【正文】 某市具有很大的地域優(yōu)勢和良好的經(jīng)濟(jì)增長環(huán)境，具有廣闊的市場前景。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用。鋼材、混凝土等產(chǎn)品價格的波動和企業(yè)的管理能力將會對該項目的經(jīng)營構(gòu)成較大風(fēng)險[23]。在考慮銷售稅金及附加時：PQBEPTQBEP＝F+VQBEP即QBEP＝F/(PVT)= （）=%，即當(dāng)普通住宅價格為每平方米為8100元、商業(yè)用房每平方米15000元時，達(dá)到盈虧平衡點?，F(xiàn)金流量表通過反映房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和流出的具體情況，來計算投資收益率、靜態(tài)回收期、財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，分析項目財務(wù)盈利能力。全部建設(shè)投資在建設(shè)期內(nèi)投入使用。估算依據(jù)：1．《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版) [14]。項目的建設(shè)符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，選址符合規(guī)劃。6．其他措施消防安全按消防部門的要求在建筑物內(nèi)都配備各種消防器材，并設(shè)專職人員24小時對小區(qū)各處的火情、險情等進(jìn)行監(jiān)控，做好各項安全防范工作。(5) 采光盡可能充分利用自然光；采用高效照明光源及燈具，居住室外采用節(jié)能型鈉光源照明，公共樓梯安裝電子延時開關(guān)。（九）供電設(shè)計1．設(shè)計依據(jù)(1)《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T1692）；(2)《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB500962005）；(3)《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（GB505495）；(4)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB505794）；(5)各專業(yè)提供的設(shè)計資料等。（三）建設(shè)地點的選擇本項目位于某市和平區(qū)市府大路與和平大街交匯處，東臨市政府廣場，南有八一公園，西通太原街商圈，北有北市場。3．機會（Opportunity）(1)強化產(chǎn)品特有的“北市情結(jié)”，未來某最具潛力的旅游商業(yè)區(qū)。5．2011年某市房地產(chǎn)預(yù)測2011年，在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的背景下，隨著遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上升為國家戰(zhàn)略，東北振興，某先行，某市迎來了大開發(fā)、大開放、大發(fā)展的新機遇。其次是6080平米面積段，%。從房地產(chǎn)投資角度，人民幣升值再次加速，外資再次加快投資房地產(chǎn)市場的步伐，根據(jù)以往的慣例，商用物業(yè)是外資投資房地產(chǎn)的首選，這次不同的是，隨著保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法的頒布，保險資金也加入了對商用物業(yè)爭奪的競爭，在優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)項目本已稀缺的情況下，如果新增商用物業(yè)項目不能做到符合市場需求，那么僧多粥少的局面不可避免的會進(jìn)一步加劇。因此，展望2011年，以“建、管、限”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)將成為常態(tài)。4．金融調(diào)控2010年，房地產(chǎn)信貸投得到了持續(xù)的抑制，央行連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。某市市區(qū)面積3495平方公里，城區(qū)面積 793平方公里（中國城市第3名）。因此，在某市積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)符合宏觀經(jīng)濟(jì)要求。本項目由5棟30層樓組成，3～30層為商品住宅，1～2層為商用網(wǎng)點，高層下設(shè)有兩層停車場。(2)轉(zhuǎn)變觀念、加強管理今年來，外國工程咨詢設(shè)計機構(gòu)將進(jìn)入中國，國際競爭國內(nèi)化的形勢迫在眉睫。社會分析以國民福利最大為目標(biāo)，被認(rèn)為是最理想的項目評價方法。2．可行性研究的產(chǎn)生20世紀(jì)30年代，美國開始開發(fā)田納西流域，田納西流域開發(fā)能否成功，對當(dāng)時美國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系重大。s investment plan, use the breakeven analysis and sensitivity analysis model, and analyse the environmental protection、risk and social assessment. After the study of feasibility on Construction Project of Shenyang Mingcheng Xinshiji, it is concluded that the project can be invested for it is practical financially less risky.Key Words： Real Estate；Feasibility Study；Financial Evaluation；Risk Analysis V 目 錄摘 要 IAbstract II一、緒論 1（一）選題背景 1（二）可行性研究文獻(xiàn)綜述 1（三）研究思路與方法 4二、項目概況與建設(shè)背景 6（一）項目概況 6（二）開發(fā)單位概況 6（三）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 6（四）項目建設(shè)背景 6（五）項目建設(shè)的必要性 7三、市場分析與預(yù)測 9（一）某市城市概況 9（二）全國房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測 9（三）某市房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測 13（四）項目SWOT分析 21（五）產(chǎn)品目標(biāo)市場預(yù)測 22四、項目設(shè)計方案 24（一）項目組成和主要內(nèi)容 24（二）項目目標(biāo)客戶群定位 24（三）建設(shè)地點的選擇 25（四）土建工程 25（五）配套設(shè)施 26（六）結(jié)構(gòu)設(shè)計 26（七）給排水設(shè)計 26（八）采暖設(shè)計 27（九）供電設(shè)計 27（十）節(jié)能設(shè)計 27（十一）消防設(shè)計 29（十二）環(huán)境保護(hù) 30（十三）組織機構(gòu)與人力資源配置 32（十四）項目實施進(jìn)度 33五、投資估算 34（一）投資估算相關(guān)說明 34（二）項目總投資估算 34六、財務(wù)評價 38（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 38（二）銷售收入估算 38（三）利潤估算 38（四）償債能力分析 39（五）財務(wù)效益分析 39七、不確定性分析 41（一）盈虧平衡分析 41（二）敏感性分析 41（三）項目風(fēng)險分析 41八、項目社會影響評價 44（一）社會影響分析 44（二）社會適應(yīng)性分析 44（三）社會風(fēng)險及對策分析 44結(jié) 論 46參考文獻(xiàn) 47附錄A平面布置圖 48附錄B 地理位置圖 49附錄C 施工進(jìn)度圖 50附錄C 投資計劃表 51附錄E 銷售收入計劃表 52附錄F 利潤表 53附錄G 還本付息表 54附錄H 項目投資現(xiàn)金流量表 55附錄I 敏感分析表 56附錄J 敏感分析圖 57致 謝 58沈陽市明城新世紀(jì)建設(shè)項目可行性研究報告編制一、緒論（一）選題背景房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要的產(chǎn)業(yè)，最近幾十年，我國經(jīng)濟(jì)將持續(xù)穩(wěn)步增長。因此在項目的決策階段，為避免投資的盲目性，越來越多的房地產(chǎn)投資者把對項目進(jìn)行的可行性研究作為投資決策的重要依據(jù)。進(jìn)行此房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究將為房地產(chǎn)投資者做好投資前期工作，避免和減少決策失誤，加強投資決策的科學(xué)性和客觀性，提高建設(shè)投資的總效益。改革開放以后，西方可行性研究的概念和方法逐漸引進(jìn)，國家有關(guān)部門和高等院校多次舉辦講習(xí)班，培訓(xùn)了一批骨干。上世紀(jì)50年代，由于受前蘇聯(lián)模式和計劃經(jīng)濟(jì)的影響，我國當(dāng)時的項目可行性研究方法簡單、粗糙，在第一個五年計劃期間，在建設(shè)156項重點建設(shè)項目時，學(xué)習(xí)當(dāng)時蘇聯(lián)的做法，在每個項目建設(shè)之前和投資前期，都編制了建設(shè)意見書和作了“方案研究”，對工程項目方案進(jìn)行了比較全面、細(xì)致的“技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證”，從而使項目建設(shè)能夠順利進(jìn)行并取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益[2]。為了有效地防范和控制風(fēng)險，在可研工作中，就應(yīng)重視對項目潛在風(fēng)險因素的挖掘、評估風(fēng)險發(fā)生的頻率、風(fēng)險發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險的防范措施等。我國城鎮(zhèn)住房制度改革拉動了內(nèi)需，幫助宏觀經(jīng)濟(jì)走出1998年金融危機后的困境。該項目統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局，合理利用土地，規(guī)范市場動作，將會使某市的城市空間從整體結(jié)構(gòu)上得到改善和優(yōu)化。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，工業(yè)門類齊全，具有重要的戰(zhàn)略地位。與之相對應(yīng)的是央行的以抗通脹為主基調(diào)的偏緊的貨幣政策，將會影響2011年房地產(chǎn)市場的快速增長。第一，保障性住房的持續(xù)建設(shè)資金從哪里來？第二，保障性住房與商品房市場的邊界點在哪里？其實，這兩個問題的核心就是如何界定市場與政府的邊界。要嚴(yán)格限購政策執(zhí)行監(jiān)管工作，規(guī)范開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)行為，維護(hù)市場秩序。(4)和平區(qū)商品房供應(yīng)情況某市和平區(qū)近年受到到長白地區(qū)的支持，供應(yīng)量持續(xù)上漲，特別是2010年隨著中海、遠(yuǎn)洋等品牌開發(fā)商的持續(xù)開發(fā)，為區(qū)域帶來了新增供應(yīng)量，%，預(yù)計2011年在金廊沿線如華潤、華豐、世茂、雅賓利及某新世紀(jì)、太原街萬景等項目上市以及加推的帶動下，區(qū)域供應(yīng)量會較2010年有所上漲，預(yù)計約在200萬平方米左右。(2)多商圈環(huán)抱，卓越地段。(3)某市的消費者對現(xiàn)房的認(rèn)可度明顯高于期房，使得項目銷售存在壓力。（五）配套設(shè)施1．給排水規(guī)劃本工程水源由某市政管網(wǎng)引入建筑物。本項目將嚴(yán)格按國家相關(guān)規(guī)范的要求，杜絕采用限制使用和限期淘汰的落后工藝、技術(shù)、制備和高能耗裝備，采用符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計規(guī)范，從以下幾個方面采取節(jié)能措施。(7) 供水系統(tǒng)項目全部采用節(jié)水設(shè)施，以節(jié)約用水。生活污水含有大量細(xì)菌和病原體。項目開發(fā)過程中，公司實行董事會負(fù)責(zé)制，各部門要建立嚴(yán)格的崗位責(zé)任制、經(jīng)濟(jì)責(zé)任制和產(chǎn)品質(zhì)量保證體系，提高工作效率，加強生產(chǎn)組織和科學(xué)管理，保證產(chǎn)品質(zhì)量，降低成本，提高公司經(jīng)濟(jì)效益。6．《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》[19]。2．財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取(1)計算期項目計算期設(shè)定5年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營期3年。一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時，項目可行。此項目建設(shè)期2年，銷售期3年，時間較長，在這期間，國家可能實施的宏觀調(diào)控政策，如利率提高，帶來房地產(chǎn)價格的降低，房地產(chǎn)投資利息支出增大，使房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)出現(xiàn)回落，導(dǎo)致金融風(fēng)險。2．風(fēng)險防范措施 (1)市場風(fēng)險控制研究房地產(chǎn)市場的經(jīng)營發(fā)展趨勢，把握市場的機遇與風(fēng)險，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)是否穩(wěn)健運行。在一定程度上對改進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、增加社會服務(wù)容量和加快城市化進(jìn)程等方面起了積極的作用。3．該項目擁有良好的社會效益。項目投資的盈利性指標(biāo)較好，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）為35%，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為20%；全部投資回收期（所得稅前），全部投資回收期（所得稅后），項目具有較強投資回收能力。對房產(chǎn)開發(fā)商來說，要想獲得經(jīng)營利潤，除了必需提供適銷對路的開發(fā)房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，而搞好成本核算進(jìn)一步實現(xiàn)對開發(fā)成本的控制，是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項重要手段。隨著地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)成交量大幅增加，市場競爭越來越大，企業(yè)對激烈競爭的房地產(chǎn)市場必須做好全方位的準(zhǔn)備。以上可以看出，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)高于財務(wù)基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值也遠(yuǎn)大于零，收回投資時間較短，該項目可行。本項目按城市維護(hù)建設(shè)費增值稅的7%，教育費附加為4%，營業(yè)稅按銷售收入的5%，土地增值稅按某市有關(guān)條例規(guī)定：住宅按銷售收入的1%計提，%計提。(3)基礎(chǔ)設(shè)施配套費基礎(chǔ)設(shè)施配套費包括供電、供水、暖氣、煤氣、雨污水排水、電信、綠化、小區(qū)道路建設(shè)等，根據(jù)某市場價格，該項目的基礎(chǔ)設(shè)施配套費估算為2016萬元。銷售期為3年，即從2013年10月至2016年10月。(2)水污染防治對策施工單位應(yīng)加強對生活污水的管理，尤其是廁所污水必須排入化糞池，嚴(yán)禁直接排入環(huán)境；施工場地產(chǎn)生砂石清洗水、混凝土養(yǎng)護(hù)水、設(shè)備水壓試驗水及設(shè)備車輛洗滌水等不得隨意排入水體，應(yīng)導(dǎo)入事先設(shè)置的簡單沉淀池進(jìn)行沉淀后方可排放。2．建筑及總圖消防各單體建筑物間距滿足消防要求；項目區(qū)道路寬度均在5米以上；建筑物內(nèi)設(shè)有安全通道；建筑物周圍安裝避雷設(shè)施。(3) 屋面由于太陽輻射強烈引起頂層房間過熱，是一個十分普遍的問題，必須認(rèn)真對待，本項目將增加隔熱層。（六）結(jié)構(gòu)設(shè)計根據(jù)本工程個專業(yè)條件圖及國家制定的有關(guān)的現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程，本工程設(shè)計使用年限為50年。四、項目設(shè)計方案（一）項目組成和主要內(nèi)容1．項目組成某新世紀(jì)是新型現(xiàn)代小區(qū)，整齊合理的規(guī)劃布局。(8)總價低、適合投資。其次銷售較多的價格區(qū)間是30004000元，銷售面積391萬平方米。2010年全市區(qū)商品房新上市面積約1260萬平方米，預(yù)計2011年上市量將會達(dá)到歷史新高。部分房企在商業(yè)地產(chǎn)方面開發(fā)經(jīng)驗欠缺，很多項目盲目上馬，可能導(dǎo)致區(qū)域商用物業(yè)在某些類型方面出現(xiàn)泡沫[10]。但2010年市場表現(xiàn)出的高地價增長狀態(tài)，已經(jīng)受到中央政府的高度重視，高地價推動的成本剛性將快速推高商品房市場價格，同類模式增長的不可持續(xù)性決定了未來高地價運營模式將受到抑制。2．銷售控制逐步放松根據(jù)統(tǒng)計，%，%的同比年增幅均值有所下降。對于提高項目區(qū)人民的生活水平、增加就業(yè)率、拉動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加稅收產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。整頓規(guī)范市場秩序，抽調(diào)專人成立市場秩序整治機構(gòu)，定期對開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、估價機構(gòu)、測繪機構(gòu)開展日常監(jiān)管，及時查處各類擾亂市場秩序的違規(guī)行為，維護(hù)正常的市場秩序。從事可行性研究的人員要真正樹立為國家、為建設(shè)業(yè)主服務(wù)的精神，熟悉國家和地方對項目建設(shè)有關(guān)法律、政策、規(guī)定，準(zhǔn)確掌握有關(guān)專業(yè)知識，不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)，真正做到科學(xué)地、獨立地、不受任何干擾地把握好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，提高可行性研究的深度和質(zhì)量，為社會提供質(zhì)量精良的產(chǎn)品。隨著1989年《可行性研究詞典》出版，我國建設(shè)項目可行性研究工作逐漸走向了標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。上世紀(jì)50年代初到60年代末，經(jīng)濟(jì)分析作為一種選擇項目的方法被普遍接受下來，使可行性研究從側(cè)面微觀財務(wù)分析發(fā)展到同時從微觀和宏觀的角度評價項目的經(jīng)濟(jì)效果?？尚行匝芯吭陧椖客顿Y實踐中的作用主要體現(xiàn)在以下幾方面：(1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。在財務(wù)評價中，根據(jù)項目的投資計劃，采用凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財務(wù)評價指標(biāo)，并運用盈虧平衡分析及敏感性分析數(shù)學(xué)模型，對該項目的盈利能力和不確定性進(jìn)行了評價。在投資估算中，運用市場比較法對該項目成本價格進(jìn)行了預(yù)測。而且決策的重要依據(jù)是可行性研究對項目進(jìn)行科學(xué)的分析與預(yù)測后所得的結(jié)論，所以，投資項目的可行性研究對項目開發(fā)起到關(guān)鍵的作用。當(dāng)時，可行