【正文】 金2537萬元，%。二、投資使用計劃與資金籌措（一）投資使用計劃，即從2006年5月2008年10月。（三）經(jīng)營資金經(jīng)營資金是指項目建成后，建設單位用于日常經(jīng)營的周轉資金。建設期利息（財務費用）財務費用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，(),%，建設期利息為814萬元。開發(fā)期稅費項目投資估算中還包括與房地產(chǎn)投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。詳見表105管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要設備購置安裝費估算表表103 單位:萬元序 號項 目單位數(shù)量單價購置費安裝費估算額1客用電梯部7110 770 77 847 2商場客用電梯部190 90 9 99 3貨用電梯工程部245 90 9 99 4扶梯工程部280 160 16 176 5智能化設施套1230 230 23 253 6中央空調(diào)系統(tǒng)套11014 1014 101 1115 　合計　　　2354 235 2589 工程建設其他費用工程建設其他費用主要包括工程施工監(jiān)理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、房屋測繪費等費用。具體估算見表102。詳見表101。該項目用地為熟地，占地面積7740平方米。二、項目實施進度安排為了縮短工期，確保工程進度及質(zhì)量，各工序之間應統(tǒng)籌安排，嚴格監(jiān)理，把好質(zhì)量關。：規(guī)劃設計2人。：會計2人，出納1人。同時負責對各專業(yè)配套公司的統(tǒng)一管理工作。合同審算部負責有關合同簽定、審核與管理方面的工作。該項目消防是有保證的。建筑物周邊設消防通道以供消防車通行。，在經(jīng)常進行安全教育的基礎上，要求全體員工對本崗位工作盡職盡責，共同搞好安全保衛(wèi)工作。加強對施工人員的安全教育，所有現(xiàn)場施工人員必修嚴格遵守安全施工守則，共同作好施工安全工作。（二）有害物質(zhì)種類及危害性分析施工期間，高空作業(yè)以及磚、鋼筋等各類建筑材料的使用可能會對施工人員造成意外傷害。在運營期對污染物采取相應的治理措施后，均可達標排放，不會對相鄰單位、附近居民和周圍環(huán)境產(chǎn)生污染影響。應對主機房進行有效的減震、密封處理；空調(diào)冷卻塔設在項目頂層，其場界噪聲晝間可達標，夜間超標，建議對冷卻塔采用百葉式機箱屏蔽，或在樓體屋面周圍安裝圍檔板；風機設在樓內(nèi)閣層的樓梯間，建議選用低速低噪聲風機，并進行適當封閉、隔聲處理。施工噪聲防治措施合理布局施工場地，將噪聲源遠離辦公、居住區(qū)布置；降低聲源的噪聲強度；采用局部吸聲、隔音、降噪技術并合理安排施工時間，加強現(xiàn)場管理，減少人為噪聲。（二）運營期對環(huán)境的影響分析項目運營后產(chǎn)生的污染物主要有辦公人員、居住人員產(chǎn)生的生活污水和生活垃圾，配套設施產(chǎn)生的設備噪音，這些可能會對環(huán)境產(chǎn)生影響。第六章 環(huán)境影響評價一、環(huán)境保護設計依據(jù)該項目的環(huán)境保護設計及監(jiān)管依據(jù)將參照以下標準；《中華人民共和國環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095—96）；《中華人民共和國污水綜合排放標準》（GB89781996）；《中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096—93）；《中華人民共和國工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》（GB1234890）；《中華人民共和國建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）二、項目建址環(huán)境現(xiàn)況根據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095—96）的標準衡量，可吸入顆粒物、SONOCO都低于標準值，環(huán)境空氣質(zhì)量達標；根據(jù)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096—93），區(qū)域晝間和夜間等效聲級均未超過國家標準。二、節(jié)水措施（一）設計原則國家計委和水利部頒布的《建設項目水資源論證管理辦法》《評價企業(yè)合理用水技術通則》(GB/T9711—1993)（二）節(jié)水措施●樹立全員節(jié)水意識，廣泛開展全員性的節(jié)水工作，通過各種形式，宣傳普及有關生態(tài)建設、節(jié)約用水的知識、政策和法律，使廣大用戶樹立全員節(jié)水意識，明確自己在生態(tài)建設和節(jié)約用水方面的權利和義務。（三）節(jié)能措施●供、配電設計符合《評價企業(yè)合理用電導則》（GB/T34851998）的有關規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補償，以降低無功損耗。三、主要技術經(jīng)濟指標項目占地面積:總建筑面積：其中：地下建筑面積： 其中：地下一層商業(yè)建筑面積： 地下二層車庫及設備間面積：地上建筑面積：其中：商業(yè)建筑面積：公寓式住宅建筑面積：25658. 3平方米辦公寫字間建筑面積：建筑占地面積：4070平方米容積率：綠化率：30%建筑密度：55%停車數(shù)：190輛其中：地下停車180輛地面停車10輛第五章 節(jié)能節(jié)水措施一、節(jié)能措施（一）設計依據(jù)項目的節(jié)能設計主要依據(jù)：國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設部文件計交能（1997）2542號《關于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定》《民用建筑節(jié)能設計標準》（JGJ2695）。采暖供熱系統(tǒng)本項目采用城市熱網(wǎng)集中供熱，一次熱媒為80/60℃熱水，二次熱媒為50/60℃熱水。空調(diào)系統(tǒng)本項目辦公寫字樓空調(diào)型式采用風機盤管加獨立新風系統(tǒng)，冬季供熱夏季供冷；商場外區(qū)采用風機盤管系統(tǒng)，冬季供熱夏季供冷，內(nèi)區(qū)采用全空氣系統(tǒng)，夏季供冷；公寓式住宅樓采用家用多聯(lián)機，按戶設置，每臺室內(nèi)機內(nèi)設熱水盤管，有外窗的廚房衛(wèi)生間設風機盤管?；馂淖詣訄缶到y(tǒng)本項目設有火災自動報警系統(tǒng)，每層均設自動噴灑滅火系統(tǒng)，滿足消防規(guī)范要求。在地下車庫設置車輛管理控制系統(tǒng)。 （三）主要工藝設備系統(tǒng)電梯大廈內(nèi)設10部電梯，每部電梯載重量為1000KG。各功能分布及面積分配詳見表41：主體工程項目主體工程為四層裙房和二十二層雙塔樓的建筑組合。（二）主體工程與輔助工程平面布置和功能要求（1）平面布置項目用地平面基本呈正方形?！窠Y構形式：主樓采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框支剪力墻結構，轉換層在地上第5層，裙房采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結構。塔樓主體外墻作石材飾面，結合體采用玻璃幕墻，結合平面功能布局，形體上具有體塊相互穿插的構圖特點。以人為本，創(chuàng)建方便、舒適、環(huán)保、溫馨的人文工作、居住環(huán)境。第四章 項目建設方案一、建筑設計指導思想與原則（一）指導思想：根據(jù)國家近期對房地產(chǎn)業(yè)所制定的一系列調(diào)控政策，沈陽市對項目區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃要求、規(guī)劃建設條件及周邊地區(qū)的市場分析，結合項目獨具特色的地理位置，項目定位要立足于面向各類中小型公司和中高級白領階層，高標準、高質(zhì)量，以人為本，科學設計，建成體現(xiàn)建筑美感，環(huán)境優(yōu)雅、設施齊全、服務周到的集寫字間、公寓式住宅和商場為一體的綜合大廈。施工條件（1）運輸條件項目場址可直接與市區(qū)任何主干路連接，四周無任何障礙物，交通順暢，能充分保障施工期間材料及設備的運輸。周邊地區(qū)設有多家金融服務機構，又有若干規(guī)模較大的綜合市場及餐飲娛樂設施，為項目建成后的市場營銷創(chuàng)造了有利條件。沿線城市公共交通比較發(fā)達，2013135等公交車可直達市中心；2123262950鐵西新區(qū)1線等多條市區(qū)、市郊線路路過此地，并在附近設有站點，出行十分方便。城市規(guī)劃條件項目擬用地經(jīng)沈陽市人民政府規(guī)劃部門核定為商業(yè)項目用地。項目區(qū)附近酒店、賓館、銀行、醫(yī)院、商場眾多，各種購物、娛樂、休閑、餐飲、醫(yī)療、通訊、金融設施齊全。場區(qū)地下水對混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中鋼筋在干濕交替環(huán)境中有弱腐蝕性，對鋼結構有弱腐蝕性。分布連續(xù)，局部地段呈粉土狀。③礫砂：黃褐色，以長石、石英為主，含少量云母，粒徑不均勻，中密～密實，稍濕～飽和，分布連續(xù)，局部地段呈圓礫狀。三、項目建設條件地形、地貌條件項目選址場地地形平坦，原地貌為渾河沖積平原，由第四紀沖洪積形成。結構形式：框剪建筑性質(zhì)：公建二、項目現(xiàn)況概況地點與地理位置項目場地（遠處為鐵西區(qū)國稅局）項目位于沈陽市鐵西區(qū)建設中路1號。該項目的目標客戶群絕大部分為“白領”階層，他們每天生活絕大部分時間被網(wǎng)絡占據(jù)。電視媒體：由于廣告的增多單一媒體的有效性在逐漸削弱，眾多開發(fā)商已從單一媒體的宣傳逐漸向多媒體組合宣傳發(fā)展，電視媒體可生動形象地將產(chǎn)品展現(xiàn)于消費者面前。將這份激情傾注于銷售工作中去，事半功倍。房地產(chǎn)經(jīng)營的成功，50%在于地塊選擇；30%在于規(guī)劃設計，20%歸功于銷售執(zhí)行，但關鍵的是前面的80%是得由后面的20%來加以實現(xiàn)的，由此可見銷售管理的重要性。對原有的客戶群體加大信息刺激力度深挖現(xiàn)有目標客戶群。（二）提煉項目賣點將產(chǎn)品的優(yōu)勢最大化的展現(xiàn)給目標客戶群如：地段：鐵西區(qū)中心位置，標志性建筑。年地下停車場： 3600元/每車位(二)銷售價格預測產(chǎn)品銷售價格房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價格，應在對周邊乃至整個沈陽市現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場價位作充分調(diào)查的基礎上，結合本項目的具體情況分析以后得出。公寓式住宅小戶型公寓式住宅由于地理位置優(yōu)越、交通方便、戶型小、總價低、提供精裝修及全套式酒店服務標準等優(yōu)勢，深受年輕白領階層和商務人士的青睞，更受投資客戶的關注，因此該類物業(yè)在沈城問世后，銷售形勢一直看好。五、銷售預測(一)銷售供需分析商業(yè)2005年沈陽地區(qū)商業(yè)公建銷售情況如下：各方面條件都好的樓盤銷售率在90％以上，條件相對差的銷售率在30％以上。其中大型購物市場體系建成的有樂購、家樂福、大連友誼、愛客家、上海聯(lián)華重工店和麥德龍、再建的有歐倍德、上海聯(lián)華興工店、家世界，如果加上頗有規(guī)模的鐵西百貨大樓、中興超市加盟店和鐵富超市等，鐵西擁有綜合性商場和超市的數(shù)量已經(jīng)躍居沈陽首位。高級“白領”人才大約在5萬人左右。據(jù)統(tǒng)計，目前鐵西新區(qū)日均增企5戶，如此快的增長速度，使得鐵西新區(qū)對寫字樓的需求與日俱增。鐵西區(qū)和于洪區(qū)接壤，于洪區(qū)有56萬人口，并且距離市中心比較遠，購物很不方便。上述因素的形成，對本項目的實施十分有利。龐大的人口增量勢必會催生巨大的居住需求，帶來區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的逐漸升溫。目前，鐵西區(qū)的土地價格已由三年前的每平米幾百元增長到現(xiàn)在的3000元，興工街等繁華地段已經(jīng)漲至3500元。地鐵物業(yè)房價攀高施工中的沈陽地鐵1號線，將通過鐵西的中心區(qū)域，地鐵因素已經(jīng)成為鐵西房價上漲的加速器。新區(qū)樓市的一個突出特點是定位于大眾實用樓盤，主體大多是中小戶型。但與和平、沈河、皇姑等區(qū)域相比，仍具備價格優(yōu)勢。下表是各區(qū)經(jīng)典寫字樓出租和銷售價格情況（表21），以及高檔精裝住宅及公寓式住宅的價格情況（表22）。（二）沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，；%%，主導地位得到了進一步加強。 從沈陽樓市整體發(fā)展看，沈河、和平、鐵西、皇姑、大東等5大中心城區(qū)可供開發(fā)的土地明顯減少，2002005年沈城開發(fā)的樓盤70%集中在城市周邊地區(qū)，今后房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設重心將是沈城周邊地區(qū)，住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢，這一趨勢在今年將會進一步增強。利好趨勢的出現(xiàn)顯示了沈陽房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的旺盛勢頭，并因此迎來了大眾住房消費的新時代。06年前完成現(xiàn)代商貿(mào)生活服務規(guī)劃帶內(nèi)企業(yè)的全部搬遷改造，07年前實現(xiàn)建大以北工業(yè)占地的全部退出，建設功能完備的現(xiàn)代商貿(mào)生活服務區(qū)；58年時間完成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)全部向裝備制造業(yè)重點發(fā)展區(qū)的聚集和提升?？傊蜿栐谡衽d東北老工業(yè)基地的進程中，重新煥發(fā)出活力。2005年沈陽工業(yè)整體規(guī)模和水平大幅提升，對內(nèi)對外開放取得新進展，城市國際化程度進一步加深，縣和郊區(qū)經(jīng)濟加速發(fā)展，城市化工業(yè)化進程不斷加快，第三產(chǎn)業(yè)日益繁榮，城市功能進一步拓展。國家先后出臺了“國八條”、“新六條”等一系列宏觀調(diào)控政策。第二章 項目投資環(huán)境與市場研究一、投資環(huán)境分析（一）國家政治經(jīng)濟形勢及有關政策2003年黨中央提出了振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決定，使東北地區(qū)面臨著史無前例的發(fā)展機遇，一場新的“遼沈戰(zhàn)役”已經(jīng)打響。二、主要技術經(jīng)濟指標建筑占地面積：總建筑面積：其中：地下建筑面積：地上建筑面積：建筑占地面積：4070平方米容積率：綠化率：30%建筑密度：55%項目建設期：項目建設總投資：26537萬元開發(fā)建設投資：26325萬元自有資金:12000萬元銀行貸款:12000萬元(本金11407萬元,建設期利息593萬元)商品房銷售總收入:30345萬元自營部分年收入:2931萬元土地增值稅:303萬元全投資稅后財務內(nèi)部收益率：FIRR=25% 財務凈現(xiàn)值：FNPV=7000萬元（Ic=10%） 投資回收期（含建設期）：Pt=三、問題與建議（一）問題該項目主要包括soho寫字樓、大中型商業(yè)中心、公寓式住宅三個部分，根據(jù)該項目所處的地理位置， soho寫字樓、大中型商業(yè)中心的銷售或出租前景看好；根據(jù)沈陽目前的情況，公寓式住宅將面臨一定的競爭。地質(zhì)、水文情況滿足該項目建設的需要。（七）預期目標項目建成后將為業(yè)主提供一流的辦公和生活環(huán)境，處處以人為本的設計理念，智能環(huán)保的配套設施，以及星級酒店標準的物業(yè)服務。優(yōu)越的地理位置，良好的周邊環(huán)境，星級酒店式的服務，項目一旦建成，必將成為各類中小公司及白領階層的首選，將給投資者帶來豐厚的回報。且該項目所在地鐵西區(qū)是沈陽重點開發(fā)的城區(qū)，沈陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也位于鐵西新區(qū)，匯集了眾多國內(nèi)外著名公司。 公司經(jīng)營情況該項目是**公司在沈陽開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目，其母公司上海高遠控股有限公司是一家以房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，集進出口貿(mào)易、生產(chǎn)實體和實業(yè)投資為一體的綜合性公司。**公司**建