【正文】 鐵西購(gòu)物。基于上述分析，本項(xiàng)目的公寓式住宅、寫(xiě)字樓以及大中型商業(yè)購(gòu)物中心，針對(duì)提高住宅品質(zhì)的消費(fèi)群體，具有較大的市場(chǎng)吸引力。（二） 絕佳的地理位置及優(yōu)越的周邊環(huán)境項(xiàng)目區(qū)以建設(shè)中路為中軸，位于規(guī)劃中沈陽(yáng)地鐵1號(hào)線和地鐵5號(hào)線交匯點(diǎn)，與地鐵鐵西廣場(chǎng)樞紐站地下部分聯(lián)接（地鐵1號(hào)線鐵西廣場(chǎng)段今年4月已開(kāi)工建設(shè)）。以此趨勢(shì)發(fā)展下去，鐵西新區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將與皇姑區(qū)拉平，與和平區(qū)的差距也將進(jìn)一步縮小。鐵西市場(chǎng)已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資熱點(diǎn)。適合人居的中小面積和相對(duì)便宜的樓價(jià)，使鐵西新區(qū)樓市再次火爆的可能極大。另外，由于鐵西區(qū)原是重工業(yè)老廠房聚集之地，如今逐步完成了向優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)域的轉(zhuǎn)變。沈陽(yáng)各區(qū)經(jīng)典寫(xiě)字樓出租和銷(xiāo)售價(jià)格情況表表21序號(hào)所處區(qū)域樓盤(pán)名稱項(xiàng)目地址租/售均價(jià)1和平區(qū)盛京商業(yè)廣場(chǎng)（商貿(mào)國(guó)際）沈陽(yáng)市和平區(qū)民主廣場(chǎng)西側(cè)出售:￥5000/平/年（精裝公寓）￥4380/平/年（精裝寫(xiě)字樓）?。?680/平/年（清水寫(xiě)字樓）2和平區(qū)云頂大廈沈陽(yáng)市和平區(qū)文萃路24號(hào)出租：￥600元/平（最低450元/平）出售：￥5638元/平（均價(jià)）3沈河區(qū)中韓大廈沈河區(qū)惠工街124號(hào)租金：￥1100/平/年售價(jià):￥9200/平(均價(jià))4沈河區(qū)沈陽(yáng)%，；% 。（一）沈陽(yáng)樓盤(pán)供應(yīng)情況2005年沈陽(yáng)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)中，新建商品房銷(xiāo)售量230萬(wàn)平方米，動(dòng)遷房實(shí)物安置100萬(wàn)平方米，自建自用的有60萬(wàn)平方米左右，交易400多萬(wàn)平方米；存量房交易398萬(wàn)多平方米，再加上房改房276萬(wàn)平方米，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總交易量近1000多萬(wàn)平方米，消費(fèi)量很大。鐵西新區(qū)按照高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高水平經(jīng)營(yíng)，高質(zhì)量建設(shè)，高效能管理的思想，點(diǎn)、線、面的綜合推進(jìn)，全面啟動(dòng)了鐵西新區(qū)的建設(shè)。鐵西新區(qū)位于沈陽(yáng)市西南部，由鐵西區(qū)和沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)兩大區(qū)域組成，新區(qū)總面積74平方公里，人口總數(shù)為100萬(wàn)人（沈陽(yáng)目前人口最多的區(qū)）。2005年全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成2240億元，同比增長(zhǎng)16％；，％；，％；，％，連續(xù)五年保持30％以上的速度遞增；，％；城市居民人均可支配收入達(dá)到10098元，％。這些政策的出臺(tái)，在一定程度上遏制了目前房地產(chǎn)過(guò)熱的局面，特別是普通住宅對(duì)建筑面積結(jié)構(gòu)的限制，將極大規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作。隨著一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，扶持東北地區(qū)發(fā)展的力度不斷加大。據(jù)調(diào)查，目前，沈陽(yáng)已上市和在建的公寓式住宅類(lèi)產(chǎn)品總數(shù)超過(guò)40個(gè)，隨著產(chǎn)品大量進(jìn)入市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇，差異化競(jìng)爭(zhēng)的局面正逐步形成。項(xiàng)目擬用地位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)商業(yè)圈中心位置，項(xiàng)目區(qū)附近酒店、賓館、銀行、醫(yī)院、商場(chǎng)眾多，各種購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、醫(yī)療、通訊、金融設(shè)施齊全，區(qū)域社會(huì)配套比較完善。將大大緩解鐵西區(qū)在辦公、高檔公寓、商業(yè)方面的需求，成為鐵西區(qū)的標(biāo)志性建筑。（五）項(xiàng)目擬建地點(diǎn)項(xiàng)目地塊位于沈陽(yáng)鐵西區(qū)建設(shè)中路1號(hào)，北臨建設(shè)中路，東為興華南街，南起小五路，西面以樂(lè)工二街為界。日前鐵西新區(qū)的公司在以日均5戶的速度增加，目前鐵西新區(qū)的寫(xiě)字樓已經(jīng)不能滿足各類(lèi)公司日益增長(zhǎng)的需要。公司2004年的銷(xiāo)售收入45569萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2061萬(wàn)元，%，總資產(chǎn)為51142萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率為47%。公司經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房屋銷(xiāo)售及物業(yè)管理。公司合資各方情況中方： 法人代表：法定地址：外方： 執(zhí)行董事：法定地址： 注冊(cè)資本合資公司的注冊(cè)資本為610萬(wàn)美元。公司已開(kāi)發(fā)完畢的有上海和玉苑居住小區(qū)，以及正處于開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)中的上海長(zhǎng)風(fēng)4B地塊建設(shè)（項(xiàng)目公司為上海華易豪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）、周浦文化商城、白馬大廈等項(xiàng)目，公司擁有良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。隨著公司數(shù)量的增加，高級(jí)“白領(lǐng)”的人數(shù)也在不斷增加，對(duì)高檔住宅以及周?chē)纳虡I(yè)配套提出了更高的要求。（六）建設(shè)內(nèi)容根據(jù)初步設(shè)計(jì)，將該項(xiàng)目定位為集公寓式住宅、SOHO寫(xiě)字樓以及大中型商業(yè)中心為一體的區(qū)域性標(biāo)志性建筑。（八）項(xiàng)目主要建設(shè)條件項(xiàng)目擬用地經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核定為商業(yè)（賓館、酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓）用地。本項(xiàng)目地處規(guī)劃建設(shè)中的沈陽(yáng)地鐵1號(hào)線和5號(hào)線的交匯處，沿線城市公共交通比較發(fā)達(dá)，多條公交線路過(guò)此地，并在附近設(shè)有站點(diǎn)，出行十分方便。（二）建議公寓式住宅之間最大的差異在于配套和服務(wù)，這是其能否生存的關(guān)鍵所在。這個(gè)良好的形勢(shì)，也給沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限的生機(jī)與活力。針對(duì)本項(xiàng)目而言，由于產(chǎn)品定位于中小企業(yè)及白領(lǐng)階層，普通住宅建筑面積結(jié)構(gòu)的限制，將縮小大戶型的供應(yīng)總量，將減少高消費(fèi)群體的選購(gòu)空間，恰好為本項(xiàng)目提供了戰(zhàn)略機(jī)遇。房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 沈陽(yáng)市鐵西區(qū)發(fā)展規(guī)劃圖按照“十一五”規(guī)劃，鐵西新區(qū)將體現(xiàn)集中的大商貿(mào)、大物流、大環(huán)境、大文化、大工業(yè)五個(gè)特點(diǎn)。國(guó)家對(duì)振興東北提出的各項(xiàng)優(yōu)惠措施，以及沈陽(yáng)和鐵西區(qū)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為該項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。2002005年是沈陽(yáng)樓市迅速發(fā)展的一年，大量新盤(pán)上市及旺銷(xiāo)，成為推動(dòng)樓市的重要力量。2005年沈陽(yáng)市竣工量363萬(wàn)平方米，從中可以看出，全市當(dāng)年的增量房供應(yīng)不足。（三）沈陽(yáng)寫(xiě)字樓及公寓式住宅價(jià)格現(xiàn)狀振興東北戰(zhàn)略舉措的實(shí)施，使沈陽(yáng)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，寫(xiě)字樓及公寓式住宅呈現(xiàn)出供銷(xiāo)兩旺的態(tài)勢(shì)，其價(jià)格也是穩(wěn)中有升。財(cái)富中心（寫(xiě)字樓部分）沈陽(yáng)市沈河區(qū)北站路整層出租：￥1600元/年/平（含物業(yè)、電梯、空調(diào)） 出售: ￥8300/平5皇姑區(qū)**大廈黃河大街105號(hào) 租金：￥1000/平/年 6皇姑區(qū)麗陽(yáng)商務(wù)大廈皇姑區(qū)黃河大街104—1號(hào)出售：￥6500/平（均價(jià)） 出租：￥750/平/年（精裝）7鐵西區(qū)千緣愛(ài)都國(guó)際建設(shè)東路70號(hào)出售： ￥4700/平（均價(jià)）8鐵西區(qū)魯爾大廈鐵西區(qū)興華南街5號(hào)出售：￥4800/平（均價(jià)）沈陽(yáng)高檔精裝住宅及公寓式住宅價(jià)格情況表表22序號(hào)樓盤(pán)區(qū)域地址建筑形態(tài)戶型戶型特點(diǎn)面積(㎡)2004銷(xiāo)售價(jià)格㎡/元2005銷(xiāo)售價(jià)格㎡/元1五里河大廈和平區(qū)青年大街219號(hào)26層雙塔+四層裙房，地下2層高層精裝 111 222 322 422以100㎡以上大戶型為主，其余20％左右為70－100㎡ 起價(jià):8200元 均價(jià):9400元起價(jià):8300元 均價(jià):9500元2SR新城渾南新區(qū)點(diǎn)式高層住宅群體，地下一層高層 221 322自120㎡起大戶型129142 158184精裝6000元10000元3950()+20 3950()+15 4150()+40 4200()+503沈陽(yáng)財(cái)富中心沈河區(qū)團(tuán)結(jié)路55號(hào)高層聯(lián)體建筑，地下二層公寓式住宅、辦公室（各分2棟)65％以50－78㎡小戶型為主未開(kāi)盤(pán)6200+50/層(18層以下) +100/層 (18層以上 ) 南北朝向差500元/㎡4博潤(rùn)大廈鐵西區(qū)北二東路17號(hào)1棟塔樓+商業(yè)裙房+地下一層公寓式住宅小戶型51794700起價(jià)5700(均價(jià)) 5300 起價(jià)（四）鐵西新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)隨著近幾年鐵西棚戶區(qū)和工廠的改造拆遷，鐵西已經(jīng)逐步成為沈陽(yáng)大型居住區(qū)域。便利的交通條件及市政、生活配套設(shè)施的完善，是鐵西新區(qū)成為宜居新區(qū)的重要基礎(chǔ)。今年春江花月、萬(wàn)熹綠景等更多項(xiàng)目的“登臺(tái)亮相”，加上區(qū)域內(nèi)原有的新湖未來(lái)房?jī)r(jià)與和平區(qū)縮短距離隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的一騎絕塵，家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、家世界、麥德龍、世紀(jì)聯(lián)華等大型超市紛紛進(jìn)駐鐵西新區(qū)，在凝聚人氣的同時(shí)，鐵西區(qū)的生活配套設(shè)施逐步完備。三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析本項(xiàng)目位于鐵西區(qū)中心區(qū)域，處于建設(shè)中路和興華路兩條主要干道的交匯點(diǎn)，附近大中型商業(yè)零售業(yè)項(xiàng)目（鐵西百貨、大連商場(chǎng)、世紀(jì)華聯(lián)）、中高檔公寓式住宅項(xiàng)目（博潤(rùn)大廈、魯爾大廈、榮達(dá)大廈）、中擋住宅商品房項(xiàng)目（千緣國(guó)際、東環(huán)國(guó)際、雍添金園、富云花都）較多。該地段屬鐵西規(guī)劃中的金融服務(wù)區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)帶的交匯核心處，即將建成的沈陽(yáng)地鐵勢(shì)，必將加速使其成為區(qū)域性的交通樞紐中心和商業(yè)中心。四、市場(chǎng)供求分析（一）需求方面分析商業(yè)鐵西新區(qū)目前有100萬(wàn)人口，是沈陽(yáng)人口最多的區(qū)。消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)的需求會(huì)進(jìn)一步增加。公寓式住宅公寓式住宅主要面對(duì)的客戶群是高級(jí)“白領(lǐng)”人才，新區(qū)內(nèi)有工業(yè)企業(yè)3500多戶，其中規(guī)模以上企業(yè)357戶。（二）供給方面分析商業(yè)鐵西新區(qū)是沈陽(yáng)五大城區(qū)之一，中國(guó)著名的工業(yè)區(qū)，相對(duì)便宜的地價(jià)和密集的人口，使這里成為商家投資的特點(diǎn)。公寓式住宅據(jù)了解，沈陽(yáng)目前已經(jīng)確定的公寓式住宅項(xiàng)目在40家左右，其中鐵西區(qū)現(xiàn)有博潤(rùn)大廈和天寶國(guó)際兩座高層公寓式住宅。寫(xiě)字樓目前沈陽(yáng)寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)較差的空置率達(dá)40%，經(jīng)營(yíng)較好的空置率約在10%左右，在北京，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重每上升一個(gè)百分點(diǎn)將增加250萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓的需求。與該項(xiàng)目同在鐵西區(qū)的博潤(rùn)大廈，自04年以來(lái)銷(xiāo)售率為67％。詳見(jiàn)表23項(xiàng)目周邊市場(chǎng)重要個(gè)案分析表23樓盤(pán)地點(diǎn)類(lèi)別均價(jià)房型面積現(xiàn)狀博潤(rùn)大廈鐵西區(qū)北二東路17號(hào)公寓式住宅5700 51－79現(xiàn)房榮達(dá)大廈鐵西區(qū)景星南街90號(hào)商住429040167現(xiàn)房愛(ài)都國(guó)際建設(shè)東路70號(hào)商住47004493現(xiàn)房魯爾大廈鐵西區(qū)興華南街5號(hào)商住48003760期房華利大廈和平北大街28號(hào)商住600075150現(xiàn)房*均價(jià)單位為：元/平方米鑒于項(xiàng)目所處鐵西區(qū)商貿(mào)中心的黃金位置，結(jié)合上述周邊區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)查，確定本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格：寫(xiě)字間： 5100元/平方米公寓式住宅： 4800元/平方米（精裝修）空中別墅： 5500元/平方米（精裝修）商場(chǎng)： 11500元/平方米地下停車(chē)場(chǎng)： 90000元/每車(chē)位產(chǎn)品出租價(jià)格寫(xiě)字間： 1000元/平方米我們應(yīng)在立足區(qū)域市場(chǎng)同時(shí)，面向整個(gè)沈城市場(chǎng)，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)群體進(jìn)行細(xì)致周密的調(diào)研分析，從而確定目標(biāo)客戶群體、區(qū)域及整體市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。（三）項(xiàng)目相關(guān)運(yùn)作思路目標(biāo)客戶群項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體是那些高級(jí)“白領(lǐng)”人群以及各類(lèi)公司、團(tuán)體。購(gòu)買(mǎi)行為分析針對(duì)購(gòu)買(mǎi)公寓式住宅的消費(fèi)人群進(jìn)行分析得出其購(gòu)買(mǎi)因素大體分為：純居住型、商住辦公、投資出租其比率為20%、40%、40%。工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。媒體組合為達(dá)到刺激目標(biāo)客戶群對(duì)項(xiàng)目提高關(guān)注度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，考慮到靠單一的報(bào)紙媒體宣傳力度不夠，應(yīng)采取多媒體相互配合擴(kuò)大信息量傳遞彌補(bǔ)報(bào)紙媒體到達(dá)率的缺陷。戶外媒體：這種媒體針對(duì)性較強(qiáng)，可彌補(bǔ)報(bào)紙媒體到達(dá)率的缺陷，選擇目標(biāo)群體集中地區(qū)發(fā)布，以此來(lái)抓住受眾的視線進(jìn)行反復(fù)刺激。派發(fā)：將其作為一種媒體是因?yàn)榕c其他媒體相比，派發(fā)的信息傳遞更直接，可將信息有效地傳遞致每位消費(fèi)者。土地權(quán)屬類(lèi)別及占地面積本項(xiàng)目系建設(shè)單位通過(guò)招拍掛取得土地使用權(quán)。②中砂：黃褐色，以長(zhǎng)石、石英為主，含少量云母，粒徑均勻，松散，稍濕。④粉質(zhì)粘土：黃褐色，含有紅褐色氧化鐵斑及黑色鐵錳質(zhì)結(jié)核，含少量云母，略有光澤，韌性中等，干強(qiáng)度中等，無(wú)搖振反應(yīng)。擬施工場(chǎng)地地貌單一，地層較穩(wěn)定，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑。東北臨**中醫(yī)學(xué)會(huì)醫(yī)院，與沈陽(yáng)火車(chē)站遙相呼應(yīng)；南行60米為鐵西百貨，旁有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行和招商銀行，距興華公園和沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)近在咫尺；西臨交通銀行、中國(guó)家具城、日新超市和勛望小學(xué)，距沈陽(yáng)第五人民醫(yī)院、鐵西第一醫(yī)院、鐵西中心醫(yī)院僅有幾分鐘的步行路程。使本項(xiàng)目區(qū)域性中心位置的優(yōu)勢(shì)更加突出。交通條件 項(xiàng)目擬用地位于興華南街與建設(shè)中路交叉路口，東部為鐵西CBD的中心道路—興華南街，北部為沈陽(yáng)市區(qū)東西貫通的主要道路—建設(shè)中路，擬用地距離沈陽(yáng)火車(chē)站和鐵西區(qū)政府不足一公里，距離桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅20余公里，同時(shí)項(xiàng)目位于今年開(kāi)工建設(shè)的沈陽(yáng)地鐵1號(hào)線市級(jí)站點(diǎn)鐵西廣場(chǎng)樞紐站處，地鐵站的出入口就設(shè)在本項(xiàng)目的商業(yè)入口旁。在文教體衛(wèi)設(shè)施方面，各類(lèi)文教體衛(wèi)設(shè)施比較齊全，結(jié)構(gòu)合理，勛望小學(xué)、沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、**中醫(yī)學(xué)會(huì)醫(yī)院、沈陽(yáng)市第五人民醫(yī)院、鐵西第一醫(yī)院、鐵西中心醫(yī)院、鐵西廣場(chǎng)、興華廣場(chǎng)、勞動(dòng)公園等遍布周邊，而且其他如圖書(shū)館、電影院、書(shū)店等設(shè)施也都有一定數(shù)量的分布。公共設(shè)施條件項(xiàng)目周邊地區(qū)給水、排水、供電系統(tǒng)外部條件比較齊備，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的公共設(shè)施配套提供有利條件。需要在國(guó)內(nèi)、國(guó)際選購(gòu)的材料、設(shè)備等物資，可經(jīng)由陸、空運(yùn)至沈陽(yáng)，選購(gòu)訂貨方便。既滿足各類(lèi)功能的使用要求，又最大限度地節(jié)約用地，符合城市規(guī)劃的各項(xiàng)限制要求。建筑在總平面、平面、立面設(shè)計(jì)上積極導(dǎo)入新的公寓理念和商務(wù)辦公概念，將建筑融入環(huán)境，結(jié)合庭院景觀、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)設(shè)施，創(chuàng)建嶄新的綜合性商業(yè)服務(wù)設(shè)施及現(xiàn)代的居住設(shè)施，樹(shù)立商、住、辦公中心新形象。項(xiàng)目?jī)?nèi)、外部均采用暖色系進(jìn)行配置，在東北地區(qū)漫長(zhǎng)的冬季時(shí)間里，為環(huán)境增添色彩，給人創(chuàng)造溫馨、舒適的氛圍。建筑