【正文】 務(wù)區(qū)和城市生活區(qū)，大部分為商業(yè)用地。本項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃的要求。法律支持條件項(xiàng)目建設(shè)用地業(yè)經(jīng)沈陽(yáng)市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓取得，用地性質(zhì)符合城市規(guī)劃要求，法律條件滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。（二）設(shè)計(jì)原則：為了確保實(shí)現(xiàn)上述指導(dǎo)思想，要求在外觀上既與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，又具有獨(dú)特的建筑風(fēng)格。利用角窗與其上下口石材線角的結(jié)合以及預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位的百葉處理，展現(xiàn)公寓建筑的現(xiàn)代與韻律感。平面布置將充分利用地形，并結(jié)合各單體的使用功能，采用混合式總平面布置．項(xiàng)目主體呈西北至東南的走向，其中，塔樓西北部為辦公寫(xiě)字間，東南部為公寓式住宅，并由中間體聯(lián)成一體，中間體部分為公寓式住宅，部分為辦公寫(xiě)字間。其中塔樓部分設(shè)客梯7部；商場(chǎng)部分設(shè)客梯1部，貨梯2部。 （四）配套設(shè)施給水系統(tǒng)水源由市政自來(lái)水管網(wǎng)提供，水質(zhì)符合生活用水標(biāo)準(zhǔn)。換熱站設(shè)在地下一層?！翊笮凸矆?chǎng)所空調(diào)系統(tǒng)選用節(jié)能技術(shù)，移峰填谷，節(jié)能降耗。三、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響（一）施工建設(shè)期對(duì)環(huán)境的影響分析項(xiàng)目施工期的主要環(huán)境問(wèn)題是建筑施工過(guò)程中掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸、設(shè)備裝配等施工行為對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響。施工期固體廢棄物防治措施施工過(guò)程產(chǎn)生的固體廢棄物主要是施工人員生活垃圾和施工建筑垃圾，生活垃圾應(yīng)集中堆放，定期運(yùn)送指定地點(diǎn)處理，建筑垃圾中有利用價(jià)值的應(yīng)充分回收利用，其他廢棄物集中收集，運(yùn)送指定地點(diǎn)排放。另一方面，本項(xiàng)目的建設(shè)，將對(duì)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用，且項(xiàng)目建筑風(fēng)格上集現(xiàn)代與古典，多變?cè)煨团c協(xié)調(diào)色彩的完美結(jié)合，本身也將成為沈陽(yáng)市鐵西區(qū)景觀上的一大亮點(diǎn)。注意建筑材料的擺放和使用，減少建筑材料對(duì)施工人員的意外傷害。建筑工程按一級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。行政人事部負(fù)責(zé)公司的日常行政管理和人力資源管理，處理公司的日常行政業(yè)務(wù)，協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門(mén)的聯(lián)系與溝通。：合同審算2人：人事專員2人：銷售人員6人。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排如下：2006年5月—2006年8月，臨建工程、基礎(chǔ)工程施工；2006年9月—2007年4月，主體土建結(jié)構(gòu)工程；2007年5月—2008年1月，主體土建圍護(hù)工程；2007年10月—2008年9月，室內(nèi)外裝飾工程；2007年11月—2008年10月，設(shè)備采購(gòu)及安裝調(diào)試；2008年6月—2008年10月，外部配套工程；2008年10月底，竣工驗(yàn)收。前期工程費(fèi)估算表表101 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)389 2水文、地質(zhì)勘察費(fèi)15 3招標(biāo)代理、環(huán)評(píng)費(fèi)22 　4供水費(fèi)8 　5供電費(fèi)33 　6土地平整費(fèi)26 　　合計(jì)491 　建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。本項(xiàng)目其他費(fèi)用為196萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表104。本項(xiàng)目包括市政公用設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、電力工程配套費(fèi)等，開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算為2655萬(wàn)元。本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資金為212萬(wàn)元。資金的籌措詳見(jiàn)表107。銷售進(jìn)度安排在項(xiàng)目基礎(chǔ)工程完工并取得銷售許可的前提下，項(xiàng)目即進(jìn)入產(chǎn)品銷售階段，這一時(shí)間大致在項(xiàng)目開(kāi)工的半年后。稅率為：%。外售部分在產(chǎn)品銷售期間直接作為開(kāi)發(fā)成本；而企業(yè)自營(yíng)部分則形成固定資產(chǎn)，需要在未來(lái)經(jīng)營(yíng)中作為折舊和攤銷費(fèi)用進(jìn)入成本。在產(chǎn)品出租時(shí)，需將這部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)為出租產(chǎn)品成本。在以后的各年間，項(xiàng)目主要體現(xiàn)為房屋出租業(yè)務(wù)，正常年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1781萬(wàn)元，扣除所得稅534萬(wàn)元后，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)1246萬(wàn)元。選用開(kāi)發(fā)投資、銷售收入和租金收入三項(xiàng)指標(biāo)作為影響因素，分析其對(duì)項(xiàng)目基本方案稅后內(nèi)部收益率這一主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度。第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策一、風(fēng)險(xiǎn)分析（一）政策風(fēng)險(xiǎn)最近，針對(duì)少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂的局面。九、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目的稅后全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為25%，大于項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為7000萬(wàn)元，大于零；，%。借款還本付息估算表表112 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目/年份合 計(jì)121借款及還本付息　　　　　　年初借款本息余額　　4300 69009600 12000 本期借款11186 4235 2430 2449 2072 0 本期應(yīng)計(jì)利息814 65 170 251 328 0 本期還款　　　　　12000 本期付息　　　　　370 年末本息余額12000 4300 6900 9600 12000 0 2借款償還資金來(lái)源12370 　　　　12370 稅后利潤(rùn)4994 　　　　4994 折舊費(fèi)0 　　　　　推銷費(fèi)0 　　　　　其他還款資金7376 　　　　7376 根據(jù)借款還本付息估算表可知，項(xiàng)目在預(yù)定的還款期限內(nèi)可以按期償還全部貸款本息。管理費(fèi)用管理費(fèi)用按工資及附加費(fèi)的120%計(jì)提，年費(fèi)用為58萬(wàn)元。自營(yíng)部分的年總費(fèi)用641元。（二）房產(chǎn)稅的估算項(xiàng)目在產(chǎn)品出租期間正常年實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅349萬(wàn)元。各年的銷售情況詳見(jiàn)附表4：（三）出租收入的估算項(xiàng)目出租部分主要有寫(xiě)字間的40%(8743平方米),商場(chǎng)的60%（12698平方米）和70個(gè)停車車位（地下60個(gè)、地上10個(gè)）。上述產(chǎn)品中中公寓式住宅和空中別墅將全部出售，寫(xiě)字間、商場(chǎng)和停車場(chǎng)均按一定比例銷售，其余部分出租。建設(shè)資金主要依據(jù)工程進(jìn)度按季度投入。開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表表106 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目金 額 估算說(shuō)明1市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)837 　2電力工程配套費(fèi)671 　3供水工程費(fèi)62 　4供暖工程外配套費(fèi)450 　5煤氣工程50 　6電視工程50 　7墻體改造基金60 　8維修基金400 　9白蟻防治費(fèi)12 　10氣象檢測(cè)費(fèi)7 　11環(huán)衛(wèi)服務(wù)費(fèi)50 　12散裝水泥費(fèi)7 　　 合計(jì)2655 　基本預(yù)備費(fèi)考慮到項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需估算一定的預(yù)備費(fèi)。本項(xiàng)目管理費(fèi)用估算按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、%估算，為708萬(wàn)元。建筑工程費(fèi)用估算表表102 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建工程費(fèi)安裝裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額1主體結(jié)構(gòu)地下部分110002300 2530 　　2530 2主體結(jié)構(gòu)地上部分635111030 6542 　　6542 3室內(nèi)配套安裝74511　　159 1185 1185 給排水74511　　48 358 358 強(qiáng)電74511　　36 268 268 弱電74511　　40 298 298 消防74511　　15 112 112 煤氣74511　　20 149 149 4室內(nèi)外裝飾裝修費(fèi)　　　2475 2475 商場(chǎng)內(nèi)部裝飾21163　　150 317 317 商場(chǎng)外部裝飾15474　　120 186 186 寫(xiě)字間內(nèi)部裝飾21783　　150 327 327 公寓式住宅內(nèi)裝飾18365　　400 735 735 空中別墅內(nèi)裝飾7601　　440 334 334 塔樓外裝飾48037　　120 576 576 5門(mén)樓　　15 　　15 6道路廣場(chǎng)　　25 　　25 　合計(jì)　　9112 　3660 12772 ⑵設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)的估算在可研階段為簡(jiǎn)化估算，只對(duì)項(xiàng)目主要設(shè)備的購(gòu)置及安裝費(fèi)進(jìn)行了估算。建設(shè)單位通過(guò)招拍掛取得土地使用權(quán)，土地出讓金為2308萬(wàn)元。工人的配備17人主要是司機(jī)、保潔員和保安人員等。工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工期和運(yùn)營(yíng)期的工程管理與維護(hù)工作。第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置一、組織機(jī)構(gòu)（一）管理機(jī)構(gòu)組織方案項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)采取董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，為適應(yīng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)的需要，下設(shè)財(cái)務(wù)部、合同審算部、行政人事部、銷售部、物業(yè)部、工程部和規(guī)劃設(shè)計(jì)部七個(gè)部門(mén)。，除保衛(wèi)人員外，外來(lái)人員實(shí)行登記制度。運(yùn)營(yíng)期間，由于項(xiàng)目的商業(yè)、辦公和居住的用途，能產(chǎn)生的有害物質(zhì)較少，主要是煙霧、污水、部分固體廢棄物等，可能會(huì)給商業(yè)經(jīng)營(yíng)、辦公、居住等帶來(lái)不便。固體廢棄物防治措施運(yùn)營(yíng)后的固體廢棄物主要是辦公人員、居住人員的生活垃圾，有利用價(jià)值的應(yīng)充分回收利用，其他廢棄物集中收集，運(yùn)送指定地點(diǎn)排放。四、環(huán)境保護(hù)措施（一）施工期環(huán)境保護(hù)措施施工期揚(yáng)塵防治措施建筑工地周邊設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)圍檔，施工中使用防塵網(wǎng)、防塵屏抑制揚(yáng)塵，汽車運(yùn)輸石料和泥土等建筑材料時(shí)，加蓋篷布，使用預(yù)拌混凝土，嚴(yán)禁高空拋撒建筑垃圾，定期清掃現(xiàn)場(chǎng)。●注意選用節(jié)水型工藝和設(shè)備。（二）主要設(shè)計(jì)原則執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行的節(jié)約能源的政策、指令、規(guī)定及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合理利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。寫(xiě)字間溫度為：夏季24℃26℃，冬季20℃22℃；商場(chǎng)溫度為：夏季24℃26℃，冬季18℃20℃通風(fēng)系統(tǒng)地下車庫(kù)和設(shè)備間、樓內(nèi)公共衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)及機(jī)械補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。有線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)本項(xiàng)目公寓式住宅部分設(shè)置有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)，在四層屋面設(shè)置衛(wèi)星接收天線，在四層設(shè)置有線電視機(jī)房，住宅部分客廳、起居室、主臥室等均設(shè)置有線電視出線座。其中，單個(gè)塔樓長(zhǎng)、寬各30米，寬16米。建筑功能本項(xiàng)目的主要功能是辦公、商業(yè)經(jīng)營(yíng)和居住。二、建筑方案（一）建筑方案描述建筑藝術(shù)與風(fēng)格本項(xiàng)目采用了著名的李祖原建筑師事務(wù)所的設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目主體設(shè)計(jì)兩座方形的塔樓（公寓+辦公）對(duì)角相應(yīng)，彼此相互成輝，中部略低于兩邊，建筑流線明晰，功能合理，造型大方挺拔。（2）建筑材料，施工隊(duì)伍工程主要建筑材料，如：鋼材、水泥、木材、商品砼、鋼結(jié)構(gòu)等在本地區(qū)有諸多的生產(chǎn)廠家可提供貨源。社會(huì)配套環(huán)境條件自興華南路看項(xiàng)目場(chǎng)址本項(xiàng)目所在區(qū)域社會(huì)配套比較完善，現(xiàn)有設(shè)施在一定程度上能夠滿足項(xiàng)目的需要。本項(xiàng)目地處規(guī)劃建設(shè)中的沈陽(yáng)地鐵1號(hào)線和5號(hào)線的交匯處。～。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件（1）工程地質(zhì)條件場(chǎng)地內(nèi)地層結(jié)構(gòu)由上至下可劃分為：①雜填土：雜色，上部以粘性土瀝青、碎磚塊、碎石、爐渣等建筑垃圾和生活垃圾為主組成，下部以粘性土為主組成，結(jié)構(gòu)松散，稍濕，～。電子樓書(shū)在標(biāo)志企業(yè)宣傳力度的同時(shí)，也為這部分“白領(lǐng)”提供了項(xiàng)目較為全面的介紹，順應(yīng)了現(xiàn)代科技時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)。相應(yīng)的可采取“晨會(huì)激勵(lì)”等方式進(jìn)行。拓展?jié)撛诳蛻羧后w開(kāi)展對(duì)非目標(biāo)客戶群體的挖掘，充分儲(chǔ)備客戶資源。年六、營(yíng)銷策略（一）前期的市場(chǎng)調(diào)研分析知己知彼，百戰(zhàn)不殆。金茂國(guó)際公寓在短短3個(gè)月內(nèi)，銷售率超過(guò)42%，當(dāng)代程式銷售率也達(dá)到90%，中潤(rùn)國(guó)際在短時(shí)間內(nèi)竟達(dá)到93%的良好銷售佳績(jī)。寫(xiě)字樓鐵西區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)體系有鮮為人知的建成和在建的共10座高26層以上的商務(wù)大廈，建成的有榮達(dá)大廈、博潤(rùn)大廈、再建的有千緣大廈（3座）、魯爾大廈、東環(huán)雙子大廈等，目前鐵西區(qū)寫(xiě)字樓的供給情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)不斷增加的需求。現(xiàn)有寫(xiě)字樓已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)日益增長(zhǎng)的需要?；谏鲜龇治觯卷?xiàng)目的公寓式住宅、寫(xiě)字樓以及大中型商業(yè)購(gòu)物中心，針對(duì)提高住宅品質(zhì)的消費(fèi)群體，具有較大的市場(chǎng)吸引力。以此趨勢(shì)發(fā)展下去，鐵西新區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將與皇姑區(qū)拉平，與和平區(qū)的差距也將進(jìn)一步縮小。適合人居的中小面積和相對(duì)便宜的樓價(jià)，使鐵西新區(qū)樓市再次火爆的可能極大。沈陽(yáng)各區(qū)經(jīng)典寫(xiě)字樓出租和銷售價(jià)格情況表表21序號(hào)所處區(qū)域樓盤(pán)名稱項(xiàng)目地址租/售均價(jià)1和平區(qū)盛京商業(yè)廣場(chǎng)（商貿(mào)國(guó)際）沈陽(yáng)市和平區(qū)民主廣場(chǎng)西側(cè)出售:￥5000/平/年（精裝公寓）￥4380/平/年（精裝寫(xiě)字樓）　￥3680/平/年（清水寫(xiě)字樓）2和平區(qū)云頂大廈沈陽(yáng)市和平區(qū)文萃路24號(hào)出租：￥600元/平（最低450元/平）出售：￥5638元/平（均價(jià)）3沈河區(qū)中韓大廈沈河區(qū)惠工街124號(hào)租金：￥1100/平/年售價(jià):￥9200/平(均價(jià))4沈河區(qū)沈陽(yáng)（一）沈陽(yáng)樓盤(pán)供應(yīng)情況2005年沈陽(yáng)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)中，新建商品房銷售量230萬(wàn)平方米，動(dòng)遷房實(shí)物安置100萬(wàn)平方米，自建自用的有60萬(wàn)平方米