【正文】 排的依據(jù)（1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量1)及時完成有關(guān)的施工準備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。如：設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時性工房等。2)平整場地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進行各個工程子項目的施工。3)在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。（2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進行。合理的使用人力、物力和公寓建設(shè)項目可行性研究報告財力，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量縮短工期。（3）恰當安排冬雨季施工，確保按時竣工由于本工程的竣工日期為 2022 年第 1 季度，其間要經(jīng)歷 3 個冬季和 2 個雨季。根據(jù)某市歷年的氣象資料表明：某市的年平均降雪日為 天，年降水量為 ～ 毫米。因此，在安排施工進度時，需要適當考慮雨雪的因素。項目施工進度計劃施工進度圖的安排詳見附表——施工進度圖。 公寓建設(shè)項目可行性研究報告第五章 項目營銷策劃方案 項目營銷策劃方案本項目的銷售本著“全過程營銷”的策略，營銷策劃內(nèi)容主要包括項目定價、項目市場推廣、項目銷售和項目銷售面積及銷售收入實現(xiàn)計劃四個部分。住宅部分可銷售面積為 4 萬平方米；公寓部分可銷售面積為 2 萬平方米；商業(yè)可銷售面積為 4080 平方米，預(yù)計銷售實現(xiàn)率可達到 95%；可銷售的地下車位為 140 個，預(yù)計銷售實現(xiàn)率可達到 95%。 項目定價本項目通過市場調(diào)查與分析，結(jié)合項目 SWOT 因素，根據(jù)房地產(chǎn)估價的基本思想，采用市場比較法來確定項目的市場銷售價格?；诒卷椖康闹懈叨藱n次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場上其他同類樓盤的情況，總結(jié) 分析結(jié)論，本項目價格定位為：點式高層住宅均價為 3500 元/平方米；點式高層公寓均價為 5000元/平方米；配套商業(yè)用房均價為 10000 元/平方米；地下車位價格為 萬元/車位。分析認為：上述價格定位在同類中高端物業(yè)市場具有較強的競爭力。公寓建設(shè)項目可行性研究報告 項目市場推廣通過分析項目的 SWOT 因素、房地產(chǎn)項目的營銷規(guī)律、某市特別是航天基地周邊區(qū)域市場的特點和發(fā)展趨勢、購房者的媒體接觸習慣等方面的分析，制定如下方案:推廣準備本階段的主要任務(wù)是根據(jù)項目自身的 SWOT 因素分析，在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合消費者心理挖掘項目的賣點，同時對所需的推廣費用及各階段實施安排進行統(tǒng)籌計劃，從而為本項目的推廣實施打下堅實的基礎(chǔ)。(1)挖掘賣點本項目在挖掘賣點時應(yīng)結(jié)合前期市場調(diào)研，抓住消費者心理重點突出項目自身的特色。如：對于公寓，應(yīng)重點突出完善的酒店式服務(wù)、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計特色、配套設(shè)施等；而對于商鋪，應(yīng)重點強調(diào)本項目交通便利、價格適中、消費客源穩(wěn)定等特點。(2)制定推廣計劃在制定推廣計劃時，我們重點考慮推廣費用的預(yù)算和銷售各個階段中的推廣計劃的編制。具體做法如下：1）推廣費用預(yù)算充分考慮本項目銷售推廣過程中所發(fā)生的售樓處的裝修、宣傳資料費、廣告費等費用，我們采用銷售百分比法并結(jié)合項目自身的推廣方案，估算本項目推廣費用比率定為銷售收入的 3%，推廣費用為 870 萬元。2）各階段推廣思路公寓建設(shè)項目可行性研究報告項目銷售過程可以劃分為預(yù)熱期、強銷期、持續(xù)期、尾盤期四個階段，項目市場推廣過程也隨之相應(yīng)地劃分為四個階段，我們針對各個階段銷售任務(wù)的不同制定不同的推廣計劃思路。預(yù)熱期：在這一時期，推廣的內(nèi)容主要是本項目的形象推廣，重點突出項目的物業(yè)主題，讓目標客戶知道整個項目的主題概念和倡導(dǎo)的生活方式，展示樓盤的基本情況。強銷期：本階段以突出市場主題為主，吸引大量的目標客戶群關(guān)注，以廣告推廣和活動推廣為主。在銷售上應(yīng)利用預(yù)熱期所聚集的人氣，根據(jù)實際的銷售情況適當?shù)恼{(diào)整，同時繼續(xù)加大推廣力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購的氛圍。持續(xù)銷售期：在本期內(nèi)，以突出廣告主題為主，積聚人氣。注意采用適當?shù)拇黉N推廣手段并配合大量的促銷活動，進一步吸引消費者，擴大銷售額。在價格上，也可進行適當?shù)恼{(diào)整，但調(diào)整幅度不宜過大，注意維護企業(yè)的市場形象。尾盤期：本階段的推廣內(nèi)容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，應(yīng)重點宣傳項目的竣工及入住前的準備等內(nèi)容，同時采用適量的價格策略。在這一時期售樓已接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期的實際銷售情況，對個別盤尾房進行折扣優(yōu)惠銷售。在廣告宣傳上，應(yīng)盡量減少廣告時間和頻率，降低宣傳力度，減少不必要的廣告支出。在項目的市場推廣中注意以上策略的搭配使用，注意策略的組合與調(diào)整。推廣手段——廣告推廣從目前某市內(nèi)的實際操作情況來看，房地產(chǎn)項目推廣主要以廣告宣傳為主，因此，本項目在推廣過程中重點采用廣告推廣。公寓建設(shè)項目可行性研究報告（1）廣告內(nèi)容根據(jù)本項目的不同開發(fā)期，結(jié)合營銷組合戰(zhàn)略，我們采取不同程度的廣告推廣策略，廣告的內(nèi)容以突出項目自身特色為主。（2）廣告媒體①印刷媒體目前，報紙廣告覆蓋面及其影響力較大，仍屬于產(chǎn)品信息發(fā)布和形象樹立的主要手段。市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有三分之一的消費者把報刊雜志作為房地產(chǎn)信息的來源渠道，在某， 《華商報》的平均每期社會公眾閱讀率達 56%， 《某晚報》的平均每期社會公眾閱讀率達 39%。所以，建議本項目選擇《華商報》 、 《某晚報》等作為主要宣傳媒體。②電子媒體◆廣播和電視根據(jù)市場調(diào)查，有近 20%的人通過廣播和電視來獲取房地產(chǎn)信息。因此，建議選擇收視率較高的廣播和電視進行廣告宣傳。如：陜西交通音樂臺、某電視二臺等?！敉ㄓ嵲O(shè)備在信息傳遞快捷的今天，幾乎每個人都擁有一種通訊工具。因此，通過發(fā)送本項目的相關(guān)文字或圖像信息到掌上通信設(shè)備或移動通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用。◆計算機網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，目前有一部分購房者是通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房地產(chǎn)信息的。因此，建議項目開發(fā)商結(jié)合網(wǎng)絡(luò)廣告營銷和企業(yè)網(wǎng)站營銷兩種方法進行市場推廣，在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站（如： 等）上公寓建設(shè)項目可行性研究報告發(fā)布本項目的具體情況，同時對銷售情況要及時的更新。另外，還可以根據(jù)市場調(diào)研時所收集到的被調(diào)查人員的聯(lián)系方式，以 Email 的形式向其宣傳本項目，做到有的放矢。③戶外媒體◆現(xiàn)場墻壁在項目施工現(xiàn)場四周的圍墻上，可以通過噴涂效果圖的方式來展示項目的樓盤形象、突出建筑物的特色，以吸引周邊或過路的購房者，應(yīng)當注意色彩的使用以及美文設(shè)計?！袈放瓶稍陧椖恐苓吅湍呈袃?nèi)主干道兩側(cè)設(shè)立廣告牌，吸引消費者。道路可選擇西影路、公園南路等。 項目銷售在銷售階段，我們主要從銷售準備、銷售理念、銷售策略以及促銷策略四個方面來提出策劃思路。銷售準備（1）銷售資料的準備在銷售資料準備中，除了一些必要的法律文件的準備以外，還需要對宣傳資料進行準備。1）形象樓書在制作本項目的形象樓書時，我們可采用較抽象的手法將項目的品牌、檔次、給目標客戶的生活帶來什么樣的影響、對未來生活的憧憬等表現(xiàn)出來，在展現(xiàn)項目賣點的過程中應(yīng)使用精美的圖案和較易產(chǎn)生聯(lián)想公寓建設(shè)項目可行性研究報告的語言來表達，突出自身的特色。語言要求簡潔明了，圖案色彩要鮮明，以吸引消費者為主要目的。2）功能樓書在制作功能樓書時，我們應(yīng)確保內(nèi)容的全面，要將項目的開發(fā)商、整體規(guī)劃、交通條件、建筑特色、各層次功能分區(qū)、各種戶型平面、材料設(shè)備介紹等展現(xiàn)在客戶面前，力求讓客戶看后對本項目能有一個較全面的了解。（2）銷售人員的準備1）確定銷售人員在選擇銷售人員時，要考慮到他們的基本專業(yè)素質(zhì)和溝通能力，以能為客戶提供專業(yè)及優(yōu)質(zhì)服務(wù)為根本要求，另外也可以聘請一些有豐富經(jīng)驗的銷售人員。2）確定培訓(xùn)內(nèi)容在銷售人員正式上崗之前，應(yīng)對其進行系統(tǒng)的培訓(xùn)，在銷售過程中也要不斷的結(jié)合銷售中出現(xiàn)的新問題進行后續(xù)培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容主要有開發(fā)商的企業(yè)背景、項目的基本情況、銷售技巧、簽訂買賣合同的程序以及其他與銷售有關(guān)的內(nèi)容。與上同，本項工作可由專業(yè)銷售代理公司完成。（3）售樓中心的準備本項目的售樓中心在位置選擇上，應(yīng)充分考慮交通、人流、環(huán)境、安全等因素，建議設(shè)在飛天路路和神舟三路交匯處。另外，銷售中心的主體色調(diào)應(yīng)和項目圍墻相協(xié)調(diào)一致。在室內(nèi)設(shè)計布局上，注意功能區(qū)的合理劃分。公寓建設(shè)項目可行性研究報告銷售理念（1）誠信理念由于當前市場上存在著一些虛假廣告，導(dǎo)致購房者不太輕易相信樓盤廣告。他們更關(guān)心的是房屋質(zhì)量過硬、產(chǎn)品物有所值、合同信守兌現(xiàn)、物業(yè)管理到家。因此，本項目必須樹立誠信營銷的經(jīng)營理念，塑造良好的社會形象，不斷提高科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設(shè)有限公司在某市房地產(chǎn)市場的地位。（2）健康理念根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果分析顯示，在符合住宅建設(shè)基本要求的基礎(chǔ)上，大部分購房者要求小區(qū)能夠更加健康、安全、舒適和環(huán)保。因此，本小區(qū)在銷售時結(jié)合項目的規(guī)劃設(shè)計特點，重點推介項目的規(guī)劃布局、視野景觀、健康舒適、安全概念等。（3）服務(wù)理念目前，越來越多的購房者更加注重的是房屋售后的物業(yè)管理和服務(wù)水平。因此，建議本項目聘請高水平的物業(yè)管理公司，為小區(qū)的物業(yè)管理與服務(wù)提供良好保障，同時也可以維護和提升企業(yè)自身品牌效應(yīng)。促銷策略（1）價格促銷項目在銷售預(yù)熱期由于市場知名度低，社會公眾影響力小，所以，在本期內(nèi)采用低開高走的銷售策略是十分必要的，同時在盤尾階段注意將難點戶型售價做適當?shù)南抡{(diào)。（2）住博會促銷公寓建設(shè)項目可行性研究報告有關(guān)資料顯示，某市每年的房產(chǎn)交易有一部分是通過住博會達成的。住博會上聚集了大量的精品樓盤，與房地產(chǎn)有關(guān)的法律咨詢及貸款辦理等服務(wù)一應(yīng)俱全。因此，建議開發(fā)商通過住博會對本項目進行銷售宣傳，在會展中心選擇人流大的服務(wù)臺進行精心布置，以突出本項目的優(yōu)勢和特色為主，吸引社會公眾的注意力，達到宣傳本項目的效果和目的。 項目銷售面積及銷售收入實現(xiàn)計劃依據(jù)施工進度計劃，本項目銷售期擬從 2022 年的第 3 季度開始，到 2022 年第 2 季度結(jié)束，每一個季度為一個銷售階段，具體銷售面積及收入實現(xiàn)計劃如下：住宅的銷售面積及收入實現(xiàn)計劃，具體見表 51：公寓的銷售面積及收入實現(xiàn)計劃，具體見表 52：商鋪的銷售面積及收入實現(xiàn)計劃，具體見表 53：停車位的銷售收入實現(xiàn)計劃，具體見表 54：公寓建設(shè)項目可行性研究報告表 51 住宅銷售面積及收入實現(xiàn)計劃表2022 2022 2022 時間內(nèi)容 3 4 1 2 3 4 1 2合計銷售比例 5% 10% 12% 18% 20% 18% 10% 7% 100%高層公寓銷售面積 2022 4000 4800 7200 8000 7200 4000 2800 40000銷售收入 700 1400 1680 2520 2800 2520 1400 980 14000公寓建設(shè)項目可行性研究報告表 52 公寓銷售面積及收入實現(xiàn)計劃表2022 2022 2022 時間內(nèi)容 3 4 1 2 3 4 1 2合計銷售比例 5% 10% 12% 18% 20% 18% 10% 7% 100%高層公寓銷售面積 1000 2022 2400 3600 4000 3600 2022 1400 20220銷售收入 500 1000 1200 1800 2022 1800 1000 700 10000公寓建設(shè)項目可行性研究報告表 53 生活配套商業(yè)用房銷售面積及收入實現(xiàn)計劃表2022 2022 2022 時間內(nèi)容 3 4 1 2 3 4 1 2合計銷售比例 0% 3% 12% 18% 20% 18% 16% 8% 95%配套商業(yè)銷售面積 0 122 490 734 816 734 653 326 3876公寓建設(shè)項目可行性研究報告銷售收入 0 122 490 734 816 734 653 326 3876表 54 停車位銷售面積及收入實現(xiàn)計劃表2022 2022 2022 時間內(nèi)容 3 4 1 2 3 4 1 2合計銷售比例 0% 0% 0% 18% 22% 25% 18% 12% 95%停車位銷售個數(shù) 0 0 0 25 31 35 25 17 133銷售收入 0 0 0 214 262 298 214 143 1131公寓建設(shè)項目可行性研究報告第六章 投資估算及資金籌措 項目總投資估算的依據(jù)國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2022]10 號） ；國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知（計價格〔2022〕1980號） ；國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》 （計價格[1999]1283號） ；陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999） ；某市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《〈某市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細則》的通知（市建發(fā)[2022]418號） ；陜西省物價局、陜西省財政廳《關(guān)于某市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施收費標準及有關(guān)問題的通知》 （陜價行發(fā)[2022]90號） ；陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費用定額》 ；項目規(guī)劃設(shè)計方案；類似工程估算、概算指標；委托方提供的其他成本數(shù)據(jù)；1委托方提供的有關(guān)其他資料；1