【正文】 GDP的比重每上升一個百分點將增加250萬平方米寫字樓的需求。五、銷售預測(一)銷售供需分析商業(yè)2005年沈陽地區(qū)商業(yè)公建銷售情況如下：各方面條件都好的樓盤銷售率在90％以上，條件相對差的銷售率在30％以上。公寓式住宅據(jù)了解，沈陽目前已經(jīng)確定的公寓式住宅項目在40家左右，其中鐵西區(qū)現(xiàn)有博潤大廈和天寶國際兩座高層公寓式住宅。其中大型購物市場體系建成的有樂購、家樂福、大連友誼、愛客家、上海聯(lián)華重工店和麥德龍、再建的有歐倍德、上海聯(lián)華興工店、家世界，如果加上頗有規(guī)模的鐵西百貨大樓、中興超市加盟店和鐵富超市等，鐵西擁有綜合性商場和超市的數(shù)量已經(jīng)躍居沈陽首位。（二）供給方面分析商業(yè)鐵西新區(qū)是沈陽五大城區(qū)之一，中國著名的工業(yè)區(qū)，相對便宜的地價和密集的人口，使這里成為商家投資的特點。高級“白領”人才大約在5萬人左右。公寓式住宅公寓式住宅主要面對的客戶群是高級“白領”人才，新區(qū)內(nèi)有工業(yè)企業(yè)3500多戶，其中規(guī)模以上企業(yè)357戶。據(jù)統(tǒng)計，目前鐵西新區(qū)日均增企5戶，如此快的增長速度，使得鐵西新區(qū)對寫字樓的需求與日俱增。消費者對商場的需求會進一步增加。鐵西區(qū)和于洪區(qū)接壤，于洪區(qū)有56萬人口，并且距離市中心比較遠，購物很不方便。四、市場供求分析（一）需求方面分析商業(yè)鐵西新區(qū)目前有100萬人口，是沈陽人口最多的區(qū)。上述因素的形成，對本項目的實施十分有利。該地段屬鐵西規(guī)劃中的金融服務區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)服務帶的交匯核心處，即將建成的沈陽地鐵勢，必將加速使其成為區(qū)域性的交通樞紐中心和商業(yè)中心。龐大的人口增量勢必會催生巨大的居住需求，帶來區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的逐漸升溫。三、項目競爭優(yōu)勢分析本項目位于鐵西區(qū)中心區(qū)域，處于建設中路和興華路兩條主要干道的交匯點，附近大中型商業(yè)零售業(yè)項目（鐵西百貨、大連商場、世紀華聯(lián)）、中高檔公寓式住宅項目（博潤大廈、魯爾大廈、榮達大廈）、中擋住宅商品房項目（千緣國際、東環(huán)國際、雍添金園、富云花都）較多。目前，鐵西區(qū)的土地價格已由三年前的每平米幾百元增長到現(xiàn)在的3000元，興工街等繁華地段已經(jīng)漲至3500元。未來房價與和平區(qū)縮短距離隨著房地產(chǎn)市場的一騎絕塵，家樂福、樂購、家世界、麥德龍、世紀聯(lián)華等大型超市紛紛進駐鐵西新區(qū)，在凝聚人氣的同時，鐵西區(qū)的生活配套設施逐步完備。地鐵物業(yè)房價攀高施工中的沈陽地鐵1號線，將通過鐵西的中心區(qū)域，地鐵因素已經(jīng)成為鐵西房價上漲的加速器。今年春江花月、萬熹綠景等更多項目的“登臺亮相”，加上區(qū)域內(nèi)原有的新湖新區(qū)樓市的一個突出特點是定位于大眾實用樓盤，主體大多是中小戶型。便利的交通條件及市政、生活配套設施的完善，是鐵西新區(qū)成為宜居新區(qū)的重要基礎。但與和平、沈河、皇姑等區(qū)域相比，仍具備價格優(yōu)勢。財富中心（寫字樓部分）沈陽市沈河區(qū)北站路整層出租：￥1600元/年/平（含物業(yè)、電梯、空調(diào)） 出售: ￥8300/平5皇姑區(qū)**大廈黃河大街105號 租金：￥1000/平/年 6皇姑區(qū)麗陽商務大廈皇姑區(qū)黃河大街104—1號出售：￥6500/平（均價） 出租：￥750/平/年（精裝）7鐵西區(qū)千緣愛都國際建設東路70號出售： ￥4700/平（均價）8鐵西區(qū)魯爾大廈鐵西區(qū)興華南街5號出售：￥4800/平（均價）沈陽高檔精裝住宅及公寓式住宅價格情況表表22序號樓盤區(qū)域地址建筑形態(tài)戶型戶型特點面積(㎡)2004銷售價格㎡/元2005銷售價格㎡/元1五里河大廈和平區(qū)青年大街219號26層雙塔+四層裙房，地下2層高層精裝 111 222 322 422以100㎡以上大戶型為主，其余20％左右為70－100㎡ 起價:8200元 均價:9400元起價:8300元 均價:9500元2SR新城渾南新區(qū)點式高層住宅群體，地下一層高層 221 322自120㎡起大戶型129142 158184精裝6000元10000元3950()+20 3950()+15 4150()+40 4200()+503沈陽財富中心沈河區(qū)團結(jié)路55號高層聯(lián)體建筑，地下二層公寓式住宅、辦公室（各分2棟)65％以50－78㎡小戶型為主未開盤6200+50/層(18層以下) +100/層 (18層以上 ) 南北朝向差500元/㎡4博潤大廈鐵西區(qū)北二東路17號1棟塔樓+商業(yè)裙房+地下一層公寓式住宅小戶型51794700起價5700(均價) 5300 起價（四）鐵西新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢隨著近幾年鐵西棚戶區(qū)和工廠的改造拆遷，鐵西已經(jīng)逐步成為沈陽大型居住區(qū)域。下表是各區(qū)經(jīng)典寫字樓出租和銷售價格情況（表21），以及高檔精裝住宅及公寓式住宅的價格情況（表22）。（三）沈陽寫字樓及公寓式住宅價格現(xiàn)狀振興東北戰(zhàn)略舉措的實施，使沈陽進入快速發(fā)展時期，寫字樓及公寓式住宅呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢，其價格也是穩(wěn)中有升。（二）沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，；%%，主導地位得到了進一步加強。2005年沈陽市竣工量363萬平方米，從中可以看出，全市當年的增量房供應不足。 從沈陽樓市整體發(fā)展看，沈河、和平、鐵西、皇姑、大東等5大中心城區(qū)可供開發(fā)的土地明顯減少，2002005年沈城開發(fā)的樓盤70%集中在城市周邊地區(qū)，今后房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設重心將是沈城周邊地區(qū)，住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢，這一趨勢在今年將會進一步增強。2002005年是沈陽樓市迅速發(fā)展的一年，大量新盤上市及旺銷，成為推動樓市的重要力量。利好趨勢的出現(xiàn)顯示了沈陽房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的旺盛勢頭，并因此迎來了大眾住房消費的新時代。國家對振興東北提出的各項優(yōu)惠措施，以及沈陽和鐵西區(qū)良好的發(fā)展態(tài)勢，為該項目的成功運營創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。06年前完成現(xiàn)代商貿(mào)生活服務規(guī)劃帶內(nèi)企業(yè)的全部搬遷改造，07年前實現(xiàn)建大以北工業(yè)占地的全部退出，建設功能完備的現(xiàn)代商貿(mào)生活服務區(qū)；58年時間完成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)全部向裝備制造業(yè)重點發(fā)展區(qū)的聚集和提升。 沈陽市鐵西區(qū)發(fā)展規(guī)劃圖按照“十一五”規(guī)劃，鐵西新區(qū)將體現(xiàn)集中的大商貿(mào)、大物流、大環(huán)境、大文化、大工業(yè)五個特點?？傊?，沈陽在振興東北老工業(yè)基地的進程中，重新煥發(fā)出活力。房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢。2005年沈陽工業(yè)整體規(guī)模和水平大幅提升，對內(nèi)對外開放取得新進展，城市國際化程度進一步加深，縣和郊區(qū)經(jīng)濟加速發(fā)展，城市化工業(yè)化進程不斷加快，第三產(chǎn)業(yè)日益繁榮，城市功能進一步拓展。針對本項目而言，由于產(chǎn)品定位于中小企業(yè)及白領階層，普通住宅建筑面積結(jié)構的限制，將縮小大戶型的供應總量，將減少高消費群體的選購空間，恰好為本項目提供了戰(zhàn)略機遇。國家先后出臺了“國八條”、“新六條”等一系列宏觀調(diào)控政策。這個良好的形勢，也給沈陽房地產(chǎn)市場帶來無限的生機與活力。第二章 項目投資環(huán)境與市場研究一、投資環(huán)境分析（一）國家政治經(jīng)濟形勢及有關政策2003年黨中央提出了振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決定，使東北地區(qū)面臨著史無前例的發(fā)展機遇，一場新的“遼沈戰(zhàn)役”已經(jīng)打響。（二）建議公寓式住宅之間最大的差異在于配套和服務，這是其能否生存的關鍵所在。二、主要技術經(jīng)濟指標建筑占地面積：總建筑面積：其中：地下建筑面積：地上建筑面積：建筑占地面積：4070平方米容積率：綠化率：30%建筑密度：55%項目建設期：項目建設總投資：26537萬元開發(fā)建設投資：26325萬元自有資金:12000萬元銀行貸款:12000萬元(本金11407萬元,建設期利息593萬元)商品房銷售總收入:30345萬元自營部分年收入:2931萬元土地增值稅:303萬元全投資稅后財務內(nèi)部收益率：FIRR=25% 財務凈現(xiàn)值：FNPV=7000萬元（Ic=10%） 投資回收期（含建設期）：Pt=三、問題與建議（一）問題該項目主要包括soho寫字樓、大中型商業(yè)中心、公寓式住宅三個部分，根據(jù)該項目所處的地理位置， soho寫字樓、大中型商業(yè)中心的銷售或出租前景看好；根據(jù)沈陽目前的情況，公寓式住宅將面臨一定的競爭。本項目地處規(guī)劃建設中的沈陽地鐵1號線和5號線的交匯處，沿線城市公共交通比較發(fā)達，多條公交線路過此地，并在附近設有站點，出行十分方便。地質(zhì)、水文情況滿足該項目建設的需要。（八）項目主要建設條件項目擬用地經(jīng)規(guī)劃部門核定為商業(yè)（賓館、酒店、商場、寫字樓、公寓）用地。（七）預期目標項目建成后將為業(yè)主提供一流的辦公和生活環(huán)境，處處以人為本的設計理念，智能環(huán)保的配套設施，以及星級酒店標準的物業(yè)服務。（六）建設內(nèi)容根據(jù)初步設計，將該項目定位為集公寓式住宅、SOHO寫字樓以及大中型商業(yè)中心為一體的區(qū)域性標志性建筑。優(yōu)越的地理位置，良好的周邊環(huán)境，星級酒店式的服務，項目一旦建成，必將成為各類中小公司及白領階層的首選，將給投資者帶來豐厚的回報。隨著公司數(shù)量的增加，高級“白領”的人數(shù)也在不斷增加，對高檔住宅以及周圍的商業(yè)配套提出了更高的要求。且該項目所在地鐵西區(qū)是沈陽重點開發(fā)的城區(qū)，沈陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也位于鐵西新區(qū)，匯集了眾多國內(nèi)外著名公司。公司已開發(fā)完畢的有上海和玉苑居住小區(qū)，以及正處于開發(fā)和經(jīng)營中的上海長風4B地塊建設（項目公司為上海華易豪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）、周浦文化商城、白馬大廈等項目，公司擁有良好的經(jīng)營業(yè)績以及豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。 公司經(jīng)營情況該項目是**公司在沈陽開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目，其母公司上海高遠控股有限公司是一家以房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，集進出口貿(mào)易、生產(chǎn)實體和實業(yè)投資為一體的綜合性公司。公司合資各方情況中方： 法人代表：法定地址：外方： 執(zhí)行董事：法定地址： 注冊資本合資公司的注冊資本為610萬美元。**公司**建設項目第一章 總 論一、項目背景與概況（一）項目名稱**（二）承辦單位情況公司名稱公司名稱：**公司英文名稱：S法定地址5公司宗旨公司的經(jīng)營宗旨是：以沈陽市的國際化發(fā)展為契機，利用合資雙方的各自優(yōu)勢，加強經(jīng)濟合作，堅持不斷創(chuàng)新，使城市房地產(chǎn)具有先進理念和突出人文特征的可居住性，促進沈陽房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，使投資者獲得合理的經(jīng)濟效益。公司經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)，房屋銷售及物業(yè)管理。其中：，占注冊資本75%；，占注冊資本的25%。公司2004年的銷售收入45569萬元，實現(xiàn)利潤2061萬元，%，總資產(chǎn)為51142萬元，資產(chǎn)負債率為47%。合營公司的期限合資公司的期限為40年（三）可行性研究報告編制依據(jù)《投資項目可行性研究指南》國家計委辦公廳關于出版《投資項目可行性研究指南（試用版）》的通知（計辦投資號）《沈陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》建筑設計院提供的該項目初步設計方案委托方提供的其他材料（四）項目提出的理由沈陽是東北的政治、經(jīng)濟、文化中心，伴隨著中央提出振興東北老工業(yè)基地的舉措，沈陽正實現(xiàn)跨越式的發(fā)展，一些國內(nèi)外的知名企業(yè)云集沈城。日前鐵西新區(qū)的公司在以日均5戶的速度增加，目前鐵西新區(qū)的寫字樓已經(jīng)不能滿足各類公司日益增長的需要。本項目的建設，將會為鐵西乃至沈陽提供良好的辦公和購物環(huán)境，為鐵西區(qū)建設成為現(xiàn)代商貿(mào)生活服務區(qū)，添加濃墨重彩的一筆。（五）項目擬建地點項目地塊位于沈陽鐵西區(qū)建設中路1號，北臨建設中路，東為興華南街，南起小五路，西面以樂工二街為界。其中：商業(yè)建筑面積：21163平方米（含地下一層5689平方米），公寓式住宅建筑面積：，辦公寫字間建筑面積：。將大大緩解鐵西區(qū)在辦公、高檔公寓、商業(yè)方面的需求，成為鐵西區(qū)的標志性建筑。項目建設符合城市規(guī)劃的要求。項目擬用地位于沈陽市鐵西區(qū)商業(yè)圈中心位置，項目區(qū)附近酒店、賓館、銀行、醫(yī)院、商場眾多，各種購物、娛樂、休閑、餐飲、醫(yī)療、通訊、金融設施齊全，區(qū)域社會配套比較完善。以上建設條件，為該項目的開發(fā)建設和后期的銷售創(chuàng)造了良好的條件。據(jù)調(diào)查，目前，沈陽已上市和在建的公寓式住宅類產(chǎn)品總數(shù)超過40個，隨著產(chǎn)品大量進入市場、競爭將不斷加劇，差異化競爭的局面正逐步形成。面對激烈的競爭形勢，投資者應通過差異化戰(zhàn)略，針對不同顧客群體采取不同的營銷策略，同時以科學人性化的內(nèi)部設計，優(yōu)良的工程質(zhì)量，溫馨的服務贏得客戶，這樣才能取得良好的銷售業(yè)績。隨著一系列優(yōu)惠政策的出臺，扶持東北地區(qū)發(fā)展的力度不斷加大。最近，針對少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應結(jié)構不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂的局面。這些政策的出臺，在一定程度上遏制了目前房地產(chǎn)過熱的局面，特別是普通住宅對建筑面積結(jié)構的限制，將極大規(guī)范房地產(chǎn)市場的運作。（二）開發(fā)地區(qū)經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素沈陽是東北地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，是我國著名的重工業(yè)城市，近幾年在黨中央振興東北老工業(yè)基地大政方針的推動下，發(fā)展十分迅速。2005年全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成2240億元，同比增長16％；，％；，％；，％，連續(xù)五年保持30％以上的速度遞增；，％；城市居民人均可支配收入達到10098元，％。％；交易面積900萬平方米，交易額300億元，同比分別增長17％