【正文】 ；置業(yè)投資者。3～30層住宅層高3米，1～2層商用網(wǎng)點(diǎn)層高6米，地下兩層停車場層高5米。雨水直接排入市政污水管網(wǎng)。（六）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)本工程個(gè)專業(yè)條件圖及國家制定的有關(guān)的現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程，本工程設(shè)計(jì)使用年限為50年。2．采暖系統(tǒng)(1)住宅采用低溫地面輻射供暖系統(tǒng)，系統(tǒng)形式為水平式分戶獨(dú)立系統(tǒng)；(2)熱媒為60～50攝氏度溫水，由市政供暖系統(tǒng)提供。（十）節(jié)能設(shè)計(jì)1．用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范(1)《節(jié)能減排綜合性工作方案》(2)《中華人民共和國節(jié)約能源法》(3)《遼寧省“十一五”建筑節(jié)能發(fā)展規(guī)劃》 (4)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的通知》（國發(fā)[2006]28號(hào)）(5)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）(6)《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501761993）(7)《采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ192003）(8)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）(9)《復(fù)合保溫砂漿建筑保溫系統(tǒng)應(yīng)用管理暫行規(guī)定》2．節(jié)能措施“建筑節(jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)中已顯得越來越重要。控制建筑物體形系數(shù)，不采用過多凹凸面；適當(dāng)增加外墻保溫隔熱效能（外保溫效果更佳），提高熱阻；增加空調(diào)熱惰性有利于建筑熱穩(wěn)定性；在外墻保溫系統(tǒng)中，擬采用保溫砂漿，可減緩熱量進(jìn)入墻體；墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風(fēng)間層也有良好的保溫隔熱效果。(3) 屋面由于太陽輻射強(qiáng)烈引起頂層房間過熱，是一個(gè)十分普遍的問題，必須認(rèn)真對待，本項(xiàng)目將增加隔熱層。積極推廣使用保溫隔熱、隔聲性能好的輕質(zhì)砌塊，減輕墻體自重，并有利抗震。為了節(jié)約能源，提高功率因數(shù)，應(yīng)考慮裝設(shè)無功功率補(bǔ)償設(shè)備。衛(wèi)生間采用水沖式衛(wèi)生設(shè)施，水箱容積符合節(jié)水要求。2．建筑及總圖消防各單體建筑物間距滿足消防要求；項(xiàng)目區(qū)道路寬度均在5米以上；建筑物內(nèi)設(shè)有安全通道；建筑物周圍安裝避雷設(shè)施。5．生產(chǎn)防火建筑物內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施的供電方面采用雙回路供電，設(shè)有自動(dòng)漏電保護(hù)裝置，設(shè)備及管道等安裝可靠的防靜電措施。(2)水污染各種施工機(jī)械設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)的冷卻水及洗滌用水和施工現(xiàn)場清洗、建材清洗、混凝土養(yǎng)護(hù)、設(shè)備水壓試驗(yàn)等產(chǎn)生的廢水，這部分廢水含有一定量的油污和泥沙。(4)固體廢棄物污染施工期間可能涉及到河溝填埋、土地開挖、道路修筑、管道鋪設(shè)、材料運(yùn)輸、房屋建筑等工程，在此期間將有一定數(shù)量的建筑材料如砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方等。(2)水污染防治對策施工單位應(yīng)加強(qiáng)對生活污水的管理，尤其是廁所污水必須排入化糞池，嚴(yán)禁直接排入環(huán)境；施工場地產(chǎn)生砂石清洗水、混凝土養(yǎng)護(hù)水、設(shè)備水壓試驗(yàn)水及設(shè)備車輛洗滌水等不得隨意排入水體，應(yīng)導(dǎo)入事先設(shè)置的簡單沉淀池進(jìn)行沉淀后方可排放。 (5)有毒有害化學(xué)品污染施工現(xiàn)場要設(shè)置專用的油漆、油料和危險(xiǎn)化學(xué)品庫，倉庫地面和墻面要做防滲漏的特殊處理，使用和保管要專人負(fù)責(zé)，防止油料的跑、冒、滴、漏，污染水體和土壤；禁止將有毒有害廢棄物作土方回填，應(yīng)交給具備資質(zhì)能力的處置單位進(jìn)行處理。（十三）組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置1．企業(yè)組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目實(shí)行董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，管理機(jī)構(gòu)實(shí)行責(zé)、權(quán)、利分明，責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。在員工沒有正式上崗前，先進(jìn)行崗前培訓(xùn)；在施工工程中定期或不定期組織管理人員和工人學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。銷售期為3年，即從2013年10月至2016年10月。因此，準(zhǔn)確、全面地進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的投資估算，是項(xiàng)目可行性研究乃至整個(gè)項(xiàng)目投資決策階段的重要任務(wù)[13]。4．《建設(shè)項(xiàng)目投資估算編審規(guī)程》[17]。（二）項(xiàng)目總投資估算1．建設(shè)總投資項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息構(gòu)成。(3)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括供電、供水、暖氣、煤氣、雨污水排水、電信、綠化、小區(qū)道路建設(shè)等，根據(jù)某市場價(jià)格，該項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估算為2016萬元。2．年度投資計(jì)劃該項(xiàng)目建設(shè)期2年，銷售期3年。4．利息支出本項(xiàng)目利息支出是建設(shè)投資借款和建設(shè)期利息總和在還款期應(yīng)償還的當(dāng)期利息。（二）銷售收入估算根據(jù)市場比較法，結(jié)合城市居民消費(fèi)水平和項(xiàng)目所處的地理位置及該項(xiàng)目發(fā)展趨勢綜合分析期房均價(jià)定位5000元/m2，住宅均價(jià)定8100元/m2，商業(yè)樓房均價(jià)定為15000元/m2，地下停車場均價(jià)定120000元/個(gè)。本項(xiàng)目按城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)增值稅的7%，教育費(fèi)附加為4%，營業(yè)稅按銷售收入的5%，土地增值稅按某市有關(guān)條例規(guī)定：住宅按銷售收入的1%計(jì)提，%計(jì)提。（詳見附錄G）（五）財(cái)務(wù)效益分析現(xiàn)金流量表是由現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩部分組成。（項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見附錄H）1．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，其表達(dá)式為：∑（CICO）t（1＋FIRR）t=0。稅后指標(biāo)高于基準(zhǔn)收益率10%，該項(xiàng)目可行。以上可以看出，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值也遠(yuǎn)大于零，收回投資時(shí)間較短，該項(xiàng)目可行。（一）盈虧平衡分析該項(xiàng)目采用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP（Q），在不考慮銷售稅金及附加時(shí)：PQBEP＝F＋VQBEP即QBEP＝F/(P－V)=（）=%，即當(dāng)普通住宅價(jià)格為每平方米為8100元、商業(yè)用房每平方米15000元時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。(敏感性分析見附錄I)從表中可以看出，在銷售收入、建設(shè)投資、經(jīng)營成本不確定因素中，銷售收入為最敏感因素，它的上下波動(dòng)對指標(biāo)的影響相對較大，當(dāng)不確定因素向項(xiàng)目最不利方向變化15%幅度時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率最低為10%，說明該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力很好。在此背景下，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將受到此次全球金融危機(jī)的影響，GDP的增速可能放緩[21]。隨著地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)成交量大幅增加，市場競爭越來越大，企業(yè)對激烈競爭的房地產(chǎn)市場必須做好全方位的準(zhǔn)備。在項(xiàng)目中后期開發(fā)過程中，投入資金全部來源于預(yù)售，如果預(yù)售出現(xiàn)問題，資金運(yùn)轉(zhuǎn)難度太大，施工將無法進(jìn)行。若按進(jìn)度實(shí)施，則各項(xiàng)許可證照辦理必須與工程進(jìn)度匹配，否則將產(chǎn)生違約施工導(dǎo)致勒令停工和罰款風(fēng)險(xiǎn)。在占領(lǐng)市場的前提下，著力開發(fā)具有優(yōu)勢的產(chǎn)品，形成產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢[24]。對房產(chǎn)開發(fā)商來說，要想獲得經(jīng)營利潤，除了必需提供適銷對路的開發(fā)房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，而搞好成本核算進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對開發(fā)成本的控制，是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項(xiàng)重要手段。本項(xiàng)目本著既滿足人們對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件，合理利用土地資源，避免浪費(fèi)，重視對自然資源的使用和保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。在開發(fā)的過程中做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)盒建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美，和諧的社區(qū)。只有通過有效合理的監(jiān)管控制風(fēng)險(xiǎn)，制定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃才能對本項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施。項(xiàng)目投資的盈利性指標(biāo)較好，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）為35%，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為20%；全部投資回收期（所得稅前），全部投資回收期（所得稅后），項(xiàng)目具有較強(qiáng)投資回收能力。根據(jù)某“十二五”規(guī)劃，以后某市的房屋需求會(huì)有很大的缺口。根據(jù)以上風(fēng)險(xiǎn)分析，表明該項(xiàng)目在具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的開發(fā)對提升某市居住水平和城市品位，滿足社會(huì)日益增長的消費(fèi)需求，具有很好的社會(huì)效益。3．該項(xiàng)目擁有良好的社會(huì)效益。2．該項(xiàng)目擁有良好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，該項(xiàng)目的開發(fā)是可行的，并將帶來巨大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。綜上分析，本項(xiàng)目建設(shè)，符合國家房地產(chǎn)開發(fā)政策，對當(dāng)前發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、對振安區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)都將起到促進(jìn)作用，是深受當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姎g迎的好項(xiàng)目，其社會(huì)效益是較大的。在一定程度上對改進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、增加社會(huì)服務(wù)容量和加快城市化進(jìn)程等方面起了積極的作用。生態(tài)保護(hù)水土的差異，將極大地影響房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。同時(shí)繁榮了商業(yè)、商務(wù)等服務(wù)行業(yè)，促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為了能夠使項(xiàng)目順利實(shí)施，資金的順利到位是非常關(guān)鍵的，暢通的融資渠道是保障資金流、化解資金風(fēng)險(xiǎn)的前提條件，所以企業(yè)擁有良好的信用會(huì)使資金的來源、供應(yīng)量、供應(yīng)時(shí)間都會(huì)得到保障。2．風(fēng)險(xiǎn)防范措施 (1)市場風(fēng)險(xiǎn)控制研究房地產(chǎn)市場的經(jīng)營發(fā)展趨勢，把握市場的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)是否穩(wěn)健運(yùn)行。(4)項(xiàng)目的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)工程造價(jià)和工期是本項(xiàng)目的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)之一。所以在項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)時(shí)刻注意資金能否按時(shí)到位。價(jià)格的回落又將在一定程度上加大潛在消費(fèi)者的觀望態(tài)勢，因而整體市場的成交量也可能面臨萎縮風(fēng)險(xiǎn)[22]。此項(xiàng)目建設(shè)期2年，銷售期3年，時(shí)間較長，在這期間，國家可能實(shí)施的宏觀調(diào)控政策，如利率提高，帶來房地產(chǎn)價(jià)格的降低，房地產(chǎn)投資利息支出增大，使房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)出現(xiàn)回落，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。（二）敏感性分析建設(shè)投資、銷售價(jià)格、經(jīng)營成本等屬于預(yù)測，存在變化，具有一定的不確定性，其發(fā)生變化對所得稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率會(huì)產(chǎn)生一定的影響。各種環(huán)境的變化都會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)測的準(zhǔn)確性。稅前稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均遠(yuǎn)大于0，該項(xiàng)目可行。一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行?，F(xiàn)金流量表在整個(gè)財(cái)務(wù)評價(jià)過程中起著極其重要的作用，它是計(jì)算整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)和重要依據(jù)。（利潤估算詳見附錄F）（四）償債能力分析項(xiàng)目申請銀行貸款18000萬元人民幣，%，假設(shè)費(fèi)用在年中發(fā)生，按等額還本付息的方法償還。（銷售收入計(jì)劃表詳見附錄E）（三）利潤估算凈利潤為銷售收入扣除項(xiàng)目總投資、稅金及附加及土地增值稅的余額。2．財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取(1)計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)算期設(shè)定5年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營期3年。（投資計(jì)劃詳見附錄D）3．資金籌措，全部投資采取企業(yè)自籌和銀行貸款的方式進(jìn)行籌集，資金不足部分由預(yù)售收入回投解決，企業(yè)自籌32000萬元，預(yù)售商品房7350萬元。本項(xiàng)目建設(shè)施工期為2年，不僅考慮基本預(yù)備費(fèi)，還包含漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。(2)建安工程費(fèi)本項(xiàng)目新建建筑工程，按照有關(guān)估算指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)前市場價(jià)格水平，經(jīng)估算建筑安裝工程費(fèi)合計(jì)為25005萬元人民幣。6．《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》[19]。2．《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊》[15]。(詳見附錄C)五、投資估算（一）投資估算相關(guān)說明投資估算是指在整個(gè)投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對建設(shè)項(xiàng)目投資數(shù)額進(jìn)行的估計(jì)，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一[12]。集中幾周時(shí)間，進(jìn)行施工技術(shù)、崗位操作規(guī)范培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后，考核合格方可上崗。項(xiàng)目開發(fā)過程中，公司實(shí)行董事會(huì)負(fù)責(zé)制，各部門要建立嚴(yán)格的崗位責(zé)任制、經(jīng)濟(jì)責(zé)任制和產(chǎn)品質(zhì)量保證體系，提高工作效率，加強(qiáng)生產(chǎn)組織和科學(xué)管理，保證產(chǎn)品質(zhì)量，降低成本，提高公司經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物為廢水、廢氣、噪聲等，對這些污染物有相應(yīng)的治理措施，可以使其做到達(dá)標(biāo)排放或無害化處理。(4)固體廢棄物污染防治對策對施工現(xiàn)場要及時(shí)清理，建筑垃圾要及時(shí)清運(yùn)，并加以利用。(5)有毒有害化學(xué)品污染建筑施工過程中一些化學(xué)產(chǎn)品的使用如汽油、防水油膏、涂膜、卷材、油漆涂料等，增加了施工中的化學(xué)傷害和對現(xiàn)場土壤和水體的污染。生活污水含有大量細(xì)菌和病原體。（十二）環(huán)境保護(hù)1．執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)(1)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）；(2)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB30962008）；(3)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB18883—2002）；(4)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB897896）；(5)《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）。對超過規(guī)范要求的防火分區(qū)面積部分采取相應(yīng)的措施滿足規(guī)范要求等措施。(10) 其他節(jié)能盡可能采用相關(guān)節(jié)能技術(shù)，如太陽能、日光反射技術(shù)、遮陽技術(shù)、控制陽光輻射和熱量進(jìn)入外墻的技術(shù)、新型節(jié)能建材等。(7) 供水系統(tǒng)項(xiàng)目全部采用節(jié)水設(shè)施，以節(jié)約用水。(6) 電力系統(tǒng)本項(xiàng)目的電力系統(tǒng)在設(shè)計(jì)、布置時(shí)力求減少線損，合理選擇負(fù)荷中心，節(jié)約電能。本項(xiàng)目建議使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學(xué)性能、耐火性好、使用壽命長的節(jié)能型雙玻璃鋁合金窗，提高門窗的氣密性。(2) 門窗窗戶大小與空調(diào)負(fù)荷關(guān)系較大，適當(dāng)控制窗墻比，窗戶采用雙層玻璃；安排好門窗相對位置及開啟方式，組織穿堂風(fēng)通過；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動(dòng)遮陽，如窗簾、百頁、熱反射簾或自動(dòng)卷簾等，既能在夏季減少太陽輻射熱，又便于冬季日照。本項(xiàng)目將嚴(yán)格按國家相關(guān)規(guī)范的要求，杜絕采用限制使用和限期淘汰的落后工藝、技術(shù)、制備和高能耗裝備，采用符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范，從以下幾個(gè)方面采取節(jié)能措施。2．配電系統(tǒng)個(gè)單體用電由供電柜引來，至三相集中電表箱，然后采用放射方式分配至各戶分配電表箱。2．設(shè)計(jì)內(nèi)容(1)給水系統(tǒng)；(2)排水系統(tǒng)。3．生活用氣及采暖該項(xiàng)目由本市煤氣站供應(yīng)，煤氣由小區(qū)附近調(diào)壓站供應(yīng)，調(diào)壓后以管道形式供小區(qū)內(nèi)用戶使用，小區(qū)供熱由市熱力公司供應(yīng)，區(qū)內(nèi)設(shè)換熱站，可滿足小區(qū)內(nèi)居民冬季采暖需求。（五）配套設(shè)施1．給排水規(guī)劃本工程水源由某市政管網(wǎng)引入建筑物。即將規(guī)劃建設(shè)中的3號(hào)線地鐵的某新世紀(jì)站以及進(jìn)入規(guī)劃改造的有可能成為某第三大商圈的北市旅游休閑商業(yè)區(qū)，還有規(guī)劃建設(shè)中的將云集國內(nèi)外知名銀行的金融街――和平大街，更有近在咫尺的某未來奢侈品集中地――市府廣場的恒隆廣場、卓展購物中心、新華購物中心，城新世紀(jì)站會(huì)為此帶來龐大的休閑、娛樂、消費(fèi)的人流。小區(qū)是由5棟30層樓組成(詳見附錄A)，3～30層為住宅，1～2層為商用網(wǎng)點(diǎn)，高層下設(shè)有兩層停車場，小區(qū)物業(yè)中心在1樓內(nèi)。區(qū)域萬達(dá)廣場中環(huán)星座大悅城世茂五里河地址鐵西家樂福對面市政府附近中街附近五里河附近建筑結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)建設(shè)時(shí)間2009年2010年2009年2009年住宅均價(jià)（元/m2）8500870082007800商業(yè)均價(jià)（元/m2）15000