【正文】 心編寫的《工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法——企業(yè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)》一書出版，該書為我國(guó)工業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的標(biāo)準(zhǔn)化提出了一個(gè)初步模式，對(duì)開(kāi)展可行性研究的推廣應(yīng)用起到了積極作用。1987年頒發(fā)了《建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》又進(jìn)一步提高了我國(guó)可行性研究工作的科學(xué)化與程序化的水平。1993年4月，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》和《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》。隨著1989年《可行性研究詞典》出版，我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究工作逐漸走向了標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。2002年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)委托中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司組織編寫了《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，以指導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制基本建立形勢(shì)下的可行性研究工作，更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，進(jìn)一步發(fā)展和加入世界貿(mào)易組織（WTO）的新要求。5．可行性研究的發(fā)展趨勢(shì)(1)實(shí)現(xiàn)兩大轉(zhuǎn)變?yōu)檫m應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的需要，我國(guó)勘察設(shè)計(jì)及工程咨詢單位必須實(shí)現(xiàn)兩大轉(zhuǎn)變：一是改企轉(zhuǎn)制，由過(guò)去的附屬于部門的事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)立的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體，并建立現(xiàn)代企業(yè)制度。二是轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制，由過(guò)去局限于特定行業(yè)開(kāi)展單一業(yè)務(wù)的職能型機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蛲顿Y建設(shè)全過(guò)程服務(wù)、并按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)。在當(dāng)前加強(qiáng)工程咨詢勘察設(shè)計(jì)企業(yè)內(nèi)部改革，努力提高隊(duì)伍素質(zhì)，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義[3]。(2)轉(zhuǎn)變觀念、加強(qiáng)管理今年來(lái)，外國(guó)工程咨詢?cè)O(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將進(jìn)入中國(guó)，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)國(guó)內(nèi)化的形勢(shì)迫在眉睫。這就要求工程咨詢?cè)O(shè)計(jì)單位要勇敢地走向市場(chǎng)，使可行性研究與設(shè)計(jì)工作上一個(gè)新臺(tái)階，轉(zhuǎn)變觀念、加強(qiáng)管理、增強(qiáng)技術(shù)人員的責(zé)任感。設(shè)計(jì)是將科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的橋梁，圖紙上每一條、每一個(gè)點(diǎn)和數(shù)字都代表著技術(shù)責(zé)任和一定數(shù)量的資金，設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣對(duì)工程建設(shè)有直接的聯(lián)系。因此在我國(guó)工程項(xiàng)目中推廣和運(yùn)用nDIC條款是實(shí)現(xiàn)與國(guó)際慣例接軌、保證工程建設(shè)質(zhì)量的重要途徑。(3)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分析投資項(xiàng)目的建設(shè)要耗費(fèi)大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制更顯重要。為了有效地防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，在可研工作中，就應(yīng)重視對(duì)項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)因素的挖掘、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施等。(4)加深評(píng)價(jià)深度，提高估算精確度據(jù)專家測(cè)算，在設(shè)計(jì)階段可以控制7080%的工程投資，后面的施工、材料、勞務(wù)只能控制1535%。設(shè)計(jì)咨詢和設(shè)計(jì)審查都是國(guó)際上通行的作法和慣例，如果沒(méi)有這些制度就難以和國(guó)際接軌。因此，在樹(shù)立工程咨詢和設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理的權(quán)威，推進(jìn)設(shè)計(jì)技術(shù)進(jìn)步，確保投資效益的成效，必須堅(jiān)持內(nèi)行咨詢內(nèi)外的原則，不能搞外行咨詢內(nèi)外。這對(duì)節(jié)省投資，提高勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量，維護(hù)社會(huì)公眾利益和國(guó)家利益不受損失有著重要的意義。(5)數(shù)據(jù)更充分、方法更科學(xué)可行性研究要以質(zhì)量控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面應(yīng)實(shí)事求是地科學(xué)分析[4]。從事可行性研究的人員要真正樹(shù)立為國(guó)家、為建設(shè)業(yè)主服務(wù)的精神，熟悉國(guó)家和地方對(duì)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)法律、政策、規(guī)定，準(zhǔn)確掌握有關(guān)專業(yè)知識(shí)，不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)，真正做到科學(xué)地、獨(dú)立地、不受任何干擾地把握好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，提高可行性研究的深度和質(zhì)量，為社會(huì)提供質(zhì)量精良的產(chǎn)品。（三）研究思路與方法1．本文研究思路首先明確本項(xiàng)目大體符合政策和宏觀要求，闡明投資的必要性；進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)需求調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目定位、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容和技術(shù)方案，制定營(yíng)銷策略；對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和社會(huì)效益進(jìn)行分析預(yù)測(cè)；得出科學(xué)性的結(jié)論，為正確進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。2．本文研究方法本文運(yùn)用多種研究方法，主要有市場(chǎng)分析、投資估算、財(cái)務(wù)分析、不確定性分析等方法[5]。二、項(xiàng)目概況與建設(shè)背景（一）項(xiàng)目概況本項(xiàng)目擬建于某市和平區(qū)市府大路與和平大街交匯處，遙望北市場(chǎng)，兩條主干道在此縱橫交錯(cuò)，24260、2012242128121295等近20條公交線路及未來(lái)地鐵三號(hào)線，交通四通八達(dá)，車次頻繁，為您的出行帶來(lái)便利。在建設(shè)項(xiàng)目周圍有即將規(guī)劃建設(shè)中的3號(hào)線地鐵的某新世紀(jì)站以及進(jìn)入規(guī)劃改造的有可能成為某第三大商圈的北市旅游休閑商業(yè)區(qū)，還有規(guī)劃建設(shè)中的將云集國(guó)內(nèi)外知名銀行的金融街―和平大街，更有近在咫尺的某未來(lái)奢侈品集中地―市府廣場(chǎng)的恒隆廣場(chǎng)、卓展購(gòu)物中心、新華購(gòu)物中心，都將為某新世紀(jì)帶來(lái)龐大的休閑、娛樂(lè)、消費(fèi)的場(chǎng)所。本項(xiàng)目由5棟30層樓組成，3～30層為商品住宅，1～2層為商用網(wǎng)點(diǎn)，高層下設(shè)有兩層停車場(chǎng)。（二）開(kāi)發(fā)單位概況本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)單位是某精誠(chéng)置業(yè)有限公司，成立于2006年，企業(yè)注冊(cè)資本金為5600萬(wàn)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷售、小區(qū)物業(yè)管理等。（三）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目總占地面積約32000平方米，建設(shè)5棟三十層建筑物及其配套公建，總建筑面積194750平方米，其中商品住宅面積147000平方米，商業(yè)用房面積10500平方米，地下車庫(kù)面積10500平方米，公共建筑面積200平方米，道路及綠化面積26550平方米。（四）項(xiàng)目建設(shè)背景1．房地產(chǎn)國(guó)家政策國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)局等出臺(tái)了一系列涉及商業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)的相關(guān)政策法規(guī)，為地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的政策保障和發(fā)展平臺(tái)。我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革拉動(dòng)了內(nèi)需，幫助宏觀經(jīng)濟(jì)走出1998年金融危機(jī)后的困境。城鎮(zhèn)住房改革承認(rèn)住宅是商品，催生了今天的房地產(chǎn)行業(yè)[6]。在一系列政策措施中，不乏有對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)的政策措施。國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)；加強(qiáng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度”，正式拉開(kāi)了房地產(chǎn)調(diào)控序幕。2．加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督及管理工作面對(duì)國(guó)家給予房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策，政府要加大市場(chǎng)監(jiān)督力度以及加強(qiáng)市場(chǎng)管理工作。建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，以納入全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)重點(diǎn)城市為契機(jī)，對(duì)房屋交易、產(chǎn)權(quán)、測(cè)繪等各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行了全面系統(tǒng)的信息化處理，并依托房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)在某房地產(chǎn)交易網(wǎng)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)發(fā)布市場(chǎng)最新運(yùn)行數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供高效、規(guī)范、安全的信息平臺(tái)。整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，抽調(diào)專人成立市場(chǎng)秩序整治機(jī)構(gòu)，定期對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、估價(jià)機(jī)構(gòu)、測(cè)繪機(jī)構(gòu)開(kāi)展日常監(jiān)管，及時(shí)查處各類擾亂市場(chǎng)秩序的違規(guī)行為，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。3．某市的總體規(guī)劃“十二五”規(guī)劃是本世紀(jì)頭二十年重要戰(zhàn)略機(jī)遇期的關(guān)鍵階段，也是我市站在新起點(diǎn)、謀求新發(fā)展，全面振興遼寧老工業(yè)基地的關(guān)鍵階段。東北振興。到2010年，某城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積達(dá)到793平方公里，人口達(dá)到700萬(wàn)人。積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)成為某地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極，財(cái)政增收的動(dòng)力源，在改善居民居住條件、繁榮城市產(chǎn)業(yè)、擴(kuò)大城市就業(yè)、提升城市形象等方面的作用更加凸顯。因此，在某市積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)符合宏觀經(jīng)濟(jì)要求。（五）項(xiàng)目建設(shè)的必要性1．項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家政策和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)運(yùn)作實(shí)際上是城市土地利用問(wèn)題，它是由土地利用的專一性和排他性決定的。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是構(gòu)成城市空間結(jié)構(gòu)最基本的要素，是城市功能分區(qū)的實(shí)際體現(xiàn)[7]。通過(guò)土地的合理利用和市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作，取得最佳效益的目標(biāo)，其實(shí)質(zhì)是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)推進(jìn)，城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，真正實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，而不能僅僅看成是為城市政府帶來(lái)多少土地的出讓金和稅源，或是給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)多少利潤(rùn)，也不能單純看成是為城市居民解決了多少住房。能否通過(guò)土地合理利用市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于建立在土地價(jià)值和價(jià)格一致的土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓的規(guī)范運(yùn)作、土地使用方向和開(kāi)發(fā)時(shí)空選擇的整體調(diào)控到位。該項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局，合理利用土地，規(guī)范市場(chǎng)動(dòng)作，將會(huì)使某市的城市空間從整體結(jié)構(gòu)上得到改善和優(yōu)化。這是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展進(jìn)程中的必然階段，本項(xiàng)目在良好的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)下，抓住契機(jī)，以需求為導(dǎo)向，以調(diào)控為手段，全面合理地開(kāi)發(fā)和利用某市的土地和城市空間，全力建設(shè)某市的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，全面促進(jìn)某市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。2．項(xiàng)目的建設(shè)是改善城市環(huán)境迫切需要市政府積極響應(yīng)，投入大量資金、人力和物力，加大了城市建設(shè)步伐。但與此同時(shí)，城市急劇擴(kuò)張與城市管理體制改革相對(duì)滯后的矛盾也日益顯現(xiàn)，城市的管理體制在很大程度上不能適應(yīng)城市的空間布局和人員結(jié)構(gòu)狀況。因此，要實(shí)現(xiàn)政府提出的目標(biāo)，必須加快城市改造步伐。3．項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要本項(xiàng)目的建設(shè)可以促進(jìn)城市建筑、建材等一系列行業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在建設(shè)過(guò)程中吸收大量的施工人員，有效緩解了城市閑置人員的安置問(wèn)題。對(duì)于提高項(xiàng)目區(qū)人民的生活水平、增加就業(yè)率、拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加稅收產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。綜上所述，本項(xiàng)目符合國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)政策，提升當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，對(duì)城市的發(fā)展具有積極的帶動(dòng)作用，所以項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。三、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)（一）某市城市概況某，遼寧省省會(huì)，中國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一，中國(guó)七大區(qū)域中心之一城市，中國(guó)特大城市，東北地區(qū)最大的國(guó)際大都市，東北地區(qū)整治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。同時(shí)也是我國(guó)最重要的重工業(yè)基地之一，被譽(yù)為共和國(guó)長(zhǎng)子，素有“東方魯爾”的美譽(yù)。某市政治、軍事、金融、外交機(jī)構(gòu)林立，駐有某軍區(qū)、中國(guó)人民銀行某分行、民航東北地區(qū)管理局、東北電監(jiān)會(huì)、東北鐵路局、電網(wǎng)有限公司、國(guó)家審計(jì)署駐某特派員辦事處、境外媒體常駐某新聞機(jī)構(gòu)、國(guó)土資源某局、某郵區(qū)中心局、某陸地搜救中心等中央直屬機(jī)構(gòu)，以及美國(guó)、俄羅斯、日本、韓國(guó)、朝鮮、法國(guó)駐某總領(lǐng)事館及英國(guó)簽證中心。某市市區(qū)面積3495平方公里，城區(qū)面積 793平方公里（中國(guó)城市第3名）。某總?cè)丝?000萬(wàn)左右（包括外地來(lái)沈人員以及各個(gè)縣市）。13個(gè)：共轄9個(gè)市轄區(qū)，一個(gè)縣級(jí)市，三個(gè)縣。某是中國(guó)東北地區(qū)最大的中心城市。某是正在建設(shè)中的某經(jīng)濟(jì)區(qū)（某都市圈）的核心城市。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，工業(yè)門類齊全，具有重要的戰(zhàn)略地位。以某為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。某擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國(guó)最大的鐵路編組站和全國(guó)最高等級(jí)的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。溝通世界各大港口的大連港、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的營(yíng)口新港和錦州港，距某均不超過(guò)400公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，作為東北中心城市的某，對(duì)周邊乃至全國(guó)都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力。（二）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)2010年末、2011年初的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了一個(gè)關(guān)鍵階段，以地價(jià)高增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)抑而不降、保障性住房大跨步建設(shè)、信貸管控為代表的宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)，標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到了一個(gè)微妙階段，即市場(chǎng)化與政府行政管制的碰撞已進(jìn)入白熱化。1．高地價(jià)，土地市場(chǎng)空前繁榮，%，創(chuàng)下近5年新高，%。2．銷售控制逐步放松根據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，%的同比年增幅均值有所下降。再?gòu)脑露葦?shù)據(jù)來(lái)看，起始于2010年4月的新一輪宏觀調(diào)控，將5月和10月的住宅銷售黃金月得到抑制，使得全年數(shù)據(jù)得以抑制。年末伴隨相關(guān)政策基調(diào)的放松，并加之年底銷售結(jié)算，12月銷量出現(xiàn)井噴，銷售管控在年底階段基本失效。全國(guó)2010年1～。 單位：億元3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資暴增盡管2010年地價(jià)高起，%，創(chuàng)下近5年最高紀(jì)錄，%。4．金融調(diào)控2010年，房地產(chǎn)信貸投得到了持續(xù)的抑制，央行連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。同時(shí)，2010年，政府也對(duì)房地產(chǎn)上市首發(fā)和上市公司市場(chǎng)再融資嚴(yán)格控制，導(dǎo)致少融資上千億。因此，在金融市場(chǎng)上，以銀行、證券市場(chǎng)為代表的股權(quán)和債權(quán)融資都受到了政策管制。5．偏緊的金融政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)從國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，2011年，美國(guó)的量化寬松政策將進(jìn)一步影響國(guó)際市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)，外部市場(chǎng)為國(guó)內(nèi)人民幣對(duì)沖形成壓力。與此同時(shí)，以4萬(wàn)億財(cái)政刺激政策為代表的近些年的人民幣超量供應(yīng)狀態(tài)，這內(nèi)外兩大因素決定了2011年宏觀市場(chǎng)資金充裕。與之相對(duì)應(yīng)的是央行的以抗通脹為主基調(diào)的偏緊的貨幣政策，將會(huì)影響2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)。央行的加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這兩大重要政策工具都將成為影響2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)資金供應(yīng)的兩大主要金融因素，偏緊的金融政策為2011年的市場(chǎng)局面奠定了基調(diào)。6．城市發(fā)展模式不變，但高地價(jià)運(yùn)行模式將得到抑制在2010年表現(xiàn)最為突出的城市地價(jià)高增長(zhǎng)的狀態(tài)，可以深刻說(shuō)明當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)乃至城市發(fā)展模式高度依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)。2006～2010年間，累計(jì)7萬(wàn)億的土地出讓金占到了全國(guó)財(cái)政收入的23%，部分一、二線城市甚至占到了40～50%。由此可見(jiàn)，無(wú)論以高鐵建設(shè)為代表的國(guó)家級(jí)大項(xiàng)目投資還是地方政府主導(dǎo)的各地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施投資，土地出讓金收入在城市發(fā)展中起到絕對(duì)中心的地位。值得注意的是，2002010年兩年間，國(guó)家發(fā)改委相繼出臺(tái)了近20個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，這些城鎮(zhèn)化模式新的規(guī)劃導(dǎo)向，為進(jìn)一步城鎮(zhèn)化提供了政策土壤。但2010年市場(chǎng)表現(xiàn)出的高地價(jià)增長(zhǎng)狀態(tài)，已經(jīng)受到中央政府的高度重視，高地價(jià)推動(dòng)的成本剛性將快速推高商品房市場(chǎng)價(jià)格，同類模式增長(zhǎng)的不可持續(xù)性決定了未來(lái)高地價(jià)運(yùn)營(yíng)模式將受到抑制。7．商品房市場(chǎng)調(diào)控常態(tài)化，市場(chǎng)雙軌制發(fā)展模式成為共識(shí)從2003～2004年的一線城市房地產(chǎn)價(jià)格飆升為開(kāi)始的住宅市場(chǎng)調(diào)控，到如今已經(jīng)歷經(jīng)8年時(shí)間。70/90、住房限購(gòu)、控制信貸、差異化貸款利率、商品房限價(jià)等一系列行政和市場(chǎng)化的手段都未能抑制持續(xù)上揚(yáng)的房?jī)r(jià)[8]。針對(duì)當(dāng)前商品房房?jī)r(jià)仍處于高位、城市化進(jìn)程正在加速的發(fā)展時(shí)點(diǎn)上，總結(jié)過(guò)去政策經(jīng)驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)，歷時(shí)8年的調(diào)控仍將繼續(xù)。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快和市場(chǎng)對(duì)