【正文】 的資金，設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣對工程建設(shè)有直接的聯(lián)系。1993年4月，國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價工作的若干規(guī)定》和《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法和參數(shù)》。由于該組織及世界銀行等國際機(jī)構(gòu)對可行性研究的積極推廣和應(yīng)用，使之從發(fā)達(dá)國家逐步推廣至發(fā)展中國家。當(dāng)時，可行性研究主要是從企業(yè)立場出發(fā)，側(cè)重財(cái)務(wù)分析，通過收入與支出比較來判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣；但一些專家提出了“消費(fèi)者剩余”思想，后來發(fā)展為社會凈收益的概念，成為費(fèi)用—效益分析的基礎(chǔ)。第二次世界大戰(zhàn)以后，西方工業(yè)發(fā)達(dá)國家普遍采用這一方法，廣泛地應(yīng)用到科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域，已逐步形成一整套行之有效的科學(xué)研究方法。而且決策的重要依據(jù)是可行性研究對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析與預(yù)測后所得的結(jié)論，所以，投資項(xiàng)目的可行性研究對項(xiàng)目開發(fā)起到關(guān)鍵的作用。東北振興，某先行。在投資估算中，運(yùn)用市場比較法對該項(xiàng)目成本價格進(jìn)行了預(yù)測。某某 學(xué) 院 本 科 畢 業(yè) 設(shè) 計(jì)某市某新世紀(jì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制The Establishment of The Feasibility Study Report on the Construction Project of Shenyang Mingcheng Xinshiji 摘 要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資額巨大，建設(shè)周期長，影響因素多，因而存在著很高的投資風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)評價中，根據(jù)項(xiàng)目的投資計(jì)劃，采用凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)評價指標(biāo)，并運(yùn)用盈虧平衡分析及敏感性分析數(shù)學(xué)模型，對該項(xiàng)目的盈利能力和不確定性進(jìn)行了評價。某市出臺一系列房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策，因此某市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅猛?？尚行匝芯吭陧?xiàng)目投資實(shí)踐中的作用主要體現(xiàn)在以下幾方面：(1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)?？尚行匝芯康膬?nèi)容很廣泛、一般包括市場研究、工程建設(shè)條件研究、采用工藝技術(shù)研究、管理和施工研究、資金和成本研究、經(jīng)濟(jì)效益研究等內(nèi)容，可行性研究從那時起就開始了。上世紀(jì)50年代初到60年代末，經(jīng)濟(jì)分析作為一種選擇項(xiàng)目的方法被普遍接受下來，使可行性研究從側(cè)面微觀財(cái)務(wù)分析發(fā)展到同時從微觀和宏觀的角度評價項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果。如今，可行性研究已成為國際上確定建設(shè)項(xiàng)目時普遍采用的方法，被視為投資前期一項(xiàng)非常重要的工作和投資決策的依據(jù)，稱為“決定工程項(xiàng)目命運(yùn)的關(guān)鍵”。隨著1989年《可行性研究詞典》出版，我國建設(shè)項(xiàng)目可行性研究工作逐漸走向了標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。因此在我國工程項(xiàng)目中推廣和運(yùn)用nDIC條款是實(shí)現(xiàn)與國際慣例接軌、保證工程建設(shè)質(zhì)量的重要途徑。從事可行性研究的人員要真正樹立為國家、為建設(shè)業(yè)主服務(wù)的精神，熟悉國家和地方對項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)法律、政策、規(guī)定，準(zhǔn)確掌握有關(guān)專業(yè)知識，不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)，真正做到科學(xué)地、獨(dú)立地、不受任何干擾地把握好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，提高可行性研究的深度和質(zhì)量，為社會提供質(zhì)量精良的產(chǎn)品。（三）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目總占地面積約32000平方米，建設(shè)5棟三十層建筑物及其配套公建，總建筑面積194750平方米，其中商品住宅面積147000平方米，商業(yè)用房面積10500平方米，地下車庫面積10500平方米，公共建筑面積200平方米，道路及綠化面積26550平方米。整頓規(guī)范市場秩序，抽調(diào)專人成立市場秩序整治機(jī)構(gòu)，定期對開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、估價機(jī)構(gòu)、測繪機(jī)構(gòu)開展日常監(jiān)管，及時查處各類擾亂市場秩序的違規(guī)行為，維護(hù)正常的市場秩序。通過土地的合理利用和市場規(guī)范運(yùn)作，取得最佳效益的目標(biāo)，其實(shí)質(zhì)是城市社會經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)推進(jìn)，城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，真正實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，而不能僅僅看成是為城市政府帶來多少土地的出讓金和稅源，或是給開發(fā)商帶來多少利潤，也不能單純看成是為城市居民解決了多少住房。對于提高項(xiàng)目區(qū)人民的生活水平、增加就業(yè)率、拉動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加稅收產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。某是中國東北地區(qū)最大的中心城市。2．銷售控制逐步放松根據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，%的同比年增幅均值有所下降。5．偏緊的金融政策影響房地產(chǎn)市場從國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢來看，2011年，美國的量化寬松政策將進(jìn)一步影響國際市場的貨幣供應(yīng)，外部市場為國內(nèi)人民幣對沖形成壓力。但2010年市場表現(xiàn)出的高地價增長狀態(tài)，已經(jīng)受到中央政府的高度重視，高地價推動的成本剛性將快速推高商品房市場價格，同類模式增長的不可持續(xù)性決定了未來高地價運(yùn)營模式將受到抑制。而如今的雙軌制，將更多是體現(xiàn)在商品房與保障住房兩大類住房的建設(shè)模式和市場價格的顯著分別[9]。部分房企在商業(yè)地產(chǎn)方面開發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺，很多項(xiàng)目盲目上馬，可能導(dǎo)致區(qū)域商用物業(yè)在某些類型方面出現(xiàn)泡沫[10]。 f/ t w3 N e新浪樂居　　近一個時期以來，為認(rèn)真貫徹落實(shí)國家有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控一系列政策措施，某市加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，先后出臺了限購、控制房價等具體政策措施，確立和完善了保障性住房建設(shè)目標(biāo)和工作體系，積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，確保全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2010年全市區(qū)商品房新上市面積約1260萬平方米，預(yù)計(jì)2011年上市量將會達(dá)到歷史新高。新上市商品房面積最少的區(qū)域?yàn)樯蚝訁^(qū)。其次銷售較多的價格區(qū)間是30004000元，銷售面積391萬平方米。從某市房地產(chǎn)開發(fā)投資看，受市場銷售量增長和價格出現(xiàn)穩(wěn)中趨升態(tài)勢的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資的積極性將進(jìn)一步得到激發(fā)。(8)總價低、適合投資。4．威脅（Threat）(1)現(xiàn)在隨著國家調(diào)控政策實(shí)施，投機(jī)型房地產(chǎn)投資數(shù)量減少，會一定程度上制約住宅的銷售。四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案（一）項(xiàng)目組成和主要內(nèi)容1．項(xiàng)目組成某新世紀(jì)是新型現(xiàn)代小區(qū)，整齊合理的規(guī)劃布局。3～30層住宅層高3米，1～2層商用網(wǎng)點(diǎn)層高6米，地下兩層停車場層高5米。（六）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)本工程個專業(yè)條件圖及國家制定的有關(guān)的現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程，本工程設(shè)計(jì)使用年限為50年。（十）節(jié)能設(shè)計(jì)1．用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范(1)《節(jié)能減排綜合性工作方案》(2)《中華人民共和國節(jié)約能源法》(3)《遼寧省“十一五”建筑節(jié)能發(fā)展規(guī)劃》 (4)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的通知》（國發(fā)[2006]28號）(5)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）(6)《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501761993）(7)《采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ192003）(8)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）(9)《復(fù)合保溫砂漿建筑保溫系統(tǒng)應(yīng)用管理暫行規(guī)定》2．節(jié)能措施“建筑節(jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)中已顯得越來越重要。(3) 屋面由于太陽輻射強(qiáng)烈引起頂層房間過熱，是一個十分普遍的問題，必須認(rèn)真對待，本項(xiàng)目將增加隔熱層。為了節(jié)約能源，提高功率因數(shù)，應(yīng)考慮裝設(shè)無功功率補(bǔ)償設(shè)備。2．建筑及總圖消防各單體建筑物間距滿足消防要求；項(xiàng)目區(qū)道路寬度均在5米以上；建筑物內(nèi)設(shè)有安全通道；建筑物周圍安裝避雷設(shè)施。(2)水污染各種施工機(jī)械設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)的冷卻水及洗滌用水和施工現(xiàn)場清洗、建材清洗、混凝土養(yǎng)護(hù)、設(shè)備水壓試驗(yàn)等產(chǎn)生的廢水，這部分廢水含有一定量的油污和泥沙。(2)水污染防治對策施工單位應(yīng)加強(qiáng)對生活污水的管理，尤其是廁所污水必須排入化糞池，嚴(yán)禁直接排入環(huán)境；施工場地產(chǎn)生砂石清洗水、混凝土養(yǎng)護(hù)水、設(shè)備水壓試驗(yàn)水及設(shè)備車輛洗滌水等不得隨意排入水體，應(yīng)導(dǎo)入事先設(shè)置的簡單沉淀池進(jìn)行沉淀后方可排放。（十三）組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置1．企業(yè)組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目實(shí)行董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，管理機(jī)構(gòu)實(shí)行責(zé)、權(quán)、利分明，責(zé)任落實(shí)到個人。銷售期為3年，即從2013年10月至2016年10月。4．《建設(shè)項(xiàng)目投資估算編審規(guī)程》[17]。(3)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括供電、供水、暖氣、煤氣、雨污水排水、電信、綠化、小區(qū)道路建設(shè)等，根據(jù)某市場價格，該項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估算為2016萬元。4．利息支出本項(xiàng)目利息支出是建設(shè)投資借款和建設(shè)期利息總和在還款期應(yīng)償還的當(dāng)期利息。本項(xiàng)目按城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)增值稅的7%，教育費(fèi)附加為4%，營業(yè)稅按銷售收入的5%，土地增值稅按某市有關(guān)條例規(guī)定：住宅按銷售收入的1%計(jì)提，%計(jì)提。（項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見附錄H）1．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，其表達(dá)式為：∑（CICO）t（1＋FIRR）t=0。以上可以看出，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值也遠(yuǎn)大于零，收回投資時間較短，該項(xiàng)目可行。(敏感性分析見附錄I)從表中可以看出，在銷售收入、建設(shè)投資、經(jīng)營成本不確定因素中，銷售收入為最敏感因素，它的上下波動對指標(biāo)的影響相對較大，當(dāng)不確定因素向項(xiàng)目最不利方向變化15%幅度時，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率最低為10%，說明該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力很好。隨著地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)成交量大幅增加，市場競爭越來越大，企業(yè)對激烈競爭的房地產(chǎn)市場必須做好全方位的準(zhǔn)備。若按進(jìn)度實(shí)施，則各項(xiàng)許可證照辦理必須與工程進(jìn)度匹配，否則將產(chǎn)生違約施工導(dǎo)致勒令停工和罰款風(fēng)險(xiǎn)。對房產(chǎn)開發(fā)商來說，要想獲得經(jīng)營利潤，除了必需提供適銷對路的開發(fā)房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，而搞好成本核算進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對開發(fā)成本的控制，是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項(xiàng)重要手段。在開發(fā)的過程中做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)盒建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美，和諧的社區(qū)。項(xiàng)目投資的盈利性指標(biāo)較好，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）為35%，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為20%；全部投資回收期（所得稅前），全部投資回收期（所得稅后），項(xiàng)目具有較強(qiáng)投資回收能力。根據(jù)以上風(fēng)險(xiǎn)分析，表明該項(xiàng)目在具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益。3．該項(xiàng)目擁有良好的社會效益。因此，該項(xiàng)目的開發(fā)是可行的，并將帶來巨大的經(jīng)濟(jì)、社會效益。在一定程度上對改進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、增加社會服務(wù)容量和加快城市化進(jìn)程等方面起了積極的作用。同時繁榮了商業(yè)、商務(wù)等服務(wù)行業(yè)，促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2．風(fēng)險(xiǎn)防范措施 (1)市場風(fēng)險(xiǎn)控制研究房地產(chǎn)市場的經(jīng)營發(fā)展趨勢，把握市場的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)是否穩(wěn)健運(yùn)行。所以在項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)時刻注意資金能否按時到位。此項(xiàng)目建設(shè)期2年，銷售期3年，時間較長，在這期間，國家可能實(shí)施的宏觀調(diào)控政策，如利率提高，帶來房地產(chǎn)價格的降低，房地產(chǎn)投資利息支出增大，使房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)出現(xiàn)回落，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。各種環(huán)境的變化都會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)測的準(zhǔn)確性。一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時，項(xiàng)目可行。（利潤估算詳見附錄F）（四）償債能力分析項(xiàng)目申請銀行貸款18000萬元人民幣，%，假設(shè)費(fèi)用在年中發(fā)生，按等額還本付息的方法償還。2．財(cái)務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取(1)計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)算期設(shè)定5年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營期3年。本項(xiàng)目建設(shè)施工期為2年，不僅考慮基本預(yù)備費(fèi)，還包含漲價預(yù)備費(fèi)。6．《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》[19]。(詳見附錄C)五、投資估算（一）投資估算相關(guān)說明投資估算是指在整個投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對建設(shè)項(xiàng)目投資數(shù)額進(jìn)行的估計(jì)，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一[12]。項(xiàng)目開發(fā)過程中，公司實(shí)行董事會負(fù)責(zé)制，各部門要建立嚴(yán)格的崗位責(zé)任制、經(jīng)濟(jì)責(zé)任制和產(chǎn)品質(zhì)量保證體系，提高工作效率，加強(qiáng)生產(chǎn)組織和科學(xué)管理，保證產(chǎn)品質(zhì)量，降低成本，提高公司經(jīng)濟(jì)效益。(4)固體廢棄物污染防治對策對施工現(xiàn)場要及時清理，建筑垃圾要及時清運(yùn)，并加以利用。生活污水含有大量細(xì)菌和病原體。對超過規(guī)范要求的防火分區(qū)面積部分采取相應(yīng)的措施滿足規(guī)范要求等措施。(7) 供水系統(tǒng)項(xiàng)目全部采用節(jié)水設(shè)施，以節(jié)約用水。本項(xiàng)目建議使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學(xué)性能、耐火性好、使用壽命長的節(jié)能型雙玻璃鋁合金窗，提高門窗的氣密性。本項(xiàng)目將嚴(yán)格按國家相關(guān)規(guī)范的要求，杜絕采用限制使用和限期淘汰的落后工藝、技術(shù)、制備和高能耗裝備，采用符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范，從以下幾個方面采取節(jié)能措施。2．設(shè)計(jì)內(nèi)容(1)給水系統(tǒng)；(2)排水系統(tǒng)。（五）配套設(shè)施1．給排水規(guī)劃本工程水源由某市政管網(wǎng)引入建筑物。小區(qū)是由5棟30層樓組成(詳見附錄A)，3～30層為住宅，1～2層為商用網(wǎng)點(diǎn)，高層下設(shè)有兩層停車場，小區(qū)物業(yè)中心在1樓內(nèi)。(3)某市的消費(fèi)者對現(xiàn)房的認(rèn)可度明顯高于期房，使得項(xiàng)目銷售存在壓力。2．劣勢（Weakness）(1)對比于中街商圈、太原街商圈區(qū)域，項(xiàng)目位置稍偏。(2)多商圈環(huán)抱，卓越地段。和平區(qū)和沈河區(qū)套均面積最大為113平方米 。(4)和平區(qū)商品房供應(yīng)情況某市和平區(qū)近年受到到長白地區(qū)的支持，供應(yīng)量持續(xù)上漲，特別是2010年隨著中海、遠(yuǎn)洋等品牌開發(fā)商的持續(xù)開發(fā)，為區(qū)域帶來了新增供應(yīng)量，%，預(yù)計(jì)2011年在金廊沿線如華潤、華豐、世茂、雅賓利及某新世紀(jì)、太原街萬景等項(xiàng)目上市以及加推的帶動下，區(qū)域供應(yīng)量會較2010年有所上漲，預(yù)計(jì)約在200萬平方米左右。其次為商業(yè)，上市量149萬平米，占商品房上市總量的12%。要嚴(yán)格限購政策執(zhí)行監(jiān)管工作，規(guī)范開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為，維護(hù)市場秩序。2011年將是“十二五”的開山之年，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、鼓勵創(chuàng)新是主基調(diào)之一，而承載經(jīng)濟(jì)活動的房地產(chǎn)，勢必隨之發(fā)生相應(yīng)的變化。第一，保障性住房的持續(xù)建設(shè)資金從哪里來？第二，保障性住房與商品房市場的邊界點(diǎn)在哪里？其實(shí)，這兩個問題的核心就是如何界定市場與政府的邊界。70/90、住房限購、控制信貸、差異化貸款利率、商品房限價等一系列行政和市場化的手段都未能抑制持續(xù)上揚(yáng)的房價[8]。與之相對應(yīng)的是央行的以抗通脹為主基調(diào)的偏緊的貨幣政策，將會影響2011年房地產(chǎn)市場的快速增長。年末伴隨相關(guān)政策基調(diào)的放松，并加之年底銷售結(jié)算，12月銷量出現(xiàn)井噴，銷售管控在年底階段基本失效。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，工業(yè)門類齊全，具有重要的戰(zhàn)略地位。三、市場分析與預(yù)測（一）某市城市概況某，遼寧省省會，中國15個副省級城市之一，中國