【正文】 “終端網(wǎng)羅計(jì)劃” 發(fā)現(xiàn)目標(biāo)終端 縮小目標(biāo)終端。從價格區(qū)間來看，項(xiàng)目作為獨(dú)棟別墅，其 300~400 萬的主力總價范圍加上得天獨(dú)厚無與倫比的公園景觀資源，無疑具備很強(qiáng)的市場競爭力。 本案客戶來源預(yù)判 客源區(qū)域 預(yù)計(jì)比例 對應(yīng)產(chǎn)品 購買用途 備注 周 邊 客源 20% A、 C 以享受使用型 客戶為主 項(xiàng)目周邊財(cái)富和權(quán)力的成長階層，有高端物業(yè)的享受經(jīng) 歷，期望能有與其身份相匹配的物業(yè)。 蘇 州本地高端客源逐步擴(kuò)充 蘇州憑借本身的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和與上海的地緣關(guān)系，高端客戶正在不斷擴(kuò)充，形成了以本地私營業(yè)主、外籍高管及外籍人士和外地高端客源為主高消費(fèi)群體；隨著蘇 17 州城市的發(fā)展，外地的高端客群也在不斷流入蘇州市場，給蘇州整體的高端市場注入源源不斷的活力，也給本項(xiàng)目的外地高端客群帶來不斷的養(yǎng)分 。 ? （ 2）、 視其為財(cái)富工具的投資客戶（財(cái)富） 這類客戶的構(gòu)成最為復(fù)雜，多數(shù)為新興企業(yè)主，產(chǎn)業(yè)企業(yè)家，在股市投資中一夜報復(fù)的新興財(cái)富層，還有具有灰色收入的政府官員等。 16 客戶分析 高端人群區(qū)域分布的差異性分析 蘇州高端項(xiàng)目客戶總結(jié) 從蘇州在售高端項(xiàng)目的客源分析來看，現(xiàn)在蘇州市場的高端客源屬性可以分為以下三類： （ 1）、 注重生活品質(zhì)的自住客戶（品質(zhì)與舒適度） 這類客戶更為注重生活品質(zhì)的提升，對于價格的敏感度較低，物業(yè) 需求特征集中體現(xiàn)在追求產(chǎn)品的高端品質(zhì)及舒適度。 所以在項(xiàng)目的競爭上，我們面對蘇州獨(dú)立別墅項(xiàng)目，在景觀、單價以及總價上都存在較大優(yōu)勢，競爭力的薄弱環(huán)節(jié)是本項(xiàng)目配套資源相對有點(diǎn)欠缺。 本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品總價在 300~400 萬之間，從當(dāng)前的市場情況看，對于非項(xiàng)目周邊客戶，在總價上，園區(qū)一線湖景公寓和聯(lián)排產(chǎn)品是本相目的次要競爭者。 從主要競爭項(xiàng)目上看，本案的競爭產(chǎn)品相對比較單一，基本都為總價 1200萬以上的獨(dú)棟別墅，且競爭項(xiàng)目的獨(dú)棟產(chǎn)品多為小面積的湖景資源別墅，在總價和觀湖上。2 5 0 0 四房 414720中海湖濱1 號 湖西 精裝修公寓 73130㎡ 2 5 0 0 四房 525950 天域 湖西 精裝修公寓 180330㎡ 聯(lián)排 260340 ㎡ 聯(lián)排 468612水墨江南 湖東 獨(dú)棟、聯(lián)排 230290㎡ 聯(lián)排 414522萬科 14 競爭分析 雙湖板塊豪宅代表個案基本情況匯總 項(xiàng)目名稱 板塊 類型成交均價( 萬/ 平米)主力面積精裝修標(biāo)準(zhǔn)主力戶型主力總價( 萬)備注半島華府 湖東 聯(lián)排 260350㎡ 聯(lián)排 400600 二手星島 寧靜島嶼別墅的神秘面紗將隨著42 棟別墅的推出首次揭開，占據(jù)市場絕對強(qiáng)勢地位的產(chǎn)品規(guī)劃與其所呈現(xiàn)的氣質(zhì)特征，在新區(qū)乃至蘇州都是絕無僅有的。建筑師在設(shè)計(jì)過程中，以風(fēng)景區(qū)頂級住宅為主題，結(jié)合基地得天獨(dú)厚的自然條件，展示國際主義 社區(qū)生活方式，實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)代人居的國際化范本的描摹及客層要求的多樣性滿足。 蘇州科技城開發(fā)進(jìn)程 目前科技城已初具規(guī)模，已建和在建住宅小區(qū)近 35 萬平方米； 科技城高級中學(xué)、伊頓國際學(xué)校、東渚中學(xué)等教育配套已開學(xué)； 東渚財(cái)富廣場、東渚新天地等商業(yè)配套已建成； 占地 650 畝的諾貝 爾湖開放公園已建成； 已開工的北環(huán)西延工程使科技城與市區(qū)的交通更加便捷，路程縮短在 20 分鐘。規(guī)劃總用地223 平方千米， 規(guī)劃總?cè)丝?100130 萬人。 從未來高端別墅市場分布走勢上看 ， 目前金雞湖第一居所豪宅聚集區(qū)的位置將因土地儲備的銳減和湖泊資源的替代而轉(zhuǎn)向同區(qū)域的雙湖板塊 ， 預(yù)測雙湖板塊將以純生態(tài)居 住區(qū)和完善的高端居住配套等優(yōu)勢引領(lǐng)蘇州未來高端豪宅別墅市場 。 蘇州高端住宅客戶研究 （ 1）、各區(qū)域高端住宅客源客層分析 （圖片制作：恒基市場研究部） （ 2）、客戶組成特征及趨勢判斷 9 （圖片制作：恒基市場研究部） 高端別墅市場研究 （圖片制作：恒基市場研究部） 10 從目前高端別墅市場供應(yīng)上看，金雞湖板塊依托全國最大的城市內(nèi)湖泊資源和國際化的生活模式成功摘得蘇城第一居所的豪宅聚集區(qū)；古城區(qū)由于土地資源的稀缺、獨(dú)有的歷史文化資源和強(qiáng)烈的老蘇州地 緣情結(jié)而成為蘇城又一豪宅散落區(qū)；太湖板塊依靠獨(dú)有的太湖資源，成就了蘇城乃至長三角的度假豪宅區(qū)； ?從供銷關(guān)系上看， 07年別墅市場供銷基本持平，供需兩旺 ；但08年由于受政策、經(jīng)濟(jì)、觀望等多重因素影響，行 情大幅逆轉(zhuǎn)，在供應(yīng)量本已大幅縮水的情況下，成交持續(xù)低迷， 08年供銷差距逐漸拉大， 供銷比已由 07年的 08年目前的 ，再充分結(jié)合目前市場市場別墅總存量來看， 預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)將面臨供大于求的局面，供銷比將持續(xù)在 。 市場分析 蘇州高端住宅市場研究 項(xiàng)目至 2021 年 1 月要實(shí)現(xiàn) 33 套約 1． 5 億元銷售回款，現(xiàn)在我們需要回答的是，在剩下的 9~10 個月時間里，我們能否實(shí)現(xiàn)這 33 套的銷售目標(biāo)，這個需要從市場的角度來研判是不是存在這樣的可能；同時，在市場具備了銷售 33 套別墅這一機(jī)會的狀況下，我們還要檢討我們的行銷策略能否有助于我們實(shí)現(xiàn)這一銷售目標(biāo)，下面我們將根據(jù)上述的項(xiàng)目可行性分析架構(gòu)，來詳細(xì)解答我們面臨的機(jī)會和挑戰(zhàn)以及我們的應(yīng)對和執(zhí)行。銷售單價大致如下： A 島 17 戶 A1 A1 A1 A1 A1 A1 B1 B1 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 B2 C2 B 島 18 戶 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 B1 A3 D2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 B2 C 島 18 戶 A3 A3 A3 A1 A1 A1 A1 B1 A3 C1 A2 A2 A2 A2 A2 A2 B2 C2 14200 元 14000 元 15000 元 15800 元 13700 元 14300 元 6 以上價格為預(yù)估平均價，不包括端頭大戶的特價銷售 。 ? 通過深入分析， 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有較好的社會效益 （開發(fā)商品牌效益）與經(jīng)濟(jì)效益，是可行的。 ? 本項(xiàng)目引入“生態(tài) ｜島嶼｜國際空間 ”的開發(fā)理念，開發(fā)建設(shè)符合該地區(qū)的 項(xiàng)目 開發(fā)規(guī)劃，對該地區(qū)的發(fā)展將帶來有利 的影響。 悅瀜莊 別墅項(xiàng)目 開發(fā)周期 1 年，至 2021 年 5 月 結(jié)束。包含 53 棟獨(dú)立別墅物業(yè) 。3Q3vdWe3YXvbJr 2 編制單位： 蘇州 ****房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu) 2021年 3月 摘 要 ? 瑞基 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qvz849Gx^Gj qv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqvt nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc ^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj