【正文】 國(guó)家先后出臺(tái)了“國(guó)八條”、“新六條”等一系列宏觀調(diào)控政策。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)果是可行的。無論從動(dòng)態(tài)指標(biāo)還是靜態(tài)指標(biāo)看，說明項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力。但是，無論哪種不利情況出現(xiàn)，該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)均高于項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率，說明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。假定各因素的變動(dòng)程度均為10%，其結(jié)果見表114。敏感性分析是通過預(yù)計(jì)項(xiàng)目不確定因素發(fā)生的變化,分析對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過計(jì)算這些因素的影響程度，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定因素。從以上分析中可以得出結(jié)論，項(xiàng)目有較強(qiáng)的償債能力。（實(shí)質(zhì)上包括以產(chǎn)品銷售后可以補(bǔ)償?shù)淖杂匈Y金投資，首先用于償還銀行貸款）詳見表112。詳見附表6六、盈利能力分析（一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量從全投資角度分析，項(xiàng)目盈利能力的各項(xiàng)指標(biāo)估算：稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR=25% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV=7000萬元（Ic=10%） 投資回收期Pt年（含建設(shè)期）= 詳見附表7從資本金投資角度分析，項(xiàng)目盈利能力的各項(xiàng)指標(biāo)估算：稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR=120% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV=10015萬元（Ic=10%） 詳見附表8（二）投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率===%七、償債能力分析項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款12000萬元（其中貸款本金11186萬元，利息814萬元），%，(含建設(shè)期)。在項(xiàng)目竣工后的前兩年間，由于產(chǎn)品銷售和出租同時(shí)進(jìn)行，共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)6866萬元，扣除所得稅2059萬元后，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)4807萬元。詳見附表5。無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷年限為10年，年攤銷額為72萬元。其中固定資產(chǎn)折舊年限為20年，殘值率為5%。折舊與攤銷%，共形成固定資產(chǎn)7498萬元,無形資產(chǎn)721萬元。主要包括：工資及附加項(xiàng)目定員40人，年工資及附加為48萬元。（二）自營(yíng)部分的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目自營(yíng)（出租部分）期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，主要包括工資、修理費(fèi)、折舊、攤銷、和管理費(fèi)用等。（一）外銷開發(fā)成本根據(jù)建筑面積在銷售與出租兩部分所占比例，%，開發(fā)成本為18106萬元。四、成本費(fèi)用的估算由于本項(xiàng)目是銷售與出租兩種經(jīng)營(yíng)方式，項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本在進(jìn)行財(cái)務(wù)估算時(shí)需要在外售和企業(yè)自營(yíng)兩部分按比例進(jìn)行分?jǐn)?。（三）土地增值稅的估算土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。項(xiàng)目在產(chǎn)品出租期間正常年共實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)稅金及附加161萬元，其中實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅147萬元，實(shí)現(xiàn)城市維護(hù)建設(shè)稅10萬元，實(shí)現(xiàn)教育費(fèi)附加4萬元。出租部分還應(yīng)按照出租收入繳納房產(chǎn)稅，稅率為12%。三、經(jīng)營(yíng)稅金的估算按照國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)出售、出租應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅（含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）。其中商場(chǎng)的出租率項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后第一年設(shè)定為80%，第二年設(shè)定為90%,以后年度均為100%；其它產(chǎn)品的出租率項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后第一年設(shè)定為70%，第二年為90%，以后年度均為100%；預(yù)計(jì)在經(jīng)營(yíng)期正常年可實(shí)現(xiàn)租金收入2931萬元。其中，第一年實(shí)現(xiàn)銷售收入9103萬元；第二年實(shí)現(xiàn)銷售收入9103萬元；第三年實(shí)現(xiàn)銷售收入7586萬元；第四年實(shí)現(xiàn)銷售收入4552萬元。遵照穩(wěn)健原則，產(chǎn)品的銷售期設(shè)定為四年，各年的銷售進(jìn)度為：第一年（ ～）,各類產(chǎn)品的銷售比例為30%；第二年（ ～）,各類產(chǎn)品的銷售比例為30%；第三年（ ～）,各類產(chǎn)品的銷售比例為25%；第四年（ ～）,各類產(chǎn)品的銷售比例為15%。各類產(chǎn)品的售、租比例及面積見表111：產(chǎn)品銷售、出租結(jié)構(gòu)表表111 序號(hào)產(chǎn)品名稱單位數(shù)量出售出租比例（%）數(shù)量比例（%）數(shù)量1可經(jīng)營(yíng)面積平方米686784723721441寫字間平方米218576013114408743公寓式住宅平方米1814710018147空中別墅平方米75111007511商場(chǎng)平方米2116340846560126982停車場(chǎng)個(gè)190631203770（二）銷售收入的估算銷售方式的確定根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品的不同特點(diǎn)、人們的購(gòu)買習(xí)慣及積極促銷的經(jīng)營(yíng)理念，均采用按揭貸款方式銷售。項(xiàng)目可經(jīng)營(yíng)面積總計(jì)為68678平方米。二、經(jīng)營(yíng)收入的估算（一）產(chǎn)品售、租比例的劃分本項(xiàng)目所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品主要有寫字間、公寓式住宅、空中別墅、商場(chǎng)和停車場(chǎng)。投資計(jì)劃與資金籌措表表107號(hào) 單位：萬元序 號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)121項(xiàng)目總投資26537 7897 4738 5002 4738 3949 212 開發(fā)建設(shè)資金26325 7897 4738 5002 4738 3949 　經(jīng)營(yíng)資金212 　　　　　212 2資金籌措26537 7897 4738 5002 4738 3949 212 資本金12000 3597 2138 2302 2338 1624 　銀行貸款12000 4300 2600 2700 2400 　　本金11186 4235 2430 2449 2072 　　貸款利息814 65 170 251 328 　　預(yù)售收入2537 　　　　2325 212 預(yù)租收入　　　　　　　其他收入　　　　　　　第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選?。ㄒ唬╉?xiàng)目的計(jì)算期，為準(zhǔn)確、方便地進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。投資使用計(jì)劃詳見表107及附表3（二）資金籌措該項(xiàng)目建設(shè)總投資為26537萬元，其中企業(yè)自有資金投入12000萬元，%；申請(qǐng)銀行貸款12000萬元，%；商品房預(yù)售、預(yù)租資金2537萬元，%。每半年資金投入計(jì)劃大致安排如下：第一個(gè)半年，主要是主體基礎(chǔ)工程施工，按建設(shè)資金的30%投入，投入資金7897萬元；第二個(gè)半年，主要是主體土建結(jié)構(gòu)工程施工，按建設(shè)資金的18%投入，投入資金4738萬元；第三個(gè)半年，主要是主體土建圍護(hù)工程、部分室內(nèi)裝飾工程施工，按建設(shè)資金的19%投入，投入資金5002萬元；第四個(gè)半年，主要是室內(nèi)外裝飾工程施工及設(shè)備采購(gòu)，按建設(shè)資金的18%投入，投入資金4738萬元；第五個(gè)半年，主要是設(shè)備安裝及外部配套工程及工程竣工前的總決算，按建設(shè)資金的15%投入，投入資金3949萬元；在整個(gè)建設(shè)期共投入建設(shè)資金26325萬元。二、投資使用計(jì)劃與資金籌措（一）投資使用計(jì)劃，即從2006年5月2008年10月。（四）項(xiàng)目建設(shè)總投資項(xiàng)目建設(shè)總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。（三）經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金是指項(xiàng)目建成后，建設(shè)單位用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。本項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)按照上述9項(xiàng)費(fèi)用之和的5%進(jìn)行估算，總計(jì)為1254萬元。建設(shè)期利息（財(cái)務(wù)費(fèi)用）財(cái)務(wù)費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，(),%，建設(shè)期利息為814萬元。其中市政公用設(shè)施配套費(fèi)按沈陽市有關(guān)規(guī)定為108元/平方米，估算額為837萬元；電力工程配套費(fèi)按省有關(guān)規(guī)定，90元/平方米，估算額為671萬元。開發(fā)期稅費(fèi)項(xiàng)目投資估算中還包括與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。詳見表105管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表表104 單位：萬元序 號(hào)項(xiàng) 目金 額 估算說明1工程施工監(jiān)理費(fèi)125 　2工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)13 　3房屋測(cè)繪費(fèi)18 　4商品房銷售許可證10 　5交易手續(xù)費(fèi)30 　　合計(jì)196 　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表表105 單位：萬元序 號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)費(fèi)用估算說明1供電工程482 　2供水工程82 含消防噴淋3弱電工程304 　4排水工程60 　5消防工程80 　6綠化工程14 　7道路廣場(chǎng)30 　8環(huán)衛(wèi)設(shè)施6 　9路燈工程60 　　合計(jì)1022 　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。主要設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)估算表表103 單位:萬元序 號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)量單價(jià)購(gòu)置費(fèi)安裝費(fèi)估算額1客用電梯部7110 770 77 847 2商場(chǎng)客用電梯部190 90 9 99 3貨用電梯工程部245 90 9 99 4扶梯工程部280 160 16 176 5智能化設(shè)施套1230 230 23 253 6中央空調(diào)系統(tǒng)套11014 1014 101 1115 　合計(jì)　　　2354 235 2589 工程建設(shè)其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括工程施工監(jiān)理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、房屋測(cè)繪費(fèi)等費(fèi)用。項(xiàng)目的設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)估算額為2589萬元，其中設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)為2354萬元，設(shè)備安裝費(fèi)按購(gòu)置費(fèi)的10%估算，估算額為235萬元。具體估算見表102。本項(xiàng)目總建筑面積74511平方米，其中，地上部分建筑面積63511平方米，地下部分建筑面積11000平方米。詳見表101。前期工程費(fèi)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。該項(xiàng)目用地為熟地，占地面積7740平方米。43項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表2006年2007年567891011121234567臨建工程、基礎(chǔ)工程施工主體土建結(jié)構(gòu)工程主體土建圍護(hù)工程2007年2008年8910111212345678910主體土建圍護(hù)工程室內(nèi)外裝飾裝修工程設(shè)備采購(gòu)安裝工程配套工程施工竣工驗(yàn)收****咨詢有限公司 76第十章 投資估算與資金籌措一、投資估算（一）投資估算依據(jù)●《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》●2001年《**省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額》●2001年《**省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額單位估價(jià)表》●2001年機(jī)電設(shè)備報(bào)價(jià)手冊(cè)●沈陽華新國(guó)際工程設(shè)計(jì)顧問有限公司所作初步設(shè)計(jì)方案●委托方提供的其他相關(guān)資料（二）開發(fā)建設(shè)投資估算開發(fā)建設(shè)投資是在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排為了縮短工期，確保工程進(jìn)度及質(zhì)量，各工序之間應(yīng)統(tǒng)籌安排，嚴(yán)格監(jiān)理，把好質(zhì)量關(guān)。第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、建設(shè)工期根據(jù)項(xiàng)目工程量的大小、建設(shè)特點(diǎn)及建設(shè)資金的到位情況，該項(xiàng)目計(jì)劃開工時(shí)間為2006年5月， 2008年10月竣工。：規(guī)劃設(shè)計(jì)2人。：管理人員3人。：會(huì)計(jì)2人，出納1人。規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)大廈內(nèi)部商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)、商業(yè)規(guī)劃等方面的工作。同時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)各專業(yè)配套公司的統(tǒng)一管理工作。銷售部負(fù)責(zé)公司的市場(chǎng)開發(fā)與銷售工作。合同審算部負(fù)責(zé)有關(guān)合同簽定、審核與管理方面的工作。董事會(huì)總經(jīng)理銷售部物業(yè)部財(cái)務(wù)部工程部合同審算部行政人事部規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織機(jī)構(gòu)見下圖。該項(xiàng)目消防是有保證的。建筑內(nèi)設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警裝置和自動(dòng)噴灑等消防裝置，地下室設(shè)消火栓，在首層設(shè)消防控制室，并設(shè)置直接對(duì)外安全出口。建筑物周邊設(shè)消防通道以供消防車通行。三、消防設(shè)施（一）消防設(shè)計(jì)依據(jù) 嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ1687》（2001年修訂版）和各專業(yè)提供的有關(guān)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。，在經(jīng)常進(jìn)行安全教育的基礎(chǔ)上，要求全體員工對(duì)本崗位工作盡職盡責(zé)，共同搞好安全保衛(wèi)工作。運(yùn)營(yíng)時(shí)期：，對(duì)樓道、樓間等公共場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)控。加強(qiáng)對(duì)施工人員的安全教育，所有現(xiàn)場(chǎng)施工人