè)業(yè)態(tài)的消費主要是通過銷售和租賃兩條渠道來實現(xiàn)。 小結(jié)： 伴隨著安徽兩淮一蚌戰(zhàn)略的提出以及國家中部地區(qū)率先崛起的政策出臺， XX 作為安徽第三大城市不僅一直在為本省經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)著自己力量，同時其經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式也起到了示范性作用。 13 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對商業(yè)街區(qū)及其輻射區(qū)域住宅、酒店、公寓等其它市場物業(yè)狀況加以分析。取而代之的是新世紀(jì)，百大購物中心已經(jīng) XX 新城區(qū)下屬的這樣新的新的商業(yè)體，同時對中綜合業(yè)態(tài)區(qū)等商業(yè)地帶。 蚌端口市出于其地理位置的考慮，提出“南拓北進(jìn)”的發(fā)展策略。 區(qū)域重點商業(yè)分析 XX 主要商業(yè)參考數(shù)據(jù) 名稱 位置 營業(yè)面積(㎡ ) 業(yè)態(tài)形式 經(jīng)營方式 檔次 經(jīng)營范圍 百貨大樓 淮河路商圈 20210 百貨商場 聯(lián)營 中檔 生活用品、時尚用品等 新世紀(jì)購物中心 淮河路商圈 33000 超市，專業(yè)店，專賣店 聯(lián)營 中、高檔 日用超市、服裝百貨、家用電 器、黃金珠寶、休閑娛樂等 百大購物中心 淮河路商圈 20210 百貨商場 聯(lián)營 中、高檔 高檔生活用品、時尚用品等 目前 XX 百貨行業(yè)基本呈三足鼎立之勢，分別為百貨大樓、新世紀(jì)購物中心和百大購物中心。綜上所述，看似很難再有發(fā)展空間，其實并不然，百貨大樓把自己定位在中檔比較客觀，而 新世紀(jì)及百大購物中心將自身定位在高檔，其實和國際品牌的購物中心相比只能算是中檔水平， XX 真正的國際品牌以及品牌折扣在市場基本還處于空白。 公寓類供求特征 公寓類供求情況一覽表 商務(wù) 公寓 商務(wù)氛圍濃厚，交通便利 商務(wù)辦公人員和周邊居民 部分提供裝修 銷售情況較好 宜居宜商，投資和自住相當(dāng)，占50% 酒店式 公寓 交通便利，人車流集、中區(qū)域，生活較為便利 商務(wù)人員，投資客群 精裝修 銷售情況一般，市場認(rèn)可度一般 投資和自住比例相當(dāng)，各占 50% 產(chǎn)權(quán)式 酒店 城市中心或次中心地段，商務(wù)氛圍濃厚 投資客群 精裝修 銷售情況良好，市場認(rèn)可度較高 純投資客戶 100% 住宅類發(fā)展趨勢判斷 基于對 XX 市場的分析 ，現(xiàn)代住宅的主力仍然為多層住宅類，高層住宅類，以及高端產(chǎn)品的別墅類為主，然而隨著住宅結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，越來越多的保障性住房，商住兩用型住房以及公寓類住宅需求量不斷提升，因此在考慮對傳統(tǒng)住宅類投入的同時，一些小戶型的商住兩用公寓，酒店式公寓等也是帶動住宅銷量及商業(yè)氛圍的重要因素商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務(wù)人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長足發(fā)展。因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為企業(yè)總經(jīng)理，公務(wù)人士以及商貿(mào)類商務(wù)人員?；诩兪袌龇治?，我們得出：高星級酒店為最匹配該項目區(qū)域檔次，