【正文】 組織及世界銀行等國際機構(gòu)對可行性研究的積極推廣和應(yīng)用，使之從發(fā)達國家逐步推廣至發(fā)展中國家。社會分析把增長目標和公平目標結(jié)合在一起作為選擇項目的標準。當(dāng)時，可行性研究主要是從企業(yè)立場出發(fā)，側(cè)重財務(wù)分析，通過收入與支出比較來判斷項目的優(yōu)劣；但一些專家提出了“消費者剩余”思想，后來發(fā)展為社會凈收益的概念，成為費用—效益分析的基礎(chǔ)。同時國家經(jīng)濟建設(shè)主管部門對一些重大建設(shè)項目，如寶鋼、石油化工引進裝置、核電站、山西煤炭開發(fā)等，多次組織專家進行可行性分析的論證。第二次世界大戰(zhàn)以后，西方工業(yè)發(fā)達國家普遍采用這一方法，廣泛地應(yīng)用到科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟建設(shè)領(lǐng)域，已逐步形成一整套行之有效的科學(xué)研究方法。(4)可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。而且決策的重要依據(jù)是可行性研究對項目進行科學(xué)的分析與預(yù)測后所得的結(jié)論，所以，投資項目的可行性研究對項目開發(fā)起到關(guān)鍵的作用。本設(shè)計題目“某市某新世紀建設(shè)項目可行性研究報告”編制，將為項目決策者提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設(shè)進程等咨詢意見。東北振興，某先行。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可行性研究；財務(wù)評價；風(fēng)險分析 II 沈陽市明城新世紀建設(shè)項目可行性研究報告編制The Establishment of The Feasibility Study Report on the Construction Project of Shenyang Mingcheng XinshijiAbstractReal estate exploitation item involve huge investment, long of unstable affecting factors and thus big risks. Along with the disciplining of the mark and increasingly fiercer rival in this field, developers will have fewer chances to build their success on the basis of luck. Therefore decision stage in item, in order to avoid and reduce the blindness of investment, more and more real estate investors pass the possibility research Make policy to provide important basis for the investment.The feasible research is an important step in decision analysis of real estate exploitation. It is the important basis of the investment decision of real estate exploitation project. Through integrated analysis and argument, paring and evaluating every exploitation plan, it is guaranteed the technical feasibility, allowed by environment, economical rationality, remarkable economical benefit. During the real estate exploitation, to improve the feasible research can reduce the blindness of investment decision, improve the economical benefit of real estate enterprises and promote to use the ground in city reasonably, so as to make the real estate market developing healthily and being perfect constantly.In analysis of the project construction site, according to the ambient environment,through SWOT analysis,objectivly evaluate the project39。在投資估算中，運用市場比較法對該項目成本價格進行了預(yù)測。房地產(chǎn)項目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)決策分析過程中的重要步驟，它是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的重要依據(jù)。某某 學(xué) 院 本 科 畢 業(yè) 設(shè) 計某市某新世紀建設(shè)項目可行性研究報告編制The Establishment of The Feasibility Study Report on the Construction Project of Shenyang Mingcheng Xinshiji 摘 要房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資額巨大，建設(shè)周期長，影響因素多，因而存在著很高的投資風(fēng)險。通過對開發(fā)項目的全面分析、論證、各方案比較和評價，從而保證它在技術(shù)上可行、環(huán)境上允許、經(jīng)濟上合理、經(jīng)濟效益顯著。在財務(wù)評價中，根據(jù)項目的投資計劃，采用凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財務(wù)評價指標，并運用盈虧平衡分析及敏感性分析數(shù)學(xué)模型，對該項目的盈利能力和不確定性進行了評價。s status and development potential. In the investment estimation, the market parison is used for the project to predict the cost of the project. In the financial evaluation, according to project39。某市出臺一系列房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策，因此某市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅猛。在對本課題研究、設(shè)計的過程上，能夠掌握編制可行性研究報告的方法和技能，具備完成項目可行性研究報告編制的能力，增加自身實踐經(jīng)驗，以滿足未來工作對自身能力的要求?？尚行匝芯吭陧椖客顿Y實踐中的作用主要體現(xiàn)在以下幾方面：(1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。(5)可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)?？尚行匝芯康膬?nèi)容很廣泛、一般包括市場研究、工程建設(shè)條件研究、采用工藝技術(shù)研究、管理和施工研究、資金和成本研究、經(jīng)濟效益研究等內(nèi)容，可行性研究從那時起就開始了。目前，可行性研究在我國已經(jīng)普遍受到重視，并取得一定成效。上世紀50年代初到60年代末，經(jīng)濟分析作為一種選擇項目的方法被普遍接受下來，使可行性研究從側(cè)面微觀財務(wù)分析發(fā)展到同時從微觀和宏觀的角度評價項目的經(jīng)濟效果。一個項目的從未僅取決于其凈收益的大小，而且取決于其凈收益的分配。如今，可行性研究已成為國際上確定建設(shè)項目時普遍采用的方法，被視為投資前期一項非常重要的工作和投資決策的依據(jù)，稱為“決定工程項目命運的關(guān)鍵”。1981年國家計劃委員會正式發(fā)布文件把可行性研究納入基本建設(shè)程序。隨著1989年《可行性研究詞典》出版，我國建設(shè)項目可行性研究工作逐漸走向了標準化、規(guī)范化。在當(dāng)前加強工程咨詢勘察設(shè)計企業(yè)內(nèi)部改革，努力提高隊伍素質(zhì)，具有十分重要的現(xiàn)實意義[3]。因此在我國工程項目中推廣和運用nDIC條款是實現(xiàn)與國際慣例接軌、保證工程建設(shè)質(zhì)量的重要途徑。設(shè)計咨詢和設(shè)計審查都是國際上通行的作法和慣例，如果沒有這些制度就難以和國際接軌。從事可行性研究的人員要真正樹立為國家、為建設(shè)業(yè)主服務(wù)的精神，熟悉國家和地方對項目建設(shè)有關(guān)法律、政策、規(guī)定，準確掌握有關(guān)專業(yè)知識，不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)，真正做到科學(xué)地、獨立地、不受任何干擾地把握好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，提高可行性研究的深度和質(zhì)量，為社會提供質(zhì)量精良的產(chǎn)品。在建設(shè)項目周圍有即將規(guī)劃建設(shè)中的3號線地鐵的某新世紀站以及進入規(guī)劃改造的有可能成為某第三大商圈的北市旅游休閑商業(yè)區(qū)，還有規(guī)劃建設(shè)中的將云集國內(nèi)外知名銀行的金融街―和平大街，更有近在咫尺的某未來奢侈品集中地―市府廣場的恒隆廣場、卓展購物中心、新華購物中心，都將為某新世紀帶來龐大的休閑、娛樂、消費的場所。（三）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項目總占地面積約32000平方米，建設(shè)5棟三十層建筑物及其配套公建，總建筑面積194750平方米，其中商品住宅面積147000平方米，商業(yè)用房面積10500平方米，地下車庫面積10500平方米，公共建筑面積200平方米，道路及綠化面積26550平方米。在一系列政策措施中，不乏有對整個房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠的政策措施。整頓規(guī)范市場秩序，抽調(diào)專人成立市場秩序整治機構(gòu)，定期對開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、估價機構(gòu)、測繪機構(gòu)開展日常監(jiān)管，及時查處各類擾亂市場秩序的違規(guī)行為，維護正常的市場秩序。積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)成為某地方經(jīng)濟發(fā)展的增長極，財政增收的動力源，在改善居民居住條件、繁榮城市產(chǎn)業(yè)、擴大城市就業(yè)、提升城市形象等方面的作用更加凸顯。通過土地的合理利用和市場規(guī)范運作，取得最佳效益的目標，其實質(zhì)是城市社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)推進，城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，真正實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，而不能僅僅看成是為城市政府帶來多少土地的出讓金和稅源，或是給開發(fā)商帶來多少利潤，也不能單純看成是為城市居民解決了多少住房。2．項目的建設(shè)是改善城市環(huán)境迫切需要市政府積極響應(yīng)，投入大量資金、人力和物力，加大了城市建設(shè)步伐。對于提高項目區(qū)人民的生活水平、增加就業(yè)率、拉動地方經(jīng)濟發(fā)展、增加稅收產(chǎn)生深遠影響。某市政治、軍事、金融、外交機構(gòu)林立，駐有某軍區(qū)、中國人民銀行某分行、民航東北地區(qū)管理局、東北電監(jiān)會、東北鐵路局、電網(wǎng)有限公司、國家審計署駐某特派員辦事處、境外媒體常駐某新聞機構(gòu)、國土資源某局、某郵區(qū)中心局、某陸地搜救中心等中央直屬機構(gòu)，以及美國、俄羅斯、日本、韓國、朝鮮、法國駐某總領(lǐng)事館及英國簽證中心。某是中國東北地區(qū)最大的中心城市。某擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。2．銷售控制逐步放松根據(jù)統(tǒng)計，%，%的同比年增幅均值有所下降。 單位：億元3．房地產(chǎn)開發(fā)投資暴增盡管2010年地價高起，%，創(chuàng)下近5年最高紀錄，%。5．偏緊的金融政策影響房地產(chǎn)市場從國內(nèi)外經(jīng)濟形勢來看，2011年，美國的量化寬松政策將進一步影響國際市場的貨幣供應(yīng)，外部市場為國內(nèi)人民幣對沖形成壓力。6．城市發(fā)展模式不變，但高地價運行模式將得到抑制在2010年表現(xiàn)最為突出的城市地價高增長的狀態(tài)，可以深刻說明當(dāng)前中國經(jīng)濟乃至城市發(fā)展模式高度依賴房地產(chǎn)市場。但2010年市場表現(xiàn)出的高地價增長狀態(tài)，已經(jīng)受到中央政府的高度重視，高地價推動的成本剛性將快速推高商品房市場價格，同類模式增長的不可持續(xù)性決定了未來高地價運營模式將受到抑制。房價增長過快和市場對購房需求未能滿足這一當(dāng)前市場主要矛盾仍未能妥善解決。而如今的雙軌制，將更多是體現(xiàn)在商品房與保障住房兩大類住房的建設(shè)模式和市場價格的顯著分別[9]。這一市場邊界的確定，將在未來不斷的市場和政策實踐的磨合中取得統(tǒng)一。部分房企在商業(yè)地產(chǎn)方面開發(fā)經(jīng)驗欠缺，很多項目盲目上馬，可能導(dǎo)致區(qū)域商用物業(yè)在某些類型方面出現(xiàn)泡沫[10]。發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，發(fā)展創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)而言，最直接的就是商用物業(yè)需求面積的增加。 f/ t w3 N e新浪樂居　　近一個時期以來，為認真貫徹落實國家有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控一系列政策措施，某市加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，先后出臺了限購、控制房價等具體政策措施，確立和完善了保障性住房建設(shè)目標和工作體系，積極推進保障性住房建設(shè)，確保全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2．土地市場供應(yīng)情況土地市場某市2010年全年共推出306宗土地，%；，%，其中成交土地106宗，%，%。2010年全市區(qū)商品房新上市面積約1260萬平方米，預(yù)計2011年上市量將會達到歷史新高。(3)商品房不同面積供應(yīng)情況從新上市商品房不同面積來看，按照面積段來劃分，2010年某新上市商品房中，所占比例最大，%。新上市商品房面積最少的區(qū)域為沈河區(qū)。 (2)商品房不同用途銷售情況從銷售的商品房不同用途來看，2010年商品住宅銷售面積為1418萬平米，非住宅類產(chǎn)品最大銷售面積為網(wǎng)點的94萬平米。其次銷售較多的價格區(qū)間是30004000元，銷售面積391萬平方米。2010年某市和平區(qū)商品房價格達到6898元/平方米，%，但預(yù)計未來在金廊沿線品牌公寓項目及部分高端臨河產(chǎn)品的陸續(xù)上市的帶動下，區(qū)域均價將會快速上漲，保守估計約在8000元/平左右。從某市房地產(chǎn)開發(fā)投資看，受市場銷售量增長和價格出現(xiàn)穩(wěn)中趨升態(tài)勢的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資的積極性將進一步得到激發(fā)。(4)政府出臺新規(guī)劃后，商圈的發(fā)展?jié)摿o限。(8)總價低、適合投資。(3)點式設(shè)計，居住密度大，東西向接受人群少。4．威脅（Threat）(1)現(xiàn)在隨著國家調(diào)控政策實施，投機型房地產(chǎn)投資數(shù)量減少，會一定程度上制約住宅的銷售。根據(jù)本項目的特點，分析產(chǎn)品市場接受能力，結(jié)合銷售可行性制定項目產(chǎn)品價格。四、項目設(shè)計方案（一）項目組成和主要內(nèi)容1．項目組成某新世紀是新型現(xiàn)代小區(qū)，整齊合理的規(guī)劃布局。樓號戶型代號戶型建筑面積（m2）1501戶型2室2廳1衛(wèi)831502戶型1室1廳1衛(wèi)641503戶型1室1廳1衛(wèi)631504戶型1室1廳1衛(wèi)631505戶型1室1廳1衛(wèi)42（二）項目目標客戶群定位該項目的目標客戶群定位為：政府公職人員；本地到結(jié)婚年齡的青年；二次置業(yè)者