【正文】 部門對一些重大建設項目，如寶鋼、石油化工引進裝置、核電站、山西煤炭開發(fā)等，多次組織專家進行可行性分析的論證。社會分析把增長目標和公平目標結(jié)合在一起作為選擇項目的標準。為了規(guī)范建設項目前期工作，我國政府相繼制定了一系列規(guī)定、方法和參數(shù)，有力地推動了可行性研究工作的順利開展。二是轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制，由過去局限于特定行業(yè)開展單一業(yè)務的職能型機構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蛲顿Y建設全過程服務、并按照市場機制進行的社會中介機構(gòu)。(4)加深評價深度，提高估算精確度據(jù)專家測算，在設計階段可以控制7080%的工程投資，后面的施工、材料、勞務只能控制1535%。二、項目概況與建設背景（一）項目概況本項目擬建于某市和平區(qū)市府大路與和平大街交匯處，遙望北市場，兩條主干道在此縱橫交錯，24260、2012242128121295等近20條公交線路及未來地鐵三號線，交通四通八達，車次頻繁，為您的出行帶來便利。城鎮(zhèn)住房改革承認住宅是商品，催生了今天的房地產(chǎn)行業(yè)[6]。到2010年，某城市規(guī)劃建設區(qū)面積達到793平方公里，人口達到700萬人。這是中國地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展進程中的必然階段，本項目在良好的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢下，抓住契機，以需求為導向，以調(diào)控為手段，全面合理地開發(fā)和利用某市的土地和城市空間，全力建設某市的地產(chǎn)經(jīng)濟，全面促進某市經(jīng)濟、社會的可持續(xù)發(fā)展。同時也是我國最重要的重工業(yè)基地之一，被譽為共和國長子，素有“東方魯爾”的美譽。以某為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補性強、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。全國2010年1～。央行的加息和上調(diào)存款準備金率，這兩大重要政策工具都將成為影響2011年房地產(chǎn)市場資金供應的兩大主要金融因素，偏緊的金融政策為2011年的市場局面奠定了基調(diào)。針對當前商品房房價仍處于高位、城市化進程正在加速的發(fā)展時點上，總結(jié)過去政策經(jīng)驗，可以發(fā)現(xiàn)，歷時8年的調(diào)控仍將繼續(xù)。政府建設資金將主要來自于商業(yè)房地產(chǎn)市場，而保障性住房供應放量會影響商品房市場的需求量，土地出讓金收益會受到影響，從而制約保障性住房的發(fā)展。印度憑借其軟件和語言優(yōu)勢，成為全球重要的軟件外包基地，中國也希望通過發(fā)展服務外包甩掉全球制造工廠的帽子，通過現(xiàn)代服務業(yè)的集聚對經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)起到更大的拉動作用。房管等部門要加快個人住房信息系統(tǒng)建設，做好購房者資格審核，抑制投資投機性購房。再次為網(wǎng)點，上市量為37萬平米，占商品房上市總量的3%。4．商品房銷售量增幅明顯(1)商品房銷售情況，%，其中商品住宅面積1451萬平米，同比增長35%，商品住宅共計156445套。(4)和平區(qū)商品房銷售情況某市和平區(qū)近年除2009年受宏觀環(huán)境影響外，2002010兩年銷供比均在90%以上，特別是2009年隨著三好橋的開通拉近了區(qū)域與中心區(qū)的距離，使區(qū)域更加便利，再加之區(qū)域規(guī)模型品牌項目優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的吸引，銷供比達到102%，而受到目前宏觀環(huán)境因素影響，保守預計2011年銷售量仍會會在180萬平左右。(3)獨特人文基礎與歷史積淀。(2)開放式園區(qū)，舒適度差。（五）產(chǎn)品目標市場預測房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身所處的地位、競爭環(huán)境以及房地產(chǎn)業(yè)的特點，來確定有效的定價目標范圍，并從中加以選擇[11]。工程名稱二十八層住宅兩層商業(yè)用房兩層地下車庫公共建筑道路及綠化合計工程量（m2）1470001050010500200265501947502．住宅設計住宅戶型主打小戶型，豐富多樣，能滿足各種消費層次的需求，戶型設計貫徹以人為本思想，各戶均做到空間布局合理、采光通風良好，戶型設計結(jié)合景觀設計，營造出溫馨宜人的居家氛圍。污水由建筑內(nèi)引出后，經(jīng)檢查井及生化處理達到排放理論標準后，排入市政污水管網(wǎng)。（八）采暖設計1．設計依據(jù)(1)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》（GB500192003）；(2)《居住建筑節(jié)能設計標準》（DB2101 JO12006）；(3)《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB501892005）；(4)相關(guān)其他規(guī)范，標準和技術(shù)措施。(1) 墻體圍護結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽輻射熱，減少外墻面吸收熱量。積極采用符合國家、行業(yè)或地方標準新型墻體材料，不使用粘土實心磚，最大限度減少粘土多孔磚的使用。使用國家推薦的用水器具，合理限定配水點水壓，根據(jù)不同用途及功能分區(qū)設置適當數(shù)量的水表以控制用水。4．消防給水該項目實施后，消防和生活用水共用一個系統(tǒng)，采用臨時高壓供水系統(tǒng)，加壓站在地下布置，避免直接在住宅底層，小區(qū)底部設有消防水池，消防時啟動消防加壓泵，設計水源供應，能滿足消防水量水壓的要求。(3)噪聲污染施工過程中使用的運輸車輛和各種施工機械如打樁機、挖掘機、混凝土攪拌機、運輸車輛等都是主要的噪聲源。對生活垃圾應進行專門收集，并定期將之送往附近的垃圾場進行衛(wèi)生填埋處置，嚴禁亂堆亂扔。董事會總經(jīng)理辦 公 室財 務 部項 目 部銷 售 部工 程 部 2．人力資源配置工程技術(shù)和管理人員主要通過公司派用，技術(shù)工人及其他人員主要安排當?shù)氐母挥鄤趧恿?。投資估算要有準確性，如果誤差太大，必將導致決策的失誤。7．國定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國家稅務總局國稅發(fā)[1999]158號文件規(guī)定暫緩征收。(5)建設期利息該項目在建設期內(nèi)發(fā)生建設投資借款18000萬元，%，借款按照兩年建設期每年年中一次投入考慮，建設期內(nèi)支付利息。(2)財務基準收益率設定參照國家關(guān)于此類項目的基準收益情況，設定財務基準收益率（所得稅前）和行業(yè)平均投資收益率均為12%；設定財務基準收益率（所得稅后）為10%。、本項目有很強的償債能力。該項目的財務內(nèi)部收益率稅前為35%，稅后的財務內(nèi)部收益率為20%。為了減少投資風險，避免決策失誤，就必須對項目經(jīng)濟效果的不確定性及項目對各種不確定性的承受能力進行分析，即進行不確定性分析[20]。(2)項目的市場風險由于我國近三十年的改革開放的發(fā)展，進出口總額近年來高速發(fā)展，經(jīng)濟的對外依存度不斷提高。項目總占地32000平方米，開發(fā)建筑面積為194750萬平方米，需要投入的資金多。所以企業(yè)想在房地產(chǎn)市場良好發(fā)展，應建立一個完備卓有成效的銷售體系，保證市場渠道的通暢性。房地產(chǎn)項目的開發(fā)吸引了眾多投資包括外商投資，區(qū)域資源配置不斷深化。（三）社會風險及對策分析房地產(chǎn)項目投資是一項極為復雜而又充滿風險的經(jīng)濟活動，影響房地產(chǎn)投資風險的因素很多，既來自于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的本身，又來自于周圍的社會環(huán)境條件，甚至還有人們認識的滯后性、財務管理控制的局限性以及來自于大自然的災害等。1．該項目擁有良好的市場前景。隨著某市市民居住理念的逐步提升，城市擴展規(guī)劃的實施，某的地產(chǎn)業(yè)正向新的高度邁進，講求人性化的居住環(huán)境，對高品質(zhì)、健康、生態(tài)的住宅有了更高的要求。通過經(jīng)濟效益評價，可知本項目在經(jīng)濟上是有收益的，在財務上是可行的。結(jié) 論財務效益評估的結(jié)果表明，項目可實現(xiàn)銷售收入142863萬元人民幣。因此，在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境保護和建設，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟的有機組成部分。(4)成本風險控制房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，這些既是可控制的又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分[25]。工程中招投標實施的成功與否，將直接關(guān)系到工程建設的質(zhì)量和造價，工程如果延期，將影響項目的資金回收。本項目在微觀的區(qū)域市場層面的市場風險主要來源于現(xiàn)實的競爭對手與競爭樓盤以及潛在的競爭對手與競爭樓盤。本項目對財務基礎數(shù)據(jù)中的建設投資、銷售價格兩項因素分別增加或降低5%、10%、15%，以判斷其某個因素變化對所得稅后財務內(nèi)部收益率影響的敏感程度。3．靜態(tài)投資回收期（Pt，）靜態(tài)投資回收期Pt，=(T1)+第(T1)年的累積凈現(xiàn)金流量的絕對值/第T年的凈現(xiàn)金流量=(4l)+ （所得稅前），Pt，=(T1)+第(T1)年的累積凈現(xiàn)金流量的絕對值/第T年的凈現(xiàn)金流量=(4l)+ （所得稅后）（式中T為項目各年積凈現(xiàn)金流量首次為正值的年份）。該項目選取的計算指標為財務內(nèi)部收益率（FIRR）、財務凈現(xiàn)值（FNPV）、及靜態(tài)投資回收期。根據(jù)建設單位提供的有關(guān)資料，根據(jù)項目實施進度計劃，在第一年開展銷售工作，預計項目建成3年后全部售出。銀行借款18000萬元,%，按照年等額還本付息的償債方式。序號工程名稱工程量（m2）單價（元/m2）投資額（萬元）1三至三十層住宅1470001500220502一至二層商業(yè)用房10500140014703二層地下停車場10500130013654公共建筑2001800365道路及綠化26550120合計194750(2)前期工程費房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。3．《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》[16]。（十四）項目實施進度根據(jù)該項目的工程量、建設特點及建設資金到位情況，本項目建設期為2年，即從2011年8月至2013年8月。因此，只要落實各項污染防治措施，從社會、經(jīng)濟、環(huán)境等方面綜合衡量該項目可行。3．環(huán)境污染及對策(1)大氣污染防治對策開挖時，對作業(yè)面和土堆適當噴水，使其保持一定濕度，以減少揚塵量，而且開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，以防長期堆放表面干燥而起塵或被雨水沖刷；運輸車輛應完好，不應裝載過滿，并盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋灑，并及時清掃散落在路面上的泥土和建筑材料，沖洗輪胎，定時灑水壓塵，以減少運輸過程中的揚塵；應首選使用商品混凝土，因需要必須進行現(xiàn)場攪拌砂漿、混凝土時，應盡量做到不灑、不漏、不剩、不倒；混凝土攪拌應設置在棚內(nèi)，攪拌時要有噴霧降塵措施；當風速過大時，應停止施工作業(yè)，并對堆存的砂粉等建筑材料采取遮蓋措施。2．項目主要污染(1)大氣污染土方的挖掘、堆放、清運、回填和場地平整等過程產(chǎn)生的粉塵；建筑材料如水泥、白灰、砂子以及土方等在其裝卸、運輸、堆放等過程中，因風力作用而產(chǎn)生的揚塵污染；攪拌車輛及運輸車輛往來造成地面揚塵；施工垃圾堆放及清運過程中產(chǎn)生揚塵。（十一）消防設計1．執(zhí)行標準該項目建筑物平面布置及建設均嚴格執(zhí)行《建筑設計防火規(guī)范》（GB500162006）之規(guī)定。本項目將按照有關(guān)節(jié)能標準進行下一階段的設計，從建筑、熱工等方面提出節(jié)能措施，這對項目的整體形象和市場形勢將會產(chǎn)生積極的影響。特別對西向、南向窗戶要更加重視。供電柜進線由供電局設計、施工、管理。4．電訊本建設小區(qū)電訊線完全可以滿足小區(qū)建成后住宅家庭電話的需求。(詳細地理位置見附錄B)（四）土建工程5棟住宅樓采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，每棟30層。根據(jù)市場比較法，從該項目發(fā)展趨勢和地理區(qū)域綜合分析，在保證樓盤風險托盤銷售的前提下住宅均價定8100元/m2，商業(yè)樓房均價定為15000元/m2，具有—定的市場競爭優(yōu)勢和良好的效益預期性。(3)真和平、純住宅，不可多得的極品地段、稀缺產(chǎn)品(4) 打造大都市中的全新生活模式，吸引都市新貴傾心消費。(7)中小戶型設計時尚，都市新貴的首選。從某市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃看，一系列區(qū)域規(guī)劃的制定與實施，將有效地協(xié)調(diào)城市中心區(qū)域與周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場平衡發(fā)展，轉(zhuǎn)移中心區(qū)域高度集中的住房需求，特別是在某市渾南新區(qū)、沈北新區(qū)等，必將為城市發(fā)展帶來新一輪的房地產(chǎn)投資熱潮。(4)商品房不同價格銷售情況從銷售的商品房不同價格來看，2010年商品房銷售最多的價格段是40005000元，達到443萬平方米，%。其次為于洪區(qū)，新上市商品房面積176萬平米。但是隨著2009年房地產(chǎn)的熱銷，加速2010年新品的上市速度。. X。從房地產(chǎn)企業(yè)角度，眾多房企在政府住宅用地指標向保障性用房傾斜，難以直接獲取住宅開發(fā)用地的情況下，也不得不通過向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型的方式，完善城市配套，獲得地方政府的認可，從而間接參與住宅開發(fā)?；貧w雙軌制，這一行政色彩較濃的政策方案，讓我們遙想起早期的雙軌制，那是外銷房和內(nèi)銷房的雙軌制時代。值得注意的是，2002010年兩年間，國家發(fā)改委相繼出臺了近20個區(qū)域經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，這些城鎮(zhèn)化模式新的規(guī)劃導向，為進一步城鎮(zhèn)化提供了政策土壤。因此，在金融市場上，以銀行、證券市場為代表的股權(quán)和債權(quán)融資都受到了政策管制。1．高地價，土地市場空前繁榮，%，創(chuàng)下近5年新高，%。13個：共轄9個市轄區(qū)，一個縣級市，三個縣。3．項目的建設是促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要本項目的建設可以促進城市建筑、建材等一系列行業(yè)的發(fā)展，帶動項目區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，在建設過程中吸收大量的施工人員，有效緩解了城市閑置人員的安置問題。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是構(gòu)成城市空間結(jié)構(gòu)最基本的要素，是城市功能分區(qū)的實際體現(xiàn)[7]。建立和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，以納入全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設重點城市為契機，對房屋交易、產(chǎn)權(quán)、測繪等各項數(shù)據(jù)進行了全面系統(tǒng)的信息化處理，并依托房地產(chǎn)市場系統(tǒng)在某房地產(chǎn)交易網(wǎng)實時動態(tài)發(fā)布市場最新運行數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)市場提供高效、規(guī)范、安全的信息平臺。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、小區(qū)物業(yè)管理等。(5)數(shù)據(jù)更充分、方法更科學可行性研究要以質(zhì)量控制為核心，對項目的規(guī)模、建設標準、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進步等方面應實事求是地科學分析[4]。設計是將科學技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的橋梁，圖紙上每一條、每一個點和數(shù)字都代表著技術(shù)責任和一定數(shù)量