【導(dǎo)讀】產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅同全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本同步。新開(kāi)工面積增長(zhǎng)%，竣工面積。銷(xiāo)（預(yù)）售面積增長(zhǎng)%，銷(xiāo)（預(yù)）售面積增長(zhǎng)幅度大于竣工面積增長(zhǎng)幅度。變；規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī)、政策頻頻出臺(tái)，透明有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境逐漸形成；代中的高端產(chǎn)品頻現(xiàn)市場(chǎng)，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的經(jīng)濟(jì)適用房夢(mèng)圓低收入家庭。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)健康、快速、協(xié)調(diào)、充滿活力、蘊(yùn)涵潛力的市場(chǎng)。字樓投資億元，同比增長(zhǎng)4%；商鋪投資億元，同比增長(zhǎng)7%。2021年施工總面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，全市商品房銷(xiāo)（預(yù)）售面積連續(xù)三年保持兩位數(shù)增。商品房銷(xiāo)售價(jià)格漲勢(shì)不止。及預(yù)售門(mén)檻的提高等因素的影響，2021年全年綜合物業(yè)價(jià)格為元/㎡，商品房空置面積大幅度下降。舊城改造成為重點(diǎn)，土地供應(yīng)、交易金額成倍增長(zhǎng)。積2618畝，同比增長(zhǎng)107%；實(shí)現(xiàn)交易金額億元，同比增長(zhǎng)137%。房地產(chǎn)運(yùn)行的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)必然影響和決定2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和走勢(shì)，在國(guó)務(wù)院以及中央有關(guān)部門(mén)連連出臺(tái)重要政策規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，

　　

【正文】 14 電增容 800 萬(wàn)元 15 易地綠化費(fèi) 32 萬(wàn)元 16 噪音防治費(fèi) 20 萬(wàn)元 17 房屋精裝修 （帶家私、家電） 萬(wàn)元 18 公建、配套裝修及設(shè)施設(shè)備 1000 萬(wàn)元 19 組團(tuán)休閑場(chǎng)所裝修及設(shè)施設(shè)備 萬(wàn)元 20 電梯費(fèi)用 3200 萬(wàn)元 21 智能化系統(tǒng) 萬(wàn)元 22 直飲水系統(tǒng)（分 戶計(jì)費(fèi)） 23 中央空調(diào)（分戶計(jì)費(fèi)） 合計(jì) 56992 萬(wàn) “ XX 老年公寓”可行性研究報(bào)告 38 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目投資成本核算 ? 住宅建筑安裝標(biāo)準(zhǔn) 表 5— 4 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑標(biāo)準(zhǔn) 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑標(biāo)準(zhǔn) 1 樁形 鉆孔灌注樁（小高層） 粉噴樁或夯擴(kuò)樁（多層） 14 樓板 現(xiàn)澆板 2 基礎(chǔ) 條形基礎(chǔ) 15 供水 水安裝到入戶水表 3 結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 16 安裝消防系統(tǒng) 按規(guī)范 4 層高 3m 17 電梯間公共部位 （走道） 吊頂，鋪彩色地磚 5 墻體 加氣混凝土塊 18 供電 電安裝到入戶空開(kāi) 6 外墻 高級(jí)墻轉(zhuǎn)飾面 19 地坪 毛面沙漿砼 7 內(nèi)墻 抹灰刮泥子 20 上下水 PVP 管材 8 電梯前 室 精裝修 21 電線 銅芯線 9 內(nèi)墻 （廚衛(wèi)） 抹灰刮泥子 22 屋面 坡面屋頂 做防水層、保溫層 10 分戶門(mén) 高級(jí)防盜門(mén) 23 樓梯間墻面 （消防通道） 乳膠漆刷白 11 戶內(nèi)門(mén) 夾板門(mén) 24 樓梯 （消防通道） 鐵花欄桿、硬木扶 手 12 陽(yáng)臺(tái) 鐵花護(hù)欄 25 電梯 OTIS 電梯（能自由出入輪椅、擔(dān)架） 13 窗門(mén) 推拉塑鋼窗 （帶紗） 26 智能化系統(tǒng) 安裝到戶 “ XX 老年公寓”可行性研究報(bào)告 39 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目投資成本核算 ? 戶內(nèi)精裝修 表 5— 5 功能空間 裝修配置事項(xiàng) 臥室 客廳 廚房 衛(wèi)生間 陽(yáng)臺(tái) 室 內(nèi) 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 地面 木地板 地磚 防滑地磚 防滑地磚 地磚 墻面 乳膠漆 乳膠漆 衛(wèi)生墻 墻面磚 乳膠漆 頂 乳膠漆 乳膠漆 吊頂 吊頂 乳膠漆 頂與地面交匯處 踢角線 踢角線 瓷磚 墻面磚 —— 頂與墻面交匯處 角線 角線 —— —— —— 窗戶 塑鋼窗 塑鋼窗 塑鋼窗 塑鋼窗 —— 門(mén) 包門(mén) 包門(mén) 包門(mén) 包門(mén) —— 線路 隱線 隱線 隱線 隱線 隱線 壁柜 大衣柜 鞋柜 壁櫥柜 儲(chǔ)衣柜 —— 五金 、 衛(wèi)生器具配置 白熾燈 1 盞 2 盞 1 盞 1 盞 1 盞 插座 2 個(gè) 4 個(gè) 3 個(gè) 1 個(gè) —— 扳把暗開(kāi)關(guān) 2 個(gè) 2 個(gè) 1 個(gè) 1 個(gè) 1 個(gè) 開(kāi)關(guān)箱 —— 1 個(gè) —— —— —— 緊急求救器 1 個(gè) 1 個(gè) —— —— —— CVTA雙聯(lián)插座 1 個(gè) 1 個(gè) —— —— —— 電話插座 1 個(gè) 1 個(gè) —— —— —— 淋浴罩 —— —— —— 1 個(gè) —— 浴池 —— —— —— 1 個(gè) —— 角閥 1 個(gè) 1 個(gè) 2 個(gè) 1 個(gè) —— 紙盅 —— —— —— 1 個(gè) —— 皂盒 —— —— 1 個(gè) 1 個(gè) —— 大便器 —— —— —— 1 個(gè) —— 鏡子 1 個(gè) —— —— 1 個(gè) —— 洗面盆 —— —— —— 1 個(gè) —— 排風(fēng)扇 —— —— —— 1 個(gè) —— 抽油煙機(jī) —— —— 1 臺(tái) —— —— “ XX 老年公寓”可行性研究報(bào)告 40 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 電飯保 —— —— 1 個(gè) —— —— 煤氣灶 —— —— 1 個(gè) —— —— 生活必備品 茶水杯 2 個(gè) 4 個(gè) —— —— —— 煙灰缸 1 個(gè) 1 個(gè) —— —— —— 服務(wù)指南 1 本 1 本 —— —— —— “請(qǐng)勿打擾”的指示牌 1 個(gè) 1 個(gè) —— —— —— 垃圾桶 1 個(gè) 1 個(gè) 1 個(gè) 1 個(gè) —— 開(kāi)水瓶 1 個(gè) 1 個(gè) —— —— —— 枕芯 2 只 —— —— —— —— 枕套 2 只 —— —— —— —— 床單 2 條 —— —— —— —— 床罩 2 條 —— —— —— —— 毛毯 1 條 —— —— —— —— 家具配備 沙發(fā) 2 個(gè)單人沙 發(fā) 組合沙發(fā) 1套 —— —— —— 行李架 1 個(gè) —— —— —— —— 茶幾 —— 1 個(gè) —— —— —— 床 1 個(gè) —— —— —— —— 床頭板 1 個(gè) —— —— —— —— 電器程控 床頭柜 1 個(gè) —— —— —— —— 燈具 床頭燈 —— —— 鏡燈 —— 彩色電視機(jī)（ 21英寸） 1 臺(tái) 1 臺(tái) —— —— —— 電話機(jī) 1 個(gè) 1 個(gè) —— —— —— 寬帶入戶 1 個(gè) —— —— —— —— 餐桌 —— 1 套 —— —— —— 靠背椅 —— —— —— —— 2 把 “ XX 老年公寓”可行性研究報(bào)告 41 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目投資成本核算 ? 后期費(fèi)用 表 5— 6 序號(hào) 費(fèi)用科目 金額 1 辦理商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證 40 萬(wàn)元 2 房屋測(cè)丈費(fèi) 40 萬(wàn)元 3 營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi) 萬(wàn)元 4 廣告、宣傳費(fèi) 萬(wàn)元 5 銀行利息 萬(wàn)元 6 垃圾處理費(fèi) 480 萬(wàn)元 7 營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元 8 城建稅（營(yíng)業(yè)稅附加） 萬(wàn)元 9 教育稅（營(yíng)業(yè)稅附加） 152 萬(wàn)元 10 商品房維修基金（綜合） 萬(wàn)元 11 辦理權(quán)證 萬(wàn)元 合計(jì) 萬(wàn)元 “ XX 老年公寓”可行性研究報(bào)告 42 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目投資成本核算 ? 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： （前期費(fèi)用 +中期費(fèi)用 +后期費(fèi)用） 2% =（ 萬(wàn) +56992 萬(wàn) + 萬(wàn)） 2%=1787 萬(wàn) ? 開(kāi)發(fā)總成本估算 開(kāi)發(fā)總成本估算表 表 5— 7 項(xiàng)目 名稱(chēng) 前期費(fèi)用 （萬(wàn)元） 中期費(fèi)用（萬(wàn)元） 后期費(fèi)用（萬(wàn)元） 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （萬(wàn)元） 合計(jì) （萬(wàn)元） 項(xiàng)目 金額 56992 1787 投資開(kāi)發(fā)總成本 =（前期費(fèi)用） 萬(wàn) +（中期費(fèi)用） 56992 萬(wàn) +（后期費(fèi) 萬(wàn) +（開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)） 1787 萬(wàn) = 萬(wàn) 單方造價(jià)測(cè)算 =投資開(kāi)發(fā)總成本（ 萬(wàn)） 247。項(xiàng)目建筑總面積（ 400000 ㎡） =2279 元 /㎡ “ XX 老年公寓”可行性研究報(bào)告 43 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目投資成本核算 （二）資金籌措、投資 計(jì)劃及貸款利息 資金籌措與投資計(jì)劃 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源主要有四個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金；二是銀行貸款；三是施工單位墊資；四是銷(xiāo)售房屋收入用于投資部分。 項(xiàng)目總投資約 萬(wàn)元，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入自有資金 8000 萬(wàn)元作為前期啟動(dòng)資金，另計(jì)劃向銀行借款 8000 萬(wàn)用于后續(xù)投入，施工單位墊資 8000 萬(wàn)元，余款由售房收入作為投資補(bǔ)充。 為盡量減少開(kāi)發(fā)商一次性投入資金量，為既保證項(xiàng)目建設(shè)持續(xù)進(jìn)行，又可試探市場(chǎng)反映，擬將開(kāi)發(fā)的 400000 ㎡ 分四期進(jìn)行，每期 10 萬(wàn)平方米。在開(kāi)發(fā)時(shí)間上拉開(kāi)一定距離，實(shí)施 分期開(kāi)發(fā)建設(shè)，滾動(dòng)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。 （見(jiàn)下圖） 開(kāi)發(fā)商投入資金與銀行貸款將全部用于本項(xiàng)目第一期住宅的開(kāi)發(fā)，這樣可以保障首期住宅開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行，為迅速回籠資金搞好后續(xù)開(kāi)發(fā)開(kāi)創(chuàng)了良好的局面。 “ XX 老年公寓”可行性研究報(bào)告 44 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目投資成本核算 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總量分配圖 圖 5— 1 集中資金優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目施工、銷(xiāo)售周期控制藍(lán)圖 圖 5— 2 第一期第二期第三期第四期竣工15個(gè)月個(gè)月個(gè)月15個(gè)月竣工竣工竣工開(kāi)工開(kāi)工開(kāi)工開(kāi)工售磬售磬售磬售磬3個(gè)月 3個(gè)月 3個(gè)月 3個(gè)月項(xiàng)目施工銷(xiāo)售藍(lán)線 總開(kāi)發(fā)量 400000 ㎡ 第一期住宅開(kāi)發(fā)量 100000㎡ 第二期住宅開(kāi)發(fā)量 100000㎡ 第三期住宅開(kāi)發(fā)量 100000㎡ 第四期住宅開(kāi)發(fā)量 100000㎡ “ XX 老年公寓”可行性研究報(bào)告 45 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目投資成本核算 （三）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào) `銷(xiāo)售價(jià)格確定 由于本案 具體地理位置尚未明確，無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格，只能參照其他城市及本市類(lèi)似項(xiàng)目來(lái)確定銷(xiāo)售價(jià)格。故現(xiàn)將銷(xiāo)售價(jià)格暫定為：多層住宅 3000 元 /平方米，小高層住宅 3200 元 /平方米，商鋪 3800 元 /平方米，并以此價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售收入計(jì)算。（待項(xiàng)目具體地理位置確定后再依照科學(xué)的方法合理定價(jià)） 銷(xiāo)售總收入 ? 住宅銷(xiāo)售收入 3000 元 /㎡ 214667 ㎡ +3200 元 /㎡ 101200 ㎡ =96784 萬(wàn)元 ? 商鋪銷(xiāo)售收入： 3800