【正文】 ...........................................................5三、X 商品房市場(chǎng) .............................................................................10第二部分 X 新區(qū)定位分析一、 X 市城市發(fā)展規(guī)劃 ...................................................................11二、X 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 .........................................................................13三、總體布局 .....................................................................................17四、發(fā)展定位 .....................................................................................22五、發(fā)展步驟 .....................................................................................23六、 現(xiàn)狀與規(guī)劃 ...............................................................................23七、 SWOT 分析 ...............................................................................24八、區(qū)域規(guī)劃布局 .............................................................................25第三部分 項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目總體概況 .............................................................................29二、項(xiàng)目所在區(qū)域的定位 .................................................................31三、項(xiàng)目定位 .....................................................................................32第四部分 項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)思路 .....................................................................................343二、項(xiàng)目概念性規(guī)化設(shè)計(jì)方案 .........................................................34三、項(xiàng)目各功能分區(qū)的特色 .............................................................35四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .....................................................................36五、開發(fā)建設(shè)規(guī)劃 .............................................................................37第五部分 X 團(tuán)隊(duì)及其開 發(fā)經(jīng)驗(yàn)X 地產(chǎn)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn) ....................................................................39第六部分 項(xiàng)目開發(fā)成本分析一、 建筑面積分項(xiàng)指標(biāo) ...................................................................43二、項(xiàng)目投資估算 .............................................................................45三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 .............................................................................50四、節(jié)能減排評(píng)價(jià) .............................................................................52五、建筑節(jié)能措施 .............................................................................52六、環(huán)境效益評(píng)價(jià) .............................................................................54七、對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的綜合評(píng)價(jià) .....................................................55結(jié) 語 ..................................................................................................571 / 57第一部分X 宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一、宏觀經(jīng)濟(jì)　　　 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2022 年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在政府一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃下，迅速扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑的趨勢(shì) ，國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn) V 形反彈，率先實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體回升向好。全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 335353 億元，按可比價(jià)格計(jì) 算，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。 全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 億元，比上年增長(zhǎng) %。增長(zhǎng)幅度最大的雁塔區(qū)，城鎮(zhèn)居民收入凈增長(zhǎng) 2575 元，增長(zhǎng)幅度最小的周至縣，城鎮(zhèn)居民收入凈增長(zhǎng) 1307 元，城鎮(zhèn)居民生活水平顯著提高。2022 年房地 產(chǎn)投資總額為 億元，同比增長(zhǎng) %，價(jià)格同比增長(zhǎng) %。2022 年的 X 土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)出瘋狂的狀態(tài)，無 論是掛牌供應(yīng)量還是成交量較 2022 年都大幅上升。這一政策標(biāo)志著寬松的土地政策已經(jīng)終止，要求地方政府停止放寬土地出讓金繳納期限，有利于土地市場(chǎng)的降溫。 2022 年 X 市場(chǎng)國(guó)有土地供應(yīng)分類如下圖可以看出，住宅7 / 57用地所占比例 %；其次為工業(yè)用地，占到 %；再次為商業(yè)用地，所占比重為 %。從以上各成交土地的性質(zhì)分類可以看出，2022 年國(guó)有土地除了工業(yè)用地的成交量降低其余成交量均大增幅漲；另外從各類土地成交所占比重看，除過工業(yè)用地比重下降外，其他各類型用地成交所占比重均有所上升。伴隨著市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)商加快了推盤速度，施工規(guī)模也迅速放大。X 樓市需求膨 脹、熱點(diǎn)區(qū)域的開發(fā)（如曲江、 浐灞、經(jīng)開、大明 宮等區(qū)域的發(fā)展）、部分開發(fā)商有伺機(jī)漲價(jià)、加上大戶型及高端住宅對(duì)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)、外來品牌對(duì) X 市場(chǎng)的沖擊等因素，整體拉 動(dòng) X 房?jī)r(jià)上漲。2022 年 6 月《關(guān)中——天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》正式實(shí)施，X 成為繼 北京、上海之后，全國(guó)第三個(gè)國(guó) 務(wù)院交付要求發(fā)展成為國(guó)際化大都市的國(guó)家戰(zhàn)略定位，尤其要發(fā)展成為國(guó)家重要的科技研發(fā)中心、區(qū)域性商貿(mào)物流會(huì)展中心、區(qū)域性金融中心、國(guó)際一流旅游目的地、全國(guó)重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，到 2020 年，都市區(qū)人口將發(fā)展到 1000 萬人以上，主城區(qū)面積控制在 800 平方公里（二）城市超常規(guī)發(fā)展格局12 / 57根據(jù)國(guó)際化大都市和 X 九宮局的空間特征，結(jié)合目前城市功能的空間布局，構(gòu)建一個(gè)分工清晰、層次合理、功能互補(bǔ)、相互作用的有機(jī)整體，形成由中心城市和若干個(gè)片區(qū)共同組成的城市群，推動(dòng) X 國(guó)際化大都市科學(xué)、有序的 發(fā)展。用 20 年時(shí)間最終完成國(guó)家賦予的現(xiàn)代文明與歷史文化交相輝映的典范。由于 X 古城區(qū)的 發(fā)展空間限制，國(guó)際化大都市的許多功能（如大型體育賽事等）將放在 X 新區(qū)發(fā)展。新區(qū)內(nèi)整建制的是 X 市長(zhǎng)安區(qū)的高橋鄉(xiāng)，咸陽市秦都區(qū)的 釣臺(tái)鎮(zhèn)，灃東鎮(zhèn)、陳楊寨街道辦，其余鄉(xiāng)、 鎮(zhèn)、街道辦均為一部分村莊在新區(qū)內(nèi)。新區(qū)內(nèi)有渭河、灃河、皂河、新河、 澇浴河、 灃惠渠等 7 條河流。享受最低生活保障人數(shù) 10800 人；參加農(nóng) 村合作醫(yī)療人數(shù) 241464 人；參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn) 33097 人。區(qū)域內(nèi)有一座水廠，兩處水源地， 1 個(gè)污水處理廠及兩個(gè)雨水泵站。18 / 571　 渭河城市景觀帶以渭河為軸線，以河堤建設(shè)、河道治理、生 態(tài)綠化、景觀打造為重點(diǎn)，積極開發(fā)渭河沿岸的歷史文化資源，提升城市品位，改善人居環(huán)境，構(gòu)建 濱河生態(tài)長(zhǎng)廊，打造 X 國(guó)際化大都市的生態(tài)屏障。都市暢游：結(jié)合重大公共設(shè)施，如會(huì)展、文化、車站，布置寬敞開放的主題廣場(chǎng)，營(yíng)造具有現(xiàn)代都市氣息的臨水開放空間。關(guān)天新城包含三個(gè)組團(tuán)：科教產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、行政商務(wù)組團(tuán)和生命科學(xué)組團(tuán)，人口約 30 萬。鎬京新城包含三個(gè)組團(tuán)：鎬京遺址組團(tuán)、昆明湖休閑組團(tuán)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，人口約 20 萬。（3）現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組團(tuán)以生態(tài)舒適的環(huán)境為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備研發(fā)和應(yīng)用等新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，成為西部網(wǎng)絡(luò)科技與應(yīng)用融合的信息網(wǎng)絡(luò)街區(qū)。（2）現(xiàn)代商貿(mào)組團(tuán)以現(xiàn)有的三橋車城為基礎(chǔ)，以約 3000 畝的國(guó)際汽車城為核心打造以汽車交易、博 覽、文化體驗(yàn)為主的汽車主題生活區(qū)。使得 X 的科技人 員得以“解放”，科研院所的科技能量得以“釋放”，科技設(shè)施得以“開放”，使得科技統(tǒng)籌示范區(qū)成為創(chuàng)業(yè)洼地，成為 X 統(tǒng)籌科技資源改革基地的重要承載區(qū)。四、發(fā)展定位　　　 面向全國(guó)：建設(shè)成為統(tǒng)籌科技資源改革的示范基地；　　　 立足關(guān)天：建設(shè)成為戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極；　　　 引 領(lǐng) 陜 西 ：建 設(shè) 成 為 X 國(guó) 際 化 大 都 市 的 重 要 板 塊 和 引 領(lǐng) 區(qū) 。六、 現(xiàn)狀與規(guī)劃（一）X 區(qū)域基本現(xiàn)狀23 / 57　　 現(xiàn)狀：對(duì)外交通主要以西寶高速、西三環(huán)、繞城高速、 緊鄰世紀(jì)大道為主，以過境交通為特點(diǎn)，缺少南北有效聯(lián)系，網(wǎng)絡(luò) 不完善；　　 規(guī)劃：傳承歷史文脈，延 續(xù) X 城市九宮格局和棋盤式路網(wǎng)，打通沿機(jī)場(chǎng)