【正文】 員必修嚴(yán)格遵守安全施工守則，共同作好施工安全工作。二、安全設(shè)施本項(xiàng)目是高檔寫字樓、公寓式住宅和商業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目，因此作好安全保衛(wèi)工作十分重要。（二）有害物質(zhì)種類及危害性分析施工期間，高空作業(yè)以及磚、鋼筋等各類建筑材料的使用可能會(huì)對(duì)施工人員造成意外傷害。第七章 安全與消防一、危害因素及危害程度分析（一）主要隱患部位項(xiàng)目在施工期間，由于場(chǎng)地狹小，特別是西部和南部，與相鄰建筑距離較近，各樓層的外墻施工和裝修等處是安全防范的重點(diǎn)部位。在運(yùn)營(yíng)期對(duì)污染物采取相應(yīng)的治理措施后，均可達(dá)標(biāo)排放，不會(huì)對(duì)相鄰單位、附近居民和周圍環(huán)境產(chǎn)生污染影響。采取必要的綠化、美化措施，選擇種植降塵、吸收好及降噪效果明顯的樹種。應(yīng)對(duì)主機(jī)房進(jìn)行有效的減震、密封處理；空調(diào)冷卻塔設(shè)在項(xiàng)目頂層，其場(chǎng)界噪聲晝間可達(dá)標(biāo)，夜間超標(biāo)，建議對(duì)冷卻塔采用百葉式機(jī)箱屏蔽，或在樓體屋面周圍安裝圍檔板；風(fēng)機(jī)設(shè)在樓內(nèi)閣層的樓梯間，建議選用低速低噪聲風(fēng)機(jī)，并進(jìn)行適當(dāng)封閉、隔聲處理。（二）運(yùn)營(yíng)期環(huán)境保護(hù)措施廢水污染防治措施本項(xiàng)目產(chǎn)生的廢水主要是辦公人員的生活污水，不含有毒有害物質(zhì)，可直接通過(guò)生活污水管道集中排放。施工噪聲防治措施合理布局施工場(chǎng)地，將噪聲源遠(yuǎn)離辦公、居住區(qū)布置；降低聲源的噪聲強(qiáng)度；采用局部吸聲、隔音、降噪技術(shù)并合理安排施工時(shí)間，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，減少人為噪聲。施工期廢水污染防治措施施工期的廢水主要有施工人員的生活廢水、建筑廢水和清洗設(shè)備廢水。（二）運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后產(chǎn)生的污染物主要有辦公人員、居住人員產(chǎn)生的生活污水和生活垃圾，配套設(shè)施產(chǎn)生的設(shè)備噪音，這些可能會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響。這種影響一般是暫時(shí)、可逆的，施工結(jié)束即會(huì)消失。第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)一、環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)該項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)及監(jiān)管依據(jù)將參照以下標(biāo)準(zhǔn)；《中華人民共和國(guó)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—96）；《中華人民共和國(guó)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）；《中華人民共和國(guó)城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）；《中華人民共和國(guó)工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB1234890）；《中華人民共和國(guó)建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB1252390）二、項(xiàng)目建址環(huán)境現(xiàn)況根據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—96）的標(biāo)準(zhǔn)衡量，可吸入顆粒物、SONOCO都低于標(biāo)準(zhǔn)值，環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)；根據(jù)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93），區(qū)域晝間和夜間等效聲級(jí)均未超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。在生活間中采用較先進(jìn)的節(jié)水器具。二、節(jié)水措施（一）設(shè)計(jì)原則國(guó)家計(jì)委和水利部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目水資源論證管理辦法》《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用水技術(shù)通則》(GB/T9711—1993)（二）節(jié)水措施●樹立全員節(jié)水意識(shí)，廣泛開展全員性的節(jié)水工作，通過(guò)各種形式，宣傳普及有關(guān)生態(tài)建設(shè)、節(jié)約用水的知識(shí)、政策和法律，使廣大用戶樹立全員節(jié)水意識(shí)，明確自己在生態(tài)建設(shè)和節(jié)約用水方面的權(quán)利和義務(wù)。●塔樓部分公寓式住宅和辦公寫字間連接呈方形錯(cuò)落排列，提供良好的采光和通風(fēng)。（三）節(jié)能措施●供、配電設(shè)計(jì)符合《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電導(dǎo)則》（GB/T34851998）的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無(wú)功功率補(bǔ)償，以降低無(wú)功損耗。能源選擇應(yīng)貫徹國(guó)家能源方針和因地制宜的原則。三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地面積:總建筑面積：其中：地下建筑面積： 其中：地下一層商業(yè)建筑面積： 地下二層車庫(kù)及設(shè)備間面積：地上建筑面積：其中：商業(yè)建筑面積：公寓式住宅建筑面積：25658. 3平方米辦公寫字間建筑面積：建筑占地面積：4070平方米容積率：綠化率：30%建筑密度：55%停車數(shù)：190輛其中：地下停車180輛地面停車10輛第五章 節(jié)能節(jié)水措施一、節(jié)能措施（一）設(shè)計(jì)依據(jù)項(xiàng)目的節(jié)能設(shè)計(jì)主要依據(jù)：國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部文件計(jì)交能（1997）2542號(hào)《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇（章）”編制及評(píng)估的規(guī)定》《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ2695）。換熱設(shè)備選用三臺(tái)板式換熱機(jī)組，商場(chǎng)、辦公樓及公寓式住宅樓各設(shè)一臺(tái)，不設(shè)備用。采暖供熱系統(tǒng)本項(xiàng)目采用城市熱網(wǎng)集中供熱，一次熱媒為80/60℃熱水，二次熱媒為50/60℃熱水。公寓衛(wèi)生間設(shè)吊頂式排氣扇通風(fēng)，廚房設(shè)排油煙機(jī)機(jī)械通風(fēng)。空調(diào)系統(tǒng)本項(xiàng)目辦公寫字樓空調(diào)型式采用風(fēng)機(jī)盤管加獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)，冬季供熱夏季供冷；商場(chǎng)外區(qū)采用風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)，冬季供熱夏季供冷，內(nèi)區(qū)采用全空氣系統(tǒng)，夏季供冷；公寓式住宅樓采用家用多聯(lián)機(jī)，按戶設(shè)置，每臺(tái)室內(nèi)機(jī)內(nèi)設(shè)熱水盤管，有外窗的廚房衛(wèi)生間設(shè)風(fēng)機(jī)盤管。排水系統(tǒng)●雨水建筑物雨水及其它廢水排至室外雨水管網(wǎng)?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，每層均設(shè)自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)，滿足消防規(guī)范要求。有線電視信號(hào)由市政管網(wǎng)引入。在地下車庫(kù)設(shè)置車輛管理控制系統(tǒng)。商場(chǎng)部分設(shè)自動(dòng)扶梯2部。 （三）主要工藝設(shè)備系統(tǒng)電梯大廈內(nèi)設(shè)10部電梯，每部電梯載重量為1000KG。本項(xiàng)目主要建筑工程指標(biāo)見表42：項(xiàng)目建筑內(nèi)容及工程表表42項(xiàng)目名稱平面功能層 數(shù)層高（米）主體高度（米）面積（㎡）地下二層地下停車場(chǎng)（180車位)六級(jí)物資設(shè)備用房一層地下一層商業(yè)、設(shè)備用房一層一四層裙房商業(yè)建筑地上四層20五二十六層公寓式住宅、辦公寫字間二十二層屋頂層設(shè)備間一層輔助工程項(xiàng)目將在樓外設(shè)置臺(tái)階和坡道，沿建設(shè)中路和興華南街商業(yè)主入口一側(cè)結(jié)合臺(tái)階設(shè)置綠化、建筑小品、休息設(shè)施及廣告設(shè)施，并設(shè)少量地面停車位。各功能分布及面積分配詳見表41：主體工程項(xiàng)目主體工程為四層裙房和二十二層雙塔樓的建筑組合。商業(yè)主入口布置在兩條主干道交匯處的廣場(chǎng)處，次要出入口分設(shè)在建筑北側(cè)、西側(cè)及西南側(cè)，公寓入口設(shè)于建筑南側(cè)，辦公寫字間入口設(shè)于建筑西側(cè)，地下汽車庫(kù)出入口設(shè)于建筑的西南側(cè)。（二）主體工程與輔助工程平面布置和功能要求（1）平面布置項(xiàng)目用地平面基本呈正方形。建筑與城市的協(xié)調(diào)項(xiàng)目主體采用雙塔式建筑結(jié)構(gòu)，具有比較突出的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，將成為沈陽(yáng)市的標(biāo)志性建筑之一?！窠Y(jié)構(gòu)形式：主樓采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框支剪力墻結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換層在地上第5層，裙房采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目?jī)?nèi)、外部均采用暖色系進(jìn)行配置，在東北地區(qū)漫長(zhǎng)的冬季時(shí)間里，為環(huán)境增添色彩，給人創(chuàng)造溫馨、舒適的氛圍。塔樓主體外墻作石材飾面，結(jié)合體采用玻璃幕墻，結(jié)合平面功能布局，形體上具有體塊相互穿插的構(gòu)圖特點(diǎn)。建筑在總平面、平面、立面設(shè)計(jì)上積極導(dǎo)入新的公寓理念和商務(wù)辦公概念，將建筑融入環(huán)境，結(jié)合庭院景觀、購(gòu)物、休閑、娛樂設(shè)施，創(chuàng)建嶄新的綜合性商業(yè)服務(wù)設(shè)施及現(xiàn)代的居住設(shè)施，樹立商、住、辦公中心新形象。以人為本，創(chuàng)建方便、舒適、環(huán)保、溫馨的人文工作、居住環(huán)境。既滿足各類功能的使用要求，又最大限度地節(jié)約用地，符合城市規(guī)劃的各項(xiàng)限制要求。第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則（一）指導(dǎo)思想：根據(jù)國(guó)家近期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所制定的一系列調(diào)控政策，沈陽(yáng)市對(duì)項(xiàng)目區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃要求、規(guī)劃建設(shè)條件及周邊地區(qū)的市場(chǎng)分析，結(jié)合項(xiàng)目獨(dú)具特色的地理位置，項(xiàng)目定位要立足于面向各類中小型公司和中高級(jí)白領(lǐng)階層，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，以人為本，科學(xué)設(shè)計(jì)，建成體現(xiàn)建筑美感，環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施齊全、服務(wù)周到的集寫字間、公寓式住宅和商場(chǎng)為一體的綜合大廈。需要在國(guó)內(nèi)、國(guó)際選購(gòu)的材料、設(shè)備等物資，可經(jīng)由陸、空運(yùn)至沈陽(yáng)，選購(gòu)訂貨方便。施工條件（1）運(yùn)輸條件項(xiàng)目場(chǎng)址可直接與市區(qū)任何主干路連接，四周無(wú)任何障礙物，交通順暢，能充分保障施工期間材料及設(shè)備的運(yùn)輸。公共設(shè)施條件項(xiàng)目周邊地區(qū)給水、排水、供電系統(tǒng)外部條件比較齊備，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的公共設(shè)施配套提供有利條件。周邊地區(qū)設(shè)有多家金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，又有若干規(guī)模較大的綜合市場(chǎng)及餐飲娛樂設(shè)施，為項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)營(yíng)銷創(chuàng)造了有利條件。在文教體衛(wèi)設(shè)施方面，各類文教體衛(wèi)設(shè)施比較齊全，結(jié)構(gòu)合理，勛望小學(xué)、沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、**中醫(yī)學(xué)會(huì)醫(yī)院、沈陽(yáng)市第五人民醫(yī)院、鐵西第一醫(yī)院、鐵西中心醫(yī)院、鐵西廣場(chǎng)、興華廣場(chǎng)、勞動(dòng)公園等遍布周邊，而且其他如圖書館、電影院、書店等設(shè)施也都有一定數(shù)量的分布。沿線城市公共交通比較發(fā)達(dá)，2013135等公交車可直達(dá)市中心；2123262950鐵西新區(qū)1線等多條市區(qū)、市郊線路路過(guò)此地，并在附近設(shè)有站點(diǎn)，出行十分方便。交通條件 項(xiàng)目擬用地位于興華南街與建設(shè)中路交叉路口，東部為鐵西CBD的中心道路—興華南街，北部為沈陽(yáng)市區(qū)東西貫通的主要道路—建設(shè)中路，擬用地距離沈陽(yáng)火車站和鐵西區(qū)政府不足一公里，距離桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅20余公里，同時(shí)項(xiàng)目位于今年開工建設(shè)的沈陽(yáng)地鐵1號(hào)線市級(jí)站點(diǎn)鐵西廣場(chǎng)樞紐站處，地鐵站的出入口就設(shè)在本項(xiàng)目的商業(yè)入口旁。城市規(guī)劃條件項(xiàng)目擬用地經(jīng)沈陽(yáng)市人民政府規(guī)劃部門核定為商業(yè)項(xiàng)目用地。使本項(xiàng)目區(qū)域性中心位置的優(yōu)勢(shì)更加突出。項(xiàng)目區(qū)附近酒店、賓館、銀行、醫(yī)院、商場(chǎng)眾多，各種購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、醫(yī)療、通訊、金融設(shè)施齊全。東北臨**中醫(yī)學(xué)會(huì)醫(yī)院，與沈陽(yáng)火車站遙相呼應(yīng)；南行60米為鐵西百貨，旁有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行和招商銀行，距興華公園和沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)近在咫尺；西臨交通銀行、中國(guó)家具城、日新超市和勛望小學(xué)，距沈陽(yáng)第五人民醫(yī)院、鐵西第一醫(yī)院、鐵西中心醫(yī)院僅有幾分鐘的步行路程。場(chǎng)區(qū)地下水對(duì)混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋在干濕交替環(huán)境中有弱腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。擬施工場(chǎng)地地貌單一，地層較穩(wěn)定，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑。分布連續(xù)，局部地段呈粉土狀。④粉質(zhì)粘土：黃褐色，含有紅褐色氧化鐵斑及黑色鐵錳質(zhì)結(jié)核，含少量云母，略有光澤，韌性中等，干強(qiáng)度中等，無(wú)搖振反應(yīng)。③礫砂：黃褐色，以長(zhǎng)石、石英為主，含少量云母，粒徑不均勻，中密～密實(shí)，稍濕～飽和，分布連續(xù)，局部地段呈圓礫狀。②中砂：黃褐色，以長(zhǎng)石、石英為主，含少量云母，粒徑均勻，松散，稍濕。三、項(xiàng)目建設(shè)條件地形、地貌條件項(xiàng)目選址場(chǎng)地地形平坦，原地貌為渾河沖積平原，由第四紀(jì)沖洪積形成。土地權(quán)屬類別及占地面積本項(xiàng)目系建設(shè)單位通過(guò)招拍掛取得土地使用權(quán)。結(jié)構(gòu)形式：框剪建筑性質(zhì)：公建二、項(xiàng)目現(xiàn)況概況地點(diǎn)與地理位置項(xiàng)目場(chǎng)地（遠(yuǎn)處為鐵西區(qū)國(guó)稅局）項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)建設(shè)中路1號(hào)。派發(fā)：將其作為一種媒體是因?yàn)榕c其他媒體相比，派發(fā)的信息傳遞更直接，可將信息有效地傳遞致每位消費(fèi)者。該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群絕大部分為“白領(lǐng)”階層，他們每天生活絕大部分時(shí)間被網(wǎng)絡(luò)占據(jù)。戶外媒體：這種媒體針對(duì)性較強(qiáng)，可彌補(bǔ)報(bào)紙媒體到達(dá)率的缺陷，選擇目標(biāo)群體集中地區(qū)發(fā)布，以此來(lái)抓住受眾的視線進(jìn)行反復(fù)刺激。電視媒體：由于廣告的增多單一媒體的有效性在逐漸削弱，眾多開發(fā)商已從單一媒體的宣傳逐漸向多媒體組合宣傳發(fā)展，電視媒體可生動(dòng)形象地將產(chǎn)品展現(xiàn)于消費(fèi)者面前。媒體組合為達(dá)到刺激目標(biāo)客戶群對(duì)項(xiàng)目提高關(guān)注度實(shí)現(xiàn)銷售，考慮到靠單一的報(bào)紙媒體宣傳力度不夠，應(yīng)采取多媒體相互配合擴(kuò)大信息量傳遞彌補(bǔ)報(bào)紙媒體到達(dá)率的缺陷。將這份激情傾注于銷售工作中去，事半功倍。工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成功，50%在于地塊選擇；30%在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，20%歸功于銷售執(zhí)行，但關(guān)鍵的是前面的80%是得由后面的20%來(lái)加以實(shí)現(xiàn)的，由此可見銷售管理的重要性。購(gòu)買行為分析針對(duì)購(gòu)買公寓式住宅的消費(fèi)人群進(jìn)行分析得出其購(gòu)買因素大體分為：純居住型、商住辦公、投資出租其比率為20%、40%、40%。對(duì)原有的客戶群體加大信息刺激力度深挖現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。（三）項(xiàng)目相關(guān)運(yùn)作思路目標(biāo)客戶群項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體是那些高級(jí)“白領(lǐng)”人群以及各類公司、團(tuán)體。（二）提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)將產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)最大化的展現(xiàn)給目標(biāo)客戶群如：地段：鐵西區(qū)中心位置，標(biāo)志性建筑。我們應(yīng)在立足區(qū)域市場(chǎng)同時(shí)，面向整個(gè)沈城市場(chǎng)，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)群體進(jìn)行細(xì)致周密的調(diào)研分析，從而確定目標(biāo)客戶群體、區(qū)域及整體市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。年地下停車場(chǎng)： 3600元/每車位詳見表23項(xiàng)目周邊市場(chǎng)重要個(gè)案分析表23樓盤地點(diǎn)類別均價(jià)房型面積現(xiàn)狀博潤(rùn)大廈鐵西區(qū)北二東路17號(hào)公寓式住宅5700 51－79現(xiàn)房榮達(dá)大廈鐵西區(qū)景星南街90號(hào)商住429040167現(xiàn)房愛都國(guó)際建設(shè)東路70號(hào)商住47004493現(xiàn)房魯爾大廈鐵西區(qū)興華南街5號(hào)商住48003760期房華利大廈和平北大街28號(hào)商住600075150現(xiàn)房*均價(jià)單位為：元/平方米鑒于項(xiàng)目所處鐵西區(qū)商貿(mào)中心的黃金位置，結(jié)合上述周邊區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)查，確定本項(xiàng)目的銷售價(jià)格：寫字間： 5100元/平方米公寓式住宅： 4800元/平方米（精裝修）空中別墅： 5500元/平方米（精裝修）商場(chǎng)： 11500元/平方米地下停車場(chǎng)： 90000元/每車位產(chǎn)品出租價(jià)格寫字間： 1000元/平方米(二)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)產(chǎn)品銷售價(jià)格房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格，應(yīng)在對(duì)周邊乃至整個(gè)沈陽(yáng)市現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)位作充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況分析以后得出。與該項(xiàng)目同在鐵西區(qū)的博潤(rùn)大廈，自04年以來(lái)銷售率為67％。公寓式住宅小戶型公寓式住宅由于地理位置優(yōu)越、交通方便、戶型小、總價(jià)低、提供精裝修及全套式酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)勢(shì)，深受年輕白領(lǐng)階層和商務(wù)人士的青睞，更受投資客戶的關(guān)注，因此該類物業(yè)在沈城問世后，銷售形勢(shì)一直看好。寫字樓目前沈陽(yáng)寫字樓經(jīng)營(yíng)較差的空置率達(dá)40%，經(jīng)營(yíng)較好的空置率約在10%左右，在北京，第三產(chǎn)業(yè)占