【正文】 r agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts (2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoints( 2)Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF 三期工程未列入本可研范圍。一棟26 層，一棟 12層，首層為架空層，設(shè)作停車位。 商業(yè)價(jià)值： 地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞 —— 建設(shè)廣場(chǎng)，南來(lái)北往的各地商賈云集，商業(yè)價(jià)值較高。 交通條件： 項(xiàng)目用地規(guī)劃主入口臨南京路，周邊有多個(gè)公交車站，長(zhǎng)途汽車站也近在咫尺，長(zhǎng)江路與南京路縱橫交錯(cuò)，南北東西交通條 件均極為發(fā)達(dá)。 ②、青少年活動(dòng)中心為 6層，局部 5層，一二層層高 m，三四層層高為 m，建筑面積為 m2。 六、項(xiàng)目估算總投資額：人民幣 ，其中土地費(fèi)用 2604 萬(wàn)元，工程費(fèi)用 萬(wàn)元，電梯設(shè)備費(fèi) 750 萬(wàn)元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)用 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 ，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 萬(wàn)元。到 2021年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到 2021 年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)。 二、 XX市房地產(chǎn)發(fā)展概況 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況 從 2021年下半年房交會(huì)期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結(jié)合2021年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我 們從幾組數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況的變化情況。但從去年央行 121號(hào)文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項(xiàng)目停止審批，到銀行收縮對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項(xiàng)政策調(diào)控措施的出臺(tái)，形成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。仍高于全省平均水平 11個(gè)百分點(diǎn)，位居 **、 **之后第三位。從 15月的情況看，私營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資 4 個(gè)億，占總量的 41%，位居前列，其次是其他有限責(zé)任公司及外商投資分別完成 億和 億，占總量的 36%和 11%。截止 5 月底，新開(kāi)工項(xiàng)目進(jìn)展順利，完成投資 億元，占完成總量的一半，比上年同期多出 億元。自籌資金和其他資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的 74%，說(shuō)明了 XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了依靠企業(yè)自身力量和市場(chǎng)力量進(jìn)行發(fā)展的階段。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動(dòng)。 ⑥、上億元規(guī)模項(xiàng)目企業(yè)增多。 ⑦、房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍依然。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格上漲 %。從中看出 ，大部分被調(diào)查的企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上半年運(yùn)行形勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度。他關(guān)系到人民生活水平的提高 ，支撐經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，無(wú)疑是一個(gè)需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營(yíng)性土地一律實(shí)行招標(biāo)掛牌拍賣。 ② .立項(xiàng)規(guī)劃影響：堅(jiān)決剎住各種形象工程，停止建設(shè)大廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng) 、行政辦公樓、培訓(xùn)中心、會(huì)展中心、大學(xué)城等項(xiàng)目，加大規(guī)劃審批力度，嚴(yán)格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來(lái)越大。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比率由20%提高 35%才允許開(kāi)工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許 預(yù)售；購(gòu)房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過(guò)貸款人月收入的 50%，限制對(duì)購(gòu)買第二套房的貸款，對(duì)購(gòu)買第四套房以上的投資性購(gòu)房不予貸款等。面對(duì)銀根緊縮，開(kāi)發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場(chǎng)需求也面臨考驗(yàn)。全市商品房空置面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 1 倍 。如銀苑和明珠房地產(chǎn)的小區(qū)空置超過(guò) 1 萬(wàn)多平方米就屬這類情況。 XX 省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明，城鎮(zhèn)有 %的居民對(duì)現(xiàn)有 住房不滿意，不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位， %的居民有購(gòu)房意向。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會(huì)的重要措施。 ③、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。截止 6 月底，全省汽車消費(fèi)貸款余款比年初增長(zhǎng) 140%，成為金融機(jī)構(gòu)新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn)。相應(yīng)的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以住宅開(kāi)發(fā)為主且價(jià)格差異不是很大。 XX 區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以物流業(yè)為主，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的零售商場(chǎng)面積約 萬(wàn)平米，占零售商場(chǎng)總體量約 %；現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)面積4500平米，占現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)總體量的 %，在租在售零售專業(yè)市場(chǎng)面積 ，占全市在租在售專業(yè)市場(chǎng)總體量 %。 (3).景觀優(yōu)勢(shì)：從空中鳥瞰本項(xiàng)目，高達(dá) 45%的綠地率和戶外 12021 m2的生態(tài)山林呈現(xiàn)出一片都市綠洲的勃勃生機(jī)；本項(xiàng)目沿襲了青少年科普樂(lè)園的“文化”氣質(zhì)，使本項(xiàng)目保持著濃厚的“書香”氛圍，加之發(fā)展商創(chuàng)新的理念和別具心裁的建筑風(fēng)格，使項(xiàng)目成為內(nèi)外俱秀的市區(qū)標(biāo)志性建筑物，引領(lǐng)人們一種新的生活體驗(yàn)。 (6).產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)規(guī)模在荷塘區(qū)屬領(lǐng)先。 Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci。 (2).高架橋橫跨南京路，使本項(xiàng)目與建設(shè)廣場(chǎng)空間延伸受到限制。本項(xiàng)目范圍內(nèi)亦設(shè)有超市，停車場(chǎng)，青少年培訓(xùn)基地，科普展館，青少年生態(tài)植物園，兒童樂(lè)園，市民活動(dòng)休閑廣場(chǎng)，噴水廣場(chǎng)，健身俱樂(lè)部，餐飲等功能，使本項(xiàng)目具備良好的綜合質(zhì)素和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目一定時(shí)期的壟斷性和地塊特質(zhì)稀缺性是銷售率的有利保障。在以西湖花 園為代表的中高檔樓盤面世后，周邊的小規(guī)模樓盤紛紛異軍突起，一般分布在長(zhǎng)江路兩廂臨街。全省個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)貸款余額比年初增長(zhǎng) 29%，高于去年同期增長(zhǎng)速度 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年 XX 省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，占固定資產(chǎn)投資的比重 %，占 GDP 的比重 %，分別低于全國(guó)平均水平 分點(diǎn)和 個(gè)百分點(diǎn)，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是 XX省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口 97 萬(wàn)。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨?，進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)完全可以實(shí)現(xiàn)。 (4)、趨勢(shì)判斷 隨著國(guó)土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報(bào)批報(bào)建相關(guān)法規(guī)的頒布，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的變化趨勢(shì)，可總結(jié)出以下幾點(diǎn)： ①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強(qiáng)勁。 空置類型以住宅居多，占 67%。一是銷售下降。 從 XX 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位情況看， XX 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行貸款的依賴程度不小。因此，對(duì)正在建設(shè)中的項(xiàng)目不會(huì)受到大的沖擊。今年省級(jí)也把新征土地補(bǔ)償?shù)热?xiàng)列入“八件實(shí)事考核”當(dāng)中， XX 市貫徹落實(shí)毫不含糊。 ① .征地拆遷影響：中央強(qiáng)調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。 (2)、從政策影響看 房地產(chǎn)投資在 XX 市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開(kāi)發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重 %。從一季度 的調(diào)查樣本顯示， XX 市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。數(shù)據(jù)顯示，Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoints( 2)Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti phFormat .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Sel ect i on. Par agr aphFor mat. 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