【正文】 概念，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是 HZ 中高收入人士及港澳同胞。 2． 3． 1 發(fā)展商簡(jiǎn)介 HZ 市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2021 年 12 月，前身為 HZ 市 **經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司。三是計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)算。 2． 2． 4 研究方法 為達(dá)成研究目的，我們?cè)谘芯糠椒ㄟx 擇上依據(jù)“針對(duì)問題，簡(jiǎn)單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對(duì) **廣場(chǎng)投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對(duì)旅游資源的開發(fā)利用，對(duì)生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)， HZ 市未來(lái)將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。 1． 5HZ 市在珠三角的地位和作用 目前， HZ 是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一 ，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。BP 公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國(guó)企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。 未來(lái)幾年中國(guó)對(duì)石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國(guó)還有很大的發(fā)展空間， HZ 正積極抓住這次機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶 HZ，使 HZ 成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。 HZ 作為珠三角城市重要的一員，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。形勢(shì) 出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國(guó)公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸。 1． 3HZ 市的區(qū)位條件 HZ 市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國(guó)際大都市香港。 1994 年至今，是 HZ 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段， HZ 市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破 滅給城市發(fā)展帶來(lái)的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。從 1989 年到 1993 年， HZ 市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增 %，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位， 1993 年占 GDP 的 %，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降， 1993 年占 GDP 的 %，成功實(shí)現(xiàn) 了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。 1． 2HZ 市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn) 縱觀 HZ 市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開發(fā)后到 1988 年，第二個(gè)階段是 1989— 1993 年，第三個(gè)階段是 1994年到現(xiàn)在。全市總面積 11158 平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積 94 平方公里。 20 多年來(lái)， HZ 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。 HZ 市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū) 。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是： ◆ 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來(lái)源于 HZ 市國(guó)土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù) ，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與 HZ 市建設(shè)委員會(huì)公布的 HZ 市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比。 ◆ 總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全由 HZ 市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出。 HZ 市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。 HZ 已由一寂寂無(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。按 HZ 市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑， 2021年底， HZ 市總?cè)丝跒? 萬(wàn)，其中戶籍人口（常住人口） 萬(wàn)人，外來(lái)人口（暫住人口） 萬(wàn)人。第一階段， 1978 年到 1988 年是 HZ 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開始實(shí)行改革開放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的 HZ 是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來(lái)的投機(jī)資金一度使 HZ 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起 HZ 市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。在此期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng) %，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng) %，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng) %，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，人均 GDP 年均增長(zhǎng) %。 HZ 市區(qū)西距廣州市 153 公里，東距汕頭市 320 公里，南與深圳市相隔 80 公里， HZ 市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅 47海里。 根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少 1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加 %至 %，制造業(yè)外資投入金額增加 %至 %，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加 %至 %，服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加 %到 %。 1． 4 南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè) 落戶大亞灣的中海 BP 南海石化項(xiàng)目，首期投資 43 億美元，是國(guó)內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷 BP 公司與中國(guó)海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營(yíng)。 大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國(guó) 家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，陸域面積 平方公里， 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 5 海域面積 488 平方公里，海岸線 52 公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。開發(fā)區(qū) 內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地?；蓐?yáng)市改市劃區(qū)，拓展了 HZ 中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了 HZ 從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。 第二章 項(xiàng)目概括 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 6 2． 1 研究基礎(chǔ) 用地單位： HZ 市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商： HZ 市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅） 項(xiàng)目名稱： **廣場(chǎng) 用地位置： HZ 市江北 27 號(hào)小區(qū) 用地現(xiàn)狀：已開發(fā) 40% 2． 1． 1 可行性研究分析的基本依據(jù) 1．國(guó)土證：惠府國(guó)用（ 2021）字第 13020210077 號(hào) 惠府國(guó)用（ 2021）字第 13020210012 號(hào) 惠府國(guó)用（ 2021）字第 13020210013 號(hào) 惠府國(guó)用（ 2021）字第 13020210076 號(hào) 2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證： HZ 市規(guī)字第 337 號(hào)（一期） 3．商品房預(yù)售許可證： HZ 房預(yù)許（ 2021） 42 號(hào)（一期） 2． 1． 2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) 規(guī)劃區(qū)總用地面積 平方米，已開發(fā) 40%。 2． 2． 2 研究人員 可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和成本測(cè)算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。主要針對(duì)需求，在 HZ 市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級(jí)多層原則訪問 500 個(gè)家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)行對(duì)主要類似樓盤進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。對(duì)影響本項(xiàng)目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對(duì)比。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營(yíng)服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。 2． 3． 3 項(xiàng)目總體布局 ****廣場(chǎng)總占地面積約 平方米，東面中心區(qū)位以 21M 寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南 面設(shè)一形象入口；西面是 64M 寬的廣汕一級(jí)公路，道路另一側(cè)為 HZ 新城繁華區(qū)。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 10 2． 3． 7 消防及分區(qū) 區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。 2． 4． 1 基本描述 本項(xiàng)目地塊位于 HZ 江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對(duì)各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。 ◆ 區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬36 米路改為 24 米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間 6 米綠化帶的 景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。 ◆ 按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來(lái)解決停車問題。 ◆ 商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào)，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。全市面積 11158 萬(wàn)平方公里，是省級(jí)歷史文化名城，千余年來(lái)一直是東江流域***、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，全市人口 萬(wàn)人， 2021 年第五次人口普查時(shí)人口密度 215 人／ km2，低于全省平均水平。外貿(mào)進(jìn)出口總額90 億美元，約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 144％?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有 429 萬(wàn) m2，居住人口 427 萬(wàn)，人均 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 13 居住面積為 m2／人。 3． 4 商品房需求祈求 3． 4． 1 商品房需求祈求 根據(jù) 2021 年 6 月在 HZ 進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（ HZ 市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本 500 戶）結(jié)果表明， HZ 市民購(gòu)買商品房 的基本特點(diǎn)是： ◆ 一次性投資額度為 13 萬(wàn)元。 22％的人希望一次付款，月均供樓支出 1311 元。這部分潛在的消費(fèi)者，其對(duì)地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長(zhǎng)湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。如圖 2 所示。 二 00 二年，市區(qū)商品房銷售面積 萬(wàn)平方米 ,其中售給個(gè)人 萬(wàn)平方米，二 00 三年， 商品房銷售面積 萬(wàn)平方米。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的總體情況來(lái)說(shuō)，房屋總量供過應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二 00 三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為 85 萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家建設(shè)部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅在戶型設(shè)計(jì)、 結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開。 在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求趨向更高的要求，如對(duì)小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)發(fā)展方向。 5． 2． 1 地理位置 從地理位置來(lái)看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。在銀行按揭上為 8 成 30 年。 5． 2． 5 小結(jié) 君華府、碧水灣優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比： 君華府： 優(yōu)勢(shì)： 1） 小區(qū)地理位置好 2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理 3） 配套設(shè)施完善 劣勢(shì)：?jiǎn)误w樓、無(wú)綠化、售價(jià)偏高。這類項(xiàng)目在 HZ 的具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場(chǎng)前景廣闊。 （ 6） 本項(xiàng)目與同類住宅小 區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價(jià)格 的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來(lái)吸引更多的住戶購(gòu)買和入住本小區(qū)。 6． 3 項(xiàng)目劣勢(shì) （ 1） 因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無(wú)法形成大盤效應(yīng)； （ 2） 隨著 HZ 由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；