【正文】 一個(gè)新的高度。上世紀(jì)50年代初到60年代末，經(jīng)濟(jì)分析作為一種選擇項(xiàng)目的方法被普遍接受下來(lái)，使可行性研究從側(cè)面微觀財(cái)務(wù)分析發(fā)展到同時(shí)從微觀和宏觀的角度評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果。隨著技術(shù)經(jīng)濟(jì)和管理科學(xué)的進(jìn)步而產(chǎn)生。目前，可行性研究在我國(guó)已經(jīng)普遍受到重視，并取得一定成效。改革開放以后，西方可行性研究的概念和方法逐漸引進(jìn)，國(guó)家有關(guān)部門和高等院校多次舉辦講習(xí)班，培訓(xùn)了一批骨干?？尚行匝芯康膬?nèi)容很廣泛、一般包括市場(chǎng)研究、工程建設(shè)條件研究、采用工藝技術(shù)研究、管理和施工研究、資金和成本研究、經(jīng)濟(jì)效益研究等內(nèi)容，可行性研究從那時(shí)起就開始了。為保證田納西流域的合理開發(fā)和綜合利用，開創(chuàng)了可行性研究的方法，并獲得成功。(5)可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。(3)可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)?？尚行匝芯吭陧?xiàng)目投資實(shí)踐中的作用主要體現(xiàn)在以下幾方面：(1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)?？尚行匝芯吭陧?xiàng)目投資實(shí)踐中具有重要作用。在對(duì)本課題研究、設(shè)計(jì)的過(guò)程上，能夠掌握編制可行性研究報(bào)告的方法和技能，具備完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的能力，增加自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以滿足未來(lái)工作對(duì)自身能力的要求。進(jìn)行此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究將為房地產(chǎn)投資者做好投資前期工作，避免和減少?zèng)Q策失誤，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)性和客觀性，提高建設(shè)投資的總效益。某市出臺(tái)一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策，因此某市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅猛。穩(wěn)步而快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必將要求房地產(chǎn)業(yè)保持適度增長(zhǎng)。s status and development potential. In the investment estimation, the market parison is used for the project to predict the cost of the project. In the financial evaluation, according to project39。通過(guò)對(duì)某市某新世紀(jì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的可行性研究，分析得出該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，風(fēng)險(xiǎn)較小，可以投資。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，根據(jù)項(xiàng)目的投資計(jì)劃，采用凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，并運(yùn)用盈虧平衡分析及敏感性分析數(shù)學(xué)模型，對(duì)該項(xiàng)目的盈利能力和不確定性進(jìn)行了評(píng)價(jià)。在項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的分析中，根據(jù)項(xiàng)目周邊環(huán)境，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了SW0T分析，客觀評(píng)價(jià)了項(xiàng)目的現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?。通過(guò)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全面分析、論證、各方案比較和評(píng)價(jià)，從而保證它在技術(shù)上可行、環(huán)境上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、經(jīng)濟(jì)效益顯著。因此在項(xiàng)目的決策階段，為避免投資的盲目性，越來(lái)越多的房地產(chǎn)投資者把對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的可行性研究作為投資決策的重要依據(jù)。某某 學(xué) 院 本 科 畢 業(yè) 設(shè) 計(jì)某市某新世紀(jì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制The Establishment of The Feasibility Study Report on the Construction Project of Shenyang Mingcheng Xinshiji 摘 要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資額巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)，影響因素多，因而存在著很高的投資風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)投資者靠?jī)e幸獲取投資成功的機(jī)會(huì)越來(lái)越少。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)決策分析過(guò)程中的重要步驟，它是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)可行性研究，可以減少投資決策的盲目性，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)城市土地的合理使用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和不斷完善。在投資估算中，運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)該項(xiàng)目成本價(jià)格進(jìn)行了預(yù)測(cè)。同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了環(huán)境保護(hù)、風(fēng)險(xiǎn)及社會(huì)評(píng)價(jià)分析。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可行性研究；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)分析 II 沈陽(yáng)市明城新世紀(jì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制The Establishment of The Feasibility Study Report on the Construction Project of Shenyang Mingcheng XinshijiAbstractReal estate exploitation item involve huge investment, long of unstable affecting factors and thus big risks. Along with the disciplining of the mark and increasingly fiercer rival in this field, developers will have fewer chances to build their success on the basis of luck. Therefore decision stage in item, in order to avoid and reduce the blindness of investment, more and more real estate investors pass the possibility research Make policy to provide important basis for the investment.The feasible research is an important step in decision analysis of real estate exploitation. It is the important basis of the investment decision of real estate exploitation project. Through integrated analysis and argument, paring and evaluating every exploitation plan, it is guaranteed the technical feasibility, allowed by environment, economical rationality, remarkable economical benefit. During the real estate exploitation, to improve the feasible research can reduce the blindness of investment decision, improve the economical benefit of real estate enterprises and promote to use the ground in city reasonably, so as to make the real estate market developing healthily and being perfect constantly.In analysis of the project construction site, according to the ambient environment,through SWOT analysis,objectivly evaluate the project39。s investment plan, use the breakeven analysis and sensitivity analysis model, and analyse the environmental protection、risk and social assessment. After the study of feasibility on Construction Project of Shenyang Mingcheng Xinshiji, it is concluded that the project can be invested for it is practical financially less risky.Key Words： Real Estate；Feasibility Study；Financial Evaluation；Risk Analysis V 目 錄摘 要 IAbstract II一、緒論 1（一）選題背景 1（二）可行性研究文獻(xiàn)綜述 1（三）研究思路與方法 4二、項(xiàng)目概況與建設(shè)背景 6（一）項(xiàng)目概況 6（二）開發(fā)單位概況 6（三）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 6（四）項(xiàng)目建設(shè)背景 6（五）項(xiàng)目建設(shè)的必要性 7三、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 9（一）某市城市概況 9（二）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) 9（三）某市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) 13（四）項(xiàng)目SWOT分析 21（五）產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 22四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 24（一）項(xiàng)目組成和主要內(nèi)容 24（二）項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 24（三）建設(shè)地點(diǎn)的選擇 25（四）土建工程 25（五）配套設(shè)施 26（六）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 26（七）給排水設(shè)計(jì) 26（八）采暖設(shè)計(jì) 27（九）供電設(shè)計(jì) 27（十）節(jié)能設(shè)計(jì) 27（十一）消防設(shè)計(jì) 29（十二）環(huán)境保護(hù) 30（十三）組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 32（十四）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 33五、投資估算 34（一）投資估算相關(guān)說(shuō)明 34（二）項(xiàng)目總投資估算 34六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 38（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 38（二）銷售收入估算 38（三）利潤(rùn)估算 38（四）償債能力分析 39（五）財(cái)務(wù)效益分析 39七、不確定性分析 41（一）盈虧平衡分析 41（二）敏感性分析 41（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 41八、項(xiàng)目社會(huì)影響評(píng)價(jià) 44（一）社會(huì)影響分析 44（二）社會(huì)適應(yīng)性分析 44（三）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 44結(jié) 論 46參考文獻(xiàn) 47附錄A平面布置圖 48附錄B 地理位置圖 49附錄C 施工進(jìn)度圖 50附錄C 投資計(jì)劃表 51附錄E 銷售收入計(jì)劃表 52附錄F 利潤(rùn)表 53附錄G 還本付息表 54附錄H 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 55附錄I 敏感分析表 56附錄J 敏感分析圖 57致 謝 58沈陽(yáng)市明城新世紀(jì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制一、緒論（一）選題背景房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的產(chǎn)業(yè)，最近幾十年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。東北振興，某先行。而某市北市場(chǎng)地區(qū)的開發(fā)，改善某北市場(chǎng)地區(qū)居民的生活居住條件，進(jìn)一步提高生活質(zhì)量，對(duì)和平區(qū)北市場(chǎng)地區(qū)的總體規(guī)劃有著重要的意義。本設(shè)計(jì)題目“某市某新世紀(jì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”編制，將為項(xiàng)目決策者提供全面的、客觀的、可靠的項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)估及項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程等咨詢意見。（二）可行性研究文獻(xiàn)綜述1．可行性研究概述投資項(xiàng)目的可行性研究是在項(xiàng)目投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并在此基礎(chǔ)之上，對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法[1]。而且決策的重要依據(jù)是可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析與預(yù)測(cè)后所得的結(jié)論，所以，投資項(xiàng)目的可行性研究對(duì)項(xiàng)目開發(fā)起到關(guān)鍵的作用。(2)可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。(4)可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。2．可行性研究的產(chǎn)生20世紀(jì)30年代，美國(guó)開始開發(fā)田納西流域，田納西流域開發(fā)能否成功，對(duì)當(dāng)時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系重大。第二次世界大戰(zhàn)以后，西方工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家普遍采用這一方法，廣泛地應(yīng)用到科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域，已逐步形成一整套行之有效的科學(xué)研究方法。我國(guó)進(jìn)行可行性研究起步比較晚。同時(shí)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)主管部門對(duì)一些重大建設(shè)項(xiàng)目，如寶鋼、石油化工引進(jìn)裝置、核電站、山西煤炭開發(fā)等，多次組織專家進(jìn)行可行性分析的論證。3．國(guó)外可行性研究的發(fā)展國(guó)外的可行性研究發(fā)展追溯到20世紀(jì)初期美國(guó)開發(fā)田納西流域開始。當(dāng)時(shí)，可行性研究主要是從企業(yè)立場(chǎng)出發(fā)，側(cè)重財(cái)務(wù)分析，通過(guò)收入與支出比較來(lái)判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣；但一些專家提出了“消費(fèi)者剩余”思想，后來(lái)發(fā)展為社會(huì)凈收益的概念，成為費(fèi)用—效益分析的基礎(chǔ)。這是可行性研究已經(jīng)成為一門科學(xué)。社會(huì)分析把增長(zhǎng)目標(biāo)和公平目標(biāo)結(jié)合在一起作為選擇項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。社會(huì)分析以國(guó)民福利最大為目標(biāo)，被認(rèn)為是最理想的項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法。由于該組織及世界銀行等國(guó)際機(jī)構(gòu)對(duì)可行性研究的積極推廣和應(yīng)用，使之從發(fā)達(dá)國(guó)家逐步推廣至發(fā)展中國(guó)家。4．國(guó)內(nèi)可行性研究的發(fā)展接受可行性研究這一方法和技術(shù)是得益于改革開放，伴隨著我國(guó)實(shí)施以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的工作重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，在總結(jié)幾十年投資領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)后，國(guó)務(wù)院和國(guó)家有關(guān)部門先后發(fā)布了一系列法規(guī)，確立了可行性研究工作在我國(guó)投資領(lǐng)域的地位和作用，把可行性研究作為投資前期工作中的重要一環(huán)。為了規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目前期工作，我國(guó)政府相繼制定了一系列規(guī)定、方法和參數(shù)，有力地推動(dòng)了可行性研究工作的順利開展。1985年國(guó)家科委、國(guó)務(wù)院技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究中心編寫的《工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法——企業(yè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)》一書出版，該書為我國(guó)工業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的標(biāo)準(zhǔn)化提出了一個(gè)初步模式，對(duì)開展可行性研究的推廣應(yīng)用起到了積極作用。1993年4月，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》和《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》。2002年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)委托中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司組織編寫了《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，以指導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制基本建立形勢(shì)下的可行性研究工作，更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，進(jìn)一步發(fā)展和加入世界貿(mào)易組織（WTO）的新要求。二是轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制，由過(guò)去局限于特定行業(yè)開展單一業(yè)務(wù)的職能型機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蛲顿Y建設(shè)全過(guò)程服務(wù)、并按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)。(2)轉(zhuǎn)變觀念、加強(qiáng)管理今年來(lái)，外國(guó)工程咨詢?cè)O(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將進(jìn)入中國(guó)，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)國(guó)內(nèi)化的形勢(shì)迫在眉睫。設(shè)計(jì)是將科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)