【正文】 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合考慮市場(chǎng)行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項(xiàng)目高層住宅銷售均價(jià)為 3500 元/㎡。公寓價(jià)格定位公寓采用市場(chǎng)定價(jià)法，但本項(xiàng)目周圍的公寓較少，所以采用的可比實(shí)例（公寓項(xiàng)目）與本項(xiàng)目有一定的距離。但根據(jù)此公寓的地理位置、公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目定位、銷售時(shí)間等幾個(gè)方面考慮不同的項(xiàng)目間的差異性，并對(duì)參照的幾個(gè)樓盤價(jià)格賦予不同的權(quán)重值，表 2－3 內(nèi)容為所選案例的銷售價(jià)格及相關(guān)修正系數(shù)、權(quán)重設(shè)置表。表 2－3 可比實(shí)例銷售價(jià)格及修正系數(shù)權(quán)重表高層 修正系數(shù) 權(quán)重項(xiàng)目名稱均價(jià)(元) 區(qū)域因素 交易時(shí)間 個(gè)別因素摩登 BOBO 4850 100/101 100/94 100/98 立豐國(guó)際公寓 5100 100/103 100/97 100/102 長(zhǎng)延居?會(huì)展明珠 4700 100/102 100/98 100/94 表中權(quán)重的設(shè)置是根據(jù)可比實(shí)例與本項(xiàng)目的近似程度，依經(jīng)驗(yàn)設(shè)置的數(shù)值。修正系數(shù)按以下方法計(jì)算：每個(gè)因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計(jì)算，實(shí)例的因素取值參照基準(zhǔn)值計(jì)算。最終的修正系數(shù)為同一實(shí)例各修正因素系數(shù)的乘積，由此可得：摩登 BOBO 修正系數(shù)：100/101100/94100/98=立豐國(guó)際公寓修正系數(shù)：100/103100/97100/102=長(zhǎng)延居?會(huì)展明珠修正系數(shù)：100/102100/98100/94=各實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為：均價(jià)修正系數(shù)，具體比準(zhǔn)價(jià)格如下：摩登 BOBO：4850＝5190 元/㎡；立豐國(guó)際公寓：5100＝4998 元/㎡；長(zhǎng)延居?會(huì)展明珠：4700＝4982 元/㎡；本項(xiàng)目公寓銷售價(jià)格：公寓銷售均價(jià)=5190+4998+4982=5070 元/㎡ 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合考慮市場(chǎng)行情，銷售狀況和銷售策略，確公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告定本項(xiàng)目高層精裝修公寓銷售均價(jià)為 5000 元/㎡。配套商業(yè)用房?jī)r(jià)格定位本項(xiàng)目配套商業(yè)用房在項(xiàng)目建成后采取出售方式經(jīng)營(yíng)，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格定位。 由于項(xiàng)目配套商業(yè)用房地處飛天路和神舟三路交叉路口，地理位置優(yōu)越；并且本項(xiàng)目定位為中高檔的精裝修公寓，結(jié)合項(xiàng)目整體形象和基地商業(yè)配套的定位等因素，本項(xiàng)目的商業(yè)用房定位中高檔。根據(jù)項(xiàng)目類似工程，綜合考慮市場(chǎng)行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項(xiàng)目配套商業(yè)用房銷售均價(jià)為 10000 元/㎡。停車位價(jià)格定位按照目前某市長(zhǎng)安區(qū)和曲江板塊車位的市場(chǎng)行情，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，保守考慮取車位的價(jià)格為 萬(wàn)元/個(gè)。 擬建項(xiàng)目定位 檔次定位項(xiàng)目發(fā)展處于某國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域形象較佳的區(qū)域之一，且擁有較為稀缺的土地資源，項(xiàng)目?jī)r(jià)值較高，且高端、中高端客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度高。綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況以及自身的條件，本項(xiàng)目定位于高檔公寓及配套商業(yè)項(xiàng)目。 客戶定位本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高收入人群，包括基地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者、臨時(shí)居住的企業(yè)高級(jí)顧問(wèn)及部分企業(yè)的高層、中高層管理人員等。 產(chǎn)品定位公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告通過(guò)精細(xì)的規(guī)劃，現(xiàn)代感的建筑和舒適、創(chuàng)新的戶型打造現(xiàn)代、大氣的城市高品質(zhì)酒店式公寓，力求將本項(xiàng)目打造成為能代表某國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地形象的一個(gè)地標(biāo)性建筑，并在本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高尚的品質(zhì)感和完善的酒店式服務(wù)理念。此外，項(xiàng)目應(yīng)注重對(duì)新、環(huán)保、節(jié)能材料的運(yùn)用，對(duì)高新技術(shù)、設(shè)備的運(yùn)用及運(yùn)用環(huán)保生態(tài)的技術(shù)。公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 自然條件溫度：基地核心區(qū)屬暖溫帶半濕潤(rùn)的大陸性季風(fēng)氣候，夏季炎熱，冬季干冷。年平均氣溫 ℃，最高氣溫為 ℃（出現(xiàn)在 1966年 6 月 21 日） ，℃（出現(xiàn)在 1977 年 1 月 30 日） 。降雨量：年平均降水量為 毫米，日最大降雨量為 毫米（出現(xiàn)在 1956 年 7 月 15 日） 。降雨時(shí)空分布很不均勻，冬春少雨干旱，夏季伏旱多暴雨，秋季多連陰雨天氣，旱澇災(zāi)害交錯(cuò)發(fā)生。日照：年平均日照時(shí)數(shù) 2097 小時(shí)，日照百分率 49%，日照間距系數(shù)為 。風(fēng)向：常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和西南風(fēng)，多年平均風(fēng)速 2 米/秒，最大風(fēng)速 24 米/秒。夏季平均風(fēng)速 ，冬季平均風(fēng)速 ，全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE14，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE16，冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE13。降雪：年無(wú)霜期平均 217 天。最大積雪深度 18 厘米，最大凍土深度 24 厘米，出現(xiàn)在 2022 年 1 月 9～11 日。 項(xiàng)目規(guī)劃用地條件地質(zhì)情況滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求航天基地核心區(qū)位于長(zhǎng)安區(qū)境內(nèi)東部的黃土臺(tái)塬區(qū)，系第四紀(jì)風(fēng)積黃土堆積而成，由東向西依次為炮里塬、八里塬、少陵塬、神禾塬。航天基地座落在少陵塬上，地勢(shì)東高西低，南高北低，平均海拔 397 米，地震烈度Ⅷ度。公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，沒(méi)有地質(zhì)斷裂帶。根據(jù)勘查取證，該項(xiàng)目的建設(shè)地的地質(zhì)情況完全滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求。滿足城市規(guī)劃的要求項(xiàng)目所在地屬于某市規(guī)劃的某國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，該項(xiàng)目的建設(shè)符合基地總體規(guī)劃的要求。 項(xiàng)目外部協(xié)作條件分析航天基地作為新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，可以直接利用某市現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施配套起點(diǎn)高、供應(yīng)充沛、價(jià)格低廉。某國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)所處的長(zhǎng)安區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通方便，電力充足，水源豐沛，資源豐富。項(xiàng)目配套系統(tǒng)各管道、電纜可以直接與基地管委會(huì)管道、電纜對(duì)接；給、排水系統(tǒng)利用基地內(nèi)系統(tǒng)與市政配套連接，為小區(qū)供水；同時(shí)，項(xiàng)目的污水、雨水通過(guò)地下管道連接基地污水處理廠處理后從相關(guān)管道排出。項(xiàng)目所處地塊都可以通過(guò)基地通訊系統(tǒng)接入有線電話、電話、寬帶等通訊。航天基地向北、向西、向東成發(fā)散狀與城市干道連接?；貎?nèi)設(shè)置了豐富的道路系統(tǒng)，項(xiàng)目可通過(guò)周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相連接。向北由杜陵?yáng)|路經(jīng)雁塔南路、北長(zhǎng)安街直通某市中心城區(qū)；向西由東長(zhǎng)安街直至長(zhǎng)安區(qū)郭杜大學(xué)城、國(guó)家級(jí)某高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)；向東由杜陵?yáng)|路經(jīng)雁翔路至交大科技產(chǎn)業(yè)園；有神舟二路和神舟三路等多條道路經(jīng)曲江新區(qū)與三環(huán)連接。公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 建設(shè)實(shí)施條件分析（1）項(xiàng)目建設(shè)單位為科技產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，是在貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家和實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、某市政府與中國(guó)航天科技集團(tuán)公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)議于 2022 年設(shè)立的。公司實(shí)力雄厚，可以提供充足的資金與物料進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目的實(shí)施具有物資保證。（2）施工單位將進(jìn)行招投標(biāo)的方式進(jìn)行從優(yōu)選擇，以確保項(xiàng)目的施工質(zhì)量與物業(yè)的整體價(jià)值。（3）項(xiàng)目地塊南側(cè)的基地管委會(huì)臨時(shí)辦公樓已建成投入使用，可以借鑒解決施工水電問(wèn)題，同時(shí)基地內(nèi)部各道路基本建成，雨水、污水排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總建筑面積 69680m2，地上建筑面積 64080m2，其中高層住宅40000m2，高層公寓 20220m2，配套商業(yè)建筑面積 4080m2；地下建筑面積5600 m2。停車位共 300 個(gè)，其中地上 160 個(gè)，地下 140 個(gè)。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想本項(xiàng)目整體規(guī)劃指導(dǎo)思想是將本項(xiàng)目地塊規(guī)劃成為某國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的高端、酒店式服務(wù)式公寓。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則(1) 項(xiàng)目的規(guī)劃要布局合理。應(yīng)完善生活、文化等配套設(shè)施,加強(qiáng)公寓智能化設(shè)施的建設(shè),引入網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)信息平臺(tái)，全面提升社區(qū)管理水平和物業(yè)質(zhì)量。使社區(qū)具有良好的舒適性、安全性和經(jīng)濟(jì)性，并體現(xiàn)以人為本，回歸自然的特色。(2) 項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，注意節(jié)約土地，提高土地的使用效率。建立完善的生態(tài)和綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的自然、生態(tài)環(huán)境。(3) 在保持整體風(fēng)格與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，努力創(chuàng)造多樣性的住宅類型，以滿足高端客戶群體個(gè)性化的住房要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想（1）規(guī)劃布置公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)用地形狀規(guī)劃小區(qū)的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目地塊設(shè)兩棟 23 層高層住宅；一棟 20 層高層公寓；沿飛天路和神舟三路建設(shè)兩層的群樓商業(yè)，均臨街設(shè)置規(guī)劃。整個(gè)小區(qū)三棟高層建筑呈圍合布置，空間動(dòng)線流暢，道路系統(tǒng)簡(jiǎn)潔明快，便于交通組織。（2）道路網(wǎng)絡(luò)及出入口為了加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)部車輛的管理，在社區(qū)設(shè)置 2 個(gè)出入口，一個(gè)面對(duì)飛天路，設(shè)為住宅的入口；一個(gè)面對(duì)神舟三路，設(shè)為公寓的入口。社區(qū)內(nèi)道路寬度合理，符合機(jī)動(dòng)車道的消防要求，道路系統(tǒng)的建設(shè)要遵守人車分流與動(dòng)靜分區(qū)的原則。（3）工程管線網(wǎng)絡(luò)工程管線網(wǎng)絡(luò)主要包括給水、排水、供電、天然氣、供熱、通訊網(wǎng)絡(luò)、閉路電視和路燈等，基本上沿小區(qū)道路兩側(cè)集中管網(wǎng)布置。（4）綠地系統(tǒng)綠地系統(tǒng)由樓間綠地和道路沿線綠地共同組成，綠地均勻地分布到兩棟樓宇間，住宅兩邊的綠化盡量相互滲透，以豐實(shí)區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境，解決傳統(tǒng)住宅區(qū)的室外空間各自較封閉的狀況。（5）建筑設(shè)計(jì)高層住宅設(shè)計(jì)成地上 23 層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫(kù)、設(shè)備用房和人防工程；高層公寓設(shè)計(jì)成地上 20 層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫(kù)、設(shè)備用房和人防工程；臨街商業(yè)設(shè)計(jì)成 2 層，臨街面長(zhǎng)約 170 米，進(jìn)深為 12 米。高層住宅和公寓均設(shè)計(jì)成框架剪力墻結(jié)構(gòu)，兩層的商業(yè)為框架結(jié)構(gòu)。建筑外立面應(yīng)充分考慮到某市消費(fèi)者的需求心理，側(cè)重簡(jiǎn)潔明快而具現(xiàn)代創(chuàng)新風(fēng)格的建筑形式。公寓戶型設(shè)計(jì)以小戶型為主，主力戶型為一室一廳一衛(wèi)（50 平方公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告米左右） ；住宅戶型設(shè)計(jì)主力戶型為兩室一廳一衛(wèi)（8090 平方米左右） ，兼有三室兩廳兩衛(wèi)戶型（120 平方米左右） ，戶型做到類型齊全，布置合理，采光通風(fēng)良好；自行車位均為室內(nèi)停車位，車庫(kù)在地上、地下均有設(shè)置，以地上稍多。 勞動(dòng)安全工程在施工中的勞動(dòng)保護(hù)主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場(chǎng)管理，應(yīng)由施工單位出臺(tái)詳細(xì)可行的施工人員及甲方人員勞動(dòng)保護(hù)方案，包含施工人員現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)保險(xiǎn)方案、施工機(jī)械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。 環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)的意義本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不僅有利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且有利于項(xiàng)目周邊環(huán)境的保護(hù)，其意義主要體現(xiàn)在以下方面：（1）區(qū)內(nèi)環(huán)境的保護(hù)：基地是某市科技經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)能有效地改善項(xiàng)目周邊的環(huán)境景觀，極大地改善基地區(qū)域的面貌，為招商引資提供極為有利的條件。（2）城市街景通視效果的改善：由于項(xiàng)目現(xiàn)狀與基地經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況極為不相稱，項(xiàng)目周邊環(huán)境需要極大地改善，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)能夠有效地改善城市街道的通視效果，促進(jìn)城市建設(shè)的發(fā)展。環(huán)境影響因子分析分析如下表 41：公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告環(huán)境影響因子 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 建設(shè)期 運(yùn)營(yíng)期地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃2 3 1交通改善 1旅游業(yè)發(fā)展 1施工機(jī)械、交通噪聲1 1揚(yáng)塵、瀝青煙塵等1土壤、植被等 2 1生活污水、垃圾、工程廢水3 3注：1－顯著影響；2－一般影響；3－輕度影響通過(guò)環(huán)境影響因子分析我們得出結(jié)論：應(yīng)當(dāng)側(cè)重分析施工機(jī)械、交通噪聲、生活污水、垃圾、工程廢水等給環(huán)境帶來(lái)的影響。施工環(huán)境影響分析擬建項(xiàng)目位于某市航天基地內(nèi)，本項(xiàng)目施工過(guò)程中會(huì)帶來(lái)一定的環(huán)境影響。（1）施工噪聲的影響在工地施工的機(jī)械大多是大功率機(jī)械，其產(chǎn)生的噪聲值較大，通過(guò)測(cè)試，距施工機(jī)械 5 米處，大多數(shù)機(jī)械都在 80－90dB 之間，當(dāng)共同作公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告用時(shí)，其能量疊加值大于 90d。經(jīng)測(cè)算施工機(jī)械距敏感區(qū)域 50 米以外才能達(dá)到干線交通噪聲晝夜標(biāo)準(zhǔn)。若要達(dá)到夜間標(biāo)準(zhǔn)，需離敏感區(qū)域280 米。所以在居民區(qū)集中區(qū)夜間（22：00－6：00） ，嚴(yán)禁使用大型施工機(jī)械。（2）施工期間揚(yáng)塵、混凝土及瀝青煙塵的影響某屬干燥地區(qū)，空氣中含塵量較大。由于在工程施工中，建筑材料的運(yùn)輸及拌和會(huì)造成多次揚(yáng)塵，為了避免揚(yáng)塵的影響，要避免材料運(yùn)輸過(guò)程的散落，通過(guò)工地與外界隔開(kāi)，不允許車輛帶土駛出工地現(xiàn)場(chǎng)，這樣可以減少施工過(guò)程中對(duì)環(huán)境的影響。由于本項(xiàng)目土方量較少，這些措施便于實(shí)現(xiàn)?；炷恋臄嚢钑?huì)產(chǎn)生較大的噪聲，因此可通過(guò)采用商品混凝土來(lái)避免較大的噪聲。眾所周知，瀝青煙對(duì)人體會(huì)產(chǎn)生較大危害，在施工時(shí)，要盡量避免場(chǎng)內(nèi)拌和，應(yīng)設(shè)置固定場(chǎng)外攪拌站，減少對(duì)居民及施工人員的影響。環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和排放標(biāo)準(zhǔn)工程在施工設(shè)計(jì)中嚴(yán)格按照建筑工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于排污要求執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和排放標(biāo)準(zhǔn)有：《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理實(shí)施細(xì)則》 [86]國(guó)環(huán)字第 003 號(hào)文；《陜西省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理細(xì)則》 陜政發(fā)[1996]86 號(hào)文；污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GBJ8978—96。環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3095—96?！段己铀担兌危┪鬯C合排放標(biāo)準(zhǔn)》DB61—224—96 等。公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 建筑節(jié)能本項(xiàng)目采用集中供熱，在室內(nèi)空間采用地輻熱技術(shù)，最大限度的減少熱量損失和減少對(duì)室內(nèi)空間的占用，符合國(guó)家創(chuàng)建節(jié)約型社會(huì)的要求。本項(xiàng)目注重對(duì)新、環(huán)保、節(jié)能材料的運(yùn)用，對(duì)高新技術(shù)、設(shè)備及環(huán)保生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用。主要體現(xiàn)在：在節(jié)能方面，對(duì)墻體在施工時(shí)進(jìn)行特殊處理，并在墻體外表安置聚苯稀保溫層；窗戶框架采用塑鋼，玻璃采用中空玻璃，進(jìn)行保溫處理。 建設(shè)進(jìn)度安排項(xiàng)目進(jìn)度安