【正文】 建設項目可行性研究報告（2）教育：基地核心區(qū)范圍已建有航天中學、航天小學小學各一所，幼兒園三所，南北側(cè)都有規(guī)劃的中小學校。（4）項目建設的法律許可情況某國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司已完成了該項目立項、計劃、規(guī)劃定點及征地合同手續(xù)，目前已取得國有土地使用權(quán)證，該宗地手續(xù)齊全、界址清楚、產(chǎn)權(quán)明晰。具體位置見圖 11:公寓建設項目可行性研究報告圖 11 航天公寓項目用地位置圖（3）項目規(guī)模項目占地面積 畝，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 畝。4）樹立企業(yè)戰(zhàn)略管理理念，使公司成為決策科學化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化，社會效益彰顯、經(jīng)濟效益突出的經(jīng)濟實體，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益。3）樹立企業(yè)品牌。在房地產(chǎn)開發(fā)中充分結(jié)合基地高科技應用創(chuàng)新能力，構(gòu)建“科技服務生活”的理念。力爭在三年內(nèi)形成社會認知度高的企業(yè)品牌，五年達到房地產(chǎn)企業(yè)上市標準，八年之內(nèi)實現(xiàn)總資產(chǎn)超過 100 億元、開發(fā)量超過 100 萬平方米、銷售收入超過百億元的上市公司。立足某國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，以服務某的社會、經(jīng)濟發(fā)展為基礎(chǔ)，完善基地投資環(huán)境，打造高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、居住和商業(yè)環(huán)境，努力探索符合時代發(fā)展需求的多形態(tài)人居模式，實現(xiàn)公司持續(xù)、健康的跨越式發(fā)展。公寓建設項目可行性研究報告公寓建設項目可行性研究報告公寓建設項目可行性研究報告目 錄第一章 總論 ......................................................1 開發(fā)單位簡介 ................................................1 建設項目簡介 ................................................2 項目建設的必要性 ............................................4 可行性研究編制依據(jù) ..........................................5 技術(shù)經(jīng)濟指標 ................................................6 可行性研究的主要結(jié)論 ........................................8第二章 市場分析 .................................................10 房地產(chǎn)宏觀市場分析 .........................................10 某房地產(chǎn)市場分析 ...........................................12 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 .....................................17 項目 SWOT 分析 ..............................................24 典型案例分析 ...............................................27 價格定位 ...................................................27 擬建項目定位 ...............................................30第三章 項目建設條件 .............................................32 自然條件 ...................................................32 項目規(guī)劃用地條件 ...........................................32 項目外部協(xié)作條件分析 .......................................33公寓建設項目可行性研究報告 建設實施條件分析 ...........................................34第四章 項目開發(fā)方案 .............................................35 建設規(guī)模 ...................................................35 項目規(guī)劃設計思想 ...........................................35 勞動安全 ...................................................37 環(huán)境保護 ...................................................37 建筑節(jié)能 ...................................................40 建設進度安排 ...............................................40第五章 項目營銷策劃方案 .........................................42 項目營銷策劃方案 ...........................................42 項目定價 ...................................................42 項目市場推廣 ...............................................42 項目銷售 ...................................................46 項目銷售面積及銷售收入實現(xiàn)計劃 .............................49第六章 投資估算及資金籌措 .......................................54 項目總投資估算的依據(jù) .......................................54 項目的總投資估算的原則 .....................................55 總投資估算 .................................................55 項目總投資的資金來源 .......................................61第七章 財務評價 .................................................61 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 .............................................61公寓建設項目可行性研究報告 財務盈利能力分析 ...........................................61 清償能力分析 ...............................................62 盈虧平衡分析 ...............................................62 敏感性分析 .................................................63 靜態(tài)評價指標 ...............................................65 項目財務評價結(jié)論 ...........................................65第八章 結(jié)論及建議 ...............................................66 方案評價結(jié)論 ...............................................66 對建設單位的建議 ...........................................66 附件： 公寓建設項目可行性研究報告第一章 總論 開發(fā)單位簡介科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設有限公司是在貫徹落實黨中央、國務院關(guān)于建設創(chuàng)新型國家和實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、某市政府與中國航天科技集團公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)議于 2022 年設立,2022 年經(jīng)第二屆董事會批準更名為某國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司。（1）戰(zhàn)略思想秉承“四節(jié)約、一環(huán)?！崩砟?，堅持科學發(fā)展觀，堅持現(xiàn)代企業(yè)管理制度。（2）戰(zhàn)略目標以基地開發(fā)建設為中心，以基地一級土地開發(fā)、配套設施開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，注重人文環(huán)境和自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，將某國家民用航天基地打造成為世界一流國內(nèi)知名航天產(chǎn)業(yè)新城。（3）經(jīng)營理念公寓建設項目可行性研究報告1）科技服務生活。2）充分利用基地良好的政策環(huán)境，加快資本運作，實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模從小到大快速擴張，促進公司做大作強。為社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展做貢獻，貫徹品牌經(jīng)營理念，打造有責任心的企業(yè)形象。 建設項目簡介（1）項目名稱：航天公寓（2）項目位置項目位于某國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會臨建辦公樓用地北側(cè)，東臨區(qū)域內(nèi)主干道神舟三路，西側(cè)為在建的航天公安分局辦公樓項目用地區(qū)，北臨飛天路，地塊方正平整，用地內(nèi)現(xiàn)有一座開閉所，無其他拆遷量。項目總建筑面積為 69680 平方米，地上建筑面積為 64080 平方米，地下建筑面積為5600 平方米，容積率 。項目周邊環(huán)境 （1）交通：基地內(nèi)設置了完善的道路系統(tǒng)，交通極其便利，項目可通過周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相連接，主要公交線路有 239 路（基地內(nèi)東長安街火車站西） 。（3）醫(yī)療：基地核心區(qū)范圍已建有航天總醫(yī)院——二級甲等醫(yī)院，基地規(guī)劃的醫(yī)療中心與項目僅有一路之隔。（5）環(huán)境：項目西側(cè)有規(guī)劃實施中的景觀軸，2 個區(qū)域公園，南邊有規(guī)劃的基地主題公園。物業(yè)類型定位：項目定位于高端、花園式、精裝修公寓。針對以上述實際狀況，項目定位為：航天產(chǎn)業(yè)基地的高檔配套服務式公寓。發(fā)揮土地級差效益的需要項目的地理位置和周邊環(huán)境良好，適合住宅和商業(yè)開發(fā)。項目用地及時開發(fā)的需要本項目用地范圍建設條件優(yōu)越。同時，開發(fā)單位作為基地管委會的控股公司，具備獨特的客戶資源等開發(fā)優(yōu)勢，項目建設十分迫切。 技術(shù)經(jīng)濟指標建筑技術(shù)經(jīng)濟指標表 11 項目建筑經(jīng)濟指標表序號 指標 單位 數(shù)量1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 M2 69680 地上建筑總面積 M2 64080.1高層住宅建筑面積 M2 40000.2高層公寓建筑面積 M2 20220.3配套商業(yè)建筑面積 M2 4080公寓建設項目可行性研究報告 地下建筑面積 M2 56003 停車位 個 300 地上停車位 個 160 地下停車位 個 1404 容積率 5 建筑密度 %項目總投資表 12 總投資估算表序號 項目金額（萬元）1 土地費用 21342 前期工程費用 22023 建安工程費用 145364 公寓精裝修費用 16004 基礎(chǔ)設施建設費 7405 項目管理費用 3836 市場推廣費用 8707 工程監(jiān)理費 848 不可預見費 6769 建設投資 2322510 建設期利息 37511 總投資 23600項目經(jīng)濟評價指標公寓建設項目可行性研究報告（1）項目財務評價指標： 投資回收期： 年（稅前） 年（稅后） 財務凈現(xiàn)值： 1533 萬元（稅前） 842 萬元（稅后） 內(nèi)部收益率： %（稅前） %（稅后） 貸款償還期： 年（2）資本金財務評價指標： 財務凈現(xiàn)值： 820 萬元 內(nèi)部收益率： %（3）靜態(tài)評價指標： 銷售利潤率： % 總成本利潤率： % 可行性研究的主要結(jié)論某經(jīng)濟發(fā)展及城市規(guī)劃方面● 某城市經(jīng)濟快速、穩(wěn)定增長；某房地產(chǎn)市場發(fā)展健康，本項目具有較好的發(fā)展機遇。市場前景● 高端、中高端客戶豐富，且目前基地內(nèi)高端產(chǎn)品較少，項目具備一定的市場支撐。● 本項目已經(jīng)過深入的市場調(diào)研，市場接受程度和購房意向較好，公寓建設項目可行性研究報告具有一定數(shù)量的購房意向客戶，具有較為明確的市場受眾群體。項目經(jīng)濟上合理，技術(shù)上可行，并具有一定的抗風險能力，市場前景看好。2022 年世界經(jīng)濟繼續(xù)下滑，中國經(jīng)濟形勢更加嚴峻，面臨更大的挑戰(zhàn)。從增速趨勢看，一季度 GDP 增速繼續(xù)探底，為 1999 年第四季度以來的新低，2022 年第四季度經(jīng)濟增速為 %。其中，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長 %，3 月份增長 %，而 08 年一季度增長 %，全年增長 %。受 4 萬億投資計劃的拉動，一季度新開工項目計劃總投資規(guī)模大幅度增長，同比增加了 %。而在寬松信貸刺激下，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資到位資金 34685 億元，同比增長 %。一季度社會消費零售總額同比增長 15%，去年同期增長 %，剔除價格影響因素后基本保持平穩(wěn)，主要是受到家電和汽車下鄉(xiāng)計劃的影響，縣及縣以市場銷售有所加快，一季度增速為 17%，高于城市消費 %的增速。其中，商品住宅完成投資 3422 億元，同比增長 %，比 12 月提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。其中，