【正文】 公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 ......................................................1 開發(fā)單位簡(jiǎn)介 ................................................1 建設(shè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ................................................2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ............................................4 可行性研究編制依據(jù) ..........................................5 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................................6 可行性研究的主要結(jié)論 ........................................8第二章 市場(chǎng)分析 .................................................10 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 .........................................10 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ...........................................12 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .....................................17 項(xiàng)目 SWOT 分析 ..............................................24 典型案例分析 ...............................................27 價(jià)格定位 ...................................................27 擬建項(xiàng)目定位 ...............................................30第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 .............................................32 自然條件 ...................................................32 項(xiàng)目規(guī)劃用地條件 ...........................................32 項(xiàng)目外部協(xié)作條件分析 .......................................33公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 建設(shè)實(shí)施條件分析 ...........................................34第四章 項(xiàng)目開發(fā)方案 .............................................35 建設(shè)規(guī)模 ...................................................35 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 ...........................................35 勞動(dòng)安全 ...................................................37 環(huán)境保護(hù) ...................................................37 建筑節(jié)能 ...................................................40 建設(shè)進(jìn)度安排 ...............................................40第五章 項(xiàng)目營銷策劃方案 .........................................42 項(xiàng)目營銷策劃方案 ...........................................42 項(xiàng)目定價(jià) ...................................................42 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣 ...............................................42 項(xiàng)目銷售 ...................................................46 項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 .............................49第六章 投資估算及資金籌措 .......................................54 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) .......................................54 項(xiàng)目的總投資估算的原則 .....................................55 總投資估算 .................................................55 項(xiàng)目總投資的資金來源 .......................................61第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .................................................61 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 .............................................61公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ...........................................61 清償能力分析 ...............................................62 盈虧平衡分析 ...............................................62 敏感性分析 .................................................63 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) ...............................................65 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ...........................................65第八章 結(jié)論及建議 ...............................................66 方案評(píng)價(jià)結(jié)論 ...............................................66 對(duì)建設(shè)單位的建議 ...........................................66 附件： 公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論 開發(fā)單位簡(jiǎn)介科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設(shè)有限公司是在貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于建設(shè)創(chuàng)新型國家和實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、某市政府與中國航天科技集團(tuán)公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)議于 2022 年設(shè)立,2022 年經(jīng)第二屆董事會(huì)批準(zhǔn)更名為某國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司。（1）戰(zhàn)略思想秉承“四節(jié)約、一環(huán)保”理念，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持現(xiàn)代企業(yè)管理制度。立足某國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，以服務(wù)某的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，完善基地投資環(huán)境，打造高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、居住和商業(yè)環(huán)境，努力探索符合時(shí)代發(fā)展需求的多形態(tài)人居模式，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)、健康的跨越式發(fā)展。（2）戰(zhàn)略目標(biāo)以基地開發(fā)建設(shè)為中心，以基地一級(jí)土地開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，注重人文環(huán)境和自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，將某國家民用航天基地打造成為世界一流國內(nèi)知名航天產(chǎn)業(yè)新城。力爭(zhēng)在三年內(nèi)形成社會(huì)認(rèn)知度高的企業(yè)品牌，五年達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)上市標(biāo)準(zhǔn)，八年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)超過 100 億元、開發(fā)量超過 100 萬平方米、銷售收入超過百億元的上市公司。（3）經(jīng)營理念公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1）科技服務(wù)生活。在房地產(chǎn)開發(fā)中充分結(jié)合基地高科技應(yīng)用創(chuàng)新能力，構(gòu)建“科技服務(wù)生活”的理念。2）充分利用基地良好的政策環(huán)境，加快資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模從小到大快速擴(kuò)張，促進(jìn)公司做大作強(qiáng)。3）樹立企業(yè)品牌。為社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展做貢獻(xiàn)，貫徹品牌經(jīng)營理念，打造有責(zé)任心的企業(yè)形象。4）樹立企業(yè)戰(zhàn)略管理理念，使公司成為決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化，社會(huì)效益彰顯、經(jīng)濟(jì)效益突出的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。 建設(shè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介（1）項(xiàng)目名稱：航天公寓（2）項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于某國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會(huì)臨建辦公樓用地北側(cè)，東臨區(qū)域內(nèi)主干道神舟三路，西側(cè)為在建的航天公安分局辦公樓項(xiàng)目用地區(qū)，北臨飛天路，地塊方正平整，用地內(nèi)現(xiàn)有一座開閉所，無其他拆遷量。具體位置見圖 11:公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告圖 11 航天公寓項(xiàng)目用地位置圖（3）項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目占地面積 畝，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 畝。項(xiàng)目總建筑面積為 69680 平方米，地上建筑面積為 64080 平方米，地下建筑面積為5600 平方米，容積率 。（4）項(xiàng)目建設(shè)的法律許可情況某國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司已完成了該項(xiàng)目立項(xiàng)、計(jì)劃、規(guī)劃定點(diǎn)及征地合同手續(xù)，目前已取得國有土地使用權(quán)證，該宗地手續(xù)齊全、界址清楚、產(chǎn)權(quán)明晰。項(xiàng)目周邊環(huán)境 （1）交通：基地內(nèi)設(shè)置了完善的道路系統(tǒng)，交通極其便利，項(xiàng)目可通過周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相連接，主要公交線路有 239 路（基地內(nèi)東長安街火車站西） 。公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（2）教育：基地核心區(qū)范圍已建有航天中學(xué)、航天小學(xué)小學(xué)各一所，幼兒園三所，南北側(cè)都有規(guī)劃的中小學(xué)校。（3）醫(yī)療：基地核心區(qū)范圍已建有航天總醫(yī)院——二級(jí)甲等醫(yī)院，基地規(guī)劃的醫(yī)療中心與項(xiàng)目?jī)H有一路之隔。（4）生活配套：基地正在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中，周邊生活配套相對(duì)缺乏，但項(xiàng)目西邊建成區(qū)航天六院住宅區(qū)生活配套完善，可以利用；項(xiàng)目也會(huì)規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的生活配套。（5）環(huán)境：項(xiàng)目西側(cè)有規(guī)劃實(shí)施中的景觀軸，2 個(gè)區(qū)域公園，南邊有規(guī)劃的基地主題公園。從總體情況來看，項(xiàng)目周邊環(huán)境適合于公寓項(xiàng)目開發(fā)。物業(yè)類型定位：項(xiàng)目定位于高端、花園式、精裝修公寓。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性滿足航天基地中高端物業(yè)市場(chǎng)的需要市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果表明，航天基地住宅市場(chǎng)存在著較大的需求潛力，尤其是中高檔物業(yè)市場(chǎng)；主要客戶群為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高收入人群，包括基地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者、臨時(shí)居住的企業(yè)高級(jí)顧問及部分企業(yè)的高層、中高層管理人員等。針對(duì)以上述實(shí)際狀況，項(xiàng)目定位為：航天產(chǎn)業(yè)基地的高檔配套服務(wù)式公寓。本項(xiàng)目將滿足航天基地內(nèi)中高端市場(chǎng)的需要，并順應(yīng)基地的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展需要。發(fā)揮土地級(jí)差效益的需要項(xiàng)目的地理位置和周邊環(huán)境良好，適合住宅和商業(yè)開發(fā)。基地內(nèi)各種高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動(dòng)基地的快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看能發(fā)揮土地的級(jí)差效益，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)土地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用。項(xiàng)目用地及時(shí)開發(fā)的需要本項(xiàng)目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。征地、附著物清理、臨時(shí)圍墻圈建、地表垃圾土外運(yùn)等工作均于 2022 年已經(jīng)完成，宗地外配套條件即將達(dá)到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃?xì)馔?、熱力通）。同時(shí)，開發(fā)單位作為基地管委會(huì)的控股公司，具備獨(dú)特的客戶資源等開發(fā)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目建設(shè)十分迫切。 可行性研究編制依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2022]10 號(hào)） ；國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià)格〔2022〕1980號(hào)） ； 國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》 （計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)） ；陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999） ；某市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈某市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2022]418號(hào)） ；陜西省物價(jià)局、陜西省財(cái)政廳《關(guān)于某市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》 （陜價(jià)行發(fā)[2022]90號(hào)） ；陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》 ；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；類似工程估算、概算指標(biāo)；委托方提供的其他成本數(shù)據(jù)；公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1委托方提供的有關(guān)其他資料；1受托方現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的資料；1有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 11 項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 指標(biāo) 單位 數(shù)量1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 M2 69680 地上建筑總面積 M2 64080.1高層住宅建筑面積 M2 40000.2高層公寓建筑面積 M2 20220.3配套商業(yè)建筑面積 M2 4080公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 地下建筑面積 M2 56003 停車位 個(gè) 300 地上停車位 個(gè) 160 地下停車位 個(gè) 1404 容積率 5 建筑密度 %項(xiàng)目總投資表 12 總投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目金額（萬元）1 土地費(fèi)用 21342 前期工程費(fèi)用 22023 建安工程費(fèi)用 145364 公寓精裝修費(fèi)用 16004 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 7405 項(xiàng)目管理費(fèi)用 3836 市場(chǎng)推廣費(fèi)用 8707 工程監(jiān)理費(fèi) 848 不可預(yù)見