【正文】 r agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts (2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoints( 2)Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF 三期工程未列入本可研范圍。一棟26 層，一棟 12層，首層為架空層，設作停車位。 商業(yè)價值： 地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞 —— 建設廣場，南來北往的各地商賈云集，商業(yè)價值較高。 交通條件： 項目用地規(guī)劃主入口臨南京路，周邊有多個公交車站，長途汽車站也近在咫尺，長江路與南京路縱橫交錯，南北東西交通條 件均極為發(fā)達。 ②、青少年活動中心為 6層，局部 5層，一二層層高 m，三四層層高為 m，建筑面積為 m2。 六、項目估算總投資額：人民幣 ，其中土地費用 2604 萬元，工程費用 萬元，電梯設備費 750 萬元，相關報建費用 萬元，其他費用 ，不可預見費用 萬元。到 2021年，實現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調整；到 2021 年，城鎮(zhèn)體系空間結構初步形成網(wǎng)絡狀結構。 二、 XX市房地產(chǎn)發(fā)展概況 房地產(chǎn)市場需求情況 從 2021年下半年房交會期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結合2021年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我 們從幾組數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場需求情況的變化情況。但從去年央行 121號文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項目停止審批，到銀行收縮對房地產(chǎn)項目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項政策調控措施的出臺，形成對房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。仍高于全省平均水平 11個百分點，位居 **、 **之后第三位。從 15月的情況看，私營開發(fā)企業(yè)完成投資 4 個億，占總量的 41%，位居前列，其次是其他有限責任公司及外商投資分別完成 億和 億，占總量的 36%和 11%。截止 5 月底，新開工項目進展順利，完成投資 億元，占完成總量的一半，比上年同期多出 億元。自籌資金和其他資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的 74%，說明了 XX市房地產(chǎn)開發(fā)進入了依靠企業(yè)自身力量和市場力量進行發(fā)展的階段。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動。 ⑥、上億元規(guī)模項目企業(yè)增多。 ⑦、房地產(chǎn)市場活躍依然。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營業(yè)用房價格上漲 %。從中看出 ，大部分被調查的企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)上半年運行形勢持樂觀態(tài)度。他關系到人民生活水平的提高 ，支撐經(jīng)濟的快速增長，無疑是一個需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營性土地一律實行招標掛牌拍賣。 ② .立項規(guī)劃影響：堅決剎住各種形象工程，停止建設大廣場、高爾夫球場 、行政辦公樓、培訓中心、會展中心、大學城等項目，加大規(guī)劃審批力度，嚴格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。開發(fā)項目資本金比率由20%提高 35%才允許開工，房屋結構封頂后才許 預售；購房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過貸款人月收入的 50%，限制對購買第二套房的貸款，對購買第四套房以上的投資性購房不予貸款等。面對銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場需求也面臨考驗。全市商品房空置面積 萬平方米，增長 1 倍 。如銀苑和明珠房地產(chǎn)的小區(qū)空置超過 1 萬多平方米就屬這類情況。 XX 省統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料表明，城鎮(zhèn)有 %的居民對現(xiàn)有 住房不滿意，不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費占城鎮(zhèn)居民消費支出的第二位， %的居民有購房意向。加快城鎮(zhèn)化進程是建設全面小康社會的重要措施。 ③、產(chǎn)業(yè)結構調整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。截止 6 月底，全省汽車消費貸款余款比年初增長 140%，成為金融機構新的信貸增長點。相應的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅開發(fā)為主且價格差異不是很大。 XX 區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以物流業(yè)為主，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的零售商場面積約 萬平米，占零售商場總體量約 %；現(xiàn)有專業(yè)市場面積4500平米，占現(xiàn)有專業(yè)市場總體量的 %，在租在售零售專業(yè)市場面積 ，占全市在租在售專業(yè)市場總體量 %。 (3).景觀優(yōu)勢：從空中鳥瞰本項目，高達 45%的綠地率和戶外 12021 m2的生態(tài)山林呈現(xiàn)出一片都市綠洲的勃勃生機；本項目沿襲了青少年科普樂園的“文化”氣質，使本項目保持著濃厚的“書香”氛圍，加之發(fā)展商創(chuàng)新的理念和別具心裁的建筑風格，使項目成為內(nèi)外俱秀的市區(qū)標志性建筑物，引領人們一種新的生活體驗。 (6).產(chǎn)品優(yōu)勢：項目規(guī)劃及建設規(guī)模在荷塘區(qū)屬領先。 Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci。 (2).高架橋橫跨南京路，使本項目與建設廣場空間延伸受到限制。本項目范圍內(nèi)亦設有超市，停車場，青少年培訓基地，科普展館，青少年生態(tài)植物園，兒童樂園，市民活動休閑廣場，噴水廣場，健身俱樂部，餐飲等功能，使本項目具備良好的綜合質素和競爭優(yōu)勢。項目一定時期的壟斷性和地塊特質稀缺性是銷售率的有利保障。在以西湖花 園為代表的中高檔樓盤面世后，周邊的小規(guī)模樓盤紛紛異軍突起，一般分布在長江路兩廂臨街。全省個人購房消費貸款余額比年初增長 29%，高于去年同期增長速度 個百分點。 2021 年 XX 省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，占固定資產(chǎn)投資的比重 %，占 GDP 的比重 %，分別低于全國平均水平 分點和 個百分點，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是 XX省經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口 97 萬。只要轉變消費觀念，改善住房條件的愿望就可以轉變?yōu)樽》坑行枨?，進一步擴大住房消費完全可以實現(xiàn)。 (4)、趨勢判斷 隨著國土資源的日益緊缺以及政府相關限制土地報批報建相關法規(guī)的頒布，對于房地產(chǎn)市場情況的變化趨勢，可總結出以下幾點： ①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強勁。 空置類型以住宅居多，占 67%。一是銷售下降。 從 XX 市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看， XX 市房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款的依賴程度不小。因此，對正在建設中的項目不會受到大的沖擊。今年省級也把新征土地補償?shù)热椓腥搿鞍思嵤驴己恕碑斨校?XX 市貫徹落實毫不含糊。 ① .征地拆遷影響：中央強調不允許占用一畝基本農(nóng)田。 (2)、從政策影響看 房地產(chǎn)投資在 XX 市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重 %。從一季度 的調查樣本顯示， XX 市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。數(shù)據(jù)顯示，Sel ect i on. Par agr aphFor mat. 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