【正文】 排的依據(jù)（1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量1)及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。如：設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時(shí)性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時(shí)性工房等。2)平整場(chǎng)地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場(chǎng)性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進(jìn)行各個(gè)工程子項(xiàng)目的施工。3)在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。（2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。合理的使用人力、物力和公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告財(cái)力，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，盡量縮短工期。（3）恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工由于本工程的竣工日期為 2022 年第 1 季度，其間要經(jīng)歷 3 個(gè)冬季和 2 個(gè)雨季。根據(jù)某市歷年的氣象資料表明：某市的年平均降雪日為 天，年降水量為 ～ 毫米。因此，在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素。項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃施工進(jìn)度圖的安排詳見(jiàn)附表——施工進(jìn)度圖。 公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案本項(xiàng)目的銷售本著“全過(guò)程營(yíng)銷”的策略，營(yíng)銷策劃內(nèi)容主要包括項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目銷售和項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃四個(gè)部分。住宅部分可銷售面積為 4 萬(wàn)平方米；公寓部分可銷售面積為 2 萬(wàn)平方米；商業(yè)可銷售面積為 4080 平方米，預(yù)計(jì)銷售實(shí)現(xiàn)率可達(dá)到 95%；可銷售的地下車位為 140 個(gè)，預(yù)計(jì)銷售實(shí)現(xiàn)率可達(dá)到 95%。 項(xiàng)目定價(jià)本項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與分析，結(jié)合項(xiàng)目 SWOT 因素，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的基本思想，采用市場(chǎng)比較法來(lái)確定項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)格?；诒卷?xiàng)目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場(chǎng)上其他同類樓盤的情況，總結(jié) 分析結(jié)論，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為：點(diǎn)式高層住宅均價(jià)為 3500 元/平方米；點(diǎn)式高層公寓均價(jià)為 5000元/平方米；配套商業(yè)用房均價(jià)為 10000 元/平方米；地下車位價(jià)格為 萬(wàn)元/車位。分析認(rèn)為：上述價(jià)格定位在同類中高端物業(yè)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣通過(guò)分析項(xiàng)目的 SWOT 因素、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷規(guī)律、某市特別是航天基地周邊區(qū)域市場(chǎng)的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)、購(gòu)房者的媒體接觸習(xí)慣等方面的分析，制定如下方案:推廣準(zhǔn)備本階段的主要任務(wù)是根據(jù)項(xiàng)目自身的 SWOT 因素分析，在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合消費(fèi)者心理挖掘項(xiàng)目的賣點(diǎn)，同時(shí)對(duì)所需的推廣費(fèi)用及各階段實(shí)施安排進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃，從而為本項(xiàng)目的推廣實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。(1)挖掘賣點(diǎn)本項(xiàng)目在挖掘賣點(diǎn)時(shí)應(yīng)結(jié)合前期市場(chǎng)調(diào)研，抓住消費(fèi)者心理重點(diǎn)突出項(xiàng)目自身的特色。如：對(duì)于公寓，應(yīng)重點(diǎn)突出完善的酒店式服務(wù)、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)特色、配套設(shè)施等；而對(duì)于商鋪，應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目交通便利、價(jià)格適中、消費(fèi)客源穩(wěn)定等特點(diǎn)。(2)制定推廣計(jì)劃在制定推廣計(jì)劃時(shí)，我們重點(diǎn)考慮推廣費(fèi)用的預(yù)算和銷售各個(gè)階段中的推廣計(jì)劃的編制。具體做法如下：1）推廣費(fèi)用預(yù)算充分考慮本項(xiàng)目銷售推廣過(guò)程中所發(fā)生的售樓處的裝修、宣傳資料費(fèi)、廣告費(fèi)等費(fèi)用，我們采用銷售百分比法并結(jié)合項(xiàng)目自身的推廣方案，估算本項(xiàng)目推廣費(fèi)用比率定為銷售收入的 3%，推廣費(fèi)用為 870 萬(wàn)元。2）各階段推廣思路公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目銷售過(guò)程可以劃分為預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、尾盤期四個(gè)階段，項(xiàng)目市場(chǎng)推廣過(guò)程也隨之相應(yīng)地劃分為四個(gè)階段，我們針對(duì)各個(gè)階段銷售任務(wù)的不同制定不同的推廣計(jì)劃思路。預(yù)熱期：在這一時(shí)期，推廣的內(nèi)容主要是本項(xiàng)目的形象推廣，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的物業(yè)主題，讓目標(biāo)客戶知道整個(gè)項(xiàng)目的主題概念和倡導(dǎo)的生活方式，展示樓盤的基本情況。強(qiáng)銷期：本階段以突出市場(chǎng)主題為主，吸引大量的目標(biāo)客戶群關(guān)注，以廣告推廣和活動(dòng)推廣為主。在銷售上應(yīng)利用預(yù)熱期所聚集的人氣，根據(jù)實(shí)際的銷售情況適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，同時(shí)繼續(xù)加大推廣力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購(gòu)的氛圍。持續(xù)銷售期：在本期內(nèi)，以突出廣告主題為主，積聚人氣。注意采用適當(dāng)?shù)拇黉N推廣手段并配合大量的促銷活動(dòng)，進(jìn)一步吸引消費(fèi)者，擴(kuò)大銷售額。在價(jià)格上，也可進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但調(diào)整幅度不宜過(guò)大，注意維護(hù)企業(yè)的市場(chǎng)形象。尾盤期：本階段的推廣內(nèi)容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，應(yīng)重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目的竣工及入住前的準(zhǔn)備等內(nèi)容，同時(shí)采用適量的價(jià)格策略。在這一時(shí)期售樓已接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期的實(shí)際銷售情況，對(duì)個(gè)別盤尾房進(jìn)行折扣優(yōu)惠銷售。在廣告宣傳上，應(yīng)盡量減少?gòu)V告時(shí)間和頻率，降低宣傳力度，減少不必要的廣告支出。在項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣中注意以上策略的搭配使用，注意策略的組合與調(diào)整。推廣手段——廣告推廣從目前某市內(nèi)的實(shí)際操作情況來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣主要以廣告宣傳為主，因此，本項(xiàng)目在推廣過(guò)程中重點(diǎn)采用廣告推廣。公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（1）廣告內(nèi)容根據(jù)本項(xiàng)目的不同開發(fā)期，結(jié)合營(yíng)銷組合戰(zhàn)略，我們采取不同程度的廣告推廣策略，廣告的內(nèi)容以突出項(xiàng)目自身特色為主。（2）廣告媒體①印刷媒體目前，報(bào)紙廣告覆蓋面及其影響力較大，仍屬于產(chǎn)品信息發(fā)布和形象樹立的主要手段。市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有三分之一的消費(fèi)者把報(bào)刊雜志作為房地產(chǎn)信息的來(lái)源渠道，在某， 《華商報(bào)》的平均每期社會(huì)公眾閱讀率達(dá) 56%， 《某晚報(bào)》的平均每期社會(huì)公眾閱讀率達(dá) 39%。所以，建議本項(xiàng)目選擇《華商報(bào)》 、 《某晚報(bào)》等作為主要宣傳媒體。②電子媒體◆廣播和電視根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有近 20%的人通過(guò)廣播和電視來(lái)獲取房地產(chǎn)信息。因此，建議選擇收視率較高的廣播和電視進(jìn)行廣告宣傳。如：陜西交通音樂(lè)臺(tái)、某電視二臺(tái)等?！敉ㄓ嵲O(shè)備在信息傳遞快捷的今天，幾乎每個(gè)人都擁有一種通訊工具。因此，通過(guò)發(fā)送本項(xiàng)目的相關(guān)文字或圖像信息到掌上通信設(shè)備或移動(dòng)通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用?！粲?jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，目前有一部分購(gòu)房者是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)獲取房地產(chǎn)信息的。因此，建議項(xiàng)目開發(fā)商結(jié)合網(wǎng)絡(luò)廣告營(yíng)銷和企業(yè)網(wǎng)站營(yíng)銷兩種方法進(jìn)行市場(chǎng)推廣，在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站（如： 等）上公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告發(fā)布本項(xiàng)目的具體情況，同時(shí)對(duì)銷售情況要及時(shí)的更新。另外，還可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)所收集到的被調(diào)查人員的聯(lián)系方式，以 Email 的形式向其宣傳本項(xiàng)目，做到有的放矢。③戶外媒體◆現(xiàn)場(chǎng)墻壁在項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)四周的圍墻上，可以通過(guò)噴涂效果圖的方式來(lái)展示項(xiàng)目的樓盤形象、突出建筑物的特色，以吸引周邊或過(guò)路的購(gòu)房者，應(yīng)當(dāng)注意色彩的使用以及美文設(shè)計(jì)?！袈放瓶稍陧?xiàng)目周邊和某市內(nèi)主干道兩側(cè)設(shè)立廣告牌，吸引消費(fèi)者。道路可選擇西影路、公園南路等。 項(xiàng)目銷售在銷售階段，我們主要從銷售準(zhǔn)備、銷售理念、銷售策略以及促銷策略四個(gè)方面來(lái)提出策劃思路。銷售準(zhǔn)備（1）銷售資料的準(zhǔn)備在銷售資料準(zhǔn)備中，除了一些必要的法律文件的準(zhǔn)備以外，還需要對(duì)宣傳資料進(jìn)行準(zhǔn)備。1）形象樓書在制作本項(xiàng)目的形象樓書時(shí)，我們可采用較抽象的手法將項(xiàng)目的品牌、檔次、給目標(biāo)客戶的生活帶來(lái)什么樣的影響、對(duì)未來(lái)生活的憧憬等表現(xiàn)出來(lái)，在展現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)的過(guò)程中應(yīng)使用精美的圖案和較易產(chǎn)生聯(lián)想公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的語(yǔ)言來(lái)表達(dá)，突出自身的特色。語(yǔ)言要求簡(jiǎn)潔明了，圖案色彩要鮮明，以吸引消費(fèi)者為主要目的。2）功能樓書在制作功能樓書時(shí)，我們應(yīng)確保內(nèi)容的全面，要將項(xiàng)目的開發(fā)商、整體規(guī)劃、交通條件、建筑特色、各層次功能分區(qū)、各種戶型平面、材料設(shè)備介紹等展現(xiàn)在客戶面前，力求讓客戶看后對(duì)本項(xiàng)目能有一個(gè)較全面的了解。（2）銷售人員的準(zhǔn)備1）確定銷售人員在選擇銷售人員時(shí)，要考慮到他們的基本專業(yè)素質(zhì)和溝通能力，以能為客戶提供專業(yè)及優(yōu)質(zhì)服務(wù)為根本要求，另外也可以聘請(qǐng)一些有豐富經(jīng)驗(yàn)的銷售人員。2）確定培訓(xùn)內(nèi)容在銷售人員正式上崗之前，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，在銷售過(guò)程中也要不斷的結(jié)合銷售中出現(xiàn)的新問(wèn)題進(jìn)行后續(xù)培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容主要有開發(fā)商的企業(yè)背景、項(xiàng)目的基本情況、銷售技巧、簽訂買賣合同的程序以及其他與銷售有關(guān)的內(nèi)容。與上同，本項(xiàng)工作可由專業(yè)銷售代理公司完成。（3）售樓中心的準(zhǔn)備本項(xiàng)目的售樓中心在位置選擇上，應(yīng)充分考慮交通、人流、環(huán)境、安全等因素，建議設(shè)在飛天路路和神舟三路交匯處。另外，銷售中心的主體色調(diào)應(yīng)和項(xiàng)目圍墻相協(xié)調(diào)一致。在室內(nèi)設(shè)計(jì)布局上，注意功能區(qū)的合理劃分。公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告銷售理念（1）誠(chéng)信理念由于當(dāng)前市場(chǎng)上存在著一些虛假?gòu)V告，導(dǎo)致購(gòu)房者不太輕易相信樓盤廣告。他們更關(guān)心的是房屋質(zhì)量過(guò)硬、產(chǎn)品物有所值、合同信守兌現(xiàn)、物業(yè)管理到家。因此，本項(xiàng)目必須樹立誠(chéng)信營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念，塑造良好的社會(huì)形象，不斷提高科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設(shè)有限公司在某市房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位。（2）健康理念根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析顯示，在符合住宅建設(shè)基本要求的基礎(chǔ)上，大部分購(gòu)房者要求小區(qū)能夠更加健康、安全、舒適和環(huán)保。因此，本小區(qū)在銷售時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)，重點(diǎn)推介項(xiàng)目的規(guī)劃布局、視野景觀、健康舒適、安全概念等。（3）服務(wù)理念目前，越來(lái)越多的購(gòu)房者更加注重的是房屋售后的物業(yè)管理和服務(wù)水平。因此，建議本項(xiàng)目聘請(qǐng)高水平的物業(yè)管理公司，為小區(qū)的物業(yè)管理與服務(wù)提供良好保障，同時(shí)也可以維護(hù)和提升企業(yè)自身品牌效應(yīng)。促銷策略（1）價(jià)格促銷項(xiàng)目在銷售預(yù)熱期由于市場(chǎng)知名度低，社會(huì)公眾影響力小，所以，在本期內(nèi)采用低開高走的銷售策略是十分必要的，同時(shí)在盤尾階段注意將難點(diǎn)戶型售價(jià)做適當(dāng)?shù)南抡{(diào)。（2）住博會(huì)促銷公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告有關(guān)資料顯示，某市每年的房產(chǎn)交易有一部分是通過(guò)住博會(huì)達(dá)成的。住博會(huì)上聚集了大量的精品樓盤，與房地產(chǎn)有關(guān)的法律咨詢及貸款辦理等服務(wù)一應(yīng)俱全。因此，建議開發(fā)商通過(guò)住博會(huì)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行銷售宣傳，在會(huì)展中心選擇人流大的服務(wù)臺(tái)進(jìn)行精心布置，以突出本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和特色為主，吸引社會(huì)公眾的注意力，達(dá)到宣傳本項(xiàng)目的效果和目的。 項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃依據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃，本項(xiàng)目銷售期擬從 2022 年的第 3 季度開始，到 2022 年第 2 季度結(jié)束，每一個(gè)季度為一個(gè)銷售階段，具體銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃如下：住宅的銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，具體見(jiàn)表 51：公寓的銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，具體見(jiàn)表 52：商鋪的銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，具體見(jiàn)表 53：停車位的銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，具體見(jiàn)表 54：公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表 51 住宅銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃表2022 2022 2022 時(shí)間內(nèi)容 3 4 1 2 3 4 1 2合計(jì)銷售比例 5% 10% 12% 18% 20% 18% 10% 7% 100%高層公寓銷售面積 2022 4000 4800 7200 8000 7200 4000 2800 40000銷售收入 700 1400 1680 2520 2800 2520 1400 980 14000公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表 52 公寓銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃表2022 2022 2022 時(shí)間內(nèi)容 3 4 1 2 3 4 1 2合計(jì)銷售比例 5% 10% 12% 18% 20% 18% 10% 7% 100%高層公寓銷售面積 1000 2022 2400 3600 4000 3600 2022 1400 20220銷售收入 500 1000 1200 1800 2022 1800 1000 700 10000公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表 53 生活配套商業(yè)用房銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃表2022 2022 2022 時(shí)間內(nèi)容 3 4 1 2 3 4 1 2合計(jì)銷售比例 0% 3% 12% 18% 20% 18% 16% 8% 95%配套商業(yè)銷售面積 0 122 490 734 816 734 653 326 3876公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告銷售收入 0 122 490 734 816 734 653 326 3876表 54 停車位銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃表2022 2022 2022 時(shí)間內(nèi)容 3 4 1 2 3 4 1 2合計(jì)銷售比例 0% 0% 0% 18% 22% 25% 18% 12% 95%停車位銷售個(gè)數(shù) 0 0 0 25 31 35 25 17 133銷售收入 0 0 0 214 262 298 214 143 1131公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第六章 投資估算及資金籌措 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2022]10 號(hào)） ；國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià)格〔2022〕1980號(hào)） ；國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》 （計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)） ；陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999） ；某市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈某市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2022]418號(hào)） ；陜西省物價(jià)局、陜西省財(cái)政廳《關(guān)于某市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問(wèn)題的通知》 （陜價(jià)行發(fā)[2022]90號(hào)） ；陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》 ；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；類似工程估算、概算指標(biāo)；委托方提供的其他成本數(shù)據(jù)；1委托方提供的有關(guān)其他資料；1