【正文】 性研究主要是從企業(yè)立場(chǎng)出發(fā)，側(cè)重財(cái)務(wù)分析，通過(guò)收入與支出比較來(lái)判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣；但一些專家提出了“消費(fèi)者剩余”思想，后來(lái)發(fā)展為社會(huì)凈收益的概念，成為費(fèi)用—效益分析的基礎(chǔ)。1993年4月，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》和《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》。(5)數(shù)據(jù)更充分、方法更科學(xué)可行性研究要以質(zhì)量控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面應(yīng)實(shí)事求是地科學(xué)分析[4]。建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，以納入全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)重點(diǎn)城市為契機(jī)，對(duì)房屋交易、產(chǎn)權(quán)、測(cè)繪等各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行了全面系統(tǒng)的信息化處理，并依托房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)在某房地產(chǎn)交易網(wǎng)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)發(fā)布市場(chǎng)最新運(yùn)行數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供高效、規(guī)范、安全的信息平臺(tái)。3．項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要本項(xiàng)目的建設(shè)可以促進(jìn)城市建筑、建材等一系列行業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在建設(shè)過(guò)程中吸收大量的施工人員，有效緩解了城市閑置人員的安置問(wèn)題。1．高地價(jià)，土地市場(chǎng)空前繁榮，%，創(chuàng)下近5年新高，%。值得注意的是，2002010年兩年間，國(guó)家發(fā)改委相繼出臺(tái)了近20個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，這些城鎮(zhèn)化模式新的規(guī)劃導(dǎo)向，為進(jìn)一步城鎮(zhèn)化提供了政策土壤。從房地產(chǎn)企業(yè)角度，眾多房企在政府住宅用地指標(biāo)向保障性用房?jī)A斜，難以直接獲取住宅開(kāi)發(fā)用地的情況下，也不得不通過(guò)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型的方式，完善城市配套，獲得地方政府的認(rèn)可，從而間接參與住宅開(kāi)發(fā)。但是隨著2009年房地產(chǎn)的熱銷，加速2010年新品的上市速度。(4)商品房不同價(jià)格銷售情況從銷售的商品房不同價(jià)格來(lái)看，2010年商品房銷售最多的價(jià)格段是40005000元，達(dá)到443萬(wàn)平方米，%。(7)中小戶型設(shè)計(jì)時(shí)尚，都市新貴的首選。根據(jù)市場(chǎng)比較法，從該項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)和地理區(qū)域綜合分析，在保證樓盤風(fēng)險(xiǎn)托盤銷售的前提下住宅均價(jià)定8100元/m2，商業(yè)樓房均價(jià)定為15000元/m2，具有—定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和良好的效益預(yù)期性。4．電訊本建設(shè)小區(qū)電訊線完全可以滿足小區(qū)建成后住宅家庭電話的需求。特別對(duì)西向、南向窗戶要更加重視。（十一）消防設(shè)計(jì)1．執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)該項(xiàng)目建筑物平面布置及建設(shè)均嚴(yán)格執(zhí)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）之規(guī)定。3．環(huán)境污染及對(duì)策(1)大氣污染防治對(duì)策開(kāi)挖時(shí)，對(duì)作業(yè)面和土堆適當(dāng)噴水，使其保持一定濕度，以減少揚(yáng)塵量，而且開(kāi)挖的泥土和建筑垃圾要及時(shí)運(yùn)走，以防長(zhǎng)期堆放表面干燥而起塵或被雨水沖刷；運(yùn)輸車輛應(yīng)完好，不應(yīng)裝載過(guò)滿，并盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋灑，并及時(shí)清掃散落在路面上的泥土和建筑材料，沖洗輪胎，定時(shí)灑水壓塵，以減少運(yùn)輸過(guò)程中的揚(yáng)塵；應(yīng)首選使用商品混凝土，因需要必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)攪拌砂漿、混凝土?xí)r，應(yīng)盡量做到不灑、不漏、不剩、不倒；混凝土攪拌應(yīng)設(shè)置在棚內(nèi)，攪拌時(shí)要有噴霧降塵措施；當(dāng)風(fēng)速過(guò)大時(shí)，應(yīng)停止施工作業(yè)，并對(duì)堆存的砂粉等建筑材料采取遮蓋措施。（十四）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度根據(jù)該項(xiàng)目的工程量、建設(shè)特點(diǎn)及建設(shè)資金到位情況，本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，即從2011年8月至2013年8月。序號(hào)工程名稱工程量（m2）單價(jià)（元/m2）投資額（萬(wàn)元）1三至三十層住宅1470001500220502一至二層商業(yè)用房10500140014703二層地下停車場(chǎng)10500130013654公共建筑2001800365道路及綠化26550120合計(jì)194750(2)前期工程費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，在第一年開(kāi)展銷售工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成3年后全部售出。3．靜態(tài)投資回收期（Pt，）靜態(tài)投資回收期Pt，=(T1)+第(T1)年的累積凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/第T年的凈現(xiàn)金流量=(4l)+ （所得稅前），Pt，=(T1)+第(T1)年的累積凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/第T年的凈現(xiàn)金流量=(4l)+ （所得稅后）（式中T為項(xiàng)目各年積凈現(xiàn)金流量首次為正值的年份）。本項(xiàng)目在微觀的區(qū)域市場(chǎng)層面的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)樓盤以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)樓盤。(4)成本風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，這些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的主要部分[25]。結(jié) 論財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入142863萬(wàn)元人民幣。隨著某市市民居住理念的逐步提升，城市擴(kuò)展規(guī)劃的實(shí)施，某的地產(chǎn)業(yè)正向新的高度邁進(jìn)，講求人性化的居住環(huán)境，對(duì)高品質(zhì)、健康、生態(tài)的住宅有了更高的要求。（三）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一項(xiàng)極為復(fù)雜而又充滿風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，既來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的本身，又來(lái)自于周圍的社會(huì)環(huán)境條件，甚至還有人們認(rèn)識(shí)的滯后性、財(cái)務(wù)管理控制的局限性以及來(lái)自于大自然的災(zāi)害等。所以企業(yè)想在房地產(chǎn)市場(chǎng)良好發(fā)展，應(yīng)建立一個(gè)完備卓有成效的銷售體系，保證市場(chǎng)渠道的通暢性。(2)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由于我國(guó)近三十年的改革開(kāi)放的發(fā)展，進(jìn)出口總額近年來(lái)高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的對(duì)外依存度不斷提高。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前為35%，稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為20%。(2)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定參照國(guó)家關(guān)于此類項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益情況，設(shè)定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（所得稅前）和行業(yè)平均投資收益率均為12%；設(shè)定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（所得稅后）為10%。7．國(guó)定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)[1999]158號(hào)文件規(guī)定暫緩征收。董事會(huì)總經(jīng)理辦 公 室財(cái) 務(wù) 部項(xiàng) 目 部銷 售 部工 程 部 2．人力資源配置工程技術(shù)和管理人員主要通過(guò)公司派用，技術(shù)工人及其他人員主要安排當(dāng)?shù)氐母挥鄤趧?dòng)力。(3)噪聲污染施工過(guò)程中使用的運(yùn)輸車輛和各種施工機(jī)械如打樁機(jī)、挖掘機(jī)、混凝土攪拌機(jī)、運(yùn)輸車輛等都是主要的噪聲源。使用國(guó)家推薦的用水器具，合理限定配水點(diǎn)水壓，根據(jù)不同用途及功能分區(qū)設(shè)置適當(dāng)數(shù)量的水表以控制用水。(1) 墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽(yáng)輻射熱，減少外墻面吸收熱量。污水由建筑內(nèi)引出后，經(jīng)檢查井及生化處理達(dá)到排放理論標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政污水管網(wǎng)。（五）產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身所處的地位、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，來(lái)確定有效的定價(jià)目標(biāo)范圍，并從中加以選擇[11]。(3)獨(dú)特人文基礎(chǔ)與歷史積淀。4．商品房銷售量增幅明顯(1)商品房銷售情況，%，其中商品住宅面積1451萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)35%，商品住宅共計(jì)156445套。房管等部門要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，做好購(gòu)房者資格審核，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。政府建設(shè)資金將主要來(lái)自于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而保障性住房供應(yīng)放量會(huì)影響商品房市場(chǎng)的需求量，土地出讓金收益會(huì)受到影響，從而制約保障性住房的發(fā)展。央行的加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這兩大重要政策工具都將成為影響2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)資金供應(yīng)的兩大主要金融因素，偏緊的金融政策為2011年的市場(chǎng)局面奠定了基調(diào)。以某為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。這是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展進(jìn)程中的必然階段，本項(xiàng)目在良好的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)下，抓住契機(jī)，以需求為導(dǎo)向，以調(diào)控為手段，全面合理地開(kāi)發(fā)和利用某市的土地和城市空間，全力建設(shè)某市的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，全面促進(jìn)某市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。城鎮(zhèn)住房改革承認(rèn)住宅是商品，催生了今天的房地產(chǎn)行業(yè)[6]。(4)加深評(píng)價(jià)深度，提高估算精確度據(jù)專家測(cè)算，在設(shè)計(jì)階段可以控制7080%的工程投資，后面的施工、材料、勞務(wù)只能控制1535%。為了規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目前期工作，我國(guó)政府相繼制定了一系列規(guī)定、方法和參數(shù)，有力地推動(dòng)了可行性研究工作的順利開(kāi)展。同時(shí)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)主管部門對(duì)一些重大建設(shè)項(xiàng)目，如寶鋼、石油化工引進(jìn)裝置、核電站、山西煤炭開(kāi)發(fā)等，多次組織專家進(jìn)行可行性分析的論證。本設(shè)計(jì)題目“某市某新世紀(jì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”編制，將為項(xiàng)目決策者提供全面的、客觀的、可靠的項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)估及項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程等咨詢意見(jiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策分析過(guò)程中的重要步驟，它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。s status and development potential. In the investment estimation, the market parison is used for the project to predict the cost of the project. In the financial evaluation, according to project39。(5)可行性研究是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。一個(gè)項(xiàng)目的從未僅取決于其凈收益的大小，而且取決于其凈收益的分配。在當(dāng)前加強(qiáng)工程咨詢勘察設(shè)計(jì)企業(yè)內(nèi)部改革，努力提高隊(duì)伍素質(zhì)，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義[3]。在建設(shè)項(xiàng)目周圍有即將規(guī)劃建設(shè)中的3號(hào)線地鐵的某新世紀(jì)站以及進(jìn)入規(guī)劃改造的有可能成為某第三大商圈的北市旅游休閑商業(yè)區(qū)，還有規(guī)劃建設(shè)中的將云集國(guó)內(nèi)外知名銀行的金融街―和平大街，更有近在咫尺的某未來(lái)奢侈品集中地―市府廣場(chǎng)的恒隆廣場(chǎng)、卓展購(gòu)物中心、新華購(gòu)物中心，都將為某新世紀(jì)帶來(lái)龐大的休閑、娛樂(lè)、消費(fèi)的場(chǎng)所。積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)成為某地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極，財(cái)政增收的動(dòng)力源，在改善居民居住條件、繁榮城市產(chǎn)業(yè)、擴(kuò)大城市就業(yè)、提升城市形象等方面的作用更加凸顯。某市政治、軍事、金融、外交機(jī)構(gòu)林立，駐有某軍區(qū)、中國(guó)人民銀行某分行、民航東北地區(qū)管理局、東北電監(jiān)會(huì)、東北鐵路局、電網(wǎng)有限公司、國(guó)家審計(jì)署駐某特派員辦事處、境外媒體常駐某新聞機(jī)構(gòu)、國(guó)土資源某局、某郵區(qū)中心局、某陸地搜救中心等中央直屬機(jī)構(gòu)，以及美國(guó)、俄羅斯、日本、韓國(guó)、朝鮮、法國(guó)駐某總領(lǐng)事館及英國(guó)簽證中心。 單位：億元3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資暴增盡管2010年地價(jià)高起，%，創(chuàng)下近5年最高紀(jì)錄，%。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快和市場(chǎng)對(duì)購(gòu)房需求未能滿足這一當(dāng)前市場(chǎng)主要矛盾仍未能妥善解決。發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，發(fā)展創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)而言，最直接的就是商用物業(yè)需求面積的增加。(3)商品房不同面積供應(yīng)情況從新上市商品房不同面積來(lái)看，按照面積段來(lái)劃分，2010年某新上市商品房中，所占比例最大，%。2010年某市和平區(qū)商品房?jī)r(jià)格達(dá)到6898元/平方米，%，但預(yù)計(jì)未來(lái)在金廊沿線品牌公寓項(xiàng)目及部分高端臨河產(chǎn)品的陸續(xù)上市的帶動(dòng)下，區(qū)域均價(jià)將會(huì)快速上漲，保守估計(jì)約在8000元/平左右。(3)點(diǎn)式設(shè)計(jì)，居住密度大，東西向接受人群少。樓號(hào)戶型代號(hào)戶型建筑面積（m2）1501戶型2室2廳1衛(wèi)831502戶型1室1廳1衛(wèi)641503戶型1室1廳1衛(wèi)631504戶型1室1廳1衛(wèi)631505戶型1室1廳1衛(wèi)42（二）項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位為：政府公職人員；本地到結(jié)婚年齡的青年；二次置業(yè)者；置業(yè)投資者。2．采暖系統(tǒng)(1)住宅采用低溫地面輻射供暖系統(tǒng)，系統(tǒng)形式為水平式分戶獨(dú)立系統(tǒng)；(2)熱媒為60～50攝氏度溫水，由市政供暖系統(tǒng)提供。積極推廣使用保溫隔熱、隔聲性能好的輕質(zhì)砌塊，減輕墻體自重，并有利抗震。5．生產(chǎn)防火建筑物內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施的供電方面采用雙回路供電，設(shè)有自動(dòng)漏電保護(hù)裝置，設(shè)備及管道等安裝可靠的防靜電措施。 (5)有毒有害化學(xué)品污染施工現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)置專用的油漆、油料和危險(xiǎn)化學(xué)品庫(kù)，倉(cāng)庫(kù)地面和墻面要做防滲漏的特殊處理，使用和保管要專人負(fù)責(zé)，防止油料的跑、冒、滴、漏，污染水體和土壤；禁止將有毒有害廢棄物作土方回填，應(yīng)交給具備資質(zhì)能力的處置單位進(jìn)行處理。因此，準(zhǔn)確、全面地進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的投資估算，是項(xiàng)目可行性研究乃至整個(gè)項(xiàng)目投資決策階段的重要任務(wù)[13]。2．年度投資計(jì)劃該項(xiàng)目建設(shè)期2年，銷售期3年。（詳見(jiàn)附錄G）（五）財(cái)務(wù)效益分析現(xiàn)金流量表是由現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩部分組成。（一）盈虧平衡分析該項(xiàng)目采用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP（Q），在不考慮銷售稅金及附加時(shí)：PQBEP＝F＋VQBEP即QBEP＝F/(P－V)=（）=%，即當(dāng)普通住宅價(jià)格為每平方米為8100元、商業(yè)用房每平方米15000元時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。在項(xiàng)目中后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中，投入資金全部來(lái)源于預(yù)售，如果預(yù)售出現(xiàn)問(wèn)題，資金運(yùn)轉(zhuǎn)難度太大，施工將無(wú)法進(jìn)行。本項(xiàng)目本著既滿足人們對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件，合理利用土地資源，避免浪費(fèi)，重視對(duì)自然資源的使用和保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。根據(jù)某“十二五”規(guī)劃，以后某市的房屋需求會(huì)有很大的缺口。2．該項(xiàng)目擁有良好的經(jīng)濟(jì)效益。生態(tài)保護(hù)水土的差異，將極大地影響房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。(4)項(xiàng)目的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)工程造價(jià)和工期是本項(xiàng)目的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)之一。（二）敏感性分析建設(shè)投資、銷售價(jià)格、經(jīng)營(yíng)成本等屬于預(yù)測(cè)，存在變化，具有一定的不確定性，其發(fā)生變化對(duì)所得稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率會(huì)產(chǎn)生一定的影響?，F(xiàn)金流量表在整個(gè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過(guò)程中起著極其重要的作用，它是計(jì)算整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)和重要依據(jù)。（投資計(jì)劃詳見(jiàn)附錄D）3．資金籌措，全部投資采取企業(yè)自籌和銀行貸款的方式進(jìn)行籌集，資金不足部分由預(yù)售收入回投解