【正文】 化為生產(chǎn)力的橋梁，圖紙上每一條、每一個(gè)點(diǎn)和數(shù)字都代表著技術(shù)責(zé)任和一定數(shù)量的資金，設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣對(duì)工程建設(shè)有直接的聯(lián)系。(3)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分析投資項(xiàng)目的建設(shè)要耗費(fèi)大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制更顯重要。(4)加深評(píng)價(jià)深度，提高估算精確度據(jù)專家測算，在設(shè)計(jì)階段可以控制7080%的工程投資，后面的施工、材料、勞務(wù)只能控制1535%。因此，在樹立工程咨詢和設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理的權(quán)威，推進(jìn)設(shè)計(jì)技術(shù)進(jìn)步，確保投資效益的成效，必須堅(jiān)持內(nèi)行咨詢內(nèi)外的原則，不能搞外行咨詢內(nèi)外。(5)數(shù)據(jù)更充分、方法更科學(xué)可行性研究要以質(zhì)量控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面應(yīng)實(shí)事求是地科學(xué)分析[4]。（三）研究思路與方法1．本文研究思路首先明確本項(xiàng)目大體符合政策和宏觀要求，闡明投資的必要性；進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目所在地的市場需求調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目定位、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容和技術(shù)方案，制定營銷策略；對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和社會(huì)效益進(jìn)行分析預(yù)測；得出科學(xué)性的結(jié)論，為正確進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。二、項(xiàng)目概況與建設(shè)背景（一）項(xiàng)目概況本項(xiàng)目擬建于某市和平區(qū)市府大路與和平大街交匯處，遙望北市場，兩條主干道在此縱橫交錯(cuò)，24260、2012242128121295等近20條公交線路及未來地鐵三號(hào)線，交通四通八達(dá)，車次頻繁，為您的出行帶來便利。本項(xiàng)目由5棟30層樓組成，3～30層為商品住宅，1～2層為商用網(wǎng)點(diǎn)，高層下設(shè)有兩層停車場。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、小區(qū)物業(yè)管理等。（四）項(xiàng)目建設(shè)背景1．房地產(chǎn)國家政策國務(wù)院、建設(shè)部、國家稅務(wù)局等出臺(tái)了一系列涉及商業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)的相關(guān)政策法規(guī)，為地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的政策保障和發(fā)展平臺(tái)。城鎮(zhèn)住房改革承認(rèn)住宅是商品，催生了今天的房地產(chǎn)行業(yè)[6]。國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長；加強(qiáng)房產(chǎn)開發(fā)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場和租賃市場；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度”，正式拉開了房地產(chǎn)調(diào)控序幕。建立和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，以納入全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)重點(diǎn)城市為契機(jī)，對(duì)房屋交易、產(chǎn)權(quán)、測繪等各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行了全面系統(tǒng)的信息化處理，并依托房地產(chǎn)市場系統(tǒng)在某房地產(chǎn)交易網(wǎng)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)發(fā)布市場最新運(yùn)行數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)市場提供高效、規(guī)范、安全的信息平臺(tái)。3．某市的總體規(guī)劃“十二五”規(guī)劃是本世紀(jì)頭二十年重要戰(zhàn)略機(jī)遇期的關(guān)鍵階段，也是我市站在新起點(diǎn)、謀求新發(fā)展，全面振興遼寧老工業(yè)基地的關(guān)鍵階段。到2010年，某城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積達(dá)到793平方公里，人口達(dá)到700萬人。因此，在某市積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)符合宏觀經(jīng)濟(jì)要求。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是構(gòu)成城市空間結(jié)構(gòu)最基本的要素，是城市功能分區(qū)的實(shí)際體現(xiàn)[7]。能否通過土地合理利用市場規(guī)范運(yùn)作，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于建立在土地價(jià)值和價(jià)格一致的土地收購、儲(chǔ)備、出讓的規(guī)范運(yùn)作、土地使用方向和開發(fā)時(shí)空選擇的整體調(diào)控到位。這是中國地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展進(jìn)程中的必然階段，本項(xiàng)目在良好的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢下，抓住契機(jī)，以需求為導(dǎo)向，以調(diào)控為手段，全面合理地開發(fā)和利用某市的土地和城市空間，全力建設(shè)某市的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，全面促進(jìn)某市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。但與此同時(shí)，城市急劇擴(kuò)張與城市管理體制改革相對(duì)滯后的矛盾也日益顯現(xiàn)，城市的管理體制在很大程度上不能適應(yīng)城市的空間布局和人員結(jié)構(gòu)狀況。3．項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要本項(xiàng)目的建設(shè)可以促進(jìn)城市建筑、建材等一系列行業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在建設(shè)過程中吸收大量的施工人員，有效緩解了城市閑置人員的安置問題。綜上所述，本項(xiàng)目符合國家現(xiàn)行相關(guān)政策，提升當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，對(duì)城市的發(fā)展具有積極的帶動(dòng)作用，所以項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。同時(shí)也是我國最重要的重工業(yè)基地之一，被譽(yù)為共和國長子，素有“東方魯爾”的美譽(yù)。某市市區(qū)面積3495平方公里，城區(qū)面積 793平方公里（中國城市第3名）。13個(gè)：共轄9個(gè)市轄區(qū)，一個(gè)縣級(jí)市，三個(gè)縣。某是正在建設(shè)中的某經(jīng)濟(jì)區(qū)（某都市圈）的核心城市。以某為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距某均不超過400公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的某，對(duì)周邊乃至全國都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力。1．高地價(jià)，土地市場空前繁榮，%，創(chuàng)下近5年新高，%。再從月度數(shù)據(jù)來看，起始于2010年4月的新一輪宏觀調(diào)控，將5月和10月的住宅銷售黃金月得到抑制，使得全年數(shù)據(jù)得以抑制。全國2010年1～。4．金融調(diào)控2010年，房地產(chǎn)信貸投得到了持續(xù)的抑制，央行連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。因此，在金融市場上，以銀行、證券市場為代表的股權(quán)和債權(quán)融資都受到了政策管制。與此同時(shí)，以4萬億財(cái)政刺激政策為代表的近些年的人民幣超量供應(yīng)狀態(tài)，這內(nèi)外兩大因素決定了2011年宏觀市場資金充裕。央行的加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這兩大重要政策工具都將成為影響2011年房地產(chǎn)市場資金供應(yīng)的兩大主要金融因素，偏緊的金融政策為2011年的市場局面奠定了基調(diào)。2006～2010年間，累計(jì)7萬億的土地出讓金占到了全國財(cái)政收入的23%，部分一、二線城市甚至占到了40～50%。值得注意的是，2002010年兩年間，國家發(fā)改委相繼出臺(tái)了近20個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，這些城鎮(zhèn)化模式新的規(guī)劃導(dǎo)向，為進(jìn)一步城鎮(zhèn)化提供了政策土壤。7．商品房市場調(diào)控常態(tài)化，市場雙軌制發(fā)展模式成為共識(shí)從2003～2004年的一線城市房地產(chǎn)價(jià)格飆升為開始的住宅市場調(diào)控，到如今已經(jīng)歷經(jīng)8年時(shí)間。針對(duì)當(dāng)前商品房房價(jià)仍處于高位、城市化進(jìn)程正在加速的發(fā)展時(shí)點(diǎn)上，總結(jié)過去政策經(jīng)驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)，歷時(shí)8年的調(diào)控仍將繼續(xù)。因此，展望2011年，以“建、管、限”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)將成為常態(tài)?；貧w雙軌制，這一行政色彩較濃的政策方案，讓我們遙想起早期的雙軌制，那是外銷房和內(nèi)銷房的雙軌制時(shí)代。但對(duì)于雙軌制的發(fā)展模式，有兩個(gè)核心問題，未能解決。政府建設(shè)資金將主要來自于商業(yè)房地產(chǎn)市場，而保障性住房供應(yīng)放量會(huì)影響商品房市場的需求量，土地出讓金收益會(huì)受到影響，從而制約保障性住房的發(fā)展。8．商用物業(yè)供需同步增加，將迎來一輪新的博弈最新的數(shù)據(jù)顯示，全國土地出讓總面積在經(jīng)歷了009年的低潮后，也出現(xiàn)了爆發(fā)性的上漲，較007年的平均水平翻了近一倍，商業(yè)用地和住宅用地均大幅增長，可以預(yù)見在未來的一兩年內(nèi)商用物業(yè)的供應(yīng)將出現(xiàn)新一輪的井噴。從房地產(chǎn)企業(yè)角度，眾多房企在政府住宅用地指標(biāo)向保障性用房傾斜，難以直接獲取住宅開發(fā)用地的情況下，也不得不通過向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型的方式，完善城市配套，獲得地方政府的認(rèn)可，從而間接參與住宅開發(fā)。再看需求層面。印度憑借其軟件和語言優(yōu)勢，成為全球重要的軟件外包基地，中國也希望通過發(fā)展服務(wù)外包甩掉全球制造工廠的帽子，通過現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)起到更大的拉動(dòng)作用。從房地產(chǎn)投資角度，人民幣升值再次加速，外資再次加快投資房地產(chǎn)市場的步伐，根據(jù)以往的慣例，商用物業(yè)是外資投資房地產(chǎn)的首選，這次不同的是，隨著保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法的頒布，保險(xiǎn)資金也加入了對(duì)商用物業(yè)爭奪的競爭，在優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)項(xiàng)目本已稀缺的情況下，如果新增商用物業(yè)項(xiàng)目不能做到符合市場需求，那么僧多粥少的局面不可避免的會(huì)進(jìn)一步加劇。. X。$ }3 P. ^9 u6 g1 J買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇　　某市政府要求，各部門要高度重視、統(tǒng)一思想、明確責(zé)任，根據(jù)市里確定的房價(jià)控制目標(biāo)，采取果斷措施監(jiān)控房價(jià)變化，通過加強(qiáng)商品住房用地管理、嚴(yán)格執(zhí)行國家稅收和信貸政策、加強(qiáng)市場監(jiān)管等方面工作，部門聯(lián)動(dòng)、多管齊下控制好房價(jià)，確保國家房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)到位。房管等部門要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，做好購房者資格審核，抑制投資投機(jī)性購房?！５请S著2009年房地產(chǎn)的熱銷，加速2010年新品的上市速度。(2)商品房不同用途供應(yīng)情況從新上市商品房不同用途來看，占商品房上市總量的78%。再次為網(wǎng)點(diǎn)，上市量為37萬平米，占商品房上市總量的3%。其次是6080平米面積段，%。其次為于洪區(qū)，新上市商品房面積176萬平米。而同為城市中心的和平區(qū)確以176萬平米上市量位列三甲。4．商品房銷售量增幅明顯(1)商品房銷售情況，%，其中商品住宅面積1451萬平米，同比增長35%，商品住宅共計(jì)156445套。(3)商品房不同面積銷售情況從銷售的商品房不同面積來看，2010年商品房銷售最好的面積區(qū)間為80100平方米，銷售面積433萬平方米。(4)商品房不同價(jià)格銷售情況從銷售的商品房不同價(jià)格來看，2010年商品房銷售最多的價(jià)格段是40005000元，達(dá)到443萬平方米，%。(5)商品房所在不同區(qū)域銷售情況從銷售的商品房所在不同區(qū)域來看，2010年商品房銷售量排在第一位的區(qū)域?yàn)殍F西區(qū)，銷售面積分別約為為363萬方平，和平區(qū)并列第三位。(4)和平區(qū)商品房銷售情況某市和平區(qū)近年除2009年受宏觀環(huán)境影響外，2002010兩年銷供比均在90%以上，特別是2009年隨著三好橋的開通拉近了區(qū)域與中心區(qū)的距離，使區(qū)域更加便利，再加之區(qū)域規(guī)模型品牌項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的吸引，銷供比達(dá)到102%，而受到目前宏觀環(huán)境因素影響，保守預(yù)計(jì)2011年銷售量仍會(huì)會(huì)在180萬平左右。5．2011年某市房地產(chǎn)預(yù)測2011年，在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的背景下，隨著遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上升為國家戰(zhàn)略，東北振興，某先行，某市迎來了大開發(fā)、大開放、大發(fā)展的新機(jī)遇。從某市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃看，一系列區(qū)域規(guī)劃的制定與實(shí)施，將有效地協(xié)調(diào)城市中心區(qū)域與周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場平衡發(fā)展，轉(zhuǎn)移中心區(qū)域高度集中的住房需求，特別是在某市渾南新區(qū)、沈北新區(qū)等，必將為城市發(fā)展帶來新一輪的房地產(chǎn)投資熱潮。（四）項(xiàng)目SWOT分析1．優(yōu)勢（Strength）(1)開發(fā)商實(shí)力雄厚，設(shè)計(jì)、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。(3)獨(dú)特人文基礎(chǔ)與歷史積淀。(5)和平區(qū)稀缺的純住宅項(xiàng)目。(7)中小戶型設(shè)計(jì)時(shí)尚，都市新貴的首選。(9)酒店式物業(yè)管理。(2)開放式園區(qū)，舒適度差。3．機(jī)會(huì)（Opportunity）(1)強(qiáng)化產(chǎn)品特有的“北市情結(jié)”，未來某最具潛力的旅游商業(yè)區(qū)。(3)真和平、純住宅，不可多得的極品地段、稀缺產(chǎn)品(4) 打造大都市中的全新生活模式，吸引都市新貴傾心消費(fèi)。(2)建筑成本近年持續(xù)提升，對(duì)項(xiàng)目融資提出更高要求。（五）產(chǎn)品目標(biāo)市場預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身所處的地位、競爭環(huán)境以及房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，來確定有效的定價(jià)目標(biāo)范圍，并從中加以選擇[11]?，F(xiàn)在主要依據(jù)某市內(nèi)同類地段，同類商品住宅房及商業(yè)用房，相關(guān)競爭性產(chǎn)品所供給情況，預(yù)測商業(yè)住宅和商業(yè)用房的價(jià)格并進(jìn)行綜合分析。根據(jù)市場比較法，從該項(xiàng)目發(fā)展趨勢和地理區(qū)域綜合分析，在保證樓盤風(fēng)險(xiǎn)托盤銷售的前提下住宅均價(jià)定8100元/m2，商業(yè)樓房均價(jià)定為15000元/m2，具有—定的市場競爭優(yōu)勢和良好的效益預(yù)期性。該項(xiàng)目占地面積為32000平方米，建筑面積為194750平方米，綠地覆蓋率20%。工程名稱二十八層住宅兩層商業(yè)用房兩層地下車庫公共建筑道路及綠化合計(jì)工程量（m2）1470001050010500200265501947502．住宅設(shè)計(jì)住宅戶型主打小戶型，豐富多樣，能滿足各種消費(fèi)層次的需求，戶型設(shè)計(jì)貫徹以人為本思想，各戶均做到空間布局合理、采光通風(fēng)良好，戶型設(shè)計(jì)結(jié)合景觀設(shè)計(jì)，營造出溫馨宜人的居家氛圍。（三）建設(shè)地點(diǎn)的選擇本項(xiàng)目位于某市和平區(qū)市府大路與和平大街交匯處，東臨市政府廣場，南有八一公園，西通太原街商圈，北有北市場。(詳細(xì)地理位置見附錄B)（四）土建工程5棟住宅樓采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，每棟30層。建筑物抗震設(shè)計(jì)按7度抗震設(shè)防。污水由建筑內(nèi)引出后，經(jīng)檢查井及生化處理達(dá)到排放理論標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政污水管網(wǎng)。2．供電規(guī)劃由城市電網(wǎng)引入本工程二路電纜線路，設(shè)變電箱給各樓供電。4．電訊本建設(shè)小區(qū)電訊線完全可以滿足小區(qū)建成后住宅家庭電話的需求。（七）給排水設(shè)計(jì)1．設(shè)計(jì)依據(jù)(1)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500152003）；(2)室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500142006）；(3)建筑專業(yè)提供的設(shè)計(jì)圖紙；(4)建筑單位提供的有關(guān)設(shè)計(jì)資料。（八）采暖設(shè)計(jì)1．設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500192003）；(2)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB2101 JO12006）；(3)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）；(4)相關(guān)其他規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)措施。（九）供電設(shè)計(jì)1．設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T1692）；(2)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500962005）；(3)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB505495）；(4)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB505794）；(5)各專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料等。供電柜進(jìn)線由供電局設(shè)計(jì)、施工、管理。新建建筑要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。(1) 墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽輻射熱，減少外墻面吸收熱量。優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，減輕墻體自重，減少鋼材、木材、水泥等五金機(jī)電的耗用量。特別對(duì)西向、南向窗戶要更加