【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 購(gòu)房需求未能滿足這一當(dāng)前市場(chǎng)主要矛盾仍未能妥善解決。因此，展望2011年，以“建、管、限”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)將成為常態(tài)。2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將進(jìn)一步圍繞滿足首次置業(yè)需求的普通商品房市場(chǎng)需求，打擊投資性購(gòu)房需求，控制改善性住房需求為主要目標(biāo)，通過(guò)保障性住房的大力建設(shè)來(lái)規(guī)?；瘽M足中低收入人群自住需求，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。回歸雙軌制，這一行政色彩較濃的政策方案，讓我們遙想起早期的雙軌制，那是外銷房和內(nèi)銷房的雙軌制時(shí)代。而如今的雙軌制，將更多是體現(xiàn)在商品房與保障住房?jī)纱箢愖》康慕ㄔO(shè)模式和市場(chǎng)價(jià)格的顯著分別[9]。但對(duì)于雙軌制的發(fā)展模式，有兩個(gè)核心問(wèn)題，未能解決。第一，保障性住房的持續(xù)建設(shè)資金從哪里來(lái)？第二，保障性住房與商品房市場(chǎng)的邊界點(diǎn)在哪里？其實(shí)，這兩個(gè)問(wèn)題的核心就是如何界定市場(chǎng)與政府的邊界。政府建設(shè)資金將主要來(lái)自于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而保障性住房供應(yīng)放量會(huì)影響商品房市場(chǎng)的需求量，土地出讓金收益會(huì)受到影響，從而制約保障性住房的發(fā)展。這一市場(chǎng)邊界的確定，將在未來(lái)不斷的市場(chǎng)和政策實(shí)踐的磨合中取得統(tǒng)一。8．商用物業(yè)供需同步增加，將迎來(lái)一輪新的博弈最新的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地出讓總面積在經(jīng)歷了009年的低潮后，也出現(xiàn)了爆發(fā)性的上漲，較007年的平均水平翻了近一倍，商業(yè)用地和住宅用地均大幅增長(zhǎng)，可以預(yù)見(jiàn)在未來(lái)的一兩年內(nèi)商用物業(yè)的供應(yīng)將出現(xiàn)新一輪的井噴。在全球金融危機(jī)后，中國(guó)數(shù)萬(wàn)億的基礎(chǔ)設(shè)施投資大大提升了中國(guó)城市發(fā)展的進(jìn)程，尤其是城市軌道以及高鐵的建設(shè)，促進(jìn)了衛(wèi)星城和產(chǎn)業(yè)新城等新區(qū)域的開(kāi)發(fā)，使城市中心區(qū)的規(guī)劃范圍迅速擴(kuò)大，新的區(qū)域必定需要新的商業(yè)配套，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到深遠(yuǎn)的影響，也將成為商用物業(yè)供給增加的重要因素之一。從房地產(chǎn)企業(yè)角度，眾多房企在政府住宅用地指標(biāo)向保障性用房?jī)A斜，難以直接獲取住宅開(kāi)發(fā)用地的情況下，也不得不通過(guò)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型的方式，完善城市配套，獲得地方政府的認(rèn)可，從而間接參與住宅開(kāi)發(fā)。部分房企在商業(yè)地產(chǎn)方面開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺，很多項(xiàng)目盲目上馬，可能導(dǎo)致區(qū)域商用物業(yè)在某些類型方面出現(xiàn)泡沫[10]。再看需求層面。2011年將是“十二五”的開(kāi)山之年，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、鼓勵(lì)創(chuàng)新是主基調(diào)之一，而承載經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的房地產(chǎn)，勢(shì)必隨之發(fā)生相應(yīng)的變化。印度憑借其軟件和語(yǔ)言優(yōu)勢(shì)，成為全球重要的軟件外包基地，中國(guó)也希望通過(guò)發(fā)展服務(wù)外包甩掉全球制造工廠的帽子，通過(guò)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)起到更大的拉動(dòng)作用。發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，發(fā)展創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)而言，最直接的就是商用物業(yè)需求面積的增加。從房地產(chǎn)投資角度，人民幣升值再次加速，外資再次加快投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐，根據(jù)以往的慣例，商用物業(yè)是外資投資房地產(chǎn)的首選，這次不同的是，隨著保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法的頒布，保險(xiǎn)資金也加入了對(duì)商用物業(yè)爭(zhēng)奪的競(jìng)爭(zhēng)，在優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)項(xiàng)目本已稀缺的情況下，如果新增商用物業(yè)項(xiàng)目不能做到符合市場(chǎng)需求，那么僧多粥少的局面不可避免的會(huì)進(jìn)一步加劇。（三）某市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)1．市政府要求加強(qiáng)管理房地產(chǎn)行業(yè)今年一季度，隨著國(guó)家穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格等各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí)，某房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體上朝著遏制投機(jī)投資、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)發(fā)展，商品房供應(yīng)較為充足，價(jià)格較為合理，商品住房的絕對(duì)價(jià)格在全國(guó)主要城市中仍處于較低水平。. X。 f/ t w3 N e新浪樂(lè)居　　近一個(gè)時(shí)期以來(lái)，為認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一系列政策措施，某市加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，先后出臺(tái)了限購(gòu)、控制房?jī)r(jià)等具體政策措施，確立和完善了保障性住房建設(shè)目標(biāo)和工作體系，積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，確保全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。$ }3 P. ^9 u6 g1 J買房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇　　某市政府要求，各部門要高度重視、統(tǒng)一思想、明確責(zé)任，根據(jù)市里確定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，采取果斷措施監(jiān)控房?jī)r(jià)變化，通過(guò)加強(qiáng)商品住房用地管理、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家稅收和信貸政策、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面工作，部門聯(lián)動(dòng)、多管齊下控制好房?jī)r(jià)，確保國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)到位。要嚴(yán)格限購(gòu)政策執(zhí)行監(jiān)管工作，規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。房管等部門要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，做好購(gòu)房者資格審核，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。2．土地市場(chǎng)供應(yīng)情況土地市場(chǎng)某市2010年全年共推出306宗土地，%；，%，其中成交土地106宗，%，%?！?。3．商品房供應(yīng)量增幅明顯(1)商品房供應(yīng)情況因?yàn)槭?008年金融危機(jī)影響，2008年某市各開(kāi)發(fā)公司拿地減少，受市場(chǎng)不景氣影響部分開(kāi)發(fā)企業(yè)又推遲開(kāi)工和延遲產(chǎn)品上市等導(dǎo)致2009年產(chǎn)品上市量大幅減少。但是隨著2009年房地產(chǎn)的熱銷，加速2010年新品的上市速度。2010年全市區(qū)商品房新上市面積約1260萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2011年上市量將會(huì)達(dá)到歷史新高。(2)商品房不同用途供應(yīng)情況從新上市商品房不同用途來(lái)看，占商品房上市總量的78%。其次為商業(yè)，上市量149萬(wàn)平米，占商品房上市總量的12%。再次為網(wǎng)點(diǎn)，上市量為37萬(wàn)平米，占商品房上市總量的3%。(3)商品房不同面積供應(yīng)情況從新上市商品房不同面積來(lái)看，按照面積段來(lái)劃分，2010年某新上市商品房中，所占比例最大，%。其次是6080平米面積段，%。 (3)商品房所在不同區(qū)域供應(yīng)情況從新上市商品房所在不同區(qū)域來(lái)看，2010年某市鐵西區(qū)新上市商品房面積最多為199萬(wàn)平米。其次為于洪區(qū)，新上市商品房面積176萬(wàn)平米。新上市商品房面積最少的區(qū)域?yàn)樯蚝訁^(qū)。而同為城市中心的和平區(qū)確以176萬(wàn)平米上市量位列三甲。(4)和平區(qū)商品房供應(yīng)情況某市和平區(qū)近年受到到長(zhǎng)白地區(qū)的支持，供應(yīng)量持續(xù)上漲，特別是2010年隨著中海、遠(yuǎn)洋等品牌開(kāi)發(fā)商的持續(xù)開(kāi)發(fā)，為區(qū)域帶來(lái)了新增供應(yīng)量，%，預(yù)計(jì)2011年在金廊沿線如華潤(rùn)、華豐、世茂、雅賓利及某新世紀(jì)、太原街萬(wàn)景等項(xiàng)目上市以及加推的帶動(dòng)下，區(qū)域供應(yīng)量會(huì)較2010年有所上漲，預(yù)計(jì)約在200萬(wàn)平方米左右。4．商品房銷售量增幅明顯(1)商品房銷售情況，%，其中商品住宅面積1451萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)35%，商品住宅共計(jì)156445套。 (2)商品房不同用途銷售情況從銷售的商品房不同用途來(lái)看，2010年商品住宅銷售面積為1418萬(wàn)平米，非住宅類產(chǎn)品最大銷售面積為網(wǎng)點(diǎn)的94萬(wàn)平米。(3)商品房不同面積銷售情況從銷售的商品房不同面積來(lái)看，2010年商品房銷售最好的面積區(qū)間為80100平方米，銷售面積433萬(wàn)平方米。其次的面積區(qū)間為6080平方米和100120平方米，銷售面積為255萬(wàn)平米。(4)商品房不同價(jià)格銷售情況從銷售的商品房不同價(jià)格來(lái)看，2010年商品房銷售最多的價(jià)格段是40005000元，達(dá)到443萬(wàn)平方米，%。其次銷售較多的價(jià)格區(qū)間是30004000元，銷售面積391萬(wàn)平方米。(5)商品房所在不同區(qū)域銷售情況從銷售的商品房所在不同區(qū)域來(lái)看，2010年商品房銷售量排在第一位的區(qū)域?yàn)殍F西區(qū)，銷售面積分別約為為363萬(wàn)方平，和平區(qū)并列第三位。和平區(qū)和沈河區(qū)套均面積最大為113平方米 。(4)和平區(qū)商品房銷售情況某市和平區(qū)近年除2009年受宏觀環(huán)境影響外，2002010兩年銷供比均在90%以上，特別是2009年隨著三好橋的開(kāi)通拉近了區(qū)域與中心區(qū)的距離，使區(qū)域更加便利，再加之區(qū)域規(guī)模型品牌項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品的吸引，銷供比達(dá)到102%，而受到目前宏觀環(huán)境因素影響，保守預(yù)計(jì)2011年銷售量仍會(huì)會(huì)在180萬(wàn)平左右。2010年某市和平區(qū)商品房?jī)r(jià)格達(dá)到6898元/平方米，%，但預(yù)計(jì)未來(lái)在金廊沿線品牌公寓項(xiàng)目及部分高端臨河產(chǎn)品的陸續(xù)上市的帶動(dòng)下，區(qū)域均價(jià)將會(huì)快速上漲，保守估計(jì)約在8000元/平左右。5．2011年某市房地產(chǎn)預(yù)測(cè)2011年，在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的背景下，隨著遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上升為國(guó)家戰(zhàn)略，東北振興，某先行，某市迎來(lái)了大開(kāi)發(fā)、大開(kāi)放、大發(fā)展的新機(jī)遇。從城市建設(shè)方面看，隨著基礎(chǔ)建設(shè)投資規(guī)模的不斷加大，城市建設(shè)的步伐不斷加快，為未來(lái)的發(fā)展提供了更加廣闊的空間。從某市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃看，一系列區(qū)域規(guī)劃的制定與實(shí)施，將有效地協(xié)調(diào)城市中心區(qū)域與周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡發(fā)展，轉(zhuǎn)移中心區(qū)域高度集中的住房需求，特別是在某市渾南新區(qū)、沈北新區(qū)等，必將為城市發(fā)展帶來(lái)新一輪的房地產(chǎn)投資熱潮。從某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資看，受市場(chǎng)銷售量增長(zhǎng)和價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中趨升態(tài)勢(shì)的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資的積極性將進(jìn)一步得到激發(fā)。（四）項(xiàng)目SWOT分析1．優(yōu)勢(shì)（Strength）(1)開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。(2)多商圈環(huán)抱，卓越地段。(3)獨(dú)特人文基礎(chǔ)與歷史積淀。(4)政府出臺(tái)新規(guī)劃后，商圈的發(fā)展?jié)摿o(wú)限。(5)和平區(qū)稀缺的純住宅項(xiàng)目。(6)緊鄰地鐵出口。(7)中小戶型設(shè)計(jì)時(shí)尚，都市新貴的首選。(8)總價(jià)低、適合投資。(9)酒店式物業(yè)管理。2．劣勢(shì)（Weakness）(1)對(duì)比于中街商圈、太原街商圈區(qū)域，項(xiàng)目位置稍偏。(2)開(kāi)放式園區(qū)，舒適度差。(3)點(diǎn)式設(shè)計(jì)，居住密度大，東西向接受人群少。3．機(jī)會(huì)（Opportunity）(1)強(qiáng)化產(chǎn)品特有的“北市情結(jié)”，未來(lái)某最具潛力的旅游商業(yè)區(qū)。(2)突出立體交通網(wǎng)、地鐵給產(chǎn)品帶來(lái)的發(fā)展與升值。(3)真和平、純住宅，不可多得的極品地段、稀缺產(chǎn)品(4) 打造大都市中的全新生活模式，吸引都市新貴傾心消費(fèi)。4．威脅（Threat）(1)現(xiàn)在隨著國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施，投機(jī)型房地產(chǎn)投資數(shù)量減少，會(huì)一定程度上制約住宅的銷售。(2)建筑成本近年持續(xù)提升，對(duì)項(xiàng)目融資提出更高要求。(3)某市的消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)房的認(rèn)可度明顯高于期房，使得項(xiàng)目銷售存在壓力。（五）產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身所處的地位、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，來(lái)確定有效的定價(jià)目標(biāo)范圍，并從中加以選擇[11]。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，分析產(chǎn)品市場(chǎng)接受能力，結(jié)合銷售可行性制定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格。現(xiàn)在主要依據(jù)某市內(nèi)同類地段，同類商品住宅房及商業(yè)用房，相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品所供給情況，預(yù)測(cè)商業(yè)住宅和商業(yè)用房的價(jià)格并進(jìn)行綜合分析。區(qū)域萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中環(huán)星座大悅城世茂五里河地址鐵西家樂(lè)福對(duì)面市政府附近中街附近五里河附近建筑結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)建設(shè)時(shí)間2009年2010年2009年2009年住宅均價(jià)（元/m2）8500870082007800商業(yè)均價(jià)（元/m2）15000152001450013000從表中項(xiàng)目就近區(qū)域內(nèi)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)樓盤售價(jià)看：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)住宅均價(jià)為8500元/m2，商業(yè)樓房均價(jià)為15000元/m2；中環(huán)星座住宅均價(jià)為2580元/m2，商業(yè)樓房均價(jià)為1520元/ m2；大悅城住宅均價(jià)為8200元/m2，商業(yè)樓房均價(jià)為14500元/m2；世茂五里河住宅均價(jià)為7800元/m2，商業(yè)樓房均價(jià)為13000元/m2 。根據(jù)市場(chǎng)比較法，從該項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)和地理區(qū)域綜合分析，在保證樓盤風(fēng)險(xiǎn)托盤銷售的前提下住宅均價(jià)定8100元/m2，商業(yè)樓房均價(jià)定為15000元/m2，具有—定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和良好的效益預(yù)期性。四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案（一）項(xiàng)目組成和主要內(nèi)容1．項(xiàng)目組成某新世紀(jì)是新型現(xiàn)代小區(qū)，整齊合理的規(guī)劃布局。該項(xiàng)目占地面積為32000平方米，建筑面積為194750平方米，綠地覆蓋率20%。小區(qū)是由5棟30層樓組成(詳見(jiàn)附錄A)，3～30層為住宅，1～2層為商用網(wǎng)點(diǎn)，高層下設(shè)有兩層停車場(chǎng)，小區(qū)物業(yè)中心在1樓內(nèi)。工程名稱二十八層住宅兩層商業(yè)用房?jī)蓪拥叵萝噹?kù)公共建筑道路及綠化合計(jì)工程量（m2）1470001050010500200265501947502．住宅設(shè)計(jì)住宅戶型主打小戶型，豐富多樣，能滿足各種消費(fèi)層次的需求，戶型設(shè)計(jì)貫徹以人為本思想，各戶均做到空間布局合理、采光通風(fēng)良好，戶型設(shè)計(jì)結(jié)合景觀設(shè)計(jì)，營(yíng)造出溫馨宜人的居家氛圍。樓號(hào)戶型代號(hào)戶型建筑面積（m2）1501戶型2室2廳1衛(wèi)831502戶型1室1廳1衛(wèi)641503戶型1室1廳1衛(wèi)631504戶型1室1廳1衛(wèi)631505戶型1室1廳1衛(wèi)42（二）項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位為：政府公職人員；本地到結(jié)婚年齡的青年；二次置業(yè)者；置業(yè)投資者。（三）建設(shè)地點(diǎn)的選擇本項(xiàng)目位于某市和平區(qū)市府大路與和平大街交匯處，東臨市政府廣場(chǎng)，南有八一公園，西通太原街商圈，北有北市場(chǎng)。即將規(guī)劃建設(shè)中的3號(hào)線地鐵的某新世紀(jì)站以及進(jìn)入規(guī)劃改造的有可能成為某第三大商圈的北市旅游休閑商業(yè)區(qū)，還有規(guī)劃建設(shè)中的將云集國(guó)內(nèi)外知名銀行的金融街――和平大街，更有近在咫尺的某未來(lái)奢侈品集中地――市府廣場(chǎng)的恒隆廣場(chǎng)、卓展購(gòu)物中心、新華購(gòu)物中心，城新世紀(jì)站會(huì)為此帶來(lái)龐大的休閑、娛樂(lè)、消費(fèi)的人流。(詳細(xì)地理位置見(jiàn)附錄B)（四）土建工程5棟住宅樓采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，每棟30層。3～30層住宅層高3米，1～2層商用網(wǎng)點(diǎn)層高6米，地下兩層停車場(chǎng)層高5米。建筑物抗震設(shè)計(jì)按7度抗震設(shè)防。（五）配套設(shè)施1．給排水規(guī)劃本工程水源由某市政管網(wǎng)引入建筑物。污水由建筑內(nèi)引出后，經(jīng)檢查井及生化處理達(dá)到排放理論標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政污水管網(wǎng)。雨水直接排入市政污水管網(wǎng)。2．供電規(guī)劃由城市電網(wǎng)引入本工程二路電纜線路，設(shè)變電箱給各樓供電。3．生活用氣及采暖該項(xiàng)目由本市煤氣站供應(yīng)，煤氣由小區(qū)附近調(diào)壓站供應(yīng)，調(diào)壓后以管道形式供小區(qū)內(nèi)用戶使用，小區(qū)供熱由