【正文】 和22％。鐵西新區(qū)位于沈陽市西南部，由鐵西區(qū)和沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩大區(qū)域組成，新區(qū)總面積74平方公里，人口總數(shù)為100萬人（沈陽目前人口最多的區(qū)）。按照這個(gè)構(gòu)想，鐵西新區(qū)提出了“一年見形象，三年大變樣，五年大發(fā)展”的建設(shè)目標(biāo)，用23年時(shí)間完成規(guī)劃中的現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)區(qū)內(nèi)企業(yè)全部搬遷改造，04年已經(jīng)啟動(dòng)金融服務(wù)區(qū)的建設(shè)；05年啟動(dòng)了霽虹現(xiàn)代生活服務(wù)區(qū)的建設(shè)，將該區(qū)建成全國最大的市民廣場(chǎng)，與市府廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)。鐵西新區(qū)按照高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高水平經(jīng)營，高質(zhì)量建設(shè)，高效能管理的思想，點(diǎn)、線、面的綜合推進(jìn)，全面啟動(dòng)了鐵西新區(qū)的建設(shè)。二、沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2003年“東北振興，沈陽先行”號(hào)角已經(jīng)吹響，沈陽市的城市建設(shè)也進(jìn)入了新一輪加快改造的發(fā)展時(shí)期，這給房地產(chǎn)建設(shè)、投資和消費(fèi)帶來了加快發(fā)展的新機(jī)遇，企業(yè)、個(gè)人投資購房成為市場(chǎng)主流。把目光投向2006年沈陽樓市，很多新盤已經(jīng)開始逐漸步入人們的視野，2006年樓市的“熱鬧”景象已經(jīng)開始顯現(xiàn)。（一）沈陽樓盤供應(yīng)情況2005年沈陽房地產(chǎn)增量市場(chǎng)中，新建商品房銷售量230萬平方米，動(dòng)遷房實(shí)物安置100萬平方米，自建自用的有60萬平方米左右，交易400多萬平方米；存量房交易398萬多平方米，再加上房改房276萬平方米，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)總交易量近1000多萬平方米，消費(fèi)量很大。從供應(yīng)情況來看，沈陽樓盤幾乎看不到死盤，無論是華新國際、萬科的高檔房，還是中低價(jià)位房，幾乎所剩無幾。%，；% 。由于地區(qū)差異，市內(nèi)各區(qū)寫字樓出租和銷售價(jià)格也略有不同，公寓式住宅則表現(xiàn)的更為明顯。沈陽各區(qū)經(jīng)典寫字樓出租和銷售價(jià)格情況表表21序號(hào)所處區(qū)域樓盤名稱項(xiàng)目地址租/售均價(jià)1和平區(qū)盛京商業(yè)廣場(chǎng)（商貿(mào)國際）沈陽市和平區(qū)民主廣場(chǎng)西側(cè)出售:￥5000/平/年（精裝公寓）￥4380/平/年（精裝寫字樓）?。?680/平/年（清水寫字樓）2和平區(qū)云頂大廈沈陽市和平區(qū)文萃路24號(hào)出租：￥600元/平（最低450元/平）出售：￥5638元/平（均價(jià)）3沈河區(qū)中韓大廈沈河區(qū)惠工街124號(hào)租金：￥1100/平/年售價(jià):￥9200/平(均價(jià))4沈河區(qū)沈陽從2004年起，鐵西區(qū)開發(fā)建設(shè)的住宅項(xiàng)目價(jià)格逐年攀升，上漲趨勢(shì)明顯。另外，由于鐵西區(qū)原是重工業(yè)老廠房聚集之地，如今逐步完成了向優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)域的轉(zhuǎn)變。中高檔樓盤繼續(xù)發(fā)燒近兩年鐵西新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)一直 “獨(dú)占鰲頭”，商品房銷售面積超過其它各區(qū)，穩(wěn)居沈陽房地產(chǎn)銷售榜首；隨著市政配套設(shè)施的日益完善、城市功能的逐漸增強(qiáng)，鐵西新區(qū)的房價(jià)也一直穩(wěn)定攀升。適合人居的中小面積和相對(duì)便宜的樓價(jià)，使鐵西新區(qū)樓市再次火爆的可能極大。北國之春、鑫豐雅苑等項(xiàng)目，鐵西新區(qū)的中高檔房地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)“發(fā)燒”。鐵西市場(chǎng)已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱點(diǎn)。這些大發(fā)展、大改造，在改善和提高區(qū)域整體環(huán)境的同時(shí)，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展搭建了良好的平臺(tái)。以此趨勢(shì)發(fā)展下去，鐵西新區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將與皇姑區(qū)拉平，與和平區(qū)的差距也將進(jìn)一步縮小。本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在：（一）100萬人口容量引爆區(qū)域開發(fā)大市場(chǎng)鐵西新區(qū)位于沈陽市西南部，由鐵西區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)連接組成，新區(qū)總面積74平方公里，人口總數(shù)為100萬人（沈陽目前人口最多的區(qū)）。（二） 絕佳的地理位置及優(yōu)越的周邊環(huán)境項(xiàng)目區(qū)以建設(shè)中路為中軸，位于規(guī)劃中沈陽地鐵1號(hào)線和地鐵5號(hào)線交匯點(diǎn)，與地鐵鐵西廣場(chǎng)樞紐站地下部分聯(lián)接（地鐵1號(hào)線鐵西廣場(chǎng)段今年4月已開工建設(shè)）。目前建設(shè)中路兩邊有較多大建筑體量的項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)之中，該地段已形成 CBD中央商務(wù)區(qū)的房地產(chǎn)概念?；谏鲜龇治?，本項(xiàng)目的公寓式住宅、寫字樓以及大中型商業(yè)購物中心，針對(duì)提高住宅品質(zhì)的消費(fèi)群體，具有較大的市場(chǎng)吸引力。隨著鐵西新區(qū)的不斷發(fā)展，外來人口的不斷增加，目前的商場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足未來發(fā)展的需要。隨著鐵西區(qū)的發(fā)展，將會(huì)不斷吸引于洪區(qū)的消費(fèi)人群來鐵西購物。寫字樓鐵西新區(qū)的發(fā)展受到**省乃至黨中央高度關(guān)注，并且沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)也座落于鐵西區(qū)，吸引了國內(nèi)外眾多企業(yè)入駐鐵西新區(qū)。現(xiàn)有寫字樓已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)日益增長的需要。在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資的跨國公司83家，其中世界五百強(qiáng)企業(yè)25家。可見對(duì)公寓式住宅有很大的需求空間。根據(jù)鐵西政府提供的資料顯示，目前，已經(jīng)形成大型購物市場(chǎng)體系、現(xiàn)代商貿(mào)體系、家居裝飾市場(chǎng)體系、為工業(yè)配套的市場(chǎng)服務(wù)體系，便民連鎖市場(chǎng)服務(wù)體系等5大體系。寫字樓鐵西區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)體系有鮮為人知的建成和在建的共10座高26層以上的商務(wù)大廈，建成的有榮達(dá)大廈、博潤大廈、再建的有千緣大廈（3座）、魯爾大廈、東環(huán)雙子大廈等，目前鐵西區(qū)寫字樓的供給情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)不斷增加的需求。隨著鐵西區(qū)的發(fā)展，企業(yè)日益增多，高級(jí)“白領(lǐng)”人群不斷壯大，現(xiàn)有的高檔公寓式住宅不能滿足高級(jí)人才的居住要求。預(yù)計(jì)未來三年，沈陽的大中型商場(chǎng)將以每年10％速度遞增，條件好的商業(yè)公建銷售率將達(dá)到100％，相對(duì)差的地方將達(dá)到60％以上。沈陽第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間巨大，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值正在以每年12％速度遞增，可見，未來三年沈陽寫字樓經(jīng)營較差的空置率達(dá)20％，經(jīng)營較好的空置率約在0－5%左右。金茂國際公寓在短短3個(gè)月內(nèi)，銷售率超過42%，當(dāng)代程式銷售率也達(dá)到90%，中潤國際在短時(shí)間內(nèi)竟達(dá)到93%的良好銷售佳績。隨著沈陽高速的發(fā)展，高級(jí)“白領(lǐng)”人才不斷的涌入，未來三年，預(yù)計(jì)高檔公寓式住宅的銷售率平均將達(dá)到90％以上。在對(duì)本項(xiàng)目周邊地區(qū)分析中不難看出，類似樓盤其價(jià)位在4000～6000元/平方米范圍內(nèi)。年商場(chǎng)： 1600元/平方米年六、營銷策略（一）前期的市場(chǎng)調(diào)研分析知己知彼，百戰(zhàn)不殆。分析其營銷策略和銷售方式等。完美工作生活理念—3P（Perfect）：1P—完美的星級(jí)酒店式服務(wù)2P—完美的地理位置3P—完美的智能化的辦公環(huán)境在推廣的過程中，不空洞地推出概念，以項(xiàng)目優(yōu)秀的品質(zhì)作為支撐點(diǎn) 。為順利地實(shí)現(xiàn)銷售，針對(duì)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行階段性市場(chǎng)目標(biāo)客戶群定位，確保宣傳的準(zhǔn)確性。拓展?jié)撛诳蛻羧后w開展對(duì)非目標(biāo)客戶群體的挖掘，充分儲(chǔ)備客戶資源。應(yīng)抓住消費(fèi)者心理訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳推廣。有針對(duì)性的銷售技巧培訓(xùn)A、基本要求：要讓自己被客戶所認(rèn)可銷售人員的自身形象注重個(gè)人的修養(yǎng)鍛煉個(gè)人的主動(dòng)交際能力B、銷售技巧方面的鍛煉信心的確立。我們要將如“項(xiàng)目是毫無挑剔的”的觀念，灌輸給銷售人員使其對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生極大的自信心，從內(nèi)心深處萌發(fā)出對(duì)項(xiàng)目的由衷熱愛。相應(yīng)的可采取“晨會(huì)激勵(lì)”等方式進(jìn)行。方案如下：媒體選擇及其作用：報(bào)紙媒體：相對(duì)其他媒體，沈陽日?qǐng)?bào)和遼沈晚報(bào)在沈陽地區(qū)具有較強(qiáng)的閱讀量，推廣宣傳應(yīng)以沈陽日?qǐng)?bào)為主，遼沈晚報(bào)為輔，其信息傳遞準(zhǔn)確，可用于企業(yè)、項(xiàng)目宣傳形象、傳遞項(xiàng)目進(jìn)程信息等。而且對(duì)其他項(xiàng)目的跟蹤調(diào)查表明，通過電視媒體獲取樓盤信息的消費(fèi)者在逐漸上升。電子樓書：電子樓書已悄然進(jìn)入房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，它是在對(duì)房產(chǎn)銷售市場(chǎng)的深入考察和探索的基礎(chǔ)上，將軟件技術(shù)和多媒體手段巧妙結(jié)合起來的一種全新的房地產(chǎn)宣傳模式。電子樓書在標(biāo)志企業(yè)宣傳力度的同時(shí)，也為這部分“白領(lǐng)”提供了項(xiàng)目較為全面的介紹，順應(yīng)了現(xiàn)代科技時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)。第三章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目用地位于沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)中路南側(cè)，（），地下兩層、地上二十六層。北臨建設(shè)中路，東臨興華南街，南起小五路，西面以樂工二街為界，緊鄰鐵西廣場(chǎng)，處于沈陽市鐵西區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)帶核心位置，是一處完整的獨(dú)立街區(qū)?，F(xiàn)有土地狀況土地現(xiàn)狀為凈地。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件（1）工程地質(zhì)條件場(chǎng)地內(nèi)地層結(jié)構(gòu)由上至下可劃分為：①雜填土：雜色，上部以粘性土瀝青、碎磚塊、碎石、爐渣等建筑垃圾和生活垃圾為主組成，下部以粘性土為主組成，結(jié)構(gòu)松散，稍濕，～。分布連續(xù)，～?！ｏ柡?，可塑?！＃?）水文地質(zhì)條件在勘察鉆探深度內(nèi)均見有地下水，場(chǎng)區(qū)地下水類型為潛水，受大氣降水及區(qū)域水文地質(zhì)的補(bǔ)給，～，～(2004年05月16日～05月18日測(cè)；2004年10月14日～10月16日測(cè))，水位隨季節(jié)變化明顯，變化幅度1米左右。周邊建筑物與環(huán)境條件項(xiàng)目擬用地位于沈陽市鐵西區(qū)商業(yè)圈中心位置，北部緊靠鐵西廣場(chǎng)，其周邊地區(qū)均規(guī)劃為商務(wù)金融服務(wù)區(qū)和城市生活區(qū)，大部分為商業(yè)用地。北部緊依中國工商銀行，不遠(yuǎn)處即為鐵西區(qū)政府和沈陽型材綜合市場(chǎng)。本項(xiàng)目地處規(guī)劃建設(shè)中的沈陽地鐵1號(hào)線和5號(hào)線的交匯處。項(xiàng)目所在地周邊公共設(shè)施完備，生活條件便利，加上臨近沈陽火車站，人流、物流、信息流匯集，人氣旺盛，商機(jī)無限，為置業(yè)者提供了良好的生活環(huán)境和發(fā)展空間。本項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃的要求。地鐵建成后，將從時(shí)間和空間上拉近項(xiàng)目用地至沈陽各城區(qū)間的距離。社會(huì)配套環(huán)境條件自興華南路看項(xiàng)目場(chǎng)址本項(xiàng)目所在區(qū)域社會(huì)配套比較完善，現(xiàn)有設(shè)施在一定程度上能夠滿足項(xiàng)目的需要。在商業(yè)服務(wù)設(shè)施方面，以本項(xiàng)目為中心，其周邊地區(qū)聚集了大量的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，有利于本區(qū)域中心商圈的形成。法律支持條件項(xiàng)目建設(shè)用地業(yè)經(jīng)沈陽市國有土地使用權(quán)掛牌出讓取得，用地性質(zhì)符合城市規(guī)劃要求，法律條件滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。征地拆遷條件項(xiàng)目擬用地由于為凈地，不存在拆遷問題。（2）建筑材料，施工隊(duì)伍工程主要建筑材料，如：鋼材、水泥、木材、商品砼、鋼結(jié)構(gòu)等在本地區(qū)有諸多的生產(chǎn)廠家可提供貨源。沈陽市建筑施工隊(duì)伍較多，技術(shù)力量雄厚，項(xiàng)目施工隊(duì)伍的選擇可以在本地招標(biāo)解決。（二）設(shè)計(jì)原則：為了確保實(shí)現(xiàn)上述指導(dǎo)思想，要求在外觀上既與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，又具有獨(dú)特的建筑風(fēng)格。公建的設(shè)計(jì)要合理實(shí)用，各個(gè)單體要有利于置業(yè)者拆合使用的需要；公寓設(shè)計(jì)每個(gè)戶型的內(nèi)部結(jié)構(gòu)都以現(xiàn)代公寓要求為依據(jù)，主活動(dòng)區(qū)、臥房、客房，均有明確的功能劃分。二、建筑方案（一）建筑方案描述建筑藝術(shù)與風(fēng)格本項(xiàng)目采用了著名的李祖原建筑師事務(wù)所的設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目主體設(shè)計(jì)兩座方形的塔樓（公寓+辦公）對(duì)角相應(yīng)，彼此相互成輝，中部略低于兩邊，建筑流線明晰，功能合理，造型大方挺拔。建筑特征與結(jié)構(gòu)（1）建筑特征**項(xiàng)目裙房部分為大型商業(yè)建筑，采用鋼化玻璃及石材外飾面，建筑形式處理活潑并具有較強(qiáng)的商業(yè)氣氛。利用角窗與其上下口石材線角的結(jié)合以及預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位的百葉處理，展現(xiàn)公寓建筑的現(xiàn)代與韻律感。（2）建筑結(jié)構(gòu)●基礎(chǔ)形式：本工程基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土筏式基礎(chǔ)。建筑功能本項(xiàng)目的主要功能是辦公、商業(yè)經(jīng)營和居住。其商業(yè)建筑與公寓式住宅凝練為一體，與周邊建筑物協(xié)調(diào)呼應(yīng)，共同構(gòu)成一個(gè)完善的城市空間群體形象，對(duì)鐵西區(qū)城市建設(shè)起到了積極的美化作用。平面布置將充分利用地形，并結(jié)合各單體的使用功能，采用混合式總平面布置．項(xiàng)目主體呈西北至東南的走向，其中，塔樓西北部為辦公寫字間，東南部為公寓式住宅，并由中間體聯(lián)成一體，中間體部分為公寓式住宅，部分為辦公寫字間。項(xiàng)目功能分布及面積分配一覽表表41序號(hào)樓 層樓層面積（㎡）功 能1地下二層 機(jī)械汽車庫、設(shè)備間2地上一層商業(yè)建筑、設(shè)備間3一～四層裙房商業(yè)建筑4五～二十六層（東南部）公寓式住宅5五～二十六層（西北部）辦公寫字間6屋頂層機(jī)房（2）功能分配本項(xiàng)目由地下兩層、地上四層裙房及公寓式住宅、辦公寫字間組成，其中地下二層為機(jī)械汽車庫，部分為戰(zhàn)時(shí)六級(jí)物資庫，地下一層為商業(yè)及設(shè)備用房，地下一層～地上下一致四層為商業(yè)用房，五～二十六層塔樓東南部為公寓式住宅、西北部為辦公寫字間，屋頂為設(shè)備用房。其中，單個(gè)塔樓長、寬各30米，寬16米。同時(shí)考慮在裙房屋面設(shè)置屋頂花園，以立體綠化的方式增加綠地面積。其中塔樓部分設(shè)客梯7部；商場(chǎng)部分設(shè)客梯1部，貨梯2部。監(jiān)控系統(tǒng)在建筑物的主要通道、出入口、電梯轎箱、地下停車場(chǎng)等處設(shè)置監(jiān)控點(diǎn)，監(jiān)控室與消防控制室合用。有線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)本項(xiàng)目公寓式住宅部分設(shè)置有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)，在四層屋面設(shè)置衛(wèi)星接收天線，在四層設(shè)置有線電視機(jī)房，住宅部分客廳、起居室、主臥室等均設(shè)置有線電視出線座。電話、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)綜合布線系統(tǒng)本項(xiàng)目一層設(shè)置電話、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)總機(jī)房，在每層弱電管井內(nèi)設(shè)電話網(wǎng)絡(luò)接線箱，公寓部分戶內(nèi)客廳起居室、主臥室設(shè)置電話、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)出線端口，辦公樓部分按10M2辦公工作區(qū)設(shè)置一個(gè)語音、數(shù)據(jù)雙孔信息插座。 （四）配套設(shè)施給水系統(tǒng)水源由市政自來水管網(wǎng)提供，水質(zhì)符合生活用水標(biāo)準(zhǔn)?！裆钗蹚U水生活污廢水采用合流制，污廢水排至室外經(jīng)化糞池處理后接入市政污水管網(wǎng)。寫字間溫度為：夏季24℃26℃，冬季20℃22℃；商場(chǎng)溫度為：夏季24℃26℃，冬季18℃20℃通風(fēng)系統(tǒng)地下車庫和設(shè)備間、樓內(nèi)公共衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)及機(jī)械補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。電梯機(jī)房設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)。換熱站設(shè)在地下一層。電力系統(tǒng)由市政外線引來兩路獨(dú)立10KV高壓電源，在本建筑地下一層設(shè)置變電所，供裙房、辦公樓及其他公建部分用電，高層公寓部分由室外箱式變電站供給。（二）主要設(shè)計(jì)原則執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源的政策、指令、規(guī)定及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合理利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目所選設(shè)備應(yīng)采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁采用國家明令淘汰的低效高耗能產(chǎn)品?！翊笮凸矆?chǎng)所空調(diào)系統(tǒng)選用節(jié)能技術(shù)，移峰填谷，節(jié)能降耗。盡量控制窗墻面積比，外窗及幕墻采用中空玻璃，外墻及屋頂采用外保溫構(gòu)造做法，并在熱橋部位進(jìn)行保溫處理，以降低能耗?！褡⒁膺x用節(jié)水型工藝和設(shè)備。實(shí)現(xiàn)工藝?yán)鋮s水的循環(huán)再利用。三、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對(duì)環(huán)境的影響（一）施工建設(shè)期對(duì)環(huán)境的影響分析項(xiàng)目施工期的主要環(huán)境問題是建筑施工過程中掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸、設(shè)備裝配等施工行為對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響。施工期的主要污染物有施工行為產(chǎn)生的揚(yáng)塵，施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪音，建筑施工排水和施工人員的生活污水，建筑施工垃圾和施工人員的生活垃圾，另外還有對(duì)周圍環(huán)境景觀的影響。四、環(huán)境保護(hù)措施（一）施工期環(huán)境保護(hù)措施施工期揚(yáng)塵防治措