【正文】 某某 學 院 本 科 畢 業(yè) 設 計某市某新世紀建設項目可行性研究報告編制The Establishment of The Feasibility Study Report on the Construction Project of Shenyang Mingcheng Xinshiji 摘 要房地產開發(fā)項目的投資額巨大，建設周期長，影響因素多，因而存在著很高的投資風險。隨著房地產市場的逐步規(guī)范、競爭日益激烈，房地產投資者靠僥幸獲取投資成功的機會越來越少。因此在項目的決策階段，為避免投資的盲目性，越來越多的房地產投資者把對項目進行的可行性研究作為投資決策的重要依據。房地產項目可行性研究是房地產開發(fā)決策分析過程中的重要步驟，它是房地產開發(fā)項目投資決策的重要依據。通過對開發(fā)項目的全面分析、論證、各方案比較和評價，從而保證它在技術上可行、環(huán)境上允許、經濟上合理、經濟效益顯著。在房地產開發(fā)過程中加強可行性研究，可以減少投資決策的盲目性，提高房地產企業(yè)的經濟效益和促進城市土地的合理使用，使房地產市場健康發(fā)展和不斷完善。在項目建設地點的分析中，根據項目周邊環(huán)境，對該項目進行了SW0T分析，客觀評價了項目的現狀及發(fā)展?jié)摿?。在投資估算中，運用市場比較法對該項目成本價格進行了預測。在財務評價中，根據項目的投資計劃，采用凈現值、內部收益率等財務評價指標，并運用盈虧平衡分析及敏感性分析數學模型，對該項目的盈利能力和不確定性進行了評價。同時對該項目進行了環(huán)境保護、風險及社會評價分析。通過對某市某新世紀建設項目進行的可行性研究，分析得出該項目在財務上可行，風險較小，可以投資。關鍵詞：房地產；可行性研究；財務評價；風險分析 II 沈陽市明城新世紀建設項目可行性研究報告編制The Establishment of The Feasibility Study Report on the Construction Project of Shenyang Mingcheng XinshijiAbstractReal estate exploitation item involve huge investment, long of unstable affecting factors and thus big risks. Along with the disciplining of the mark and increasingly fiercer rival in this field, developers will have fewer chances to build their success on the basis of luck. Therefore decision stage in item, in order to avoid and reduce the blindness of investment, more and more real estate investors pass the possibility research Make policy to provide important basis for the investment.The feasible research is an important step in decision analysis of real estate exploitation. It is the important basis of the investment decision of real estate exploitation project. Through integrated analysis and argument, paring and evaluating every exploitation plan, it is guaranteed the technical feasibility, allowed by environment, economical rationality, remarkable economical benefit. During the real estate exploitation, to improve the feasible research can reduce the blindness of investment decision, improve the economical benefit of real estate enterprises and promote to use the ground in city reasonably, so as to make the real estate market developing healthily and being perfect constantly.In analysis of the project construction site, according to the ambient environment,through SWOT analysis,objectivly evaluate the project39。s status and development potential. In the investment estimation, the market parison is used for the project to predict the cost of the project. In the financial evaluation, according to project39。s investment plan, use the breakeven analysis and sensitivity analysis model, and analyse the environmental protection、risk and social assessment. After the study of feasibility on Construction Project of Shenyang Mingcheng Xinshiji, it is concluded that the project can be invested for it is practical financially less risky.Key Words： Real Estate；Feasibility Study；Financial Evaluation；Risk Analysis V 目 錄摘 要 IAbstract II一、緒論 1（一）選題背景 1（二）可行性研究文獻綜述 1（三）研究思路與方法 4二、項目概況與建設背景 6（一）項目概況 6（二）開發(fā)單位概況 6（三）項目建設內容及規(guī)模 6（四）項目建設背景 6（五）項目建設的必要性 7三、市場分析與預測 9（一）某市城市概況 9（二）全國房地產市場分析及預測 9（三）某市房地產市場分析及預測 13（四）項目SWOT分析 21（五）產品目標市場預測 22四、項目設計方案 24（一）項目組成和主要內容 24（二）項目目標客戶群定位 24（三）建設地點的選擇 25（四）土建工程 25（五）配套設施 26（六）結構設計 26（七）給排水設計 26（八）采暖設計 27（九）供電設計 27（十）節(jié)能設計 27（十一）消防設計 29（十二）環(huán)境保護 30（十三）組織機構與人力資源配置 32（十四）項目實施進度 33五、投資估算 34（一）投資估算相關說明 34（二）項目總投資估算 34六、財務評價 38（一）基礎數據與參數選取 38（二）銷售收入估算 38（三）利潤估算 38（四）償債能力分析 39（五）財務效益分析 39七、不確定性分析 41（一）盈虧平衡分析 41（二）敏感性分析 41（三）項目風險分析 41八、項目社會影響評價 44（一）社會影響分析 44（二）社會適應性分析 44（三）社會風險及對策分析 44結 論 46參考文獻 47附錄A平面布置圖 48附錄B 地理位置圖 49附錄C 施工進度圖 50附錄C 投資計劃表 51附錄E 銷售收入計劃表 52附錄F 利潤表 53附錄G 還本付息表 54附錄H 項目投資現金流量表 55附錄I 敏感分析表 56附錄J 敏感分析圖 57致 謝 58沈陽市明城新世紀建設項目可行性研究報告編制一、緒論（一）選題背景房地產業(yè)是國民經濟重要的產業(yè)，最近幾十年，我國經濟將持續(xù)穩(wěn)步增長。穩(wěn)步而快速的經濟增長必將要求房地產業(yè)保持適度增長。東北振興，某先行。某市出臺一系列房地產市場的優(yōu)惠政策，因此某市的房地產業(yè)發(fā)展十分迅猛。而某市北市場地區(qū)的開發(fā)，改善某北市場地區(qū)居民的生活居住條件，進一步提高生活質量，對和平區(qū)北市場地區(qū)的總體規(guī)劃有著重要的意義。進行此房地產開發(fā)項目的可行性研究將為房地產投資者做好投資前期工作，避免和減少決策失誤，加強投資決策的科學性和客觀性，提高建設投資的總效益。本設計題目“某市某新世紀建設項目可行性研究報告”編制，將為項目決策者提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設進程等咨詢意見。在對本課題研究、設計的過程上，能夠掌握編制可行性研究報告的方法和技能，具備完成項目可行性研究報告編制的能力，增加自身實踐經驗，以滿足未來工作對自身能力的要求。（二）可行性研究文獻綜述1．可行性研究概述投資項目的可行性研究是在項目投資決策之前，對擬建項目的主要內容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規(guī)模、工藝路線、設備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從自然、社會、經濟、技術等方面進行調查研究和分析比較，并在此基礎之上，對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益及社會環(huán)境影響進行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法[1]。可行性研究在項目投資實踐中具有重要作用。而且決策的重要依據是可行性研究對項目進行科學的分析與預測后所得的結論，所以，投資項目的可行性研究對項目開發(fā)起到關鍵的作用。可行性研究在項目投資實踐中的作用主要體現在以下幾方面：(1)可行性研究是投資決策的重要依據。(2)可行性研究是項目審批的依據。(3)可行性研究是項目資金籌措的依據。(4)可行性研究是編制設計任務書的依據。(5)可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據。2．可行性研究的產生20世紀30年代，美國開始開發(fā)田納西流域，田納西流域開發(fā)能否成功，對當時美國經濟的發(fā)展關系重大。為保證田納西流域的合理開發(fā)和綜合利用，開創(chuàng)了可行性研究的方法，并獲得成功。第二次世界大戰(zhàn)以后，西方工業(yè)發(fā)達國家普遍采用這一方法，廣泛地應用到科學技術和經濟建設領域，已逐步形成一整套行之有效的科學研究方法?？尚行匝芯康膬热莺軓V泛、一般包括市場研究、工程建設條件研究、采用工藝技術研究、管理和施工研究、資金和成本研究、經濟效益研究等內容，可行性研究從那時起就開始了。我國進行可行性研究起步比較晚。改革開放以后，西方可行性研究的概念和方法逐漸引進，國家有關部門和高等院校多次舉辦講習班，培訓了一批骨干。同時國家經濟建設主管部門對一些重大建設項目，如寶鋼、石油化工引進裝置、核電站、山西煤炭開發(fā)等，多次組織專家進行可行性分析的論證。目前，可行性研究在我國已經普遍受到重視，并取得一定成效。3．國外可行性研究的發(fā)展國外的可行性研究發(fā)展追溯到20世紀初期美國開發(fā)田納西流域開始。隨著技術經濟和管理科學的進步而產生。當時，可行性研究主要是從企業(yè)立場出發(fā)，側重財務分析，通過收入與支出比較來判斷項目的優(yōu)劣；但一些專家提出了“消費者剩余”思想，后來發(fā)展為社會凈收益的概念，成為費用—效益分析的基礎。上世紀50年代初到60年代末，經濟分析作為一種選擇項目的方法被普遍接受下來，使可行性研究從側面微觀財務分析發(fā)展到同時從微觀和宏觀的角度評價項目的經濟效果。這是可行性研究已經成為一門科學。上世紀60年代項目可行性研究得到飛躍式的發(fā)展，推出了社會分析方法，把可行性研究的水平提高到了一個新的高度。社會分析把增長目標和公平目標結合在一起作為選擇項目的標準。一個項目的從未僅取決于其凈收益的大小，而且取決于其凈收益的分配。社會分析以國民福利最大為目標，被認為是最理想的項目評價方法。1978年聯合國工業(yè)發(fā)展組織編制了《工業(yè)可行性研究編制手冊》。由于該組織及世界銀行等國際機構對可行性研究的積極推廣和應用，使之從發(fā)達國家逐步推廣至發(fā)展中國家。如今，可行性研究已成為國際上確定建設項目時普遍采用的方法，被視為投資前期一項非常重要的工作和投資決策的依據，稱為“決定工程項目命運的關鍵”。4．國內可行性研究的發(fā)展接受可行性研究這一方法和技術是得益于改革開放，伴隨著我國實施以經濟建設為中心的工作重點的轉移，在總結幾十年投資領域的經驗和教訓后，國務院和國家有關部門先后發(fā)布了一系列法規(guī)，確立了可行性研究工作在我國投資領域的地位和作用，把可行性研究作為投資前期工作中的重要一環(huán)。上世紀50年代，由于受前蘇聯模式和計劃經濟的影響，我國當時的項目可行性研究方法簡單、粗糙，在第一個五年計劃期間，在建設156項重點建設項目時，學習當時蘇聯的做法，在每個項目建設之前和投資前期，都編制了建設意見書和作了“方案研究”，對工程項目方案進行了比較全面、細致的“技術經濟論證”，從而使項目建設能夠順利進行并取得了良好的經濟效益和社會效益[2]。為了規(guī)范建設項目前期工作，我國政府相繼制定了一系列規(guī)定、方法和參數，有力地推動了可行性研究工作的順利開展。1981年國家計劃委員會正式發(fā)布文件把可行性研究納入基本建設程序。1985年國家科委、國務院技術經濟研究中