【正文】 心編寫的《工業(yè)建設(shè)項目可行性研究經(jīng)濟評價方法——企業(yè)經(jīng)濟評價》一書出版，該書為我國工業(yè)項目經(jīng)濟評價工作的標準化提出了一個初步模式，對開展可行性研究的推廣應(yīng)用起到了積極作用。1987年頒發(fā)了《建設(shè)項目進行經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》又進一步提高了我國可行性研究工作的科學(xué)化與程序化的水平。1993年4月，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》和《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》。隨著1989年《可行性研究詞典》出版，我國建設(shè)項目可行性研究工作逐漸走向了標準化、規(guī)范化。2002年國家發(fā)展計劃委員會委托中國國際工程咨詢公司組織編寫了《投資項目可行性研究指南》，以指導(dǎo)市場經(jīng)濟體制基本建立形勢下的可行性研究工作，更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟體制，進一步發(fā)展和加入世界貿(mào)易組織（WTO）的新要求。5．可行性研究的發(fā)展趨勢(1)實現(xiàn)兩大轉(zhuǎn)變?yōu)檫m應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)和市場經(jīng)濟體制改革的需要，我國勘察設(shè)計及工程咨詢單位必須實現(xiàn)兩大轉(zhuǎn)變：一是改企轉(zhuǎn)制，由過去的附屬于部門的事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)楠毩⒌氖袌龈偁幹黧w，并建立現(xiàn)代企業(yè)制度。二是轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制，由過去局限于特定行業(yè)開展單一業(yè)務(wù)的職能型機構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蛲顿Y建設(shè)全過程服務(wù)、并按照市場機制進行的社會中介機構(gòu)。在當前加強工程咨詢勘察設(shè)計企業(yè)內(nèi)部改革，努力提高隊伍素質(zhì)，具有十分重要的現(xiàn)實意義[3]。(2)轉(zhuǎn)變觀念、加強管理今年來，外國工程咨詢設(shè)計機構(gòu)將進入中國，國際競爭國內(nèi)化的形勢迫在眉睫。這就要求工程咨詢設(shè)計單位要勇敢地走向市場，使可行性研究與設(shè)計工作上一個新臺階，轉(zhuǎn)變觀念、加強管理、增強技術(shù)人員的責(zé)任感。設(shè)計是將科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的橋梁，圖紙上每一條、每一個點和數(shù)字都代表著技術(shù)責(zé)任和一定數(shù)量的資金，設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣對工程建設(shè)有直接的聯(lián)系。因此在我國工程項目中推廣和運用nDIC條款是實現(xiàn)與國際慣例接軌、保證工程建設(shè)質(zhì)量的重要途徑。(3)重點強調(diào)風(fēng)險分析投資項目的建設(shè)要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此投資項目的風(fēng)險防范和控制更顯重要。為了有效地防范和控制風(fēng)險，在可研工作中，就應(yīng)重視對項目潛在風(fēng)險因素的挖掘、評估風(fēng)險發(fā)生的頻率、風(fēng)險發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險的防范措施等。(4)加深評價深度，提高估算精確度據(jù)專家測算，在設(shè)計階段可以控制7080%的工程投資，后面的施工、材料、勞務(wù)只能控制1535%。設(shè)計咨詢和設(shè)計審查都是國際上通行的作法和慣例，如果沒有這些制度就難以和國際接軌。因此，在樹立工程咨詢和設(shè)計項目管理的權(quán)威，推進設(shè)計技術(shù)進步，確保投資效益的成效，必須堅持內(nèi)行咨詢內(nèi)外的原則，不能搞外行咨詢內(nèi)外。這對節(jié)省投資，提高勘察設(shè)計質(zhì)量，維護社會公眾利益和國家利益不受損失有著重要的意義。(5)數(shù)據(jù)更充分、方法更科學(xué)可行性研究要以質(zhì)量控制為核心，對項目的規(guī)模、建設(shè)標準、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進步等方面應(yīng)實事求是地科學(xué)分析[4]。從事可行性研究的人員要真正樹立為國家、為建設(shè)業(yè)主服務(wù)的精神，熟悉國家和地方對項目建設(shè)有關(guān)法律、政策、規(guī)定，準確掌握有關(guān)專業(yè)知識，不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)，真正做到科學(xué)地、獨立地、不受任何干擾地把握好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，提高可行性研究的深度和質(zhì)量，為社會提供質(zhì)量精良的產(chǎn)品。（三）研究思路與方法1．本文研究思路首先明確本項目大體符合政策和宏觀要求，闡明投資的必要性；進一步對項目所在地的市場需求調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上進行項目定位、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容和技術(shù)方案，制定營銷策略；對項目的財務(wù)和社會效益進行分析預(yù)測；得出科學(xué)性的結(jié)論，為正確進行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。2．本文研究方法本文運用多種研究方法，主要有市場分析、投資估算、財務(wù)分析、不確定性分析等方法[5]。二、項目概況與建設(shè)背景（一）項目概況本項目擬建于某市和平區(qū)市府大路與和平大街交匯處，遙望北市場，兩條主干道在此縱橫交錯，24260、2012242128121295等近20條公交線路及未來地鐵三號線，交通四通八達，車次頻繁，為您的出行帶來便利。在建設(shè)項目周圍有即將規(guī)劃建設(shè)中的3號線地鐵的某新世紀站以及進入規(guī)劃改造的有可能成為某第三大商圈的北市旅游休閑商業(yè)區(qū)，還有規(guī)劃建設(shè)中的將云集國內(nèi)外知名銀行的金融街―和平大街，更有近在咫尺的某未來奢侈品集中地―市府廣場的恒隆廣場、卓展購物中心、新華購物中心，都將為某新世紀帶來龐大的休閑、娛樂、消費的場所。本項目由5棟30層樓組成，3～30層為商品住宅，1～2層為商用網(wǎng)點，高層下設(shè)有兩層停車場。（二）開發(fā)單位概況本項目的開發(fā)單位是某精誠置業(yè)有限公司，成立于2006年，企業(yè)注冊資本金為5600萬。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、小區(qū)物業(yè)管理等。（三）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項目總占地面積約32000平方米，建設(shè)5棟三十層建筑物及其配套公建，總建筑面積194750平方米，其中商品住宅面積147000平方米，商業(yè)用房面積10500平方米，地下車庫面積10500平方米，公共建筑面積200平方米，道路及綠化面積26550平方米。（四）項目建設(shè)背景1．房地產(chǎn)國家政策國務(wù)院、建設(shè)部、國家稅務(wù)局等出臺了一系列涉及商業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)的相關(guān)政策法規(guī)，為地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的政策保障和發(fā)展平臺。我國城鎮(zhèn)住房制度改革拉動了內(nèi)需，幫助宏觀經(jīng)濟走出1998年金融危機后的困境。城鎮(zhèn)住房改革承認住宅是商品，催生了今天的房地產(chǎn)行業(yè)[6]。在一系列政策措施中，不乏有對整個房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠的政策措施。國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會上提出了“重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；加強房產(chǎn)開發(fā)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度”，正式拉開了房地產(chǎn)調(diào)控序幕。2．加強市場監(jiān)督及管理工作面對國家給予房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策，政府要加大市場監(jiān)督力度以及加強市場管理工作。建立和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，以納入全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)重點城市為契機，對房屋交易、產(chǎn)權(quán)、測繪等各項數(shù)據(jù)進行了全面系統(tǒng)的信息化處理，并依托房地產(chǎn)市場系統(tǒng)在某房地產(chǎn)交易網(wǎng)實時動態(tài)發(fā)布市場最新運行數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)市場提供高效、規(guī)范、安全的信息平臺。整頓規(guī)范市場秩序，抽調(diào)專人成立市場秩序整治機構(gòu)，定期對開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、估價機構(gòu)、測繪機構(gòu)開展日常監(jiān)管，及時查處各類擾亂市場秩序的違規(guī)行為，維護正常的市場秩序。3．某市的總體規(guī)劃“十二五”規(guī)劃是本世紀頭二十年重要戰(zhàn)略機遇期的關(guān)鍵階段，也是我市站在新起點、謀求新發(fā)展，全面振興遼寧老工業(yè)基地的關(guān)鍵階段。東北振興。到2010年，某城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積達到793平方公里，人口達到700萬人。積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)成為某地方經(jīng)濟發(fā)展的增長極，財政增收的動力源，在改善居民居住條件、繁榮城市產(chǎn)業(yè)、擴大城市就業(yè)、提升城市形象等方面的作用更加凸顯。因此，在某市積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)符合宏觀經(jīng)濟要求。（五）項目建設(shè)的必要性1．項目的建設(shè)符合國家政策和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)運作實際上是城市土地利用問題，它是由土地利用的專一性和排他性決定的。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是構(gòu)成城市空間結(jié)構(gòu)最基本的要素，是城市功能分區(qū)的實際體現(xiàn)[7]。通過土地的合理利用和市場規(guī)范運作，取得最佳效益的目標，其實質(zhì)是城市社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)推進，城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，真正實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，而不能僅僅看成是為城市政府帶來多少土地的出讓金和稅源，或是給開發(fā)商帶來多少利潤，也不能單純看成是為城市居民解決了多少住房。能否通過土地合理利用市場規(guī)范運作，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于建立在土地價值和價格一致的土地收購、儲備、出讓的規(guī)范運作、土地使用方向和開發(fā)時空選擇的整體調(diào)控到位。該項目統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局，合理利用土地，規(guī)范市場動作，將會使某市的城市空間從整體結(jié)構(gòu)上得到改善和優(yōu)化。這是中國地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展進程中的必然階段，本項目在良好的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢下，抓住契機，以需求為導(dǎo)向，以調(diào)控為手段，全面合理地開發(fā)和利用某市的土地和城市空間，全力建設(shè)某市的地產(chǎn)經(jīng)濟，全面促進某市經(jīng)濟、社會的可持續(xù)發(fā)展。2．項目的建設(shè)是改善城市環(huán)境迫切需要市政府積極響應(yīng)，投入大量資金、人力和物力，加大了城市建設(shè)步伐。但與此同時，城市急劇擴張與城市管理體制改革相對滯后的矛盾也日益顯現(xiàn)，城市的管理體制在很大程度上不能適應(yīng)城市的空間布局和人員結(jié)構(gòu)狀況。因此，要實現(xiàn)政府提出的目標，必須加快城市改造步伐。3．項目的建設(shè)是促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要本項目的建設(shè)可以促進城市建筑、建材等一系列行業(yè)的發(fā)展，帶動項目區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，在建設(shè)過程中吸收大量的施工人員，有效緩解了城市閑置人員的安置問題。對于提高項目區(qū)人民的生活水平、增加就業(yè)率、拉動地方經(jīng)濟發(fā)展、增加稅收產(chǎn)生深遠影響。綜上所述，本項目符合國家現(xiàn)行相關(guān)政策，提升當?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，對城市的發(fā)展具有積極的帶動作用，所以項目的建設(shè)是必要的。三、市場分析與預(yù)測（一）某市城市概況某，遼寧省省會，中國15個副省級城市之一，中國七大區(qū)域中心之一城市，中國特大城市，東北地區(qū)最大的國際大都市，東北地區(qū)整治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。同時也是我國最重要的重工業(yè)基地之一，被譽為共和國長子，素有“東方魯爾”的美譽。某市政治、軍事、金融、外交機構(gòu)林立，駐有某軍區(qū)、中國人民銀行某分行、民航東北地區(qū)管理局、東北電監(jiān)會、東北鐵路局、電網(wǎng)有限公司、國家審計署駐某特派員辦事處、境外媒體常駐某新聞機構(gòu)、國土資源某局、某郵區(qū)中心局、某陸地搜救中心等中央直屬機構(gòu)，以及美國、俄羅斯、日本、韓國、朝鮮、法國駐某總領(lǐng)事館及英國簽證中心。某市市區(qū)面積3495平方公里，城區(qū)面積 793平方公里（中國城市第3名）。某總?cè)丝?000萬左右（包括外地來沈人員以及各個縣市）。13個：共轄9個市轄區(qū)，一個縣級市，三個縣。某是中國東北地區(qū)最大的中心城市。某是正在建設(shè)中的某經(jīng)濟區(qū)（某都市圈）的核心城市。地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，工業(yè)門類齊全，具有重要的戰(zhàn)略地位。以某為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補性強、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。某擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距某均不超過400公里，具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的某，對周邊乃至全國都具有較強的吸納力、輻射力和帶動力。（二）全國房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測2010年末、2011年初的中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了一個關(guān)鍵階段，以地價高增長、房價抑而不降、保障性住房大跨步建設(shè)、信貸管控為代表的宏觀市場表現(xiàn)，標志著行業(yè)發(fā)展進入到了一個微妙階段，即市場化與政府行政管制的碰撞已進入白熱化。1．高地價，土地市場空前繁榮，%，創(chuàng)下近5年新高，%。2．銷售控制逐步放松根據(jù)統(tǒng)計，%，%的同比年增幅均值有所下降。再從月度數(shù)據(jù)來看，起始于2010年4月的新一輪宏觀調(diào)控，將5月和10月的住宅銷售黃金月得到抑制，使得全年數(shù)據(jù)得以抑制。年末伴隨相關(guān)政策基調(diào)的放松，并加之年底銷售結(jié)算，12月銷量出現(xiàn)井噴，銷售管控在年底階段基本失效。全國2010年1～。 單位：億元3．房地產(chǎn)開發(fā)投資暴增盡管2010年地價高起，%，創(chuàng)下近5年最高紀錄，%。4．金融調(diào)控2010年，房地產(chǎn)信貸投得到了持續(xù)的抑制，央行連續(xù)6次上調(diào)存款準備金率。同時，2010年，政府也對房地產(chǎn)上市首發(fā)和上市公司市場再融資嚴格控制，導(dǎo)致少融資上千億。因此，在金融市場上，以銀行、證券市場為代表的股權(quán)和債權(quán)融資都受到了政策管制。5．偏緊的金融政策影響房地產(chǎn)市場從國內(nèi)外經(jīng)濟形勢來看，2011年，美國的量化寬松政策將進一步影響國際市場的貨幣供應(yīng)，外部市場為國內(nèi)人民幣對沖形成壓力。與此同時，以4萬億財政刺激政策為代表的近些年的人民幣超量供應(yīng)狀態(tài)，這內(nèi)外兩大因素決定了2011年宏觀市場資金充裕。與之相對應(yīng)的是央行的以抗通脹為主基調(diào)的偏緊的貨幣政策，將會影響2011年房地產(chǎn)市場的快速增長。央行的加息和上調(diào)存款準備金率，這兩大重要政策工具都將成為影響2011年房地產(chǎn)市場資金供應(yīng)的兩大主要金融因素，偏緊的金融政策為2011年的市場局面奠定了基調(diào)。6．城市發(fā)展模式不變，但高地價運行模式將得到抑制在2010年表現(xiàn)最為突出的城市地價高增長的狀態(tài)，可以深刻說明當前中國經(jīng)濟乃至城市發(fā)展模式高度依賴房地產(chǎn)市場。2006～2010年間，累計7萬億的土地出讓金占到了全國財政收入的23%，部分一、二線城市甚至占到了40～50%。由此可見，無論以高鐵建設(shè)為代表的國家級大項目投資還是地方政府主導(dǎo)的各地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施投資，土地出讓金收入在城市發(fā)展中起到絕對中心的地位。值得注意的是，2002010年兩年間，國家發(fā)改委相繼出臺了近20個區(qū)域經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，這些城鎮(zhèn)化模式新的規(guī)劃導(dǎo)向，為進一步城鎮(zhèn)化提供了政策土壤。但2010年市場表現(xiàn)出的高地價增長狀態(tài)，已經(jīng)受到中央政府的高度重視，高地價推動的成本剛性將快速推高商品房市場價格，同類模式增長的不可持續(xù)性決定了未來高地價運營模式將受到抑制。7．商品房市場調(diào)控常態(tài)化，市場雙軌制發(fā)展模式成為共識從2003～2004年的一線城市房地產(chǎn)價格飆升為開始的住宅市場調(diào)控，到如今已經(jīng)歷經(jīng)8年時間。70/90、住房限購、控制信貸、差異化貸款利率、商品房限價等一系列行政和市場化的手段都未能抑制持續(xù)上揚的房價[8]。針對當前商品房房價仍處于高位、城市化進程正在加速的發(fā)展時點上，總結(jié)過去政策經(jīng)驗，可以發(fā)現(xiàn)，歷時8年的調(diào)控仍將繼續(xù)。房價增長過快和市場對