【正文】 .壽福老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目總論……………………………………………..3第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性…………………………..7第三章 建設(shè)場(chǎng)地及建設(shè)條件………………………………..15第四章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容………………………………..19第五章 工程技術(shù)方案………………………………………..21第六章 公用配套設(shè)施………………………………………..37第七章 環(huán)境保護(hù)………………………………………………41第八章 消防安全、勞動(dòng)保護(hù)及安全衛(wèi)生……………………….43第九章 勞動(dòng)組織與人員組成…………………………………45第十章 投資估算與資金籌措…………………………….….47第十一章 工程招標(biāo)與施工方案………………………………52第十二章 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)………………………………55壽福老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱： 壽福老年公寓建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目承辦單位及法人代表項(xiàng)目承辦單位： 實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目法人代表： 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：三河金沙園 研究工作依據(jù)有關(guān)政策文件（1）《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》；（2）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2000〕19號(hào))；（3）《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2006〕6號(hào))；（4）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財(cái)稅〔2000〕97號(hào))；（5）《福建省老年人保護(hù)條例》；（6）《福建省老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；（7）《某國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”綱要》；有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范（8）《老年人住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；（9）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（10)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；(11)《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范》；（12）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；（13）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；（14）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；（15）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；（16）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；（17）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》；（18）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》；其它有關(guān)依據(jù)（19）承辦單位編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的《委托書》；（20）《社會(huì)福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書》；（21）某國(guó)土局《選址符合土地利用總體規(guī)劃證明》；（22）某建設(shè)局《選址符合縣城建設(shè)總體規(guī)劃證明》；（23）某環(huán)保局《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表》；（24）某有關(guān)銀行《貸款投向意見書》；（25）某壽福老年公寓規(guī)劃平面圖及其它基礎(chǔ)資料。 研究工作范圍根據(jù)國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，本可研報(bào)告對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性、可行性、建設(shè)場(chǎng)地與條件、內(nèi)容與規(guī)模、工程技術(shù)方案、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益分析等方面進(jìn)行綜合研究和分析，重點(diǎn)研究工程技術(shù)方案與投資估算等，為有關(guān)部門和項(xiàng)目單位提供可靠的論證和評(píng)價(jià)依據(jù)。 項(xiàng)目單位承辦條件某實(shí)業(yè)有限公司位于某城北三河金沙園天樓吧51號(hào)，注冊(cè)資本3000萬元?，F(xiàn)有員工39人，醫(yī)療、護(hù)理、理療人員占70%以上。其經(jīng)濟(jì)能力和管理能力，具備承擔(dān)擬建項(xiàng)目投資建設(shè)的要求和基本條件。 項(xiàng)目規(guī)模新建老年公寓28016㎡（其中：高檔別墅型公寓2000㎡），老年活動(dòng)中心大樓11970㎡；配建餐廳、浴室、門球場(chǎng)、小超市等附屬設(shè)施；配套老年公寓及老年活動(dòng)中心各種專用設(shè)備及醫(yī)療、康復(fù)中心?？偨ㄔO(shè)面積34000㎡，其中主體建筑工程37986㎡。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃工期2年，2011年6月開工，至2012年12月底竣工。 項(xiàng)目招投標(biāo)方案為切實(shí)搞好項(xiàng)目建設(shè)，確保工程質(zhì)量，該項(xiàng)目面向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)。 項(xiàng)目所在區(qū)自然環(huán)境良好。本項(xiàng)目為非工業(yè)項(xiàng)目，不產(chǎn)生工業(yè)污染，主要污染物與污染源為生活垃圾和生活污水，項(xiàng)目建設(shè)治理措施設(shè)計(jì)合理、配套齊全，符合環(huán)保要求。投資估算：項(xiàng)目總投資12000萬元。一期建設(shè)計(jì)劃投入資金6000萬元，主要建設(shè)內(nèi)容為一棟16層框架結(jié)構(gòu)的有672個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間的老年公寓樓和餐廳、小超市及水電設(shè)施、道路硬化等場(chǎng)地建設(shè)。二期建設(shè)投資規(guī)模6000萬元。主要建設(shè)內(nèi)容為一棟8層框架結(jié)構(gòu)的老年活動(dòng)中心（含醫(yī)療康復(fù)中心）和10棟高檔別墅型老年公寓建設(shè)等。資金籌措：銀行貸款8000萬元；自籌4000萬元。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)與建議某壽福老年公寓項(xiàng)目建成后，將促使某社會(huì)福利功能設(shè)施更加齊全，服務(wù)范圍進(jìn)一步延伸，能夠有效滿足社會(huì)對(duì)養(yǎng)老的需求，使入住的老年人能夠享受到食宿、護(hù)理、醫(yī)療及康體等豐富多彩的群體生活，能夠真正使老年人這一弱勢(shì)群體實(shí)現(xiàn) “老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，能夠促進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體要求。具有顯著的社會(huì)效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于構(gòu)建和諧家庭，促進(jìn)社會(huì)的和諧共融有著積極的作用；對(duì)于堅(jiān)持以人為本、深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)具有深遠(yuǎn)的意義。該項(xiàng)目建設(shè)是必要的和可行的，建議同意立項(xiàng)。第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性中國(guó)小吃之都—某，位于閩中，地處三河市東20公里處，與南平市相鄰，隸屬三河市，轄6個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)鄉(xiāng)，2個(gè)街道，171個(gè)行政村，總面積1815平方公里，總?cè)丝?5萬人。某區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是三河的東大門，可直接接受南平市的輻射作用，便于經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、信息交流。1）歷史沿革某古稱沙村，又稱沙陽，自唐朝開始建縣，至今已有1600多年的建縣歷史。某自古就是商賈之地，近年來，某經(jīng)濟(jì)在某小吃、工業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)下高速發(fā)展，有5萬多人外出經(jīng)營(yíng)某小吃，人民生活水平顯著提高，至2010年4月。根據(jù)三河市區(qū)、某一體化規(guī)劃，某將成為海西中心城市體系的重要組成部分、閩西北重要的交通樞紐、新興的工業(yè)城市，以金融、商貿(mào)、會(huì)展、咨詢等為主的生產(chǎn)性服務(wù)中心城市，以“中國(guó)小吃之鄉(xiāng)”為品牌的休閑性旅游城市。2）文明古跡某的歷史名人為李綱。某淘金山臥佛是全國(guó)最大的臥佛。富口鎮(zhèn)有著名的大佑山自然保護(hù)區(qū)和七仙洞風(fēng)景名勝區(qū)；南陽鄉(xiāng)有著名的羅巖廟；南霞有著名的松柏巖等名勝古跡。3）礦產(chǎn)資源某礦產(chǎn)資源豐富，主要有大理石、鉀、石墨、白云巖等23種，尤其是高品位石英礦經(jīng)國(guó)土資源管理部門依法審批，取得采礦權(quán)的礦區(qū)面積6平方公里，儲(chǔ)量達(dá)3000萬噸。主要產(chǎn)品石英砂（石英粉），化學(xué)成分二氧化硅（SiO2)，是生產(chǎn)硅酸鈉、白炭黑、硅膠和高檔玻璃、陶瓷釉料的主要原料。本縣年產(chǎn)精制石英砂(石英粉)20萬噸，產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定、價(jià)格合理。在福建省硅酸鈉、白炭黑和高檔玻璃、陶瓷釉料等行業(yè)硅質(zhì)原料中享有盛譽(yù)。4）交通條件某自古以來就是東連福州，南通泉州，西接廈門，北達(dá)江西的交通要道。鷹廈鐵路、205國(guó)道及京福高速公路、籌建中的向莆高速鐵路和建設(shè)中的三廈、三泉高速公路橫貫全境，位于某的三河機(jī)場(chǎng)已開工建設(shè)，而且向莆高速鐵路樞紐(編組站)設(shè)在某。某是全國(guó)100個(gè)交通中心之一，是福建省4個(gè)交通中心之一（其他三個(gè)分別為福州、泉州、莆田），交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。5）文化教育某教育事業(yè)幾年來發(fā)展迅速，民辦教育蓬勃發(fā)展，素質(zhì)教育質(zhì)量穩(wěn)步提高。現(xiàn)有各級(jí)各類學(xué)校31所。其中，高中2所、職業(yè)學(xué)校3所、初中15所、小學(xué)35所（含民辦2所）、幼兒園31所（含民辦19所）。共有在校學(xué)生近90000人，在園幼兒5000余人。6）經(jīng)濟(jì)發(fā)展某被譽(yù)為“閩中明珠”。2008年、2009年連續(xù)兩次被評(píng)為全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、效益最好的十個(gè)縣（市）之一，享受實(shí)現(xiàn)一體化待遇。某還是國(guó)家優(yōu)質(zhì)商品糧生產(chǎn)基地、福建省林業(yè)大縣、福建省農(nóng)業(yè)大縣、全國(guó)文明縣先進(jìn)縣、省級(jí)園林縣城、省級(jí)衛(wèi)生縣城、“村村通”道路建設(shè)金杯縣。綜上所述，某歷史文明悠久，礦產(chǎn)資源豐富，交通條件便利，文化底蘊(yùn)深厚，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，為某壽福老年公寓樓和老年活動(dòng)中心項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，提供了良好的發(fā)展環(huán)境和廣闊的市場(chǎng)前景。 某實(shí)業(yè)有限公司概況某實(shí)業(yè)有限公司位于某城北三河金沙園天博綜合樓A501號(hào)，注冊(cè)資本3000萬元?，F(xiàn)有員工39人，醫(yī)療、護(hù)理、理療人員占70%以上。其經(jīng)濟(jì)能力和管理能力，具備承擔(dān)擬建項(xiàng)目投資建設(shè)的要求和基本條件。其法人代表魚公基，福建省福清人，大專文化，現(xiàn)年46歲。他對(duì)社會(huì)富有愛心，對(duì)養(yǎng)老事業(yè)極富熱心，對(duì)辦好某壽福老年公寓建設(shè)充滿信心。在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)和民政部門的大力支持下，魚公基同志不斷艱苦創(chuàng)業(yè)發(fā)展，某百家興某有限公司目前已擁有資產(chǎn)3000萬元。即將興建的某壽福老年公寓項(xiàng)目建設(shè)將實(shí)現(xiàn)“六個(gè)老有”為方針，堅(jiān)持“以老年公寓養(yǎng)老年公寓”為宗旨，一切為了老人，為了老人的一切，信譽(yù)好、服務(wù)優(yōu)，使入住老人如沐春風(fēng)，受到了社會(huì)各界的廣泛好評(píng)。為加快某社會(huì)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，使更多的老年人入住公寓，享受到全面的服務(wù)，某實(shí)業(yè)有限公司計(jì)劃投資12000萬元，新建老年公寓樓和老年活動(dòng)中心項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后，不僅增加了老年人入住規(guī)模，而且將新增高檔住宅公寓和康復(fù)醫(yī)療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、體育健身中心、餐飲、購物等辦公服務(wù)中心，并將開辦老年大學(xué)、老年藝術(shù)團(tuán)等，還要?jiǎng)?chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心，使之成為全縣免費(fèi)的養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)基地。某實(shí)業(yè)有限公司的經(jīng)濟(jì)能力和管理能力，具備了承擔(dān)擬建項(xiàng)目投資建設(shè)的要求和基本條件。 項(xiàng)目提出的背景福建是全國(guó)人口大省，也是老年人口大省，自1998年起已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)。全省老齡階段人口已達(dá)822萬，%，并將以每年3%的速度繼續(xù)增長(zhǎng)，據(jù)《福建省老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》的預(yù)測(cè)，“十一五”期間，福建老齡階段人口預(yù)計(jì)年均增長(zhǎng)25萬多人。到2030年，福建將迎來人口老齡化的高峰期，全省60歲以上老年人口將達(dá)1490萬人，%。某總?cè)丝?5萬人，老齡階段人口已將近6萬人，占總?cè)丝诘?4%。一方面是人口老齡化形勢(shì)非常嚴(yán)峻，另一方面是全省各地養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平整體不高，無論是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還是專業(yè)化、規(guī)范化管理等都不能適應(yīng)老年人養(yǎng)老保障的實(shí)際需求，亟待完善提高。隨著人口老齡化程度的加劇，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的滯后，老齡人口問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會(huì)問題日益突出，對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視影響。人口老齡化和老年人問題，是當(dāng)前社會(huì)普遍關(guān)注的社會(huì)問題。人到老年，常有恐老、怕病、懼死的心態(tài)，加之家庭日趨小型化，青年人與父母交流少了，勢(shì)必造成他們的落伍感，甚至發(fā)生心理問題。老人中差不多有三成的人都存在這樣或那樣的心理問題，部分老年人因離退體的社會(huì)角色轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生出心理不適應(yīng)現(xiàn)象，如出現(xiàn)焦慮、抑郁、孤獨(dú)和失落感，與子女遠(yuǎn)離后的空巢感以及代溝造成的隔閡等，使他們整天愁眉苦臉，唉聲嘆氣，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其個(gè)性和行為方式已定型，容易看不慣